PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000332-70.2017.4.03.6108 RELATOR: Gab.
42 - DES. FED. CARLOS MUTA APELANTE: MEIRA DIAS ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA. - ME Advogados do(a) APELANTE: BASILEU VIEIRA SOARES - SP95501-A, BASILEU VIEIRA SOARES JUNIOR - SP313031-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: Relatório A EXMA. JUÍZA FEDERAL CONVOCADA RAECLER BALDRESCA (Relatora): Trata-se de Agravo Interno interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra decisão monocrática que deu provimento à apelação da parte adversa, afastando o valor locatício apurado em perícia judicial e adotando como parâmetro de correção a variação do IGP-M (ID 343136369).
Sustenta a agravante que o valor locatício apurado pela perícia, realizada pelo método comparativo, com base no preço do metro quadrado de imóveis similares na região, é tecnicamente adequado. Argumenta que o IGP-M não constitui índice idôneo para aferir a variação do valor de mercado de imóvel específico, por se tratar de indicador macroeconômico composto (IPA-M, IPC-M e INCC-M), sem correspondência direta com a dinâmica local do mercado imobiliário .
Defende que a decisão agravada incorreu em equívoco ao substituir a prova técnica por parâmetro genérico, desconsiderando a finalidade da perícia nas ações renovatórias. Afirma, ainda, que eventual desvalorização do metro quadrado decorre de fatores econômicos locais, alheios à sua vontade. Requer, ao final, a retratação da decisão ou, subsidiariamente, o provimento do agravo interno para que seja negado provimento à apelação da parte contrária (ID 344658567).
Foram apresentadas contrarrazões (ID 346217567).
É o relatório. Voto A Excelentíssima Juíza Federal Convocada RAECLER BALDRESCA (Relatora): É possível interpor agravo interno contra decisão monocrática do relator, sendo esta submetida ao órgão colegiado competente, conforme disposto no artigo 1.021 do Código de Processo Civil. No entanto, o agravante não apresentou argumentos capazes de desconstituir os fundamentos que sustentaram a decisão que deu provimento ao recurso.
Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão: "A reiteração de decisões num mesmo sentido, proferidas pelas Cortes Superiores, pode ensejar o julgamento monocrático do recurso. No âmbito do STF tem-se que "A atuação monocrática, com observância das balizas estabelecidas nos arts. 21, § 1°, e 192, caput, do RISTF, não traduz violação ao Princípio da Colegialidade, especialmente na hipótese em que a decisão reproduz compreensão consolidada da Corte" (HC 144187 AgR, Relator(a): Min.
EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 04/06/2018, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-116 DIVULG 12-06-2018 PUBLIC 13-06-2018). Nesse sentido: ARE 1089444 AgR, Relator(a): Min. EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 25/05/2018, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-111 DIVULG 05-06-2018 PUBLIC 06-06-2018. O caso presente permite solução monocrática. Vejamos. Cuida-se de apelação cível interposta por Meira Dias Administração de Imóveis Ltda. - ME contra sentença proferida nos autos da ação renovatória de locação comercial ajuizada pela Caixa Econômica Federal (CEF).
O juízo de origem julgou procedente o pedido inicial, para renovar o contrato de locação e fixar o aluguel mensal em R$ 19.400,00, a contar de 1º/04/2018, com reajuste anual pelo IGP-M, condenando a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. A controvérsia recursal limita-se exclusivamente ao valor locatício fixado na sentença, inexistindo insurgência quanto ao reconhecimento do direito à renovação contratual.
A apelante sustenta, em síntese, a nulidade da prova pericial produzida em primeiro grau, sob alegação de vícios formais e técnicos no laudo, pleiteando, em consequência, a realização de nova perícia por profissional diverso ou, subsidiariamente, a majoração do aluguel fixado. Afirma a recorrente que o perito judicial deixou de designar data e de comunicar previamente às partes e ao juízo sobre a realização da vistoria técnica, em violação ao art. 466, §2º, do Código de Processo Civil, além de não ter respondido integralmente aos quesitos complementares formulados, contrariando o disposto no art. 473, IV, do mesmo diploma legal.
Aduz ainda que o expert, de formação técnica restrita, teria utilizado critérios imprecisos de comparação, sem atentar às peculiaridades estruturais entre os imóveis utilizados como amostras e o bem locado, além de apresentar divergência de valores em manifestações subsequentes, o que, segundo a apelante, evidenciaria fragilidade técnica do trabalho pericial. O juízo de primeiro grau, entretanto, acolheu as conclusões periciais, fixando o valor do aluguel em R$ 19.400,00, quantia ligeiramente superior ao apurado pelo perito (R$ 17.258,91).
