PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Jahu Rua Edgard Ferraz, 449, Centro, Jahu - SP - CEP: 17201-440 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000674-73.2025.4.03.6117 AUTOR: WALQUIRIA REGINA MARTINS FERNANDES ADVOGADO do(a) AUTOR: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
I -
RELATÓRIO
Trata-se de Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Walquiria Regina Martins Fernandes em face da Caixa Econômica Federal - CEF. Alega a autora que celebrou contrato de financiamento imobiliário com pacto de alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei nº 9.514/97, referente ao imóvel situado na Rua José de Almeida Rossetto, nº 315, Jardim Panorama II, Dois Córregos/SP, matrícula nº 16.176.
Aduz que, em razão de problemas de saúde e familiares, deixou de pagar algumas prestações por razões alheias à sua vontade e, sem que fosse intimada para purgação da mora, a propriedade do imóvel foi consolidada em favor da credora fiduciária. Sustenta a ocorrência de vício insanável no procedimento de execução extrajudicial, consubstanciado na ausência de intimação pessoal para a purgação da mora, conforme determina o art. 26 da Lei nº 9.514/97.
Aduz que não houve comprovação de intimação por meio do Registro de Imóveis e que a ciência sobre a realização do leilão ocorreu de forma informal e tardia, por intermédio de terceiros. Requer a declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e de eventual leilão realizado, com o consequente restabelecimento do contrato ao status quo ante ou, subsidiariamente, que lhe seja assegurado o direito de purgar a mora mediante depósito judicial.
A tutela de urgência foi indeferida (ID nº 414274513). A CEF apresentou contestação (ID nº 426826611), alegando a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, a validade da intimação pessoal realizada e a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 13.465/2017. A autora apresentou réplica (ID nº 430890140), reiterando as alegações iniciais.
Interposto agravo de instrumento pela autora, a 2ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região negou provimento ao recurso, mantendo a decisão que indeferiu a tutela de urgência (ID nº 559277681). O acórdão transitou em julgado em 25/02/2026 (ID nº 559277680). Foi determinado ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Dois Córregos para fornecimento da documentação referente à consolidação da propriedade (ID nº 520891630).
O ofício foi expedido (ID nº 521388800) e a documentação foi juntada aos autos (ID nº 540119545), comprovando a regularidade do procedimento de intimação pessoal da autora. A autora manifestou-se sobre o julgamento do Tema 1.288 pelo Superior Tribunal de Justiça (ID nº 556766093 e ID nº 557325929), pugnando pela conversão da ação em perdas e danos.
É o relatório.
Decido.
II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, por tratar-se de matéria eminentemente de direito, estando os autos suficientemente instruídos. CONTRATOS DE MÚTUO IMOBILIÁRIO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA O Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade da execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, prevista na Lei n. 9.514/97, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal (RE 860.631, rel. min.
Luiz Fux, j. 26-10-2023, P, DJE de 14-2-2024, Tema 982 da repercussão geral). Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.891.498/S, cadastrado como Tema Repetitivo n. 1.095, reconheceu a autonomia normativa da Lei n. 9.514/97, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor - CDC: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.
Portanto, descabe a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem, feita pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário, como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação (pagamento da dívida garantida). Se a dívida não for paga no vencimento, havendo regular intimação, faculta-se ao devedor fiduciante purgar a mora.
Não ocorrida a purgação no prazo legal, efetiva-se em nome do credor fiduciário a consolidação da propriedade (anteriormente resolúvel), o que é averbado na matrícula do imóvel, à vista da prova, por aquele, do pagamento do imposto de transmissão inter vivos. Em seguida, o credor fiduciário venderá o bem a possíveis interessados. O Superior Tribunal de Justiça realizou o julgamento do REsp 2126726/SP, cadastrado como Tema Repetitivo n. 1288, definindo a seguinte tese vinculante: "a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997".
