PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de Tupã Rua Aimorés, 1326, Centro, Tupã - SP - CEP: 17601-020 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000324-98.2025.4.03.6339 AUTOR: ELIANA DE SOUZA RICCI ADVOGADO do(a) AUTOR: JORGE LUCAS BARROS PEREIRA - SP385752 ADVOGADO do(a) AUTOR: RENATA MOCO - SP163748 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Trata-se de ação ajuizada por ELIANA DE SOUZA RICCI em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, cujo objeto cinge-se à condenação da requerida na obrigação de fazer consistente na reforma do imóvel, deixando-o em perfeito estado de uso e corrigindo todos os problemas apontados na inicial, bem como a indenizar a requerente pelos danos morais relatados e suportados. Citada, a CEF apresentou contestação. Arguiu preliminar de: denunciação à lide da construtora e de necessidade de litisconsórcio passivo necessário; de ilegitimidade passiva da instituição financeira; ilegitimidade passiva do FAR (Caixa); de ausência de documentos essenciais à propositura da demanda; de indeferimento da inicial por ausência de interesse de agir, ante a necessidade de prévio requerimento administrativo; e de inépcia da inicial; bem como prejudiciais de decadência e prescrição.
No mérito, pugnou pela improcedência da demanda. Foi determinada a realização de perícia técnica. A parte autora apresentou réplica. Anexado aos autos o laudo pericial produzido, seguiu-se vista às partes. O feito foi convertido em diligência, a fim de o perito complementar o laudo pericial. Apresentada a complementação determinada, manifestaram-se as partes, vindo os autos conclusos. É o necessário.
Decido. Afasto as preliminares e prejudicais arguidas. DA DENUNCIAÇÃO À LIDE DA CONSTRUTORA E DE NECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO A arguição de denunciação à lide deve ser repelida porque, como sabido, no procedimento afeto ao microssistema dos Juizados Especiais é vedada a aplicação do instituto da intervenção de terceiros, sob quaisquer de suas modalidades (art. 10 da Lei n. 9.099/95).
No mais, nas hipóteses em que a denunciação da lide não for permitida, a lei admite – se cabível - o direito de regresso: "(...) será exercido por ação autônoma quando a denunciação da lide for indeferida, deixar de ser promovida ou não for permitida" (CPC, art. 125, § 1º). Não se cogita de litisconsórcio passivo. As hipóteses de litisconsórcio necessário, ativo e/ou passivo são aquelas impostas por lei ou decorrentes da própria natureza da relação jurídica controvertida, conforme art. 114 do Código de Processo Civil.
Para a presente demanda não há exigência legal de formação de litisconsórcio passivo porque não há, a princípio, consórcio na relação jurídica de direito material, considerando que, no caso em concreto, se discute de construção/reforma de imóvel já finalizado. Para além disso, vê-se que a CEF funcionou, na espécie, como agente executora de políticas federais para a promoção de moradia, na condição de operadora na esfera local do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Nessas circunstâncias, é certo que a CEF ostenta genuína responsabilidade de caráter solidário com o construtor do imóvel, visando à entrega dos imóveis em adequadas condições de moradia e habitação. No tema, não se pode deixar de registrar que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu a questão, em julgamento de recurso submetido ao rito dos representativos de controvérsia, pelo Tema 315, sedimentando a orientação de que, nas hipóteses de responsabilidade civil solidária, o autor da ação possui a faculdade de escolher apenas um dos devedores solidários para figurar no polo passivo.
Confira-se (REsp 1.145.146/RS, relator Ministro Luiz Fux, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 09/12/2009, DJe de 01/02/2010).: Tema Repetitivo 315 “A parte autora pode eleger apenas um dos devedores solidários para figurar no polo passivo da demanda. (...) A possibilidade de escolha de um dos devedores solidários afasta a figura do litisconsórcio compulsório ou necessário”. A possibilidade de se optar por um dos devedores solidários, portanto, acaba por eliminar a formação de litisconsórcio necessário.
Em relação à hipótese da constituição de litisconsórcio facultativo no polo passivo, convém ressaltar que o direito de ação, por meio do qual se postula a tutela ou provimento jurisdicional, é de índole constitucional e público subjetivo da pessoa interessada, que, como cediço, pode ou não vir a exercê-lo. No caso, a parte autora escolheu ajuizar a demanda tão somente em face da instituição financeira, isto é, a Caixa Econômica Federal – CEF, consoante se observa; não podendo ser compelida, a toda evidência, a mover a ação em face de outrem e contra quem não deseja também litigar em juízo (empresa construtora).