Não obstante a qualificação e a regularidade formal do laudo, chama atenção a discrepância entre o valor contratual anterior e a proposta de renovação apresentada pela CEF, conforme demonstrado a seguir: A redução de 16% foi justificada pela instituição financeira sob o argumento de "baixa liquidez do imóvel e recessão do mercado imobiliário". Tal justificativa não encontra respaldo probatório. O imóvel foi construído sob medida para a instalação de agência bancária da apelada, o que naturalmente restringe seu uso, mas não autoriza a redução do aluguel sem demonstração objetiva de desvalorização do bem.
A alegada recessão, ademais, não restou comprovada nos autos e contraria o próprio comportamento do IGP-M, que apresentou variação positiva de 0,20% nos 12 meses anteriores a março de 2018, o que denota alta de preços no período. Nessa conjuntura, não se revela razoável admitir a redução do valor locatício, sobretudo quando não demonstrada significativa mudança no mercado imobiliário ou depreciação do imóvel locado, o que não se verificou no caso.
Além disso, é de se preservar o equilíbrio entre o direito de propriedade do locador e a atividade econômica do locatário, assegurando a adequação do aluguel aos valores de mercado, mas sem imposição de redução injustificada. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL . DESCONSIDERAÇÃO DE PROVA UNILATERAL. DESNECESSIDADE DE LAUDO PERICIAL. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO.
FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL . REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
1. A ação renovatória de locação tem por escopo a atividade jurisdicional que alcance o equilíbrio entre a proteção à atividade econômica do locatário e a proteção ao direito de propriedade do locador .
2. No caso dos autos, o valor do aluguel oferecido pela apelante não apenas é significativamente inferior aos alugueis reajustados como está próximo até mesmo do valor inicial previsto em contrato.
3. A renovação contratual com valor inferior ao estabelecido no início do contrato somente se justificaria em caso de significativa mudança no mercado imobiliário ou depreciação do imóvel locado, o que não resta demonstrado nos autos .
4. Mesmo que a apelante preste serviço público essencial à população, a renovação do contrato de locação para suas instalações sustenta-se na negociação de valores e da concordância das partes envolvidas, devendo prevalecer os termos estabelecidos no contrato, com o reajuste dos aluguéis em conformidade com o índice nele previsto.
5. A produção de provas visa à formação do juízo de convicção do magistrado, a quem cabe a tarefa de dirigir o processo, cumprindo ao julgador decidir acerca da necessidade de produção de prova, porquanto é seu destinatário, e a ele cabe decidir sobre os elementos necessários à formação do próprio convencimento .
6. Tendo sido oportunizado às partes requerer a produção de provas, tendo a apelante permanecido inerte, não há falar em violação à isonomia ou ao contraditório, ou mesmo cerceamento de defesa.
7. Havendo grande divergência entre o valor apresentado pela ECT e o valor do aluguel vigente ao término do contrato, não se justifica a realização de prova pericial, ainda que postulada em sede de apelação, porque não se busca aumento ou redução no real no valor do aluguel, mas somente sua atualização, a partir do valor inicialmente pactuado . Também por isso, não há como pretender que a compatibilidade com o valor de mercado seja aferida somente com base em avaliação unilateral.
8. Apelação improvida. (TRF-4 - AC - Apelação Cível: 50089590320224047000 PR, Relator.: LUIZ ANTONIO BONAT, Data de Julgamento: 14/08/2024, 12ª Turma, Data de Publicação: 15/08/2024) Ressalte-se que, nos 12 meses anteriores ao termo final da vigência contratual, o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) -- índice de correção previsto no contrato -- apresentou elevação acumulada, evidenciando tendência de alta nos custos gerais da economia.
Em março, o índice avançou 0,64%, acumulando alta de 1,47% no ano e de 0,20% em 12 meses, ao passo que, em março de 2017, registrava variação de 4,86% no mesmo período. Tal cenário, portanto, não corrobora a tese de retração econômica, mas, ao contrário, indica elevação do custo de vida. Nesse contexto, não se mostra razoável que o valor do aluguel, ao tempo da renovação, sofra redução -- e não apenas deixe de acompanhar a correção contratual prevista --, especialmente considerando que o imóvel permaneceu em plena utilização pela locatária e manteve as mesmas características estruturais e localização privilegiada.