O Tribunal de Justiça de São Paulo havia firmado entendimento, em sede de IRDR, no sentido de que a Lei nº 13.465/2017 somente se aplicaria aos contratos celebrados após sua vigência. Assim, contratos firmados antes da lei nova continuariam regidos pelo sistema anterior, que permitia a purgação até a arrematação. Todavia, o Superior Tribunal de Justiça rejeitou essa tese e pacificou entendimento pela aplicação das mudanças introduzidas pela Lei n. 13.465/2017 aos contratos celebrados antes de sua vigência, desde que o inadimplemento, gerador da mora, ocorra sob a vigência da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997.
JÁ havia precedente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça no mesmo sentido: “[...] Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária” (REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023.).
Portanto, ocorridos o inadimplemento e a consolidação da propriedade antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciante tem a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Por sua vez, inadimplida a obrigação e consolidada a propriedade após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, não se admite a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.
PROCEDIMENTO DE PURGAÇÃO DA MORA Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei nº 14.711/2023, verificada a inadimplência do devedor fiduciante e não pago o débito no todo ou em parte, opera-se a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, desde que observado o procedimento legalmente estabelecido para tanto. Para que tal consolidação se aperfeiçoe, exige a lei que o devedor, e havendo terceiro fiduciante também este, seja previamente intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Imóveis competente.
Referida intimação tem por finalidade oportunizar a purgação da mora no prazo de 15 (quinze dias), período no qual deverá ser satisfeita não apenas a prestação vencida, mas igualmente aquelas vincendas até a data do efetivo pagamento, acrescidas dos juros convencionais, penalidades, demais encargos contratuais e legais, tributos, contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e despesas de cobrança e de intimação.
Quando a garantia contratual abranger imóveis situados em mais de uma circunscrição imobiliária, a intimação poderá ser requerida a qualquer dos registradores competentes e, uma vez realizada, produz efeitos sobre todos os procedimentos de excussão, desde que espelhe a totalidade da dívida e dos imóveis sujeitos à consolidação. A lei autoriza, ainda, que o contrato estabeleça prazo de carência antes da expedição da intimação, sendo certo que, na ausência de disposição contratual expressa a esse respeito, referido prazo será de 15 (quinze) dias, por força da norma supletiva inserta no § 2º-A do dispositivo em comento.
A intimação será realizada pessoalmente ao devedor, e igualmente ao terceiro fiduciante se for o caso, pelos meios admitidos em lei: por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do intimando, ou pelo correio com aviso de recebimento. Nesse ato, o intimado será cientificado de que, não purgada a mora no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A da mesma lei.
Nas hipóteses em que, por duas vezes, o encarregado da diligência não encontrar o intimando em seu domicílio ou residência, havendo suspeita motivada de ocultação, deverá intimar pessoa da família ou vizinho de que retornará no dia útil subsequente para efetivar a intimação, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 do Código de Processo Civil. Em condomínios edilícios ou conjuntos imobiliários com controle de acesso, admite-se que a intimação seja feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondências.
Quando o devedor ou o terceiro fiduciante se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato deverá ser certificado pelo serventuário e comunicado ao oficial do Registro de Imóveis, que promoverá a intimação por edital, publicado por no mínimo três dias em jornal de maior circulação local, contando-se o prazo para purgação da mora a partir da data da última publicação. A lei presume que o devedor se encontra em lugar ignorado quando não for localizado no imóvel dado em garantia nem no último endereço por ele fornecido, ressalvada a obrigatoriedade de, existindo contato eletrônico indicado no contrato, proceder-se ao envio da intimação por essa via com antecedência mínima de quinze dias em relação à intimação editalícia.
Incumbe ao devedor, e se for o caso ao terceiro fiduciante, o dever de informar ao credor fiduciário qualquer alteração de domicílio. Purgada tempestivamente a mora perante o Registro de Imóveis, o contrato de alienação fiduciária convalescerá, devendo o oficial, nos três dias subsequentes, entregar ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. Transcorrido, contudo, o prazo legal sem que a mora seja purgada, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando tal fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, condicionada à comprovação do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
Faculta-se, por fim, ao fiduciante, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, caso em que ficam dispensados os procedimentos previstos no art. 27 da lei. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DIREITO DE PREFERÊNCIA Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, o devedor fiduciante possui o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 - redação dada pela Lei n, 14.711/2023).
