5000446-33.2017.4.03.6003

1. 9 ago 2024· 16:09 · há 2 anos

   Conclusão

É o relatório. Homologo o acordo firmado entre a exequente e a MONTAGO CONSTRUTORA EIRELI (ID 361115256). Considerando que as partes transigiram, impõe-se a extinção do presente feito.

Ante o exposto, JULGO EXTINTA a presente ação, com fundamento no artigo 924, inciso III, do Código de Processo Civil. Sem condenação em honorários. Considerando que o pagamento ocorreu voluntariamente, dispenso as partes do recolhimento das custas processuais remanescentes, com fulcro no art. 90, § 3º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado nesta data, ante a falta de interesse recursal.

Oportunamente, sob as cautelas necessárias, arquivem-se. Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se. ROBERTO POLINI Juiz Federal

É o relatório. Homologo o acordo firmado entre a exequente e a MONTAGO CONSTRUTORA EIRELI (ID 361115256). Considerando que as partes transigiram, impõe-se a extinção do presente feito.

Ante o exposto, JULGO EXTINTA a presente ação, com fundamento no artigo 924, inciso III, do Código de Processo Civil. Sem condenação em honorários. Considerando que o pagamento ocorreu voluntariamente, dispenso as partes do recolhimento das custas processuais remanescentes, com fulcro no art. 90, § 3º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado nesta data, ante a falta de interesse recursal.

Oportunamente, sob as cautelas necessárias, arquivem-se. Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se. ROBERTO POLINI Juiz Federal

Órgão

1ª Vara Federal de Três Lagoas

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

VIVIAN PATRICIA BARALDI BORRO DE OLIVEIRA

Advogados

HUGO FURLAN RIGOLIN (OAB 80381/PR), PEDRO VINICIUS VICENTIN PETRAFEZA (OAB 86850/PR)

Órgão

1ª Vara Federal de Três Lagoas

Classe

TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE

Destinatário

MONTAGO CONSTRUTORA EIRELI

Advogados

MARCIONE PEREIRA DOS SANTOS (OAB 17536/PR), HUGO FURLAN RIGOLIN (OAB 80381/PR), DOUGLAS ALBERTO DOS SANTOS (OAB 65466/PR), GUSTAVO BITTENCOURT VIEIRA (OAB 13930/MS), PEDRO VINICIUS VICENTIN PETRAFEZA (OAB 86850/PR)

Órgão

1ª Vara Federal de Três Lagoas

Classe

TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE

Destinatário

INTEGRAÇÃO DJEN-TRF3

Advogados

HUGO FURLAN RIGOLIN (OAB 80381/PR), PEDRO VINICIUS VICENTIN PETRAFEZA (OAB 86850/PR)

Órgão

1ª Vara Federal de Três Lagoas

Classe

TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE

Destinatário

MONTAGO CONSTRUTORA EIRELI

Advogados

MARCIONE PEREIRA DOS SANTOS (OAB 17536/PR), DOUGLAS ALBERTO DOS SANTOS (OAB 65466/PR), GUSTAVO BITTENCOURT VIEIRA (OAB 13930/MS)

Órgão

1ª Vara Federal de Três Lagoas

Classe

TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE

Destinatário

INTEGRAÇÃO DJEN-TRF3

Advogados

HUGO FURLAN RIGOLIN (OAB 80381/PR), PEDRO VINICIUS VICENTIN PETRAFEZA (OAB 86850/PR)

Expedida/certificada

A parte autora se manifestou quanto aos embargos de declaração (ID 295732112), pugnando pela rejeição do recurso. Posteriormente, autora informou que existe gravação de indisponibilidade do imóvel pelo CNIB, com referência aos autos nº 0020741-28.2019.8.16.0017, que tramitam perante a 21ª Vara Cível de Curitiba/PR (ID 306156450).

É o relatório.

2. Fundamentação. Os embargos declaratórios são cabíveis quando verificado algum dos vícios materiais previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam: obscuridade, contradição e omissão; ou ainda para corrigir erro material. No caso em testilha, o recurso interposto atende aos pressupostos de admissibilidade, de modo que deve ser conhecido. Todavia, ante a inexistência de qualquer contradição no provimento jurisdicional, faz-se imperativa sua rejeição.

Com efeito, a sentença é coerente, uma vez que não há justaposição de fundamentos, ao passo que o relatório, a motivação e o dispositivo são consonantes. Ademais, os pedidos e argumentos formulados pelas partes foram devidamente analisados. Também inexiste qualquer dificuldade na compreensão da sentença. Deveras, os embargos em apreço transmitem puro inconformismo com o provimento jurisdicional exarado, prestando-se a rediscutir questão de mérito.

