PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000337-40.2018.4.03.6114 RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA APELANTE: EVANDRO DE ALMEIDA TARTARI ADVOGADO do(a) APELANTE: CAROLINA FAGUNDES LEITAO PEREIRA - RS66194-A ADVOGADO do(a) APELANTE: KARINA VALESCA FERREIRA LINS - RS53016-A ADVOGADO do(a) APELANTE: ARTUR GARRASTAZU GOMES FERREIRA - RS14877-A ADVOGADO do(a) APELADO: RENATA MOQUILLAZA DA ROCHA - SP291997-A ADVOGADO do(a) APELADO: RAFAEL BERTACHINI MOREIRA JACINTO - SP235654-A ADVOGADO do(a) APELADO: LUZINETE MARIA ZANELLI ANDRIANI - SP108257-A APELADO: PEDRA CALCITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LIMITADA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
RELATÓRIO
O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (RELATOR): Trata-se de ação declaratória de rescisão de contratos cumulada com devolução de valores pagos, ajuizada por EVANDRO DE ALMEIDA TARTARI, em face de PEDRA CALCITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Alega que, por razões de foro íntimo, perdeu o interesse na unidade, razão pela qual pretende rescindir tanto a promessa de compra e venda quanto o contrato de financiamento firmado com as corrés (ID 7282051).
Após regular trâmite processual, foi prolatada sentença julgando improcedentes os pedidos formulados pela parte autora, com a condenação em custas e honorários advocatícios em favor das corrés, no percentual mínimo de 10% sobre o valor atualizado da causa para cada parte, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC (ID 7282415). O autor interpôs recurso de apelação (ID 7282418), sustentando, em síntese, direito à desistência do negócio jurídico, especialmente porque nunca esteve na posse do imóvel.
Defende a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a abusividade das penalidades previstas no contrato. Invoca a Súmula 543 do STJ e precedentes que admitem a restituição parcial das parcelas pagas em caso de resolução de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, com retenção moderada, que entende dever ser limitada a 10%. Ainda, sustenta que o contrato de financiamento é acessório ao negócio principal e, também, deve ser rescindido, com determinação para que a CEF se abstenha de cobrar parcelas remanescentes.
Requer, assim, a reforma da sentença, para que a ação seja julgada procedente, com declaração de rescisão dos contratos, devolução dos valores pagos pela construtora, em parcela única, corrigidos e acrescidos de juros, retenção limitada a 10%, e condenação das rés em custas e honorários. Contrarrazões da CEF (ID 7282422), sem preliminares, requerendo o desprovimento do recurso. Contrarrazões da Pedra Calcita (ID 7282425), com preliminar de ilegitimidade passiva e inépcia recursal ante a ausência de impugnação específica e fundamentada do recurso.
No mérito, requer o desprovimento. Posteriormente, o apelante noticiou fato superveniente, consistente na consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, na realização de leilões negativos e na posterior alienação do bem a terceiros, requerendo o reconhecimento da perda superveniente do objeto quanto à posse e a conversão do pedido em perdas e danos (ID 374336539). Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
VOTO
O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo à análise da matéria devolvida a esta Corte. As preliminares se confundem com o mérito e com ele serão analisadas. Cinge-se a discussão à possibilidade de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento imobiliário firmado pelo apelante, por motivo de foro íntimo, com a restituição dos valores pagos, admitida apenas retenção de 10%, bem como para que a CEF se abstenha de cobrar as parcelas remanescentes do financiamento.
Restou incontroverso que o apelante firmou “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outras Avenças” junto à Pedra Calcita Empreendimentos Imobiliários Ltda., para aquisição de unidade imobiliária localizada na Av. Moinho Fabrini, nº 592, bloco III, apto. 84, Conjunto Residencial San Marco, São Bernardo do Campo/SP. Posteriormente, também pactuou "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Recursos SBPE – Com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)/Fiduciante(s)” junto à CEF, para financiamento imobiliário.