Assim, afigura-se mais adequado manter o valor locatício no patamar anteriormente vigente, acrescido apenas da variação do índice contratual (IGP-M) de 2018. Por fim, quanto ao laudo pericial, cumpre consignar que, nos termos do art. 479 do CPC, o magistrado não está adstrito às conclusões do perito, podendo formar sua convicção a partir do conjunto probatório dos autos, desde que fundamente sua decisão em elementos idôneos e coerentes.
Nesse sentido é pacífico o entendimento do E. STJ: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. FORNECIMENTO GRATUITO DE MEDICAMENTOS. DEVER DO ESTADO. DIREITO FUNDAMENTAL À VIDA E À SAÚDE. APRECIAÇÃO DE LAUDO PERICIAL. LIVRE CONVICÇÃO DO JUIZ. AGRAVO INTERNO DO ESTADO DESPROVIDO .
1. É entendimento pacífico desta Corte de que o ordenamento jurídico pátrio adotou o princípio do livre convencimento motivado do julgador, no qual o Juiz pode fazer uso de outros meios para formar sua convicção, sendo certo que o Magistrado não se encontra adstrito ao laudo pericial quando da apreciação e valoração das alegações e das provas existentes nos autos, podendo, inclusive, decidir contrário a ele quando houver nos autos outros elementos que assim o convençam, como ocorre na presente demanda.
Precedentes: AgRg no AREsp. 384 .337/SP, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJe 9.10 .2013; AgRg no AREsp. 301.837/SP, Rel. Min . ELIANA CALMON, DJe 24.9.2013; AgRg no AREsp. 309 .593/SP, Rel. Min. SÉRGIO KUKINA, DJe 26.6 .2013; AgRg no AREsp. 63.463/CE, Rel. Min . GILSON DIPP, DJe 20.6.2012; AgRg no Ag 1.281 .365/ES, 5T, Rel. Min. LAURITA VAZ, DJe 24.5 .2010.
2. A efetivação da tutela in casu está relacionada à preservação da saúde do indivíduo, de modo que a ponderação das normas constitucionais deve privilegiar a proteção do bem maior que é a vida.
3 . Em consonância com os referidos dispositivos constitucionais, a Lei 8.080/90 determina em seus arts. 2o. e 4o . que a saúde pública consubstancia direito fundamental do homem e dever do Poder Público.
4. Comprovado o acometimento do indivíduo, ou de um grupo, por determinada moléstia e necessitando de medicamento para combatê-la, este deve ser fornecido pelo Estado de modo a atender ao princípio maior da garantia à vida e à saúde.
5 . Ressalte-se, ainda, que não há no ordenamento, jurídico brasileiro qualquer exigência que condicione o fornecimento de medicamento à prescrição exclusivamente por médico da rede pública. Nesse sentido: REsp. 1.614 .636/PI, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe 9.9 .2016; AgRg no Ag 1.107.526/MG, Rel. Min . MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 29.11.2010; AgRg no Ag 1.194 .807/MG, Rel. Min. LUIZ FUX, DJe 1.7 .2010.
6. Agravo Interno do ESTADO DO RIO DE JANEIRO desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1309793 RJ 2012/0033771-9, Relator.: Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, Data de Julgamento: 28/03/2017, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2017) Por conseguinte, tendo em vista todos os elementos probatórios, é de se concluir pela reforma da sentença.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação para determinar a renovação do contrato de locação entre as partes, fixando-se que o valor do aluguel será apurado em liquidação de sentença, mediante a aplicação do IGP-M acumulado nos últimos 12 meses até março de 2018, incidente sobre o valor de R$ 23.146,00, correspondente ao aluguel vigente naquela data, tendo como termo inicial 01/04/2018, observando-se, a partir daí, o reajuste anual pelo mesmo índice.
A atualização deverá observar os índices previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal na data do cumprimento da sentença. Tendo em vista a total sucumbência da CEF, inverto os ônus sucumbenciais e fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme apurado em liquidação de sentença, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil." Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado, considero que a r. decisão monocrática deve ser integralmente mantida, eis que fundamentada em dispositivos legais e na jurisprudência pertinente, devidamente conectados ao caso concreto em questão.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno. É como voto. O Exmo. Desembargador Federal Carlos Francisco: Com a devida vênia, apresento algumas considerações sobre o caso retratado nos autos. Entendo que a perícia judicial é crucial para determinar o valor do aluguel, uma vez que calcula com a necessária precisão o valor de mercado. O IGPM, embora índice comumente utilizado, não reflete com exatidão o mercado imobiliário.