Revela-se, pois, que a insurgência da embargante deveria ter sido manifestada em sede de apelação, meio adequado para a impugnação de sentença. Não obstante, reitere-se que a instituição financeira ré deu causa à propositura da demanda, de modo que também deve ser condenada aos ônus da sucumbência. Isso porque ela manteve a hipoteca sobre o imóvel alienado à parte autora, mesmo após a celebração do compromisso de compra e venda.

Ao assim proceder, a Caixa violou o disposto na Lei nº 4.864/65, conforme jurisprudência pacífica do STJ. Nesse aspecto, confiram-se os argumentos expostos no último parágrafo da fundamentação da sentença de ID 270868461: Por fim, os ônus da sucumbência devem ser suportados por ambas as requeridas, uma vez que tanto a construtora quanto a instituição financeira deram causa ao ajuizamento da ação. De fato, a CEF manteve a constrição incidente sobre o imóvel mesmo com a celebração do compromisso de compra e venda, violando-se o disposto na Lei nº 4.864/65, conforme jurisprudência pacífica do STJ.

Por outro lado, a Montago Ltda. deixou de cumprir seu dever contratual, pois cabia a ela transmitir a propriedade do bem à parte requerente, livre de qualquer ônus. Nesse sentido, a construtora anuiu com a instituição dos gravames, mas descumpriu sua obrigação de pagar a dívida que estava garantida pelas hipotecas. Assim, conclui-se que a inexecução do pacto preliminar não adveio de fatores alheios à sua órbita de direitos e deveres, sendo a Montago Ltda. corresponsável pela judicialização do conflito.

Portanto, não demonstrada a ocorrência de qualquer das hipóteses permissivas do acolhimento dos embargos de declaração, sua rejeição é medida que se impõe.

3. Dispositivo.

Diante do exposto, conheço dos embargos de declaração e, no mérito, rejeito-os, mantendo-se a sentença recorrida como lançada no ID 270868461. De seu turno, tem-se que a parte autora comunicou a existência de constrição judicial sobre o imóvel, o que impede o registro da venda (ID 306156450). Todavia, existe título executivo judicial que confere à requerente o direito à propriedade sobre o bem em questão, de modo que, no entender deste juízo e ressalvado entendimento diverso do magistrado que preside o processo nº 0020741-28.2019.8.16.0017, o imóvel não pode ser utilizado para garantir outras dívidas da construtora.

Desse modo, oficie-se à 21ª Vara Cível da Comarca de Curitiba/PR, em referência aos autos nº 0020741-28.2019.8.16.0017, solicitando o levantamento da indisponibilidade que recai sobre o apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS O ofício deve ser instruído com cópia da presente sentença em embargos, bem como da sentença de ID 270868461 e da petição de ID 306156450.

Após a retirada da indisponibilidade do imóvel no CNIB, e considerando que a Caixa Econômica Federal já retirou a hipoteca incidente sobre o apartamento (ID 272831390), intime-se a Montago Construtora Ltda., por meio de publicação de ato ordinatório no Diário Oficial, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, proceda à transferência do aludido imóvel à parte autora, conforme determinado em sede de tutela antecipada.

Fica mantida a multa diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) em caso de descumprimento de tais determinações no prazo fixado, limitada à quantia de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), nos termos do art. 537 do CPC/2015. Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se.

Destaca que o valor correspondente à venda das unidades autônomas não lhe foi repassado, ao tempo em que não se encaminharam os adquirentes dos apartamentos para realizarem financiamento junto à Caixa. Aduz que a hipoteca foi regularmente inscrita, sendo que o compromisso de compra e venda do imóvel autorizava a construtora a buscar financiamento para a edificação, com instituição de ônus hipotecário e cessão fiduciária dos direitos creditórios.

Aponta que a Súmula 308 do STJ não é aplicável ao presente caso, porquanto a parte autora autorizou o financiamento e a instituição da hipoteca. Reputa inconstitucional a Súmula 308 do STJ, uma vez que viola os princípios da intangibilidade do ato jurídico perfeito, da isonomia e da reserva legal, além de negar vigência à literal disposição de lei. Subsidiariamente, no caso de procedência da ação, pugna que a Caixa não seja condenada em honorários advocatícios, uma vez que não deu causa ao ajuizamento da demanda.