Pois bem. As cópias dos contratos firmados pelo apelante demonstram que todas as informações referentes às suas obrigações lhe foram devidamente passadas. Vige em nosso sistema, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade, atrelado ao do pacta sunt servanda, sendo imperioso, portanto, que se afaste qualquer alegação de defeito no negócio jurídico. Ainda se ressalta que a teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva autoriza a mitigação do princípio da força obrigatória dos contratos, mas desde que ocorra um fato externo, imprevisível e extraordinário, não provocado pelo contratante, que cause um desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva para uma das partes, o que não é o caso em tela.
Destarte, o contratante não pode se valer do Judiciário para alterar, unilateralmente, cláusulas contratuais das quais tinha conhecimento e anuíram, apenas por entender que estão lhe causando prejuízo. Nesse sentido, a simples alegação de desistência por motivo de foro íntimo não pode ser utilizada como justificativa apta a modificar as cláusulas contratuais livremente pactuadas. Subsome-se a isso que a hipótese dos autos é regida pela Lei nº 9.514/97, que disciplina o Sistema Financeiro Imobiliário e estabelece procedimento específico para a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária em caso de inadimplemento.
A matéria foi definitivamente apreciada pelo
C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1095, firmando-se a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (REsp 1.891.498/SP, Rel.
Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022) Portanto, uma vez constituída a alienação fiduciária e registrado o contrato, eventual resolução do negócio jurídico deve observar o procedimento legal previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, não sendo cabível a pretensão de resilição unilateral do pacto com devolução imediata das parcelas pagas, tal como pretendido pelos autores.
Igualmente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, defendida pelo apelante, não encontra respaldo na hipótese dos autos, justamente porque o precedente repetitivo acima referido afastou expressamente a incidência da legislação consumerista em contratos de compra e venda de imóvel garantidos por alienação fiduciária regularmente registrada. Nessas circunstâncias, não há falar em aplicação do art. 53 do CDC para determinar restituição de valores pagos em contrato de financiamento submetido ao regime da alienação fiduciária.
Nesta linha de entendimento, trago precedentes desta Corte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADE FINANCEIRA. IMPOSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO CDC NA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TEMA 1.095 DO STJ. PACTA SUNT SERVANDA. TEORIA DA IMPREVISÃO INAPLICÁVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
MAJORAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contratos de mútuo habitacional e de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com restituição de valores pagos, proposta em face da Caixa Econômica Federal e construtora, na qual a parte autora alega dificuldade financeira superveniente, enriquecimento sem causa, violação à função social do contrato e aplicação da teoria da imprevisão.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ quatro questões em discussão: (i) definir se a dificuldade financeira superveniente autoriza a rescisão dos contratos e restituição dos valores pagos; (ii) estabelecer se há incidência do Código de Defesa do Consumidor para afastar o regime da alienação fiduciária; (iii) determinar se estão presentes os requisitos da teoria da imprevisão; (iv) verificar a possibilidade de readequação dos honorários advocatícios fixados na sentença.
III. RAZÕES DE DECIDIR A instituição financeira cumpre regularmente sua obrigação ao disponibilizar o crédito, cabendo ao mutuário restituir os valores conforme pactuado, nos termos do art. 586 do Código Civil. A dificuldade financeira superveniente, bem como eventos pessoais como separação, não configuram fundamento jurídico apto a ensejar rescisão contratual ou restituição de parcelas pagas. A incidência do Código de Defesa do Consumidor exige demonstração de cláusulas abusivas, inexistentes no caso concreto.
Prevalece o princípio do pacta sunt servanda, não sendo possível à parte descumprir unilateralmente o contrato por mera liberalidade. Nos contratos com alienação fiduciária devidamente registrados, a resolução por inadimplemento deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/97, afastando-se o CDC, conforme tese firmada no Tema 1.095 do STJ. A retenção de valores decorre de previsão legal no âmbito da execução da garantia fiduciária, não configurando enriquecimento sem causa.
A função social do contrato não pode ser invocada para afastar obrigações livremente assumidas na ausência de ilegalidade ou abusividade. A teoria da imprevisão não se aplica, pois dificuldades financeiras e eventos pessoais constituem riscos ordinários da vida e não fatos extraordinários e imprevisíveis. Os honorários advocatícios foram fixados no mínimo legal (art. 85, §2º, CPC), sendo incabível sua redução.
