PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000336-86.2026.4.03.6110 AUTOR: IAGO RAMOS LEANDRO ADVOGADO do(a) AUTOR: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
IAGO RAMOS LEANDRO ajuizou a presente demanda, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF, “para: Declarar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, dos leilões e de todos os atos subsequentes ; Restabelecer o contrato de financiamento com possibilidade de purgação da mora;..." Relata a inicial, em brevíssima síntese, que, em 18 de outubro de 2021, as partes firmaram contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, para a aquisição do imóvel localizado na Avenida Maria Aparecida Machado de Almeida Marcello, nº 205, Quadra C, Lote 07, Pacaembu Bandeiras, CEP 18167-300, Salto de Pirapora/SP, matrícula n.135.339 no 2º Oficial de Registro de Imóveis de Salto de Pirapora, e, uma vez que a parte autora deixou de quitar as parcelas mensais avençadas, foi deflagrado o procedimento extrajudicial de execução, nos termos da Lei nº 9.514/97 sem que, no entanto, fosse observada a obrigatoriedade de notificação para purgar a mora e de intimação da parte devedora das datas dos leilões que, ademais, não teriam sido realizados no prazo de 60 dias a contar da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.
Requer “Concessão de tutela de urgência liminar para suspender os leilões marcados e proibir qualquer ato de transferência, alienação, registro ou imissão na posse do imóvel”. Juntou documentos. Ato ordinatório ID 543850690 concedeu prazo à parte autora emendar a inicial, o que foi suficientemente atendido na petição ID 547927592 e documentos anexos.
Decido. Recebo a petição ID 547927592 e documentos anexos como emenda à inicial. Tendo em vista a declaração ID 543761450 e o resultado da pesquisa realizada no CNIS juntada no ID 543833572, defiro à parte autora os benefícios da assistência judiciária gratuita. A hipótese tratada nos autos diz respeito a inadimplemento de contrato de alienação fiduciária de bens imóveis, firmado nos termos da Lei nº 9.514/97, norma especial que afasta outras disposições legais.
Nesse sentido, o Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." A inadimplência contratual é incontroversa, como se extrai das razões fáticas, apresentadas pela própria autora, que precederam a execução guerreada.
Note-se que a jurisprudência majoritária é firme no sentido de que dificuldades financeiras do devedor não autorizam a suspensão ou anulação da execução extrajudicial regulada pela Lei nº 9.514/97. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. NULIDADE DO PROCEDIMENTO NÃO COMPROVADA. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA.
RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária. A parte apelante alega dificuldades financeiras e vícios no procedimento de intimação, afirmando que a notificação para purgação da mora foi realizada por edital, sem tentativa prévia de intimação pessoal.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se houve irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, especificamente quanto à intimação para purgação da mora e se dificuldades financeiras justificam o inadimplemento contratual.
III. Razões de decidir
3. O procedimento de consolidação seguiu o disposto na Lei nº 9.514/97, sendo a intimação para purgação da mora realizada de forma regular pelo oficial de registro de imóveis, sem comprovação de irregularidades.
4. Alegações de dificuldades financeiras não justificam o descumprimento das obrigações contratuais, conforme entendimento jurisprudencial que rechaça a invocação da teoria da imprevisão nesses casos.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, é regular quando realizada a intimação para purgação da mora de forma válida, não se admitindo nulidade sem comprovação.