Juntou documentos. Por sua vez, a Montago Construtora Ltda. Foi citada e apresentou contestação (ID 21728556), na qual reconhece o negócio jurídico firmado com a autora, destacando que ela já adimpliu suas obrigações. No entanto, sustenta que está impossibilitada de proceder à outorga da escritura definitiva, em face da existência da hipoteca instituída em favor da CEF, que se recusa injustificadamente em retirá-la.

Indica que a única responsável pela propositura da ação é a instituição financeira, de modo que os pedidos devem ser julgados improcedentes em relação à construtora. Juntou documentos. A autora se manifestou em réplica, pugnando pelo julgamento antecipado da lide (ID 22648802 e ID 22648804). Convertido o julgamento em diligência, determinou-se à autora que esclarecesse a divergência no número das vagas de garagem constantes do compromisso de compra e venda e da certidão de matrícula nº 70.392, bem como que juntasse cópia da certidão de matrícula da vaga de garagem nº 70 do Condomínio Don El Chall, além de comprovar o cumprimento das demais condições constantes do termo de quitação emitido pela Montago Ltda., consistentes na transferência de veículo à construtora e no pagamento da quantia de R$ 65.000,00 (ID 37590292).

A requerente se manifestou no ID 38765686, tendo esclarecido que o apartamento nº 108, bloco B, térreo, está vinculado à vaga de garagem nº 107, sendo que houve um erro material no contrato de compromisso de compra e venda. Juntou documentos. Oportunizada a manifestação das rés, a Montago Ltda. reiterou o pedido de improcedência do pleito autora (ID 42205417).

É o relatório.

2. Fundamentação. Consigne-se que a presente sentença está embasada em tese jurídica consolidada em súmula do Superior Tribunal de Justiça, motivo que justifica seu julgamento prioritário, excetuando-se da regra do art. 12, caput, do Código de Processo Civil de 2015, nos termos do §2º, inciso II, do aludido dispositivo legal. De início, observa-se que restou demonstrado o direito da autora sobre o apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS.

De fato, o instrumento particular de compromisso de compra e venda de ID 3477876 comprova a existência de negócio jurídico entre a requerente e a Montago Construtora Ltda., tendo como objeto os aludidos imóveis. Apesar de esse instrumento mencionar que o apartamento nº 108, bloco B estaria vinculado à vaga de garagem nº 201, trata-se de manifesto erro material, conforme esclarecido pela parte requerente no ID 38765686.

Com efeito, a certidão de matrícula de ID 3477948 registra que a aludida unidade autônoma está vinculada à vaga de garagem nº 107. Além disso, o termo de quitação de ID 3477942 e os documentos de ID 3477888, ID 3477902, 3477906, ID 3477912, ID 3477916, ID 3477925, ID 3477932, ID 3477934, ID 38765689, ID 38765690, ID 38765691 e ID 38765693 demonstram o pagamento integral do preço avençado pelo apartamento e pela vaga de garagem extra – o que também foi objeto de confissão da Montago Ltda. em sua contestação.

Conforme exposto na decisão ID 37590292, o termo de quitação emitido pela Montago Ltda. (ID 3477942) estava condicionado ao pagamento da quantia de R$ 159.000,00, que se daria da seguinte forma: a) transferência de um veículo, no importe de R$ 49.000,00; b) pagamento de R$ 65.000,00 no ato da assinatura do termo; e c) pagamento de R$ 45.000,00 por meio de cheque. Nesse sentido, a autorização para transferência de propriedade de veículo (ID 38765689), os cheques de ID 38765690 e ID 3477942, pág. 03, e o recibo de ID 38765691 comprovam o cumprimento de tais condições, do que é inegável a quitação do preço dos imóveis.

Tanto é assim que a planilha de ID 21845547, pág. 55, juntada pela própria construtora ré, discrimina o imóvel em questão dentre aqueles que já foram quitados. Deveras, o cerne da controvérsia cinge-se à eficácia da hipoteca constituída pela construtora em favor de instituição financeira, no âmbito de contrato particular de mútuo, com recursos do Sistema Financeiro de Habitação – SFH (ID 21845546, págs. 01/25).

Nesse aspecto, faz-se imperativa a observância da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, cujo enunciado apresenta o seguinte teor: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Revela-se, pois, que o direito de propriedade da parte requerente não pode ser abalado pela relação jurídica entre as empresas rés, na qual foi constituída a garantia sobre o bem.