Impõe-se a majoração dos honorários em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento:
1. A dificuldade financeira superveniente do devedor não autoriza a rescisão de contrato de mútuo habitacional nem a restituição de valores pagos.
2. Em contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada, aplica-se o procedimento da Lei nº 9.514/97, afastando o CDC, conforme Tema 1.095 do STJ.
3. A teoria da imprevisão não incide quando os fatos alegados constituem riscos ordinários da vida, como desemprego ou separação.
4. A ausência de abusividade contratual impõe a observância do princípio do pacta sunt servanda.
5. É cabível a majoração de honorários advocatícios em grau recursal quando desprovido o recurso. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 586; CPC, art. 85, §§2º e 11; CPC, arts. 1.036 e seguintes; Lei nº 9.514/1997; CDC, art.
53. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095, REsp nº 1.891.498 e REsp nº 1.894.504, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 26.10.2022; TRF 3ª Região, AC 0005148-06.2000.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, j. 26.07.2010; TRF 3ª Região, ApCiv 5000885-69.2021.4.03.6111, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, j. 29.11.2022; TRF 3ª Região, ApCiv 5002553-77.2023.4.03.6120, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 13.10.2025; TRF 3ª Região, Ap 0021439-08.2005.4.03.6100, Rel.
Des. Fed. Cotrim Guimarães, j. 28.03.2017; TRF 2ª Região, AC 0023283-10.2005.4.02.5101, Rel. Des. Fed. Aluísio Mendes, j. 25.06.2013; TRF 3ª Região, ApCiv 5000976-12.2019.4.03.6118, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 25.02.2021. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000030-24.2025.4.03.6120, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 29/6/2026, DJEN DATA: 2/7/2026) APELAÇÃO CÍVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TESE NO TEMA 1.095 DO STJ. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel).
Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor.
A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - A alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (Tema 1.095 STJ). - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelação provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002553-77.2023.4.03.6120, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 13/10/2025, DJEN DATA: 16/10/2025) APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TESE NO TEMA 1.095 DO STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. - A Justiça Federal é incompetente para processar e julgar os pedidos relacionados a supostas fraudes, abusividades ou ilegalidades relacionadas aos contratos de compromisso de compra e venda e de construção de imóvel, celebrados com Belax Construtora e Incorporadora e com Gade Engenharia e Construtora, visto que se trata de questões afetas exclusivamente a tais negócios jurídicos. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade.
Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor.
A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - A oitiva de testemunha teria por objetivo comprovar a alegada fraude quando da assinatura dos contratos com a Belax Construtora e Incorporadora e Gade Engenharia e Construtora, matéria cuja incompetência foi reconhecida nesta mesma decisão. Portanto, desnecessária a produção de prova oral, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. - A parte autora faz alegações genéricas a respeito de supostas abusividades e ilicitudes, entretanto, não há comprovação de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por fundamento, na realidade, o arrependimento da parte autora em relação à contratação, devido a dificuldades financeiras. - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (Tema 1.095 STJ). - Não há fundamento para que se imponha à CEF a anulação do contrato celebrado entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Incompetência reconhecida de ofício quanto aos pedidos relacionados a supostas fraudes, abusividades ou ilegalidades nos contratos de compromisso de compra e venda e de construção de imóvel.
Apelação não provida. (Apelação Cível nº 5001829-27.2023.4.03.6103, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 3/6/2025, DJE data: 9/6/2025) - grifos acrescidos. CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALEGAÇÃO DE EXCESSIVA ONEROSIDADE. RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CDC.
I. Inépcia da inicial não configurada, já que a possibilidade jurídica do pedido concerne à previsão, no ordenamento jurídico, do provimento postulado e não a suposta antinomia entre o pedido e os fundamentos aduzidos.
II. Nos contratos de mútuo as obrigações são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário. Hipótese em que a obrigação da instituição financeira foi regularmente cumprida e se teoricamente estava cobrando valores indevidos tal fato não se enquadra como descumprimento de obrigação mas de exigência do cumprimento das obrigações do mutuário em extensão maior do que a demarcada pelo pacto firmado, o que não enseja ao mutuário direitos à rescisão contratual mas precisamente o pagamento das prestações em tese devidas em montante inferior ao cobrado pela mutuante.