2. Dificuldades financeiras do devedor não justificam a inadimplência contratual nem a anulação do procedimento de execução extrajudicial." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26 e
27. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, ApCiv 5002975-89.2022.4.03.6119, Rel. Des. José Carlos Francisco, DJEN 04/04/2023; TRF 3ª Região, AI 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Des. José Carlos Francisco, DJEN 28/04/2023. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002648-73.2023.4.03.6002, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 31/01/2025, DJEN DATA: 06/02/2025) A parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações Programa Casa Verde e Amarela – Recursos do FGTS - Programa Casa Paulista - Apoio ao Crédito Habitacional n. 8.7877.1592922-8, no âmbitos do Sistema Financeiro da Habitação, com cláusula de alienação fiduciária em garantia (cláusula 15), para a aquisição do imóvel localizado na Avenida Maria Aparecida Machado de Almeida Marcello, nº 205, Quadra C, Lote 07, Pacaembu Bandeiras, CEP 18167-300, Salto de Pirapora/SP, matrícula n.135.339 no 2º Oficial de Registro de Imóveis – livro nº 2 do registro geral.
Observa-se que o acordo de mútuo envolvendo as partes contém cláusula de alienação fiduciária em garantia, de forma que a propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia ao financiamento, até a quitação total da avença, é da CEF, restando a parte autora na condição de possuidora direta com a expectativa de tornar-se proprietária do bem com o adimplemento da avença. Em tal modalidade de financiamento imobiliário o imóvel, enquanto não quitado integralmente o contrato de mútuo, não pertence ao mutuário, mas sim ao credor fiduciário, que pode, sem incorrer em qualquer violação a preceitos constitucionais, nos termos e forma previstos na Lei nº 9.514/97, consolidar a propriedade em seu nome na hipótese de inadimplemento contratual pelo mutuário.
A parte demandante confessa o inadimplemento contratual, sendo que as razões trazidas para justificá-lo (problemas financeiros), não são suficientes para tanto. Eventual queda de renda não teria o condão de afastar os efeitos do inadimplemento, visto que, em contratos de tal natureza, em que o prazo para quitação atravessa décadas, a possibilidade de desemprego do mutuário não pode ser considerado fato imprevisível.
Note-se que o Supremo Tribunal Federal, por ocasião do julgamento do RE 860.631 (tema 982), fixou tese no sentido de que "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" A Lei n. 9.514/97, ao dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e assim estabelece acerca da consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário em decorrência da inadimplência do fiduciante: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º (Revogado). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela , de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela , de 2023) §
11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) §
12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Na hipótese de excussão em atos sucessivos, caberá ao credor fiduciário a indicação dos imóveis a serem excutidos em sequência, exceto se houver disposição em sentido contrário expressa no contrato, situação em que a consolidação da propriedade dos demais ficará suspensa. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º A cada leilão, o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado e o encaminhará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Na hipótese de não se alcançar a quantia suficiente para satisfação do crédito, a cada leilão realizado, o credor recolherá o imposto sobre transmissão inter vivos e, se for o caso, o laudêmio, relativos ao imóvel a ser excutido em seguida, requererá a averbação da consolidação da propriedade e, no prazo de 30 (trinta) dias, realizará os procedimentos de leilão nos termos do art. 27 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Satisfeito integralmente o crédito com o produto dos leilões realizados sucessivamente, o credor fiduciário entregará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, o termo de quitação e a autorização de cancelamento do registro da propriedade fiduciária de eventuais imóveis que restem a ser desonerados. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Decorrido o prazo contratual de inadimplência, deve o agente fiduciário requerer ao Ofício de Imóveis competente a intimação do fiduciante - que, conforme a norma transcrita, tem o dever de manter o credor informado sobre as alterações de seu endereço - para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias.
Não atendida a intimação no prazo assinalado, têm início os procedimentos para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira fiduciária e para a realização do leilão, sendo pertinente observar que é possível a purgação da mora até o momento da averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel. Após realizada a averbação, inviável a purgação da mora, porém possível, até o momento da realização do segundo leilão, o exercício pelo fiduciante do direito de preferência na aquisição do imóvel, por valor correspondência ao total da dívida, acrescido das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais das contribuições condominiais, dos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, bem como das despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Tendo em vista a confissão da parte autora acerca da sua inadimplência, reforçada pelo documento ID 543763802 (certidão de matrícula do imóvel emitida em 25/11/2025), que goza de fé pública e informa que a consolidação da propriedade do imóvel relativo ao contrato inadimplido foi realizada nos termos do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, em virtude de não ter ocorrido a purgação da mora no prazo de 15 dias após sua constituição, não restou demonstrado o primeiro vício apontado.