Isso porque a responsabilidade do adquirente é limitada ao pagamento do seu débito no âmbito do compromisso de compra e venda, de sorte que não se pode atribuir a ele as consequências do inadimplemento da construtora em outro pacto, do qual não é parte. Devidamente esclarecedoras são as considerações do Ministro Castro Filho, do STJ, quando do julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 415.667-SP: A venda direta das unidades aos adquirentes e o contrato de financiamento entre a construtora e o banco são, aparentemente, duas relações jurídicas distintas, porque a mesma construtora que vendeu e recebeu o preço (ou está recebendo as prestações) dá o empreendimento ou suas unidades autônomas em hipoteca ao banco.

Este, por sua vez, sabe que os imóveis são destinados à venda, mas a operação de empréstimo ocorre como se os adquirentes não existissem, e não raro, repassam os recursos do Sistema Financeiro da Habitação sem verificar a viabilidade econômica do empreendimento ou a solvência das empresas incorporadoras. Por ocasião do julgamento do REsp n. 498.862-GO, a Terceira Turma, por unanimidade, acompanhou o voto condutor do eminente Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator, no sentido de que: ‘De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações.’ (DJ de 1º.03.2004).

Merece destaque que, tratando-se de empreendimento construído com financiamento captado junto ao SFH, a hipoteca será ineficaz ainda que constituída e levada a registro em data anterior ao compromisso de compra e venda, conforme jurisprudência do STJ (REsp nº 316.640-PR). Com efeito, existe um regramento especial das hipotecas firmadas entre construtoras e instituições financeiras, para garantia de financiamentos com recursos do SFH, como bem explicou o Ministro Ruy Rosado de Aguiar, também do STJ, ao apreciar o Recurso Especial nº 187.940-SP: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto.

Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio.

As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema.

Desse modo, pactuado compromisso de compra e venda, não mais se garante o negócio jurídico entre a Montago Construtora Ltda. e a CEF por meio da hipoteca, mas sim pela cessão dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais da construção financiada. Essa é a regulamentação dos arts. 22 e 23 da Lei nº 4.864/65, in verbis: Art.

22. Os créditos abertos nos têrmos do artigo anterior pelas Caixas Econômicas, bem como pelas sociedades de crédito imobiliário, poderão ser garantidos pela caução, a cessão parcial ou a cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado. (...) Art.

23. Na cessão fiduciária em garantia referida no art. 22, o credor é titular fiduciário dos direitos cedidos até a liquidação da dívida garantida, continuando o devedor a exercer os direitos em nome do credor, segundo as condições do contrato e com as responsabilidades de depositário. § 1º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, o credor fiduciário poderá, mediante comunicação aos adquirentes das unidades habitacionais, passar a exercer diretamente todos os direitos decorrentes dos créditos cedidos, aplicando as importâncias recebidas no pagamento do seu crédito e nas despesas decorrentes da cobrança, e entregando ao devedor o saldo porventura apurado. § 2º Se a importância recebida na realização dos direitos cedidos não bastar para pagar o crédito do credor fiduciário, bem como as despesas referidas no parágrafo anterior, o devedor continuará pessoalmente obrigado a pagar o saldo remanescente. § 3º É nula a cláusula que autoriza o cessionário fiduciário a ficar com os direitos cedidos em garantia, se a dívida não fôr paga no seu vencimento. § 4º A cessão fiduciária em garantia sòmente valerá contra terceiros depois que o seu instrumento, público ou particular, qualquer que seja o seu valor, fôr arquivado por cópia no Registro de Títulos e Documentos.

Da leitura dos dispositivos acima transcritos, depreende-se que não há óbice à retirada do gravame sobre o imóvel, ainda que a CEF tenha sido agraciada com a cessão dos créditos residuais da venda do bem à parte autora e que esta tenha continuado a pagar diretamente à construtora. Em outras palavras, não há previsão legal permissiva da execução dessa hipoteca quando já houver se firmado promessa de compra e venda.

Cumpre esclarecer que é nula qualquer disposição em sentido contrário no contrato com o adquirente, tanto pela expressa contrariedade à aludida Lei nº 4.864/65 quanto pelo caráter cogente das normas de defesa do consumidor, cuja incidência no caso em testilha é imperativa. De seu turno, frise-se que as demais questões levantadas pela Caixa Econômica fogem ao escopo da presente ação, uma vez que não representam fatos constitutivos, impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelo postulante.

