5000337-68.2026.4.03.0000

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5000337-68.2026.4.03.0000 RELATOR: AUDREY GASPARINI AGRAVANTE: CARLOS ALBERTO MUNHOZ ROMAGNOLLI ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: LUCAS DELGADO RIPOSATI - SP432127 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

DECISÃO

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu a tutela antecipada para determinar a suspensão de leilões de imóvel dado em garantia fiduciária, cuja propriedade foi consolidada em nome da CEF. Afirma a parte agravante que (a) a ação (processo nº 0000575-30.2017.4.03.6131), citada pela decisão agravada, foi proposta por terceira pessoa (Angélica Aparecida Lopes Romagnolli), e não por ele, concluindo pela inexistência de identidade subjetiva ou prevenção; (b) que o prazo de 30 dias (ou 60 dias, conforme redação atual) para realização do leilão não é mínimo, mas máximo, conforme entendimento do STJ (REsp nº 1.862.902/SC), destacando que, no caso concreto, a CEF permaneceu inerte por mais de nove anos após a consolidação da propriedade; (c) violação contratual, visto que contrato firmado entre as partes também impunha à CEF a obrigação de promover o leilão dentro do prazo legal; (d) inexistência de suspensão do procedimento executivo em ação de terceiro.

Pugna pela concessão da tutela recursal, afirmando que (a) a inércia da CEF inviabilizou o exercício do direito de preferência do devedor fiduciante, previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97; (b) o crescimento excessivo da dívida, causado pela demora injustificada do leilão, tornou economicamente impossível o exercício desse direito, que (c) o valor da dívida, para esse fim, deve ser limitado ao montante atualizado até 30 dias após a consolidação da propriedade.

É o relatório.

Decido. A concessão da tutela recursal depende da presença do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme previsão contida no artigo 995, parágrafo único do Código de Processo Civil. A decisão agravada foi assim proferida: “Trata-se de tutela antecipada requerida em caráter antecedente, por meio da qual se pretende obter anulação de leilões imobiliários designados pela credora fiduciária, bem como a determinação para que a requerida observe a atualização do débito até, no máximo, 30 (trinta) dias após a consolidação da propriedade, nos termos do art. 27 da Lei n. 9.514/97, com redação anterior à Lei n. 14.711/23.

Sustenta a inicial que as partes tiveram entre si firmado, uma cédula de crédito bancário, sendo que, na condição de aval, o requerente constituiu o imóvel de sua residência como garantia fiduciária da dívida. Por condições alheias a sua vontade, a tomadora do crédito, passou por dificuldades financeiras que impediram o adimplemento, o que levou a CEF a consolidar a propriedade, conforme averbação junto à matrícula imobiliária.

Aduz que, em dezembro de 2025, o requerente foi surpreendido com uma notificação informando da hasta pública a ser realizada de seu imóvel, designada para o dia 13/01/2026, ou seja, se verifica que no caso em questão a Requerida demorou mais de 9 (nove) anos para promover o leilão. Alega que a conduta da requerida desrespeita o prazo de 30 (trinta) dias previsto no art. 27 da Lei n. 9.514/97, vigente à época, ou seja, com redação anterior à Lei n. 14.711/23, o que implica flagrante prejuízo ao Requerente, haja vista a atualização/correção exorbitante do débito até a data do leilão designada.

Sustenta ter direito a concessão de tutela de urgência para suspensão do novo leilão designado para o dia 13/01/2026, haja vista a necessidade de se observar a atualização do débito até, no máximo, 30 (trinta) dias após a consolidação da propriedade, a fim de não prejudicar o Requerido, na condição de devedor, conforme entendimento jurisprudencial já assentado no E. STJ. Tal conduta, além de manifestamente ilegal, ocasionou prejuízo gravíssimo ao Requerente, pois a dívida foi atualizada de forma contínua e exponencial ao longo de quase 10 (dez) anos de inércia da instituição financeira, atingindo o montante absolutamente desproporcional de R$ 2.930.873,81.

Junta documentação. Vieram os autos com conclusão.

É o relatório.

Decido. Dentro do âmbito de cognição ainda preliminar e perfunctória dos fatos e fundamentos alinhados pela parte como causa de pedir, não vislumbro presentes os requisitos que autorizam a concessão do pleito liminar inicialmente pleiteado. Em conduta processual que resvala a prática de litigância de má-fé, a petição inicial omite o fato de que, anteriormente à presente ação, mas logo subsequentemente ao ato de consolidação da propriedade do imóvel aqui em análise (o que se deu aos 20/12/2016, conforme Averbação n. 3 na Matrícula n. 47.031 [AV.3/47.031] do 2º Oficial do Registro de Imóveis de Botucatu, id n. 505162549, p. 2), os promoventes já haviam ajuizado ação anterior, de cunho anulatório, pretendendo o reconhecimento, quando não da nulidade do ato de consolidação da propriedade em mãos da requerida, pelo menos dos atos expropriatórios extrajudiciais – leilões de alienação imóvel garante do título obrigacional – subsequentes à transmissão da propriedade fiduciária.

Esta ação (Proc. n. 0000575-30.2017.4.03.6131), que teve seu trâmite perante esta Subseção Judiciária Federal, foi julgada parcialmente procedente (id n. 13965444, pp. 68-80, autos do Proc. n. 0000575-30.2017.4.03.6131) para anular os leilões extrajudiciais relativos ao imóvel em discussão nos autos, bem assim os respectivos registros de transmissão de propriedade, se houver, junto à serventia competente, vedados os registros, a qualquer título, de transmissões de propriedade atinentes à garantia contratual, até que a CEF comprovasse, diretamente perante o serviço registral extrajudicial competente, que os requerentes foram pessoalmente notificados da data dos certames públicos designados para a alienação do bem em destaque.

A sentença foi, na sua parte essencial, mantida pelo E. TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO, que deu parcial provimento ao apelo movimentado pelos ora autores, verbis: “(...) apenas para corrigir a fixação dos honorários advocatícios” (grifei, id n. 321619647, p. 7), havendo a v. decisão Colegiada, referendada integralmente em embargos de declaração (id n. 321620061), passado em julgado aos 12/04/2024, conforme certidão que consta daqueles autos sob id n. 321620066.

Estabelecidas, agora de forma escorreita e completa, as premissas que governam o caso o concreto, verifica-se completamente desprovido o argumento que substancia a causa de pedir deduzida nesta lide. Bem apreendido o resultado que emergiu da ação anterior, e se há de verificar que – expressamente reconhecida a inexistência de qualquer nulidade com relação ao ato de consolidação da propriedade em mãos da fiduciária – reconheceu-se a necessidade de que se procedesse à nova intimação dos mutuários quanto à designação de nova data para os leilões de alienação do imóvel que figura como garantia contratual, criando, para a credora, o dever de repetir – ou fazer corretamente – a intimação das partes reclamantes, de sorte a dar vazão ao correto procedimento de execução extrajudicial da garantia.

Pois bem. Essa providência, que, obviamente, somente poderia ser concretizada pela CEF após o trânsito em julgado da ação anteriormente ajuizada pelos devedores – antes disso a questão estava judicializada – foi corretamente realizada pela instituição financeira na medida em que é o próprio requerente que reconhece que, verbis (id n. 505162512, p. 3): “(...) foi surpreendido em dezembro de 2025 com uma notificação informando da hasta pública a ser realizada de seu imóvel, designada para o dia 13/01/2026”, a se demonstrar, com isso, que a requerida deu exato cumprimento à determinação que emergiu do processo anterior, na medida em que, desta feita, a própria parte requerente reconhece que teve ciência pessoal das datas designadas para o leilão do imóvel aqui em causa.

E é exatamente por esta razão, que não tem nenhuma plausibilidade jurídica o argumento de que a instituição requerida tenha extrapolado ao prazo de 30 dias para a designação dos leilões, na forma do que, ao que se alega, aduz o art. 27 da Lei n. 9.514/97. Esse prazo, evidentemente, se aplica à tramitação administrativa dos leilões imobiliários patrocinadas pela fiduciária, e, mesmo assim, desde que, por decisão judicial expressa, não sobrevenha ordem para sobrestamento do procedimento de execução extrajudicial, exatamente como se deu nesse caso concreto.

Compelida por decisão judicial, à CEF não restava outra alternativa que não aguardar a resolução do dissídio inaugurado pelos ora autores, para que, somente ao final do processo, e nos termos daquilo que fosse decidido, pudesse promover aos atos expropriatórios próprios à execução extrajudicial, exatamente o que foi feito no caso concreto. Por esta razão, não subsiste, em absoluto, o argumento que subsidia o pedido inicial, na medida em que, nem mesmo em linha de princípio, é possível cogitar de qualquer inércia ou excesso de prazo por parte da requerida, que somente não adotou as medidas de alienação do bem objeto da garantia em data anterior, porque impossibilitada por decisão judicial obstativa.

Nada obstante, e ainda que assim não fosse, vem se entendendo, no âmbito de abalizados precedentes de nossas Cortes Regionais, que o prazo insculpido no art. 27 da Lei n. 9.527/97 é – exatamente ao contrário do que quer fazer crer a petição inicial – mínimo, não máximo, na medida em que a norma visa ao resguardo do patrimônio da devedora fiduciante de possíveis excessos da fiduciária, que impossibilite àquela adotar medidas pertinentes contra a perda da propriedade do bem.

Dessa forma, nenhuma irregularidade resulta quanto ao excesso de prazo que se verifique entre a consolidação da propriedade e os leilões, porque, em qualquer caso, o direito do mutuário se encontra amparado, e ainda mais quando, como no caso, esse dilargamento no processamento da execução extrajudicial da garantia se encontra plenamente justificado. Nesse sentido, indico, do E. TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO, o seguinte paradigma: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI N. 9.514/1997. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI N. 13.465/2017. INTIMAÇÃO PESSOAL DA DATA DOS LEILÕES. REALIZAÇÃO DOS LEILÕES APÓS O PRAZO DE 30 DIAS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei nº 9.514/97. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, deve ser observado o procedimento especificado pela referida norma, em especial a previsão contida no art. 26, §§ 1º e 3º, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

2. No caso em apreço, não foram comprovadas irregularidades no procedimento de execução extrajudicial que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária efetivada pela instituição financeira credora.

3. O contrato de compra e venda, com alienação fiduciária, bem como a consolidação da propriedade, ocorreram após a vigência da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não se verifica a possibilidade de purgação da mora e consequente retomada do contrato, restando à parte agravante apenas o direito de preferência durante o leilão extrajudicial.

4. A agravante tinha plena ciência da data do referido leilão, não havendo vícios a serem sanados.

5. Inexistência de nulidade do procedimento de retomada do imóvel, em decorrência da não realização do leilão no prazo de 30 dias após a averbação da consolidação da propriedade, nos termos do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. O disposto no referido artigo visa a resguardar o patrimônio da devedora fiduciante de eventuais excessos por parte da credora fiduciária, ao estabelecer um decurso de prazo mínimo, que impossibilite àquela praticar as medidas pertinentes contra a perda da propriedade do bem.

6. Agravo de instrumento improvido (g.n.). [AGRAVO DE INSTRUMENTO – AI 5014451-17.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 20/03/2024]. Com relação ao valor apresentado como passivo contratual, nenhuma ilegalidade se vislumbra na conduta da requerida, já que reflete a reposição das importâncias contratadas para os dias atuais, considerada a inviabilidade de execução extrajudicial por valores contemporâneos aos da data da consolidação da propriedade, em razão do ajuizamento de ação judicial pelos requeridos, o que obstou a conclusão da discussão na via administrativa.

Retomado o procedimento, é de rigor a recomposição desses valores, não havendo como pretender que a execução se operasse por valores meramente históricos. Além disso, o requerente também não aponta, expressa ou especificamente, quais seriam os excessos ou abusos praticados pela CEF na operação de atualização do débito, de forma que não há como, com base nisso, deferir a pretensão acautelatória pretendida pela parte.

Do exposto, INDEFIRO a liminar (tutela antecipada em caráter antecedente). P.I.”. A ação n. 0000575-30.2017.4.03.61, alegadamente proposta por terceiros, foi, na verdade, proposta pela coproprietária e esposa do agravante, Angélica Aparecia Lopes Romagnolli (ID 505162549, da ação originária 5000005-41.2026.4.03.6131. Objetivamente, a particularidade do caso demonstra que não se trata de uma ação proposta por terceiro, mas, pela cônjuge do ora agravante, sendo muito difícil, senão impossível, que dela não tivesse ciência.

Conforme dito pelo juízo monocrático, aquela ação foi julgada parcialmente procedente, para “anular os leilões extrajudiciais relativos ao imóvel em discussão nos autos, bem assim os respectivos registros de transmissão de propriedade, se houver, junto à serventia competente, vedados os registros, a qualquer título, de transmissões de propriedade atinentes à garantia contratual, até que a CEF comprovasse, diretamente perante o serviço registral extrajudicial competente, que os requerentes foram pessoalmente notificados da data dos certames públicos designados para a alienação do bem em destaque”.