Isso é assim, posto que o IGP-M é composto pela média ponderada de três outros índices: o IPA-M (Índice de Preços por Atacado, com 60% de peso), que mede preços de matérias-primas agrícolas e industriais; o IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor, com 30% de peso), que avalia o custo de bens e serviços para famílias; e o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção, com 10% de peso), que monitora os custos de materiais e mão de obra na construção civil, não estando vinculado, pois, à realidade do mercado imobiliário.
O preço/valor de mercado do imóvel, portanto, deve ser apurado via perícia judicial, sendo que a mera atualização do valor anterior pelo IGPM se mostra inadequada, uma vez que o referido índice não reflete de forma fidedigna o preço de mercado dos imóveis, sendo composto por indicadores que medem outros segmentos econômicos. Sob essa acepção, caberia fixar o valor de renovação do aluguel em R$23.755,29, valor apurado em perícia complementar em 07.02.2019, conforme id 123070998-p.
14. Porém, como é vedada a reformatio in pejus, acompanho o voto da e. Relatora para negar provimento ao agravo. Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. AFASTAMENTO DO LAUDO PERICIAL. APLICAÇÃO DO IGP-M CONTRATUAL. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão monocrática que deu provimento à apelação da parte adversa, em ação renovatória de locação comercial, para afastar o valor locatício apurado em perícia judicial e determinar a fixação do aluguel mediante aplicação do IGP-M acumulado nos 12 meses anteriores a março de 2018 sobre o valor vigente do contrato. A agravante sustenta que o laudo pericial, elaborado pelo método comparativo direto de dados de mercado, é tecnicamente idôneo e que o IGP-M não constitui parâmetro adequado para aferir o valor de mercado de imóvel específico, por se tratar de índice macroeconômico.
Requer a retratação da decisão ou o provimento do agravo para restabelecer a sentença.
II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a decisão monocrática que, em ação renovatória, afastou o valor apurado em perícia judicial e adotou como critério de atualização do aluguel o índice contratual (IGP-M) deve ser reformada, diante da alegação de inadequação técnica do parâmetro adotado e de prevalência da prova pericial.
III. Razões de decidir O art. 1.021 do CPC autoriza a interposição de agravo interno contra decisão monocrática, submetendo-a ao órgão colegiado competente. A decisão agravada fundamentou-se na ausência de comprovação de desvalorização do imóvel ou de significativa alteração do mercado imobiliário que justificasse a redução do aluguel anteriormente pactuado, destacando que o IGP-M apresentou variação positiva no período, o que não corrobora a tese de retração econômica.
Nos termos do art. 479 do CPC, o magistrado não está adstrito às conclusões do laudo pericial, podendo formar seu convencimento a partir do conjunto probatório, desde que de forma motivada, em observância ao princípio do livre convencimento motivado. A adoção do índice contratualmente previsto para atualização do aluguel, em contexto de manutenção das condições estruturais e locacionais do imóvel e de inexistência de prova idônea de depreciação, preserva o equilíbrio entre o direito de propriedade do locador e a atividade econômica do locatário.
O agravante não apresentou argumentos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, que se encontra alinhada à jurisprudência dos tribunais superiores quanto à possibilidade de julgamento monocrático e à liberdade de valoração da prova técnica.
IV. Dispositivo e tese Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O magistrado não está adstrito às conclusões do laudo pericial, podendo afastá-las mediante fundamentação idônea, nos termos do art. 479 do CPC.
2. Na ação renovatória de locação, é legítima a fixação do aluguel mediante aplicação do índice contratual, quando ausente prova de desvalorização do imóvel ou de alteração significativa do mercado imobiliário.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021 e 479; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STF, HC 144187 AgR, Rel. Min. Edson Fachin, Segunda Turma, j. 04.06.2018; STJ, AgInt no REsp 1.309.793/RJ, Rel.
Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, j. 28.03.2017; TRF4, AC 5008959-03.2022.4.04.7000, Rel. Des. Luiz Antonio Bonat, 12ª Turma, j. 14.08.2024.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RAECLER BALDRESCA Relatora do Acórdão