Deveras, a necessidade de anuência da CEF quanto à comercialização das unidades na fase de carência do financiamento, a falta de repasse dos valores da venda do apartamento à Caixa e a incorreção das informações constantes nos relatórios da construtora concernem exclusivamente à relação jurídica existente entre a construtora e a instituição financeira rés, não tendo o condão de interferir no direito da parte requerente.

Além disso, não se verificam quaisquer das violações aos ditames constitucionais apontadas pela CEF. Pelo contrário, a nulidade da hipoteca, neste caso, consagra o direito social à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal. Também não há de se falar em negativa de vigência à disposição legal de lei, uma vez que as disposições da Lei nº 4.864/65 se mostram mais específicas do que as normas do Código Civil sobre garantia hipotecária.

Por fim, os ônus da sucumbência devem ser suportados por ambas as requeridas, uma vez que tanto a construtora quanto a instituição financeira deram causa ao ajuizamento da ação. De fato, a CEF manteve a constrição incidente sobre o imóvel mesmo com a celebração do compromisso de compra e venda, violando-se o disposto na Lei nº 4.864/65, conforme jurisprudência pacífica do STJ. Por outro lado, a Montago Ltda. deixou de cumprir seu dever contratual, pois cabia a ela transmitir a propriedade do bem à parte requerente, livre de qualquer ônus.

Nesse sentido, a construtora anuiu com a instituição dos gravames, mas descumpriu sua obrigação de pagar a dívida que estava garantida pelas hipotecas. Assim, conclui-se que a inexecução do pacto preliminar não adveio de fatores alheios à sua órbita de direitos e deveres, sendo a Montago Ltda. corresponsável pela judicialização do conflito.

3. Dispositivo. Diante da fundamentação exposta, julgo procedentes os pedidos formulados, fazendo-o com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para declarar a nulidade da hipoteca instituída sobre o apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS.

Ademais, condeno a Montago Construtora Ltda. a outorgar à parte autora a escritura definitiva do referido imóvel. Condeno a Caixa Econômica Federal e a Montago Construtora Ltda. ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios ao defensor da parte requerente. Considerando a complexidade e importância da causa, fixo os honorários em 13% (treze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC/2015.

Ressalto que a responsabilidade de cada uma das rés se limita a metade dessas verbas (honorários e custas processuais), nos termos do art. 87 do CPC/2015. Além disso, tendo em vista que as alegações do postulante foram corroboradas pelos elementos de prova colhidos durante a instrução processual; e verificado o periculum in mora, ante a ameaça ao direito de propriedade constitucionalmente garantido, sopesando-se ainda os efeitos econômicos de constrição hipotecária em bem imóvel, o qual pode vir a ser excutido, concedo a antecipação dos efeitos da tutela, e determino à Caixa Econômica Federal que, no prazo de 15 (quinze) dias, promova a baixa do gravame incidente sobre o apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS.

De seu turno, determino à Montago Construtora Ltda. que, no prazo de 15 (quinze) dias, proceda à transferência à parte autora do apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS. A Secretaria deste juízo deverá promover a intimação da Montago Ltda. após a comprovação da exclusão da hipoteca pela Caixa, por meio de publicação no Diário Oficial (art. 513, §2º, inciso I, do CPC/2015), sendo este o termo inicial do seu prazo.

Fixo multa diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) em caso de descumprimento de tais determinações no prazo fixado, limitada à quantia de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), nos termos do art. 537 do CPC/2015. Destaca-se que tal medida se aplica a ambas as requeridas quanto às respectivas obrigações. Sentença não sujeita ao reexame necessário, visto que não configurada qualquer das hipóteses do art. 496 do CPC/2015.

Na ausência de recurso(s) voluntário(s), certifique-se o trânsito em julgado. Se houver interposição de recurso, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões e, na hipótese de ser suscitada questão prevista pelo §1º do artigo 1.009, do CPC, intime-se o recorrente para manifestação em 15 dias (§2º). Sobrevindo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, CPC).

Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se.

Destaca que o valor correspondente à venda das unidades autônomas não lhe foi repassado, ao tempo em que não se encaminharam os adquirentes dos apartamentos para realizarem financiamento junto à Caixa. Aduz que a hipoteca foi regularmente inscrita, sendo que o compromisso de compra e venda do imóvel autorizava a construtora a buscar financiamento para a edificação, com instituição de ônus hipotecário e cessão fiduciária dos direitos creditórios.