É lógico que a CEF não poderia respeitar prazo legal de trinta ou sessenta dias para realização do leilão, pois, estava impedida de prosseguir com a execução. Em 15/06/2018, nos autos da ação 0000575-30.2017.4.03.6131, foi publicada a seguinte decisão:

Vistos, em decisão. Converto o julgamento em diligência. Considerando o que restou decidido no v. acórdão de fls. 183/186, transitado em julgado, que deu parcial provimento ao agravo de instrumento manejado pela ora requerente para, verbis (fls. 185-vº): "sem obstar o prosseguimento do procedimento de execução extrajudicial, anular o primeiro leilão ocorrido e sustar o segundo leilão designado, determinando à Caixa Econômica Federal que, em reiterando o procedimento, proceda à intimação pessoal da agravante quanto às datas de novos leilões extrajudiciais a serem designados, observando-se que o ato expropriatório não poderá ser realizado sem a adoção dessa providência" (grifei), intime-se a CEF a demonstrar, no prazo de 30 dias, que renovou essa intimação pessoal da devedora, nos moldes em que lhe foi determinado pelo comando judicial aqui em espécie (devendo ser tentada em ambos os endereços por ela declarados nos autos), levando ao conhecimento da requerente as datas de alienação do bem imóvel que serve de garantia à obrigação cambial destacada nos autos.Com o atendimento da determinação, vista à requerente.

Com o decurso de prazo, sem atendimento, certifique-se e promova-se à conclusão para sentença. Posteriormente, naquele feito, foi proferida sentença, publicada em 20/09/2018, determinando: “Do exposto, e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, o pedido inicial, com resolução do mérito da causa, na forma do que dispõe o art. 487, I do CPC. Nessa conformidade, ANULO os leilões extrajudiciais (1º e 2º) relativos ao imóvel aqui em tela (Matrícula n. 47.031/ 2º CRI - Botucatu), bem assim dos respectivos registros de transmissão de propriedade, se houver, junto à Serventia competente, vedados os registros, a qualquer título, de transmissões de propriedade atinentes ao imóvel aqui em questão, até que a requerida comprove, diretamente perante o 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Botucatu/ SP, que a requerente foi pessoalmente notificada da data dos certames públicos designados para a alienação do bem aqui em destaque”.

A parte autora interpôs recurso de apelação, “alegando, em síntese, que deve ser reconhecida a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, uma vez que não foi intimada pessoalmente para purgar a mora. Afirma que não se justificava a intimação por edital, pois não foram esgotadas as tentativas para sua intimação, inexistindo diligência ao seu endereço residencial, constante do banco de dados da instituição financeira, conforme comprovam as correspondências encaminhadas pela CEF ao mencionado endereço.

Quanto aos honorários advocatícios, alega que não é mais possível a compensação entre as verbas honorárias, requerendo a fixação em patamar não inferior a 15% sobre o valor da causa, com base no art. 85, §2º, do CPC” (ID 275894674, dos autos da ação 0000575-30.2017.4.03.6131). Ou seja, era possível a modificação da sentença com sensível piora da situação jurídica do imóvel. Destaco que a CEF não apresentou apelação.

Assim, a demora no processamento do procedimento extrajudicial se deveu, também, à ação da parte autora do feito 0000575-30.2017.4.03.6131, que inobstante diversa do processo n. 5000005-41.2026.4.03.6131, é sua esposa e codevedora, conforme já dito acima. O processo civil não pode ser utilizado para burlar as obrigações assumidas pelas partes. Em uma análise superficial da questão, não verifico, de plano, irregularidade no comportamento da CEF.

Quanto ao valor alcançado pela dívida, certo é que o agravante continuo a usufruir do imóvel, sem qualquer tipo de pagamento do débito. Poderia, durante o curso do processamento da ação 0000575-30.2017.4.03.6131, ter efetuado o pagamento do débito. Não verifico presente, pois, a plausibilidade do direito invocado.

Ante o exposto, indefiro a tutela recursal. Encaminhe-se cópia desta decisão ao juízo recorrido. Tendo em vista a apreciação do pedido de liminar, proceda a secretaria à retificação da autuação, certificando nos autos. Vista à parte embargada, nos termos do artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil.

Intime-se.

Cumpra-se. São Paulo, data da assinatura digital. AUDREY GASPARINI Desembargadora Federal