5000328-64.2025.4.03.6201

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 886), firmou a tese de que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto. Por analogia, antes da consolidação da propriedade, a responsabilidade era do devedor fiduciante, que exercia a posse direta. Contudo, uma vez consolidada a propriedade, a responsabilidade passa a ser, inequivocamente, do novo titular do domínio, o credor fiduciário.

Assim, a CEF é parte legítima para responder pelas dívidas condominiais, ao menos aquelas vencidas a partir da data em que se tornou proprietária plena do imóvel. A discussão sobre o termo inicial da responsabilidade é matéria de mérito e com ele será analisada. Rejeito, pois, a preliminar. II.2. Mérito A controvérsia central reside em definir o período de responsabilidade da CEF pelo pagamento das taxas condominiais e a extensão dos encargos devidos. - Da responsabilidade e do termo inicial da obrigação Conforme exposto, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o titular da propriedade.

A documentação acostada, em especial a certidão de matrícula do imóvel (ID 350955790) e a planilha de evolução do financiamento (ID 354951286), são claras ao indicar que a consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu em 14 de outubro de 2024. Antes dessa data, a responsabilidade era da então devedora fiduciante, Sra. Geisiane Oliveira de Paula, que detinha a posse e o direito real de aquisição.

Após a consolidação, a CEF, como proprietária, passou a ser a responsável pelas obrigações propter rem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Não prospera a tese da ré de que sua responsabilidade estaria condicionada à efetiva imissão na posse. A obrigação condominial decorre da titularidade do direito de propriedade e da necessidade de conservação da coisa comum, e não do uso ou gozo efetivo da unidade autônoma.

O fato de o apartamento estar desocupado não exime o proprietário de sua quota-parte nas despesas comuns, que são devidas pela simples disponibilidade dos serviços e manutenção das áreas coletivas. A alegação da CEF, em sua manifestação (ID 558593536), de que não deveria arcar com taxas vinculadas a serviços de fruição individualizada (portaria remota e empresa garantidora, aprovadas na assembleia - ID 350955794, Pág. 4), também não se sustenta.

Uma vez que tais despesas foram regularmente aprovadas em assembleia condominial, tornam-se obrigatórias para todos os condôminos, integrando a cota condominial ordinária. A cobrança visa ao custeio de despesas comuns e não se confunde com a utilização individual de cada serviço. Portanto, a responsabilidade da CEF se inicia em 14 de outubro de 2024. As parcelas vencidas antes dessa data não são de sua responsabilidade nesta ação. - Dos encargos moratórios e dos honorários contratuais A parte autora pleiteia, com base na convenção condominial, a inclusão de honorários advocatícios contratuais de 20% no montante da dívida, além de custas com a obtenção de certidão de matrícula.

Conforme já sinalizado na decisão que converteu o julgamento em diligência (ID 545509093), tal pretensão não merece acolhida. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é inadmissível a cobrança de honorários advocatícios contratuais em ação de cobrança de cotas condominiais, porquanto a legislação processual civil já prevê mecanismo próprio para a remuneração do patrono da parte vencedora, qual seja, os honorários de sucumbência.

A inclusão dos honorários contratuais no débito principal configuraria dupla penalidade (REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 19/9/2025). O mesmo raciocínio se aplica às despesas extraprocessuais, como os custos para obtenção de certidão de matrícula (ID 350955791), que constituem dispêndio da parte para a propositura da ação e só podem ser ressarcidas sob o regime das custas processuais, ao final da demanda, e não como integrante do crédito principal.

Assim, do cálculo do débito devem ser descotados os valores referentes a honorários contratuais e despesas com certidão. Subsistem, contudo, os encargos moratórios previstos no art. 1.336, §1º, do Código Civil, quais sejam, juros de mora e multa de 2% sobre o débito.

III –

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF a pagar ao CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ITAJUI as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias da unidade D-21 vencidas a partir de 14 de outubro de 2024, bem como as que se venceram no curso desta ação, até a data do efetivo pagamento (art. 323 do CPC).

O valor de cada parcela vencida deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e de multa de 2% (dois por cento), todos incidentes a partir da data de cada vencimento. Ficam expressamente afastadas da cobrança as verbas relativas a honorários advocatícios contratuais e despesas extraprocessuais (custos com certidão e diligências). Sem custas e honorários advocatícios nesta instância judicial, a teor do art. 1º da Lei nº 10.259/01 c.c. o art. 55, caput da Lei nº 9.099/95.

IV. Após o trânsito em julgado, a parte autora deverá, no prazo de 30 (trinta) dias, apresentar os cálculos correspondentes.

V. Em seguida, intime-se a parte ré para, no prazo de 10 (dez) dias, manifestar-se. Advirta-se que eventual impugnação aos cálculos deverá vir acompanhada de memorial respectivo, apresentando fundamentadamente as razões das divergências.

VI - Silente a parte ré, ou em conformidade com os cálculos apresentados, intime-se a ré para cumprimento da sentença, nos termos do art. 523, § 1º, do CPC. Caso haja divergência fundamentada, à Contadoria para conferência.

Publique-se. Intimem-se. Campo Grande/MS, data conforme registro da assinatura eletrônica no sistema.

Órgão

2ª Vara Gabinete JEF de Campo Grande

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL ITAJUI

Advogado

JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS (OAB 460542/SP)

Órgão

2ª Vara Gabinete JEF de Campo Grande

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogado

JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS (OAB 460542/SP)