Aponta que a Súmula 308 do STJ não é aplicável ao presente caso, porquanto a parte autora autorizou o financiamento e a instituição da hipoteca. Reputa inconstitucional a Súmula 308 do STJ, uma vez que viola os princípios da intangibilidade do ato jurídico perfeito, da isonomia e da reserva legal, além de negar vigência à literal disposição de lei. Subsidiariamente, no caso de procedência da ação, pugna que a Caixa não seja condenada em honorários advocatícios, uma vez que não deu causa ao ajuizamento da demanda.

Juntou documentos. Por sua vez, a Montago Construtora Ltda. Foi citada e apresentou contestação (ID 21728556), na qual reconhece o negócio jurídico firmado com a autora, destacando que ela já adimpliu suas obrigações. No entanto, sustenta que está impossibilitada de proceder à outorga da escritura definitiva, em face da existência da hipoteca instituída em favor da CEF, que se recusa injustificadamente em retirá-la.

Indica que a única responsável pela propositura da ação é a instituição financeira, de modo que os pedidos devem ser julgados improcedentes em relação à construtora. Juntou documentos. A autora se manifestou em réplica, pugnando pelo julgamento antecipado da lide (ID 22648802 e ID 22648804). Convertido o julgamento em diligência, determinou-se à autora que esclarecesse a divergência no número das vagas de garagem constantes do compromisso de compra e venda e da certidão de matrícula nº 70.392, bem como que juntasse cópia da certidão de matrícula da vaga de garagem nº 70 do Condomínio Don El Chall, além de comprovar o cumprimento das demais condições constantes do termo de quitação emitido pela Montago Ltda., consistentes na transferência de veículo à construtora e no pagamento da quantia de R$ 65.000,00 (ID 37590292).

A requerente se manifestou no ID 38765686, tendo esclarecido que o apartamento nº 108, bloco B, térreo, está vinculado à vaga de garagem nº 107, sendo que houve um erro material no contrato de compromisso de compra e venda. Juntou documentos. Oportunizada a manifestação das rés, a Montago Ltda. reiterou o pedido de improcedência do pleito autora (ID 42205417).

É o relatório.

2. Fundamentação. Consigne-se que a presente sentença está embasada em tese jurídica consolidada em súmula do Superior Tribunal de Justiça, motivo que justifica seu julgamento prioritário, excetuando-se da regra do art. 12, caput, do Código de Processo Civil de 2015, nos termos do §2º, inciso II, do aludido dispositivo legal. De início, observa-se que restou demonstrado o direito da autora sobre o apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS.

De fato, o instrumento particular de compromisso de compra e venda de ID 3477876 comprova a existência de negócio jurídico entre a requerente e a Montago Construtora Ltda., tendo como objeto os aludidos imóveis. Apesar de esse instrumento mencionar que o apartamento nº 108, bloco B estaria vinculado à vaga de garagem nº 201, trata-se de manifesto erro material, conforme esclarecido pela parte requerente no ID 38765686.

Com efeito, a certidão de matrícula de ID 3477948 registra que a aludida unidade autônoma está vinculada à vaga de garagem nº 107. Além disso, o termo de quitação de ID 3477942 e os documentos de ID 3477888, ID 3477902, 3477906, ID 3477912, ID 3477916, ID 3477925, ID 3477932, ID 3477934, ID 38765689, ID 38765690, ID 38765691 e ID 38765693 demonstram o pagamento integral do preço avençado pelo apartamento e pela vaga de garagem extra – o que também foi objeto de confissão da Montago Ltda. em sua contestação.

Conforme exposto na decisão ID 37590292, o termo de quitação emitido pela Montago Ltda. (ID 3477942) estava condicionado ao pagamento da quantia de R$ 159.000,00, que se daria da seguinte forma: a) transferência de um veículo, no importe de R$ 49.000,00; b) pagamento de R$ 65.000,00 no ato da assinatura do termo; e c) pagamento de R$ 45.000,00 por meio de cheque. Nesse sentido, a autorização para transferência de propriedade de veículo (ID 38765689), os cheques de ID 38765690 e ID 3477942, pág. 03, e o recibo de ID 38765691 comprovam o cumprimento de tais condições, do que é inegável a quitação do preço dos imóveis.

Tanto é assim que a planilha de ID 21845547, pág. 55, juntada pela própria construtora ré, discrimina o imóvel em questão dentre aqueles que já foram quitados. Deveras, o cerne da controvérsia cinge-se à eficácia da hipoteca constituída pela construtora em favor de instituição financeira, no âmbito de contrato particular de mútuo, com recursos do Sistema Financeiro de Habitação – SFH (ID 21845546, págs. 01/25).

Nesse aspecto, faz-se imperativa a observância da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, cujo enunciado apresenta o seguinte teor: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Revela-se, pois, que o direito de propriedade da parte requerente não pode ser abalado pela relação jurídica entre as empresas rés, na qual foi constituída a garantia sobre o bem.

Isso porque a responsabilidade do adquirente é limitada ao pagamento do seu débito no âmbito do compromisso de compra e venda, de sorte que não se pode atribuir a ele as consequências do inadimplemento da construtora em outro pacto, do qual não é parte. Devidamente esclarecedoras são as considerações do Ministro Castro Filho, do STJ, quando do julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 415.667-SP: A venda direta das unidades aos adquirentes e o contrato de financiamento entre a construtora e o banco são, aparentemente, duas relações jurídicas distintas, porque a mesma construtora que vendeu e recebeu o preço (ou está recebendo as prestações) dá o empreendimento ou suas unidades autônomas em hipoteca ao banco.

Este, por sua vez, sabe que os imóveis são destinados à venda, mas a operação de empréstimo ocorre como se os adquirentes não existissem, e não raro, repassam os recursos do Sistema Financeiro da Habitação sem verificar a viabilidade econômica do empreendimento ou a solvência das empresas incorporadoras. Por ocasião do julgamento do REsp n. 498.862-GO, a Terceira Turma, por unanimidade, acompanhou o voto condutor do eminente Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator, no sentido de que: ‘De fato, deve a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações.’ (DJ de 1º.03.2004).

Merece destaque que, tratando-se de empreendimento construído com financiamento captado junto ao SFH, a hipoteca será ineficaz ainda que constituída e levada a registro em data anterior ao compromisso de compra e venda, conforme jurisprudência do STJ (REsp nº 316.640-PR). Com efeito, existe um regramento especial das hipotecas firmadas entre construtoras e instituições financeiras, para garantia de financiamentos com recursos do SFH, como bem explicou o Ministro Ruy Rosado de Aguiar, também do STJ, ao apreciar o Recurso Especial nº 187.940-SP: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto.

Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio.

As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema.

Desse modo, pactuado compromisso de compra e venda, não mais se garante o negócio jurídico entre a Montago Construtora Ltda. e a CEF por meio da hipoteca, mas sim pela cessão dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais da construção financiada. Essa é a regulamentação dos arts. 22 e 23 da Lei nº 4.864/65, in verbis: Art.

22. Os créditos abertos nos têrmos do artigo anterior pelas Caixas Econômicas, bem como pelas sociedades de crédito imobiliário, poderão ser garantidos pela caução, a cessão parcial ou a cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado. (...) Art.

23. Na cessão fiduciária em garantia referida no art. 22, o credor é titular fiduciário dos direitos cedidos até a liquidação da dívida garantida, continuando o devedor a exercer os direitos em nome do credor, segundo as condições do contrato e com as responsabilidades de depositário. § 1º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, o credor fiduciário poderá, mediante comunicação aos adquirentes das unidades habitacionais, passar a exercer diretamente todos os direitos decorrentes dos créditos cedidos, aplicando as importâncias recebidas no pagamento do seu crédito e nas despesas decorrentes da cobrança, e entregando ao devedor o saldo porventura apurado. § 2º Se a importância recebida na realização dos direitos cedidos não bastar para pagar o crédito do credor fiduciário, bem como as despesas referidas no parágrafo anterior, o devedor continuará pessoalmente obrigado a pagar o saldo remanescente. § 3º É nula a cláusula que autoriza o cessionário fiduciário a ficar com os direitos cedidos em garantia, se a dívida não fôr paga no seu vencimento. § 4º A cessão fiduciária em garantia sòmente valerá contra terceiros depois que o seu instrumento, público ou particular, qualquer que seja o seu valor, fôr arquivado por cópia no Registro de Títulos e Documentos.

Da leitura dos dispositivos acima transcritos, depreende-se que não há óbice à retirada do gravame sobre o imóvel, ainda que a CEF tenha sido agraciada com a cessão dos créditos residuais da venda do bem à parte autora e que esta tenha continuado a pagar diretamente à construtora. Em outras palavras, não há previsão legal permissiva da execução dessa hipoteca quando já houver se firmado promessa de compra e venda.