REALIZAÇÃO DA GARANTIA - PROCEDIMENTO ESPECIAL DO ART. 26-A DA LEI Nº 9.514/1997 O art. 26-A da Lei nº 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei nº 14.711/2023, estabelece um regime jurídico especial aplicável aos procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos destinados à aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, excluídas as operações do sistema de consórcio regidas pela Lei nº 11.795/2008.
No que tange à consolidação da propriedade, o § 1º do referido artigo, incluído pela Lei nº 13.465/2017, determina que a averbação em nome do credor fiduciário somente se aperfeiçoa no registro de imóveis 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de purgação da mora previsto no § 1º do art. 26 da mesma lei - prazo esse de 15 (quinze) dias, contados da intimação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, pelo oficial do registro de imóveis competente, para satisfazer a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos juros convencionais, das penalidades e dos demais encargos contratuais e legais, inclusive tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança e de intimação.
Resulta, assim, que o prazo total de que dispõe o devedor fiduciante para regularizar sua situação, antes de se consumar a transferência da propriedade ao credor, é de 45 (quarenta e cinco) dias: quinze dias para purgação da mora, nos termos do art. 26, § 1º, seguidos de 30 (trinta) dias adicionais previstos no art. 26-A, § 1º, ambos da Lei nº 9.514/1997. Dentro desse interregno, o § 2º do art. 26-A, em sua redação atual conferida pela Lei nº 14.711/2023, garante ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante o direito de saldar as parcelas vencidas da dívida, acrescidas das despesas previstas no inciso II do § 3º do art. 27 da lei, oportunidade em que o contrato de alienação fiduciária convalescerá, restaurando-se integralmente sua eficácia.
Quanto ao procedimento licitatório, o § 3º do mesmo dispositivo, inserido pela Lei nº 14.711/2023, disciplina o segundo leilão, fixando como referencial mínimo para arrematação o valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, acrescido das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, incluídos os tributos, e das contribuições condominiais.
Somente o lance que alcance ou supere esse patamar poderá ser aceito. Na hipótese de o segundo leilão restar infrutífero por ausência de lances que atendam ao referencial mínimo assim fixado, o § 4º do art. 26-A determina que a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação entre as partes, ficando o credor investido da livre disponibilidade do bem. Cuida-se de efeito automático e cogente decorrente da frustração do certame, sem que remanesça qualquer saldo devedor exigível do fiduciante.
Por fim, o § 5º do dispositivo em comento estabelece que a extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à própria obrigação, razão pela qual seus efeitos se estendem também às hipóteses em que o credor tenha optado pela via judicial para a execução do crédito. Assim, a proteção ao devedor opera independentemente do caminho processual eleito pelo credor fiduciário, vedando-se que o recurso à execução judicial contorne o regime extintivo legalmente imposto.
No caso concreto, os elementos informativos dos autos demonstram que a autora alienou fiduciariamente à CEF o imóvel de matrícula 16.176, para garantia da dívida de R$ 69.800,00, mediante pagamento de 360 (trezentas e sessenta) prestações mensais (ID nº 414229478). No entanto, com o inadimplemento confessado, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da CEF em 18/06/2025 (ID nº 414229477 - Pág. 3).
A documentação juntada aos autos por determinação judicial (ID nº 540119545) comprova de forma inequívoca a regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Com efeito, a certidão emitida pelo Oficial do Registro de Imóveis de Dois Córregos atesta que a autora foi pessoalmente intimada para purgar a mora em 14/05/2025, tendo recebido a carta de intimação e exarado nota de ciência. O prazo legal de 15 (quinze) dias transcorreu in albis, sem que a autora purgasse a mora, conforme certidão específica emitida em 04/06/2025.
A consolidação da propriedade foi regularmente averbada na matrícula do imóvel em 18/06/2025, após o pagamento do ITBI no valor de R$ 2.599,69, efetuado em 21/02/2025. As certidões emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis gozam de presunção de legitimidade e veracidade, não tendo sido produzida prova inequívoca para infirmá-las. A autora limitou-se a alegar genericamente a ausência de intimação pessoal, sem apresentar qualquer elemento concreto que desconstituísse a fé pública dos documentos cartorários.
Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 3ª Região é pacífica ao reconhecer a regularidade do procedimento quando demonstrada a intimação pessoal do devedor para purgação da mora, conforme certidão emitida por cartório de registro de imóveis, a qual possui fé pública.
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de antecipação dos efeitos da tutela em ação anulatória de leilão extrajudicial. A parte recorrente sustenta nulidades no procedimento de execução extrajudicial em razão da ausência de notificação pessoal para purgação da mora e da alegada irregularidade na intimação quanto às datas dos leilões.
II. Questão em discussão
2. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se houve regular intimação da devedora para purgar a mora no procedimento de execução extrajudicial; e (ii) saber se a ausência de intimação específica quanto às datas dos leilões compromete a legalidade do procedimento e autoriza sua anulação.
III. Razões de decidir
3. Constatada a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, com intimação pessoal da devedora para purgação da mora, conforme certidão emitida por cartório de registro de imóveis, a qual possui fé pública.
4. Inexistência de demonstração de que a parte teria efetivamente quitado a dívida ou buscado regularização do débito. A mera alegação de intenção de purgar a mora é insuficiente para suspender o procedimento.
5. A ciência inequívoca da parte sobre o procedimento e os leilões é demonstrada pelo ajuizamento da demanda imediatamente após o primeiro leilão e antes da realização do segundo, permitindo o exercício do direito de preferência.
IV. Dispositivo e tese
6. Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. A consolidação da propriedade fiduciária é válida quando demonstrada a notificação regular da devedora para purgação da mora.
2. A ausência de prova da quitação do débito ou de iniciativa concreta para purgar a mora impede a suspensão do leilão extrajudicial.
3. A ciência inequívoca da parte quanto aos leilões supre eventual ausência de intimação formal específica.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34; CPC/2015, arts. 300 e 1.019,
II. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 0001857-92.2014.4.03.6104, Rel. Des. Peixoto Junior, j. 22.05.2018; TRF3, AC 0009251-66.2008.4.03.6103, Rel. Des. Antonio Cedenho, j. 16.04.2015; TRF3, AI 5002406-83.2020.4.03.0000, Rel. Des. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 06.08.2020; TRF3, AI 5029134-59.2023.4.03.0000, Rel. Des. Renata Andrade Lotufo, j. 07.03.2024. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5010438-04.2025.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 12/08/2025, DJEN DATA: 14/08/2025) Ademais, com base na experiência comum subministrada pelo que ordinariamente acontece (art. 375 do Código de Processo Civil), a propositura de ação anulatória dias antes da realização dos leilões extrajudiciais gera presunção de que houve regular ciência acerca do procedimento de execução extrajudicial. O pleno conhecimento de tal situação é fato motivador, inclusive, da propositura da ação.
O Tribunal Regional da 3ª Região perfilha o mesmo entendimento: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).
Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.
Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/04/2023, DJEN DATA: 28/04/2023). Grifou-se Dessa forma, não se vislumbra nenhuma irregularidade do ponto de vista da consolidação da propriedade, nem dos atos subsequentes de designação de leilão do bem. Ademais, a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, isto é, em 18/06/2025 (ID nº 414229477 - Pág. 3).
Logo, não há que se falar em possibilidade de a autora purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, mediante o pagamento integral do débito vencido antecipadamente. Portanto, a condição de inadimplente da autora afasta qualquer dúvida sobre a constituição em mora, fato que autoriza a credora a promover a execução extrajudicial contratualmente prevista, inclusive com a designação de leilão público.
Além disso, a autora, em manifestação posterior (ID nº 557325929), pugnou pela conversão da ação em perdas e danos, alegando que o imóvel teria sido alienado a terceiro de boa-fé. