PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de São Carlos Avenida Teixeira de Barros, 741, Vila Prado, São Carlos - SP - CEP: 13561-170 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000672-75.2026.4.03.6115 AUTOR: JULIANA SILVA DOS SANTOS ADVOGADO do(a) AUTOR: ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO - DF71225 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
DECISÃO Trata-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, movida por JULIANA SILVA DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando a suspensão de leilão extrajudicial do imóvel matriculado sob nº 92537 no Registro de Imóveis de São Carlos/SP (ID. 584668634), dado em garantia em contrato de financiamento no âmbito do SFH e a suspensão de qualquer ato de consolidação da propriedade em nome do banco réu ou de terceiros (ID. 558793473).
Narra, em resumo, ter firmado contrato de alienação fiduciária e que se tornou inadimplente. Disse que foi surpreendida com a notícia de que o imóvel seria levado à leilão, mas disse não ter sido intimada para purgação da mora. Alega o desrespeito ao intervalo mínimo legal entre a primeira e a segunda praça do leilão, agendadas para 09 e 15 de junho de 2026. Pleiteia aplicação do CDC. Requer AJG. Deu valor à causa de R$ 159.000,00.
Decido. Tutela de Urgência Os requisitos previstos para a concessão da tutela de urgência encontram-se elencados no art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Consolidação da propriedade. Execução Extrajudicial. A Lei n. 9514/1997 estabelece o seguinte: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
Antes de inovação legal de julho de 2017 o devedor poderia purgar a mora, seus encargos e despesas efetuadas durante a consolidação da propriedade, até assinatura do auto de arrematação (expresso no artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97 e no artigo 27, § 3º, inciso II, e §§ 4º, 5º e 8º, da mesma lei, com redação anterior às modificações). Após a mudança legal de 2017, o prazo para purgação da mora é anterior à consolidação da propriedade.
Consolidada a propriedade em favor da CEF, o devedor tem somente direito de preferência na arrematação por preço correspondente ao valor integral da dívida e demais despesas (art. 26 e 27, § 2º-B com redação atual de Lei 14.711/2023). Veja-se: Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Não é a data da celebração do contrato que determina a legislação aplicável, mas a data da consolidação da propriedade.
Nesse sentido, decidiu o STJ, (REsp n. 2.007.941/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023), entendimento acompanhado recentemente pelo TRF3, (AI 5020919-60.2024.4.03.0000, 3ª Região, 2ª Turma, Rel. ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 01/04/2025, DJEN DATA: 07/04/2025). Pela documentação apresentada, a consolidação da propriedade ocorreu em 2026 (ID. 584668634), portanto após as modificações introduzidas pela Lei n. 13.465/2017 e não há que se falar em prazo para purgar a mora.
Consolidada a propriedade, extingue-se a relação contratual e não há previsão legal de outra oportunidade de regularização. O imóvel dado em garantia passa a ser executado extrajudicialmente, por meio de leilões públicos para alienação. Garante-se ao devedor somente o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor integral da dívida e demais despesas. Não há qualquer ilegalidade ou inconstitucionalidade em abstrato na existência de tais procedimentos, em razão da possibilidade de controle judicial, ainda que posteriormente.
Alegações nesse sentido foram há tempos refutadas pelo Supremo Tribunal Federal, ao analisar a constitucionalidade do procedimento instituído pelo Decreto n.70/66:
EMENTA: EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. Compatibilidade do aludido diploma legal com a Carta da República, posto que, além de prever uma fase de controle judicial, conquanto a posteriori, da venda do imóvel objeto da garantia pelo agente fiduciário, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida, de logo, pelos meios processuais adequados.
Recurso conhecido e provido. (RE 223075, Relator(a): ILMAR GALVÃO, Primeira Turma, julgado em 23-06-1998, DJ 06-11-1998 PP-00022 EMENT VOL-01930-08 PP-01682 RTJ VOL-00175-02 PP-00800) Em concreto, também não há qualquer demonstração de ilegalidade no procedimento. A ausência de notificação para purgar a mora não foi demonstrada e a notificação para exercício do direito de preferência, segundo o autor, foi devidamente realizada.
No presente caso, sobre a ausência de verossimilhança pontuo ainda: - O procedimento de consolidação da propriedade é extensamente documentado e caberia à parte demandante juntá-lo aos autos, a fim de demonstrar a ausência de intimação para purgar a mora. Não o fazendo, deve suportar o ônus ordinário que lhe impõe o art. 373, inc. I, do CPC; - Não se demonstrou negativa ou recalcitrância do credor em documentar ou em fornecer à parte autora qualquer documento relativo à consolidação da propriedade; - Os atos praticados pelo oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado é dotado de presunção de veracidade, não bastando para infirmá-los a simples alegação de que não foram praticados ou de que não representam a verdade; - É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio (L. 9514/1997, art. 26, §4º-A); - Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último (L. 9514/1997, art. 26, §4º-B); - A comunicação das datas, horários e locais dos leilões prescinde de qualquer formalidade e tem caráter meramente informativo (L. 9514/1997, art. 27, §2º-A).
Demonstrada por outros meios a ciência inequívoca do devedor, convalida-se o procedimento, eis que há condições suficientes para o exercício do direito de preferência, cumprindo-se a finalidade da comunicação. A propositura desta ação já indica ciência inequívoca do autor para, se assim o entender, exercer o direito de preferência, cumprindo-se a finalidade da comunicação das datas dos leilões.
Diante do exposto, não demonstrada probabilidade do direito alegado, INDEFIRO o pedido de tutela antecipada. Prosseguimento Defiro os benefícios da gratuidade de justiça. Anote-se.
Intime-se a parte autora. Deixo de designar audiência de conciliação no presente caso, visto que, ao menos neste momento processual e, especialmente, neste tipo de demanda, não constitui medida eficaz para a solução do conflito. Cite(m)-se o(s) réu(s) para, querendo, contestar(em) a ação, no prazo e com as advertências legais, e especificar(em) as provas cuja produção porventura pretender, sob pena de preclusão (CPC, art. 336, parte final).
Sendo apresentada(s) contestação(ões), dê-se vista à parte autora para manifestação, no prazo de 15 dias, dentro do qual deverá, também, especificar e justificar as provas que pretende produzir. Após, voltem conclusos. THALES BRAGHINI LEÃO Juiz Federal