Cumpre esclarecer que é nula qualquer disposição em sentido contrário no contrato com o adquirente, tanto pela expressa contrariedade à aludida Lei nº 4.864/65 quanto pelo caráter cogente das normas de defesa do consumidor, cuja incidência no caso em testilha é imperativa. De seu turno, frise-se que as demais questões levantadas pela Caixa Econômica fogem ao escopo da presente ação, uma vez que não representam fatos constitutivos, impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelo postulante.

Deveras, a necessidade de anuência da CEF quanto à comercialização das unidades na fase de carência do financiamento, a falta de repasse dos valores da venda do apartamento à Caixa e a incorreção das informações constantes nos relatórios da construtora concernem exclusivamente à relação jurídica existente entre a construtora e a instituição financeira rés, não tendo o condão de interferir no direito da parte requerente.

Além disso, não se verificam quaisquer das violações aos ditames constitucionais apontadas pela CEF. Pelo contrário, a nulidade da hipoteca, neste caso, consagra o direito social à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal. Também não há de se falar em negativa de vigência à disposição legal de lei, uma vez que as disposições da Lei nº 4.864/65 se mostram mais específicas do que as normas do Código Civil sobre garantia hipotecária.

Por fim, os ônus da sucumbência devem ser suportados por ambas as requeridas, uma vez que tanto a construtora quanto a instituição financeira deram causa ao ajuizamento da ação. De fato, a CEF manteve a constrição incidente sobre o imóvel mesmo com a celebração do compromisso de compra e venda, violando-se o disposto na Lei nº 4.864/65, conforme jurisprudência pacífica do STJ. Por outro lado, a Montago Ltda. deixou de cumprir seu dever contratual, pois cabia a ela transmitir a propriedade do bem à parte requerente, livre de qualquer ônus.

Nesse sentido, a construtora anuiu com a instituição dos gravames, mas descumpriu sua obrigação de pagar a dívida que estava garantida pelas hipotecas. Assim, conclui-se que a inexecução do pacto preliminar não adveio de fatores alheios à sua órbita de direitos e deveres, sendo a Montago Ltda. corresponsável pela judicialização do conflito.

3. Dispositivo. Diante da fundamentação exposta, julgo procedentes os pedidos formulados, fazendo-o com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para declarar a nulidade da hipoteca instituída sobre o apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS.

Ademais, condeno a Montago Construtora Ltda. a outorgar à parte autora a escritura definitiva do referido imóvel. Condeno a Caixa Econômica Federal e a Montago Construtora Ltda. ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios ao defensor da parte requerente. Considerando a complexidade e importância da causa, fixo os honorários em 13% (treze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC/2015.

Ressalto que a responsabilidade de cada uma das rés se limita a metade dessas verbas (honorários e custas processuais), nos termos do art. 87 do CPC/2015. Além disso, tendo em vista que as alegações do postulante foram corroboradas pelos elementos de prova colhidos durante a instrução processual; e verificado o periculum in mora, ante a ameaça ao direito de propriedade constitucionalmente garantido, sopesando-se ainda os efeitos econômicos de constrição hipotecária em bem imóvel, o qual pode vir a ser excutido, concedo a antecipação dos efeitos da tutela, e determino à Caixa Econômica Federal que, no prazo de 15 (quinze) dias, promova a baixa do gravame incidente sobre o apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS.

De seu turno, determino à Montago Construtora Ltda. que, no prazo de 15 (quinze) dias, proceda à transferência à parte autora do apartamento nº 108, bloco B, térreo, com a vaga de garagem nº 107, mais a vaga de garagem nº 70, do Condomínio Don El Chall, objeto das matrículas nº 70.392 e nº 70.573 do Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas/MS. A Secretaria deste juízo deverá promover a intimação da Montago Ltda. após a comprovação da exclusão da hipoteca pela Caixa, por meio de publicação no Diário Oficial (art. 513, §2º, inciso I, do CPC/2015), sendo este o termo inicial do seu prazo.

Fixo multa diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) em caso de descumprimento de tais determinações no prazo fixado, limitada à quantia de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), nos termos do art. 537 do CPC/2015. Destaca-se que tal medida se aplica a ambas as requeridas quanto às respectivas obrigações. Sentença não sujeita ao reexame necessário, visto que não configurada qualquer das hipóteses do art. 496 do CPC/2015.

Na ausência de recurso(s) voluntário(s), certifique-se o trânsito em julgado. Se houver interposição de recurso, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões e, na hipótese de ser suscitada questão prevista pelo §1º do artigo 1.009, do CPC, intime-se o recorrente para manifestação em 15 dias (§2º). Sobrevindo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, CPC).

Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se.