1 2 3 4 5 PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de Marília Rua Amazonas, 527, Marília, Marília - SP - CEP: 17509-120 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5000339-49.2025.4.03.6345 EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL SAO LUIZ ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: GUILHERME REGIS MACEDO - RJ230879 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) EXECUTADO: MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034
SENTENÇA
Vistos. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 c.c. artigo 1º da Lei nº 10.259/01. Sem prejuízo, consigno que se trata de ação de execução de título extrajudicial promovida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SÃO LUIZ em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual pretende o exequente receber despesas condominiais não adimplidas, relativas ao imóvel correspondente à unidade autônoma 433 do bloco 04 do referido condomínio, cuja responsabilidade pelo pagamento atribui à instituição financeira.
A presente demanda foi inicialmente ajuizada em face do mutuário Matheus dos Santos Carvalho perante a Justiça Comum Estadual. Contudo, em razão da consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal, que foi incluída no polo passivo, foi declinada a competência para a Justiça Federal desta Subseção (ID 353708992 - Pág. 21/22). Citada, a executada depositou em juízo os valores cobrados (ID 358788017), e na sequência apresentou sua defesa.
Alegou sua ilegitimidade passiva e refutou a responsabilidade pelos débitos, que imputa exclusivamente ao mutuário (ID 360886949). Intimado, o exequente postulou a rejeição da defesa oposta pela executada (ID 360957619). Pois bem. O imóvel vinculado ao débito exigido foi dado em alienação fiduciária por Matheus dos Santos Carvalho para a garantia da dívida contraída (ID 353708988 - Pág. 5). Contudo, após processo expropriatório, o imóvel foi retomado pela instituição financeira, deixando de integrar o patrimônio do devedor fiduciante, conforme informado pela Caixa Econômica Federal na petição de ID 353708992 - Pág.
3. Portanto, com a realização da garantia, a CEF adquiriu a propriedade plena do bem, de modo que passou a responder pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel, desde a sua imissão na posse. É o que se extrai da parte final do § 8º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97: § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Nesse mesmo sentido, dispõe o parágrafo único do artigo 1.368-B do Código Civil: Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
O devedor fiduciante, em regra, é responsável pelo pagamento das dívidas relativas ao imóvel. Contudo, quando ocorre a consolidação da propriedade, como no caso presente, essa responsabilidade pelas dívidas condominiais é transferida à credora fiduciária. Isso porque, ao executar a garantia, o credor fiduciário recebe o imóvel no estado em que se encontra, incluindo os débitos condominiais pendentes, por se tratar de obrigação de caráter "propter rem", ou seja, que acompanha a coisa ou decorre dela.
Registre-se que a Caixa Econômica Federal nada comprovou sobre leilão ou arrematação do referido imóvel por terceiro, de modo que, como única proprietária do referido imóvel sobre o qual recaem os encargos condominiais, deve responder pela dívida cobrada. Afasto, portanto, a arguição de ilegitimidade, devendo a CEF figurar no polo passivo da demanda. Quanto ao argumento de que o credor fiduciário só seria responsável pelas cotas condominiais se estivesse na posse direta do bem, tal alegação não procede.
A natureza "propter rem" dos débitos condominiais implica a responsabilidade da Caixa Econômica Federal, inclusive pelos valores em atraso referentes ao período em que a posse direta do bem foi exercida pelo devedor fiduciário. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO DA PARTE RÉ. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS VENCIDOS. ILEGITIMIDADE DA CEF E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO AFASTADOS.
NULIDADE DO TÍTULO EXTRAJUDICIAL AFASTADA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO PELO PAGAMENTO, MESMO QUE ANTERIORES A SUA IMISSÃO NA POSSE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO.
SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO INOMINADO DA PARTE RÉ (CEF) CONHECIDO E DESPROVIDO. (TRF 3ª Região, 1ª Turma Recursal da Seção Judiciária de Mato Grosso do Sul, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5005414-76.2021.4.03.6000, Rel. Juiz Federal JOAO FELIPE MENEZES LOPES, julgado em 25/11/2024, DJEN DATA: 09/12/2024) Na fundamentação do acórdão, a Turma Recursal bem esclareceu a questão, conforme trecho transcrito a seguir: Ainda que se trate de imóvel financiado no âmbito do SFI, regido pela Lei n. 9.514/1997, há que se ter em conta que a propriedade fiduciária do bem perdura com a CEF, que continua a possuir relação jurídica de propriedade com o bem e a exercer algumas faculdades inerentes a esse direito de propriedade (CC, art. 1.228).
Nos termos da lei, essa espécie de alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22). Bem por essa razão, seria imprópria a invocação do Tema 886 do STJ como fundamento para a solução da lide. Referido precedente tratou especificamente das hipóteses de promessa de compra e venda entre particulares formalizada em "contrato de gaveta" e seus efeitos sobre a responsabilidade de pagamento das taxas condominiais.
Foi nesse contexto que definiu, baseando-se na posse direta do bem, a responsabilidade do pagamento por aquele que detém "relação jurídica material" com o bem. Esse o pano de fundo, o Superior Tribunal de Justiça firmou: "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação".
Ali, a situação estava a revelar uma transferência de fato do direito de propriedade, tendo o "promitente vendedor" recebido o valor pela venda do bem e o "promitente comprador" passado a exercer seu direito, como se proprietário fosse. Essa era, naquela sede, a controvérsia jurídica que se tinha em debate. Apesar disso, na fundamentação daquele recurso repetitivo (REsp nº1345331/RS) há clara sinalização, em obter dictum, de que em hipóteses nas quais diferentes pessoas exercem faculdades do direito de propriedade sobre o bem, todas são responsáveis pelos débitos condominiais, dada sua natureza propter rem.
Nesse sentido, transcrevo a seguinte passagem do julgado: No ponto, releva notar que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações "propter rem", são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
A doutrina não vacila ao afirmar que "o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando ressalvado ao adquirente o direito de interpor ação regressiva em face do alienante, a fim de reaver tais valores, sob pena de enriquecimento sem causa por parte deste". (CHAVES DE FARIAS, Cristiano.
ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Vol.
5. 9ª ed. rev., ampl. e atual. Editora Juspodivm: Bahia, 2013.p. 734). Portanto, como bem assentado na sentença combatida, o titular da propriedade fiduciária do bem possui responsabilidade sobre as obrigações condominiais que nele incidem, sem prejuízo de seu direito de regresso contra o devedor fiduciante, para cobrança dos valores relativos ao período em que este exerceu a posse direta do bem. Portanto, não é cabível o argumento de que o responsável pelo pagamento do débito seria, nestes autos, o mutuário vinculado ao contrato, como sustenta a Caixa Econômica Federal.
Quanto à alegação de ausência de documentos que comprovem os valores em cobrança, foi anexada à petição inicial cópia da Ata de Assembleia Geral Ordinária (ID 353708985 - Pág. 37), na qual foi fixado o valor da mensalidade condominial em execução. Assim, a alegação de inexigibilidade do título executivo não procede. Por fim, cabe destacar que a planilha de cálculo (ID 353708988 - Pág.
7) detalha o montante de juros, correção monetária e multa aplicados. A Caixa Econômica Federal não questionou os valores e acréscimos apresentados pelo condomínio, devendo, portanto, responder pela dívida conforme a planilha anexada à inicial. Ante todo o exposto, REJEITO a matéria de defesa apresentada pela CEF e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado nesta ação, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento em favor do exequente das despesas condominiais inadimplidas referentes ao imóvel identificado na matrícula nº 45.229 do Primeiro Registro de Imóveis de Marília (unidade 433 do Bloco 04 do Condomínio Residencial São Luiz).
Sem custas e sem honorários nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95 c.c. o artigo 1º da Lei nº 10.259/2001. Acerca do depósito realizado pela CEF, conforme guia anexada no ID 358788017, aguarde-se o trânsito em julgado para deliberação. Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se. Marília, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE SORMANI Juiz Federal