III. O Código de Defesa do Consumidor, conquanto aplicável a determinados contratos regidos pelo SFH, tem sua incidência condicionada à demonstração de cláusulas contratuais abusivas, situação que não é a do caso.
IV. Recurso provido para anular a sentença e, nos termos do art. 515, §3º, do CPC, julgar improcedente a ação. (TRF 3ª Região, QUINTA TURMA - 1A. SEÇÃO, AC - APELAÇÃO CÍVEL - 804962 - 0005148-06.2000.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, julgado em 26/7/2010, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/8/2010 PÁGINA: 670) Com a obtenção do financiamento e o registro da garantia fiduciária, a relação jurídica ultrapassou o mero compromisso de compra e venda, passando a submeter-se ao regime jurídico específico da Lei nº 9.514/97.
Desta forma, tem-se que a contratação ocorreu de forma regular, mediante pactuação expressa das condições financeiras, prazos, encargos e garantias, inexistindo fundamento para a desconstituição judicial do negócio jurídico regularmente celebrado e para o afastamento do regime legal específico aplicável à alienação fiduciária. Sendo assim, inexistente fundamento jurídico apto a ensejar a rescisão contratual, tal como pretendido pelo apelante, pelo qual mantenho a r. sentença de primeiro grau na forma lançada.
Quanto à informação de fato superveniente, consistente na consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, na realização de leilões infrutíferos e na posterior alienação direta do imóvel a terceiros, este não encontra condão para modificar a sentença lançada (ID 374336539). Ao contrário do que sustenta o apelante, a consolidação da propriedade em favor da CEF e a posterior alienação do imóvel a terceiros não demonstram que a rescisão contratual pretendida era cabível.
Tais fatos apenas revelam a concretização do regime jurídico próprio da alienação fiduciária diante do inadimplemento do devedor fiduciante. A sentença já havia assinalado que, caso o autor não desejasse mais titularizar o imóvel, poderia aliená-lo a terceiro ou abandonar o bem, sujeitando-se, nessa hipótese, à consolidação da propriedade em favor da CEF e à execução da garantia por inadimplemento contratual.
E foi exatamente isso que ocorreu: não tendo havido quitação do mútuo, a garantia fiduciária foi executada nos termos da Lei nº 9.514/1997. A posterior consolidação da propriedade não constitui rescisão judicial do contrato por vontade do comprador, nem implica reconhecimento de culpa das rés, tampouco autoriza restituição automática das prestações pagas. Trata-se de consequência legal e contratual do inadimplemento, própria do sistema de alienação fiduciária.
Também não procede a pretensão de conversão do pedido em perdas e danos com fundamento no art. 499 do CPC. A conversão da tutela específica em perdas e danos pressupõe a existência de direito material à tutela específica originariamente postulada e sua posterior impossibilidade prática. No caso, porém, a improcedência decorre da inexistência do direito do autor à rescisão unilateral do financiamento com devolução do imóvel e restituição de valores.
Não se trata de tutela específica que se tornou impossível por fato imputável às rés, mas de pretensão materialmente incabível desde a origem. A alienação do imóvel a terceiros, portanto, não transforma pedido improcedente em crédito indenizatório. Tampouco cria obrigação solidária da CEF e da construtora de restituir valores pagos, pois não demonstrado ato ilícito ou inadimplemento contratual imputável às rés.
Quanto à alegação de extinção da dívida após leilões negativos, nos termos do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997, tal circunstância, ainda que considerada, não conduz à procedência do pedido. A eventual extinção do saldo devedor, decorrente do procedimento fiduciário, não equivale à rescisão contratual com restituição das prestações anteriormente pagas, nem desfaz os efeitos da mora e da execução da garantia.
A extinção da dívida, na sistemática da Lei nº 9.514/1997, opera no contexto da excussão da garantia fiduciária, impedindo a continuidade da cobrança do saldo remanescente nas hipóteses legalmente previstas, mas não impõe ao credor fiduciário a devolução das parcelas regularmente recebidas durante a vigência do financiamento, nem transfere à construtora obrigação de recompor valores em negócio já aperfeiçoado.