Assim, ao menos em análise compatível com o atual momento processual, entendo que o procedimento adotado foi ao encontro do que preceitua o artigo 26 da Lei n. 9.514/97, transcrito alhures. Intimada regularmente, para purgar a mora, deixou a parte autora de fazê-lo no prazo estipulado para tal fim, de forma que não se vislumbra ilegalidade da consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira credora.
Quanto à alegada ausência de publicidade acerca da realização dos leilões - que ocorreram em 09/02/2026 e 12/02/2026 -, observa-se que a própria autora, por ocasião do ajuizamento do feito, em 26/01/2026 – isto é, 14 dias antes da realização do primeiro leilão -, juntou com a inicial a prefalada certidão de matrícula do imóvel, emitida em 25/11/2025 (em que averbada a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal), e edital dos leilões.
Assim, em princípio, nesta análise sumária, resta demonstrado que a autora teve ciência da realização dos leilões 14 dias antes da realização destes, o que afasta a nulidade alegada. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.
DECISÃO
MANTIDA.
1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.
2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.
3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.
4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.) Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL SEM PREJUÍZO DEMONSTRADO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal - CEF contra sentença que extinguiu a ação anulatória de leilão extrajudicial proposta por Arina Cerveira Moreira da Silva, sem resolução de mérito, por ausência de interesse processual, nos termos do art. 487, VI, do CPC, condenando a instituição financeira ao pagamento de honorários advocatícios. A controvérsia decorre da alegada ausência de intimação pessoal da devedora, nos moldes da Lei nº 9.514/97, para realização do leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ duas questões em discussão: (i) determinar se a ausência de intimação pessoal da devedora para o leilão extrajudicial configura vício apto a ensejar sua anulação; (ii) definir se a CEF deu causa ao ajuizamento da ação, para fins de aplicação do princípio da causalidade e distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR O ajuizamento da ação pela autora demonstra ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial, o que afasta a alegação de prejuízo decorrente da ausência de intimação pessoal. A jurisprudência do STJ admite a validade do leilão extrajudicial nos casos em que o devedor, mesmo sem intimação formal, tem ciência inequívoca da praça, não sendo cabível a anulação do procedimento nesses casos (AgRg no AREsp 606.517/PR e AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP).
A CEF não deu causa ao ajuizamento da ação, pois o leilão decorreu da inadimplência contratual e do regular exercício do direito previsto na Lei nº 9.514/97, razão pela qual é cabível a aplicação do princípio da causalidade para fins de sucumbência. A ausência de vício no procedimento afasta qualquer responsabilidade da instituição financeira, impondo-se a reforma da sentença para inversão do ônus da sucumbência.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A ciência inequívoca do devedor quanto à realização do leilão extrajudicial afasta o vício de ausência de intimação pessoal e impede a anulação do ato. O princípio da causalidade impõe ao autor da ação anulatória improcedente o dever de arcar com os ônus sucumbenciais, quando a parte ré não deu causa à propositura da demanda. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 10º, e 98, §3º; Lei nº 9.514/97; CPC, art. 487,
VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 28.03.2019; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 09.12.2019. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5020689-22.2022.4.03.6100, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 03/09/2025, Intimação via sistema DATA: 05/09/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por mutuário contra decisão que indeferiu pedido liminar de suspensão dos efeitos do procedimento de execução extrajudicial e da realização de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, firmado com a Caixa Econômica Federal. O agravante alegou irregularidades no procedimento e requereu a concessão de tutela de urgência para impedir os leilões.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela provisória de urgência, em especial a demonstração da probabilidade do direito alegado, a fim de suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e os leilões extrajudiciais subsequentes.
