5000394-65.2016.4.03.6102

Data de Distribuição

08/11/2016

Valor da Causa

Não informado

Órgão Julgador

04ª VARA FEDERAL DE RIBEIRÃO PRETO COM JUIZADO ESPECIAL FEDERAL CRIMINAL ADJUNTO

Citada, a CEF apresentou contestação (id 367370), defendendo, preliminarmente, a falta de interesse processual do autor, considerando a via cautelar utilizada, sem indicação da ação principal. Alegou, ainda, que as regras contratuais foram estritamente observadas, não havendo mais controvérsias a respeito da execução extrajudicial, e que o contrato está liquidado, em razão da consolidação da propriedade.

Quanto ao valor depositado, sustentou que somente o depósito dos atrasados não é suficiente para quitar a dívida com a instituição financeira e que não há possibilidade de acordo, uma vez que houve a consolidação da propriedade me 09.12.2015, em decorrência inadimplência desde 11.04.2015. Caso ocorra o depósito de todas as parcelas em atraso, mais os encargos e, havendo determinação judicial, pode ser realizada audiência de conciliação.

No tocante ao mérito, defendeu que o fiduciante desde a assinatura do contrato já está ciente das consequências da inadimplência, não sendo necessária a notificação para a realizações dos leilões, uma vez que já está ciente de que ocorrerão, além de ter anexado as notificações nos autos, e que a consolidação da propriedade ocorreu nos termos da lei. Sustentou, por fim, a legalidade das cláusulas do contrato, requerendo a improcedência da demanda.

Juntou documentos. Posteriormente, manifestou-se em aditamento à contestação (id 405351, 405664, 405435, 417337 e 417364). O autor juntou novo depósito de parcelas em atraso (id 517325 e 517334) e apresentou réplica, insistindo na necessidade de sua intimação pessoal acerca da realização do leilão extrajudicial. Defende que a ausência de intimação pessoal do devedor das datas dos leilões macula todo o procedimento que culminou na consolidação da propriedade.

Não pretende a revisão do contrato, mas a nulidade procedimento de execução extrajudicial do imóvel (id 530566). Foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça, fixado o valor da causa em R$ 100.000,00 e, considerando a apresentação do pedido principal, designada audiência de conciliação (id 2880468). Audiência de conciliação realizada. Houve proposta de acordo pela CEF, mas o autor alegou que algumas despesas incluídas já estariam pagas.

A audiência foi suspensa, com designação de nova data em atendimento ao solicitado pelas partes (id 3541542). Autor e réu informaram a possibilidade de acordo com a CEF, requerendo a suspensão dos autos e o cancelamento da audiência redesignada (id 358331 e 3606805), o que foi deferido (id 3619872). A CEF requereu o julgamento antecipado da lide, em razão da falta de comprovação do depósito judicial dos valores (id 9757121).

Determinada a intimação da parte autora para se manifestar, bem como da CEF para a juntada de cópia integral do procedimento de execução extrajudicial (id 14547495 e 15571087). O autor reiterou o pedido de nulidade do procedimento expropriatório, por ausência de intimação pessoal, e da consolidação da matrícula (id 1566993). A CEF juntou o procedimento de consolidação da propriedade obtida junto ao CRI (id 24570825) e, posteriormente, dos atos realizados após a consolidação da propriedade, defendendo a desnecessidade de intimação pessoal do autor das datas dos leilões e a regularidade das intimações realizadas (id 33486797).

O autor informou não ter interesse na realização de audiência de conciliação, requerendo o julgamento do feito (id 32560091 e 33519383). Os autos foram remetidos para julgamento. A CEF juntou substabelecimento (id 34282580).

É o relatório do essencial.

DECIDO. Quanto às preliminares arguidas pela CEF, tendo em vista que houve a apresentação de pedido principal pelo autor, conforme previsto no art. 308, do CPC, a alegação de carência da ação deve ser afastada. Cuida-se de ação ajuizada com a finalidade de reconhecimento da nulidade do procedimento de execução extrajudicial, sob a alegação de nulidade da intimação das datas dos leilões do imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia.

No caso concreto, o contrato de mútuo firmado entre o autor e a CEF (id 348051, 348053, 348054 e 348065) foi realizado em 11.04.2011, com base nas regras fixadas pela Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com previsão de alienação fiduciária de coisa imóvel. Verifica-se que a operação de financiamento imobiliário, realizada entre as partes, foi garantida por alienação fiduciária do próprio imóvel, conforme cláusula 14ª (fls. 1 do id 348053), com respaldo no artigo 22 e seguintes da Lei 9.514/97, que prevê esta garantia.

Em casos como este, o devedor é investido na qualidade de proprietário do imóvel sob condição resolutiva, qual seja, o pagamento do preço integral avençado, de modo que, satisfeita a sua obrigação, assume a titularidade plena do bem. No entanto, em caso de inadimplemento, a propriedade é consolidada em favor da instituição financeira, do fiduciário, conforme artigo 26 da Lei 9.514/97 que estabelece: “Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...)” 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

No caso aqui tratado, o autor admitiu na inicial que firmado o contrato em 2011, em razão de problemas financeiros, atrasou parcelas do financiamento. Alegou, ainda, sem comprovação, que não conseguiu realizar acordo com a CEF. O contrato foi firmado com previsão de amortização em 300 parcelas, porém, conforme procedimento de execução extrajudicial juntado nos autos, considerando a inadimplência do autor a partir de abril de 2015, a CEF encaminhou a solicitação de notificação ao Cartório de Registro de Imóveis, que informou que decorreu o prazo sem a purgação da mora, após notificação pessoal do autor, com posterior consolidação da propriedade em nome da CE.

A consolidação foi averbada na matrícula do imóvel em 09.12.2015. Observo que no contrato ficou estipulado que o atraso de 60 (sessenta) dias no pagamento de qualquer encargo mensal e outras obrigações ensejaria o vencimento antecipado da dívida (cláusula 29ª – fls. 4 do id 348054), o que foi observado pela CEF. Quanto à realização do leilão extrajudicial, tem previsão legal no artigo 27, combinado com o artigo 39, II, ambos da Lei 9.514/97.

O envio de notificação acerca das datas dos leilões foi inserido no artigo 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97, pela Lei n. 13.465/2017: Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Embora a designação dos leilões tenha ocorrido anteriormente à inclusão da referida determinação legal, o Decreto-lei n. 70/66 (aplicável ao procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, por força do artigo 39 desta última) já mencionava que as datas dos leilões deveriam ser levadas ao conhecimento do devedor (cf. art. 36, parágrafo único, do Decreto-lei n. 70/66). Ademais, considerando que ainda era possível a purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei n. 70/66), consoante julgados do STJ (v.g.

REsp nº 1.531.144/PB, Relator Ministro Moura Ribeiro, DJe de 28.03.2016), é nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, inclusive quanto à data do leilão extrajudicial. No caso, considerando a data em que realizadas as notificações dos leilões, não basta o simples envio de correspondência ao endereço que consta no contrato firmado entre as partes, cuja aplicação, se o caso, somente seria possível a partir da Lei 13.465/2017.

É necessário a intimação pessoal do devedor. Sobre a questão há inúmeros julgados: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ.

DECISÃO

MANTIDA.

1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).

3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019) Não há comprovação nos autos de que houve a intimação pessoal do devedor/autor das datas designadas para os leilões designados. Verifico, ademais, que não consta, nas notificações juntadas no procedimento (id 33486498), informação ao devedor de que teria a possibilidade de realizar a purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação.

Quanto ao valor do imóvel, observo que a CEF seguiu o contrato entabulado entre as partes, conforme cláusulas 16ª e 30ª (id 348053 e 348054). Portanto, a demanda comporta procedência parcial apenas para declarar a nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial a partir das designações dos leilões. A consolidação da propriedade em nome da CEF deve ser mantida, ficando assegurada a purgação da mora até a arrematação do bem, observado o que dispõe o artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/97 quanto ao pagamento da dívida e demais encargos legais.

Não se mostrando frutífera a conciliação entre as partes no decorrer do processo, muito menos a realização da purgação da mora, os depósitos judiciais realizados devem ser levantados pela parte autora para utilização em momento oportuno.

Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido (CPC, art. 487, inciso I), declarando a nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial referente ao imóvel objeto do contrato de financiamento imobiliário n. 855551085460, a partir da designação dos leilões extrajudiciais. Sem custas, em razão da gratuidade deferida. Considerando a gratuidade do autor e a maior sucumbência da CEF, condeno apenas a CEF em honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor atribuído à causa (fixado no id 2880468).

Autorizo o levantamento dos depósitos judiciais efetuados nos autos em favor do autor.

Publique-se. Intimem-se.

Cumpra-se. Ribeirão Preto, 7 de junho de 2023.

Mero expediente

Mero expediente