Assim, o fato superveniente é insuficiente para modificar a conclusão da sentença. Diante do insucesso do recurso interposto pela parte autora é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, §11º do CPC, pelo que majoro 1% os honorários advocatícios fixados na r. sentença, totalizando 11% (onze por cento), acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º, do art. 85 do CPC.
Em síntese, nego provimento à apelação, mantendo a sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento imobiliário, de restituição dos valores pagos e de cessação da cobrança das parcelas do financiamento. O fato superveniente consistente na consolidação da propriedade em favor da CEF, na realização de leilões infrutíferos e na posterior alienação do imóvel a terceiros não altera o resultado do julgamento, tampouco autoriza a conversão da pretensão em perdas e danos ou a restituição das prestações pagas.
Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre a base de cálculo estabelecida na sentença. É o suficiente.
Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação. É o voto.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO
CIVL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA POR MOTIVO DE FORO ÍNTIMO. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DO CDC. TEMA 1.095 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Trata-se de apelação interposta pelo autor em face da sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, fundada em desistência por motivo de foro íntimo. A parte apelante requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, da Súmula 543 do STJ e do art. 53 do CDC para obtenção da restituição dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ três questões em discussão: (i) definir se a desistência do negócio jurídico por motivo de foro íntimo autoriza a rescisão dos contratos de compra e venda e financiamento imobiliário; (ii) verificar se cabe a incidência do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ em contrato garantido por alienação fiduciária regularmente registrada; (iii) verificar a possibilidade de restituição das parcelas pagas fora do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97.
III. RAZÕES DE DECIDIR As cópias dos contratos demonstram que o contratante recebeu as informações referentes às obrigações assumidas. O princípio da autonomia da vontade e o pacta sunt servanda impedem o afastamento das cláusulas livremente pactuadas quando não há defeito no negócio jurídico. Os contratos celebrados pelas partes submetem-se ao regime jurídico da Lei nº 9.514/97, por envolverem financiamento imobiliário com constituição de alienação fiduciária regularmente registrada.
Conforme tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 1.095, a resolução de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária deve observar o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Não se aplica o art. 53 do CDC nem a Súmula 543 do STJ aos contratos submetidos ao regime da alienação fiduciária regularmente constituída, sendo incabível a resilição unilateral com devolução imediata das parcelas pagas.
A consolidação da propriedade em favor da CEF, a realização de leilões infrutíferos e a posterior alienação direta do imóvel a terceiros apenas concretizam o regime jurídico próprio da alienação fiduciária diante do inadimplemento do devedor fiduciante e tais fatos não constituem rescisão judicial do contrato por vontade do comprador, não implicam reconhecimento de culpa das rés e nem autorizam restituição automática das prestações pagas.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: “1. A desistência de contrato imobiliário por motivo de foro íntimo não autoriza a rescisão de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária nem a restituição das parcelas pagas.
2. Em contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regularmente registrada, aplica-se o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme Tema 1.095 do STJ.
3. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, os leilões negativos e a alienação posterior do imóvel a terceiros constituem consequências do procedimento legal da alienação fiduciária e não autorizam a restituição automática das parcelas pagas.
4. A extinção do saldo devedor prevista no art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997 não equivale à rescisão contratual com restituição das prestações pagas durante a vigência do financiamento. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §§ 2º e 11; CPC, art. 499; CDC, art. 53; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27, §§ 5º e 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 1.095, REsp 1.891.498/SP, Rel.
Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022, DJe 19.12.2022; STJ, Súmula 543; TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv 5000030-24.2025.4.03.6120, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 29.6.2026, DJEN 02.07.2026; TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv 5002553-77.2023.4.03.6120, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 13.10.2025, DJEN 16.10.2025; TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv 5001829-27.2023.4.03.6103, Rel. Des. Fed.
José Carlos Francisco, j. 3.6.2025, DJE 09.06.2025; TRF 3ª Região, Quinta Turma, AC 0005148-06.2000.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, j. 26.7.2010, e-DJF3 13.8.2010.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ALESSANDRO DIAFERIA Relator do Acórdão