III. RAZÕES DE DECIDIR A concessão da tutela de urgência exige demonstração simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC. O inadimplemento do mutuário é incontroverso nos autos e a consolidação da propriedade em nome da CEF observou os requisitos legais previstos na Lei 9.514/97, especialmente o art. 26, §§ 1º a 7º. Consta na matrícula do imóvel a notificação do devedor para purgar a mora, ato que goza de fé pública conforme art. 3º da Lei 8.935/94.
O contrato foi firmado após a vigência da Lei 13.465/17, que alterou a disciplina da purgação da mora e restringiu a aplicação do Decreto-Lei nº 70/66 às hipotecas, não sendo aplicável às garantias fiduciárias. Após a averbação da consolidação da propriedade, resta apenas ao devedor o exercício do direito de preferência nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97. A jurisprudência do STJ exige a intimação pessoal do devedor para os leilões, mas a ciência inequívoca das datas pelo agravante, comprovada nos autos, afasta eventual prejuízo, aplicando-se o princípio pas de nullité sans grief.
Ausência de demonstração de vício relevante no procedimento, pagamento da dívida ou tentativa de acordo pelo devedor. Atos expropriatórios derivam do exercício regular do direito da credora e visam preservar o procedimento legal e os interesses legítimos envolvidos.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A consolidação da propriedade fiduciária e a realização de leilão extrajudicial são válidas quando observados os requisitos do art. 26 da Lei 9.514/97, inclusive a notificação para purgação da mora. A ciência inequívoca do devedor acerca da realização dos leilões supre eventual ausência de intimação pessoal específica, não havendo nulidade sem demonstração de prejuízo.
A Lei 13.465/17 estabelece marco temporal que limita o direito à purgação da mora até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, aplicando-se aos contratos firmados após sua vigência. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei 9.514/97, arts. 26, 26-A, 27, § 2º-B; Lei 13.465/17; Lei 8.935/94, art. 3º; CPC, art. 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, AI nº 5006782-73.2024.4.03.0000, Rel.
Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 13.06.2024, DJEN 18.06.2024. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5008203-64.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 26/08/2025, DJEN DATA: 29/08/2025) Pondere-se que o Superior Tribunal de Justiça tinha cristalizado entendimento no sentido de que a consolidação da propriedade não extingue o vínculo contratual, o qual subsiste até a execução da garantia fiduciária, sendo admitida a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (REsp 1462210/RS, Rel.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). No entanto, no julgamento do REsp n. 1.649.595/RS, aquela Corte entendeu que, com a edição da Lei n. 13.465/2017, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, inviável a purgação da mora pelo devedor, que pode apenas exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel objeto de propriedade fiduciária.
Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSE-GURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.
PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ).
2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia.
3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.
4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento.
5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997.
6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.
7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.
9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020) Quanto ao termo inicial de aplicação da Lei nº 13.465/2017, O Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp n. 2.126.726 (Tema nº 1.288), em julgamento realizado em 10/12/2025, assim cristalizou o seu entendimento: “Proclamação Final de Julgamento: A Segunda Seção, por maioria, deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação, assegurando ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do da art. 27 Lei n. 9.514/1997, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator. Para os fins repetitivos, por unanimidade, foi aprovada a seguinte tese no TEMA 1.288: "a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." No presente caso, a consolidação da propriedade ocorreu posteriormente à vigência da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual, de toda sorte, não seria caso de desfazimento da consolidação, mas somente de assegurar à parte autora o exercício do direito de preferência, nos moldes mencionados.
Diante do exposto, não demonstrada a probabilidade do direito alegado, INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. Cite-se a parte contrária. Remetam-se os autos à Central de Conciliação desta 10ª Subseção Judiciária, para inclusão em pauta de audiências. Cite-se. Intimem-se.
Cumpra-se. Sorocaba, data da assinatura digital. CAROLINA CASTRO COSTA Juíza Federal
