EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5000329-05.2025.4.03.6345 / 2ª Vara Gabinete JEF de Marília EXEQUENTE: PARQUE MADRI Advogado do(a) EXEQUENTE: JOSE LUIZ RUFINO JUNIOR - SP229276 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A Trata-se de execução de título extrajudicial promovida por PARQUE MADRI em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual pretende o exequente receber cotas de condomínio não adimplidas entre 3/2024 a 2/2025 relativas ao imóvel correspondente ao apartamento 203, do Bloco 07, segundo pavimento, matrícula no 1º Oficial de Registro de Imóveis de Marília/SP sob o nº 81.775, cuja responsabilidade pelo pagamento atribui à CEF, na condição de proprietária do referido bem.
Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 c/c. artigo 1º da Lei nº 10.259/01, passo ao julgamento do feito. FUNDAMENTO E
DECIDO. Segundo consta na certidão imobiliária anexada à inicial, o imóvel correspondente ao apartamento 203, do Bloco 07, segundo pavimento do Condomínio Parque Madri, matrícula 81.775 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Marília/SP (id 353611917) foi objeto de contrato particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia firmado em 28/01/2022, em que figuraram como partes MRV LXXXV Incorporações Ltda. (proprietária) e Gilmar José Rocha dos Santos (adquirente), sendo que diante da não purgação da mora pela comprador fiduciante, a propriedade foi consolidada em favor da CEF (credora fiduciária) em 07/08/2024, averbada em 19/08/2024.
Pois bem. É certo que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação que acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas, sendo sempre exigível em face do atual titular do direito de propriedade. É o que estabelece o artigo 1.345 do Código Civil. Confira-se: Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Logo, forçoso reconhecer que ainda que as cotas condominiais em cobro refiram-se a período em que o bem tenha ficado na posse direta de anterior devedor fiduciante, o fato não retira a obrigação da CEF de efetuar o pagamento, sendo de rigor o reconhecimento da sua legitimidade passiva para figurar no polo passivo da ação com a sua condenação nos termos pleiteados na inicial. Isso porque o contrato de alienação fiduciária firmado entre a CEF (credora fiduciária) e Gilmar José Rocha dos Santos (devedor fiduciante) foi celebrado com fulcro no caput do art. 22 da Lei n.º 9514/1997 que prevê que o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à credora/fiduciária Caixa Econômica Federal até que ocorra a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.
Caso ocorra o pagamento integral do débito, o devedor/fiduciante passa a ter a propriedade plena do imóvel, ao passo que havendo inadimplemento dos valores devidos garantida a fiduciária. Na hipótese de a Caixa Econômica Federal constituir o devedor em mora e, caso este não quite os valores em atraso, realizar-se-á a consolidação da propriedade em seu nome, tal como se verificou no presente feito. E no que interessa aos autos, vale destacar que a Lei nº 9.514/1997 prevê: Art.
23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. § 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) E em complemento, assim dispõe o Código Civil: Art. 1.368-B.
A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Nesse ponto, impende registrar que o marco da imissão na posse tem por escopo evidenciar de quem é a legitimidade para responder pelas despesas condominiais no sentido de que estando o fiduciante na posse direta do bem imóvel, a ele deverá ser imputado o seu pagamento, mas uma vez utilizada a garantia, a assunção da dívida será do fiduciário, ainda que atinente a débito de período antecedente.
Confira-se: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1.696.038-SP, 3ª Turma, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, data do julgamento 28/8/2018)
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento, em favor do exequente, das despesas condominiais referentes ao imóvel correspondente ao apartamento 203, bloco 07, matrícula no 1º Oficial de Registro de Imóveis de Marília/SP sob o nº 81.775 (ID 353611917). A condenação corresponde ao pagamento das cotas condominiais vencidas indicadas no ID 353611910, com juros, multa e correção monetária, cabendo pontuar que embora a exordial mencione com última competência devida a do mês de 02/2025, a planilha na qual o pedido inicial se escora evidencia que o correto seria 01/2025 (ID 353611910), razão pela qual reconheço tal divergência como mero erro material.
Sem custas e sem honorários nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95 c/c o artigo 1º da Lei nº 10.259/2001. Prossiga-se a execução até seus ulteriores termos. Oportunamente, arquive-se com as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se. Marília/SP, na data da assinatura digital. PRYCILA RAYSSA CEZÁRIO DOS SANTOS Juíza Federal Substituta
