5000322-09.2026.4.03.6141

Ao contrário do que aduz a parte autora, não há nos autos elementos que revelem qualquer indício de irregularidade no procedimento adotado pela CEF, previsto na Lei 9.514/97 que permita a anulação da consolidação da propriedade. A parte autora foi devidamente notificada pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, conforme documentos anexados (ID. 574736946). Importante destacar nesse ponto que a intimação ocorreu em 29/08/2023, ou seja, após seu egresso do sistema carcerário (07/2023, ID. 558845325).

No caso de inadimplemento, e havendo a consolidação da propriedade, é dever da CEF promover o leilão extrajudicial, nos termos da Lei n. 9514/97. O contrato em questão prevê a alienação fiduciária do imóvel como garantia, e não a hipoteca. O credor, assim, adquire o domínio do bem alienado (posse indireta) somente até a liquidação da dívida garantida. Com a quitação do mútuo, a compradora readquire o direito de propriedade do imóvel.

Nessa espécie de contrato, o imóvel fica sendo de propriedade do agente financeiro (CEF) até o momento em que o comprador (autor) quita o financiamento. Diante disso, o comprador tem somente uma concessão de uso e a instituição financeira pode reaver o imóvel com maior facilidade em caso de inadimplência. Firmado o pacto com base na Lei n. 9514/97, resta claro que no negócio jurídico foi dada em garantia à CEF a propriedade resolúvel, ou seja, o imóvel teve apenas a posse direta transferida condicionalmente e, se a parte autora quitasse a dívida, a CEF teria de lhe restituir a propriedade.

Ocorrido o pagamento total, estaria, destarte, implementada a condição resolutiva, extinguindo-se a propriedade resolúvel do agente fiduciário. Na forma pactuada, a parte autora assumiu a obrigação de pagar as prestações, e na hipótese de impontualidade, a dívida venceria antecipadamente, com a imediata consolidação da propriedade nas mãos da instituição financeira (agente fiduciário). Purgada a mora, convalesceria o contrato; caso contrário, prossegue-se a quitação do débito com a futura venda do imóvel em leilão público, também nos moldes do Decreto-Lei nº 70/66, tal como dispõem os artigos 27 e 39, II, da Lei nº 9.514/97.

O artigo 26 dessa Lei prevê o rito para retomada do imóvel na hipótese de inadimplemento da dívida. Vejamos: Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º - Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º - O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º - A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º - Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador legalmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º - Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º - O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º - Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. § 8º - O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27. Não se vislumbra, portanto, ofensa aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa fundamentalmente porque a conformação legal do procedimento de execução extrajudicial não macula essas garantias constitucionais, dado que inexiste óbice a que a lei preveja, em certas hipóteses específicas, procedimento de satisfação da pretensão material sem a intervenção do Poder Judiciário.

A garantia do acesso à jurisdição (art. 5º, XXXV, CF) não fica diminuída pelo procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, na medida em que o executado pode, a qualquer tempo (leia-se antes, durante e mesmo depois do procedimento), discutir vícios desse rito, a fim de ver preservados seus direitos ou ser indenizado pelo equivalente. Assim, após o inadimplemento do mutuário por várias prestações, não é possível privar, sem motivo relevante, o direito do banco de promover a execução extrajudicial da dívida, porque o ordenamento jurídico prevê essa possibilidade, que se revela então como exercício regular de um direito.

Quanto à aplicação da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), impende ressaltar que acato o entendimento consolidado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça de serem aplicáveis as regras desse código nos contratos bancários, por reconhecer neles a existência de relação de consumo, nos termos do art. 3º, § 2º daquele diploma. A incidência dessas regras, porém, não desonera a parte requerente do ônus de comprovar suas alegações, especialmente quando apontada a ocorrência de nulidade ou violação dos princípios que regem os contratos dessa natureza.

Contudo, isso não ocorreu na hipótese dos autos. Os elementos probatórios contidos nos autos evidenciam que o agente financeiro cumpriu os termos pactuados, não restando caracterizados o abuso e a ilegalidade invocados pela autora. Por fim, no que se refere à purgação da mora, observo que ocorreu a consolidação da propriedade na pessoa da CEF em 2024 – ou seja, após a vigência das alterações trazidas pela Lei n. 13465/2017, que estabeleceu que a purgação da mora somente pode ocorrer até a consolidação da propriedade.

Após tal data, e ainda que o imóvel esteja no patrimônio da CEF, somente tem os mutuários direito de preferência na aquisição. Tal preferência, vale mencionar, é para aquisição do imóvel, por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas (inclusive prêmios de seguro, encargos legais, tributos, e contribuições condominiais), ao ITBI e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito da consolidação, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, bem como ao pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel (inclusive custas e emolumentos), nos termos do §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/97.

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, nos termos do artigo 487, I, do novo Código de Processo Civil. Condeno a parte autora, por conseguinte, ao pagamento de honorários advocatícios a ré, no montante correspondente a 10% sobre o valor dado à causa (inciso I do § 3º do artigo 85 do NCPC), devidamente atualizado, cuja execução fica sobrestada nos termos do §3º do artigo 98 do novo Código de Processo Civil.

Custas ex lege. P.R.I. São Vicente, 28 de maio de 2026.

Órgão

1ª Vara Federal de São Vicente

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ANTONIO CARLOS DE SOUZA JUNIOR

Advogado

TATHIANA CROMWELL QUIXABEIRA (OAB 294552/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de São Vicente

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

TATHIANA CROMWELL QUIXABEIRA

Advogado

TATHIANA CROMWELL QUIXABEIRA (OAB 294552/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de São Vicente

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ANTONIO CARLOS DE SOUZA JUNIOR

Advogado

TATHIANA CROMWELL QUIXABEIRA (OAB 294552/SP)