Se porventura os alegados vícios de construção vierem a ser, em cognição exauriente, afinal constatados, poderá a parte ré propor, caso cabível, ação de regresso contra a construtora, nos dizeres do art. 125, § 1º, do CPC. DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/FAR. A Caixa Econômica Federal alegou sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que sua relação com o imóvel é de mero agente financeiro, atuando apenas como representante do FAR, situação em que não responde por pedidos decorrentes de danos ou atraso na entrega da obra financiada.
Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a legitimidade da Caixa Econômica Federal em demandas como a presente deve ser analisada a partir das funções que efetivamente desempenhou em relação ao adquirente do imóvel. E no caso, a CEF/FAR é legítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que, como acima dito, atuou como executora de políticas federais para a promoção de moradia destinadas às pessoas de baixa renda, mais especificamente como representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, na aquisição e produção de empreendimento habitacional destinado o Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
DE AUSÊNCIA DE DOCUMENTO ESSENCIAIS À PROPOSITURA DA DEMANDA Os documentos indicados pela ré como indispensáveis à propositura da ação, na verdade, dizem respeito à prova do fato constitutivo do autor. Assim, esse argumento será analisado no mérito. DE INDEFERIMENTO DA INICIAL POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR, ANTE A NECESSIDADE DE PRÉVIO REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO E DE INÉPCIA DA INICIAL Resta caracterizado o interesse de agir, pois, conforme explanado na NOTA TÉCNICA NI CLISP 15/2021, a experiência da análise de múltiplas demandas acerca da questão tratada nos presentes autos tem demonstrado que o acionamento do Programa de Olho na Qualidade (POQ) não se mostrou capaz de colocar fim às pretensões deduzidas em juízo.
Além disso, a resistência à pretensão autoral ficou devidamente explicitada em razão da contestação apresentada pela requerida. Não merece também ser acolhida a preliminar de inépcia da petição inicial, pois a exordial atende minimamente os requisitos necessários à compreensão da pretensão deduzida em Juízo e à defesa da ré, com a identificação de causa de pedir e pedidos, observados os princípios de simplicidade e informalidade deste juizado.
Além disso, não há que se falar em litigância de má-fé, em se tratando de exercício regular do direito de ação. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO Não consta na narrativa inicial a data de entrega do imóvel, porém, os documentos anexados nos IDs 356782088 (Termo de Recebimento de Imóvel) e 363792688, apontam como data da entrega do imóvel em 27/07/2021. E a parte autora ajuizou ação no ano de 2025, na qual aponta vícios construtivos.
Em relação aos vícios que foram se tornando visíveis com a ocupação, entendo aplicável o prazo de garantia pela segurança e solidez da construção, nos termos do art. 618 do CPC: Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Segundo a jurisprudência consolidada no âmbito do STJ, o prazo previsto no artigo 618 do Código Civil não tem natureza de prazo de prescrição, mas de prazo de garantia, pois, cuidando-se de ação de cobrança, que objetiva o ressarcimento financeiro dos supostos prejuízos causados pelos danos construtivos alegados – a postulada obrigação de fazer, de certa forma, abarca o ressarcimento financeiro.
O prazo prescricional para o ajuizamento de ação de indenização decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, como na hipótese, foi decidido recentemente, por meio da tese firmada pela TNU, em razão do julgamento do Tema 366, que assim prescreve: "O prazo prescricional para o ajuizamento de ação de indenização decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1 é de cinco anos, nos termos do Decreto nº 20.910/32 e da Lei nº 9.494/97.
O termo inicial conta-se a partir da constatação do vício, desde que este tenha surgido dentro do prazo de garantia de cinco anos, previsto no art. 618 do Código Civil, contado da entrega do imóvel." Os dois prazos, prescricional/decadêncial e de garantia, não se excluem ou se prejudicam. Assim, a parte autora possui o prazo de 05 (cinco) anos para requerer a reparação civil decorrente dos vícios construtivos, contados a a partir da constatação do vício, desde que este tenha surgido dentro do prazo de garantia de cinco anos.
No caso dos autos, como visto, a entrega do imóvel ocorreu no ano de 2021, tendo a ação sido ajuizada em 2025, motivo pelo qual não se tem prescrição ou decadência. Na ausência de outras preliminares, prejudiciais ou nulidades processuais e dispensável a produção de outras provas, passo ao julgamento do feito. De acordo com a inicial, a parte autora, com o objetivo de adquirir residência própria, aderiu ao programa do Governo Federal denominado Programa Minha Casa, Minha Vida, no Conjunto Habitacional Mário Covas Junior, construído no município de Adamantina/sp.
Aduz que após a entrega das residências e a sua ocupação, observou uma série de danos físicos, sendo os mais visíveis: trincas e fissuras estruturais nas paredes externas e em vários cômodos do imóvel; e portas; falta de impermeabilização da alvenaria acarretando umidade, mofo e infiltração nas paredes; paredes com buracos; infiltração de água proveniente da parte externa; baixa qualidade das paredes; paredes com várias manchas e mofo devido a infiltração de água da chuva.
Pois bem. Entende-se por vício da construção todo defeito que compromete a destinação do imóvel, cuja causa tenha origem na má aplicação das técnicas construtivas ou emprego de materiais de qualidade ou em quantidade inadequada ao cumprimento das normas técnicas aplicáveis. Tais defeitos podem decorrer de falha de projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção (item 3.75 da ABNT NBR 13752/dez96).
Vícios construtivos são, portanto, todas as falhas construtivas que causam prejuízo material ao consumidor, e que implicam em gastos financeiros para repará-los. Os vícios aparentes são defeitos existentes desde a data da entrega da obra e facilmente detectáveis mesmo por leigos em construção, geralmente ligados ao material e aos serviços de acabamento empregados na obra. Por outro lado, os vícios ocultos são as falhas detectáveis somente por técnicos especializados ou que surgem algum tempo depois da entrega.
A fim de se constatar a existência ou não de vícios na construção objeto dos autos, foi realizada perícia, cujo laudo anexado, para o que interessa, assim se pronunciou: Quesito 03: O imóvel em análise apresenta vícios construtivos, tais como deficiência ou subdimensionamento nas instalações hidráulicas e elétricas, rachaduras e trincas nos pisos e revestimentos, umidade, falhas de impermeabilização, deterioração do reboco e pintura, infiltrações diversas?
Especifique. Resposta: Sim Meritíssimo; Segundo o filho da proprietária houve vazamento da caixa de agua gerando alagamento na laje forro do imóvel principalmente em área aproxima ao banheiro, corredor e dormitório anexo, havendo ainda evidencias no teto do ocorrido. Cabe informar que os reservatórios em geral deste núcleo habitacional não têm cano de escape emergencial (ladrão). Verificamos ainda problema de escoamento de agua pluvial deste e de imóvel vizinho que despeja neste por tubo dreno ao fundo do imóvel, gerando danos na base de “fundação”, sendo este o principal fator de danos em parede e piso originais, afetando inclusive o sistema hídrico do banheiro por movimentação de fundação e paredes.
Não podemos deixar de relatar que a maior gravidade dos danos se situa na lateral direita e no fundo do imóvel, onde segundo a filho da proprietária há alagamento durante chuvas e se mantem úmido ainda por dias devido até ao dreno existente no muro de arrimo do terreno vizinho. No banheiro evidencia-se falta de rejunte em azulejo de piso e em parede, inclusive como ponto de “reparo” de rejunte, na área do chuveiro, com indicio de ter afetado o esgoto deste.
Os trincos em paredes, pisos ocos e umidade ascendente, revelam recalque diferencial de “fundação” (giro/acomodação) por lavagem de base, principalmente na lateral direita do imóvel, parte mais baixo do terreno em natura e com aterro de nivelamento para a edificação. Mais adiante o examinador esclareceu quais seriam os danos encontrados no imóvel e as medidas a serem tomadas para reparação, o que possibilitou a diferenciação das avarias decorrentes de vícios construtivos daquelas ocasionadas por ampliações eventualmente realizadas, pela própria autora, posteriormente à entrega do imóvel, ao responder ao quesito 06 do Juízo da seguinte forma: Quesito 06: Quais as medidas ou procedimentos necessários à adequada reparação do defeito identificado?
Qual o custo aproximado das obras e/ou materiais necessários para a reparação e/ou finalização do imóvel? Relacione e especifique. Resposta: Recomendamos o que seja executado: reparo de paredes danificadas com repintura, troca de piso cerâmico da sala, corredor interno, cozinha, banheiro e dormitórios e, azulejo da cozinha e banheiro, efetuando uma camada de massa de regularização com impermeabilizante, de modo a coibir a evolução de umidade ascendente e renivelando o piso para um correto escoamento de agua, efetuar piso cimentado impermeabilizado complementar no findo do terreno, de modo a coibir alagamento, com as devida inclinação para escoamento de aguas de forma a afastar da fundação do imóvel, colocação de calha e condutores neste e canalizar os canos de dreno do vizinho ao fundo, para captar também sua agua pluvial e a despejar ao exterior deste (a frente e a direita, na rua), correção do sistema hidráulico com reexecução do banheiro e reparo do sistema de agua quente e instalação de ladrão na caixa de agua [...] ORÇAMENTO DOS CUSTOS DOS SERVIÇOS A SEREM FEITO Total geral dos serviços orçados: R$ 37.783,31 (Trinta e sete mil e setecentos e oitenta e três reais e trinta e um centavos Da leitura do laudo, notadamente da resposta aos quesitos citados, vê-se que foi constatada a existência de vícios construtivo ou de projeto, os quais ocasionaram as avarias acima relacionadas, necessitando o imóvel de reparo de paredes danificadas com repintura, troca de piso cerâmico da sala, corredor interno, cozinha, banheiro e dormitórios e, azulejo da cozinha e banheiro, efetuando uma camada de massa de regularização com impermeabilizante, de modo a coibir a evolução de umidade ascendente e renivelando o piso para um correto escoamento de agua, efetuar piso cimentado impermeabilizado complementar no findo do terreno, de modo a coibir alagamento, dentre outros..
E de forma irrefutável, esclareceu o perito, por meio de laudo complementar (ID 472685379), que não houve por parte do proprietário modificações que gerassem tais problema.
Registre-se não haver razões para afastar as conclusões do perito, pois fundamentadas nas vistorias realizadas pelo profissional habilitado para o encargo, encontrando-se o laudo formalmente em ordem, com respostas específicas e pertinentes para cada um dos quesitos formulados. Dessa forma, tomando-se as considerações do examinador do juízo, cujo laudo pericial deve ser acolhido, pois elaborado por profissional de confiança deste Juízo e fundamentado em critérios técnicos, entendo deva a CEF ser chamada à reparação postulada.
Assim, o custo estimado da reparação apurado pelo perito é de R$ 37.783,31, já incluído o BDI (conforme resposta ao item a do quesito
6 – ID 374219465, pág. 09), que é devido no caso. No caso, não se desconhece ter a autora, na inicial, apresentado estimativa de valor aquém do fixado pelo perito. No então, não se cogita de sentença ultra petita, pois a petição inicial formulou expressamente pedido de condenação "[...] consistente na reforma do imóvel, deixando-o em perfeito estado de uso e corrigindo todos os problemas apontados na inicial, bem como eventuais que forem constatados quando da confecção do laudo técnico pericial, que por estimativa se atribui como valor de R$ 22.500,00 [...]" A existência dos danos materiais foi comprovada por laudo pericial e são decorrentes de vícios de construção.
O deslinde do feito depende de prova pericial, como requerido pela parte autora, oportunidade em que efetivamente verificados e confirmados os danos alegados e sua extensão, além da variação de preços diante do tempo decorrido. No mais, encontrar-se correto o percentual de 25%, a título de BDI inserto na perícia, estando em acordo com normas do Tribunal de Contas da União, nos termos do acórdão n. 2.622/2013.
Em relação à inclusão do B.D.I. na indenização, há que se ponderar que o B.D.I. (taxa de Bonificações e Despesas Indiretas) é conceituado pelo Instituto de Engenharia como "o resultado de uma operação matemática para indicar a margem que é cobrada do cliente incluindo todos os custos indiretos, tributos, etc. e logicamente sua remuneração pela realização de um empreendimento". Trata-se, dessa forma, de uma taxa que se adiciona ao custo de uma obra, ajudando o profissional a compor o preço de venda adequado, levando em conta os custos indiretos.
Aqui necessário alguns apontamentos. Conforme se tem da inicial, a pretensão é de condenação da CEF em obrigação de fazer consistente na reforma do imóvel, "deixando-o em perfeito estado de uso e corrigindo todos os problemas apontados na inicial, bem como eventuais que forem constatados quando da confecção do laudo técnico pericial". No entanto, a condenação será de obrigação de pagar danos materiais, pois como há incidência do B.D.I, que se trata de taxa que se adiciona ao custo de uma obra, ajudando o profissional a compor o preço de venda adequado, levando em conta os custos indiretos, será devido em caso de pagamento da indenização pelos danos materiais em pecúnia, para que a parte autora realize os reparos necessários por sua conta e risco, devendo, portanto, arcar com os gastos indiretos na recuperação dos danos.
Registre-se, por oportuno, que conforme se tem do orçamento apresentado pelo perito, no valor total dos serviços, encontra-se incluída também mão de obra. Portanto, tem-se a importância de R$ 37.783,31, a título de danos materiais. Pontuo que comprovado o dano, conduta e nexo causal, o dever de indenizar da CEF decorre, como já exposto nas preliminares, do fato de que promoveu o contrato de construção diretamente com a construtora, participando da elaboração do projeto e da execução da obra.
O montante deverá ser corrigido monetariamente desde a data da perícia (Súmula 43 do STJ) e acrescido de juros de mora desde a citação inicial (art. 405 do CC/02 – por ser a responsabilidade contratual). Em vista das provas produzidas, reconheço também a ocorrência de dano moral decorrente da falha da requerida. Os vícios do imóvel causaram diversos transtornos e preocupações à parte autora, especialmente quanto à incerteza na segurança e proteção de sua família, o que impõe a indenização do dano de tal natureza.
E não se tem, no caso, reconhecimento de dano moral in re ipsa, pois acima explicitados os fundamentos subjetivos e individualizados, extraídos do conjunto probatório, especialmente do laudo pericial, que revelou defeitos estruturais relevantes. Nesse sentido, já se pronunciou a Turma Nacional de Uniformização (proc. 5000084-64.2023.4.90.0000/TNU, Rcl – Reclamação, UF DF, DATA DA PUBLICAÇÃO 25/04/2024, RELATORA CAROLINE MEDEIROS E SILVA).
Oportuno ainda registrar que a origem pública dos recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR -, não afasta a possibilidade de condenação em danos morais, pois a responsabilidade ora reconhecida decorre da falha na prestação do serviço, imputável à Caixa Econômica Federal enquanto agente operador e executor de política pública habitacional, com dever de fiscalização, controle e entrega de unidades habitacionais em condições adequadas de uso.
A natureza pública dos recursos empregados não constitui excludente de responsabilidade, tampouco autoriza a mitigação de direitos fundamentais do beneficiário do programa. Por fim, também inexistência de propriedade plena da parte autora não inviabilizaria a condenação por danos morais, pois o dano moral ora reconhecido não se vincula à titularidade dominial plena do bem, mas à violação de direitos da personalidade da parte autora, enquanto pessoa que reside no imóvel e nele desenvolve sua vida privada e familiar, que sofreu transtornos diante dos vícios construtivos relacionados no laudo produzido.
Admitir o contrário equivaleria a condicionar a tutela da dignidade humana ao regime jurídico da propriedade, o que não encontra respaldo constitucional ou legal. Feitas as considerações acima, no que diz respeito ao quantum indenizatório da reparação por dano extrapatrimonial, a indenização deve ser suficiente para compensar a vítima pelo dano sofrido e, concomitantemente, sancionar o causador do prejuízo de modo a evitar futuros desvios, respeitado o binômio proporcionalidade/razoabilidade.
É o caráter punitivo-reparador que encerra esse modelo indenizatório (punitive damages). No caso dos autos, fixam-se os seguintes parâmetros para a quantificação do montante indenizatório: a) demonstração da falha na prestação do serviço; b) caráter coercitivo e pedagógico da indenização; c) respeito aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade; d) configuração de dano moral puro; e) a reparação não pode servir de causa a enriquecimento injustificado; e f) ato com consequências.
Tendo em conta esses parâmetros, impõe-se a fixação do montante indenizatório em R$ 10.000,00 (dez mil reais), que deverão ser corrigidos desde a data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e com incidência de juros de mora desde o evento danoso que aqui, por se tratarem de vícios construtivos e ou projeto, considero a data da entrega do imóvel, em 27/07/2021 (artigo 398 do Código Civil e Súmula 54 do STJ).
DISPOSITIVO
Diante do exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os pedidos autorais, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para condenar a ré: a) ao pagamento de indenização por danos materiais na quantia de R$ 37.783,31 (trinta e sete mil e setecentos e oitenta e três reais e trinta e um centavos , corrigida monetariamente desde a data da perícia (Súmula 43 do STJ) e acrescida de juros de mora desde a citação inicial (art. 405 do CC/02 – por ser a responsabilidade contratual); b) ao pagamento de indenização por danos morais à parte autora na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos desde a data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e com incidência de juros de mora desde o evento danoso que aqui, por se tratarem de vícios construtivos e ou projeto, considero a data da escritura, em 27/07/2021 (artigo 398 do Código Civil e Súmula 54 do STJ).
Os critérios de correção monetária e juros de mora deverão observar o Manual de Cálculos da Justiça Federal vigentes na data do trânsito em julgado da presente sentença. Sem custas e sem honorários nesta instância judicial, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95 c/c art. 1º da Lei 10.259/01.
Publique-se. Intimem-se. Tupã-SP, data da assinatura eletrônica. VANDERLEI PEDRO COSTENARO Juiz Federal
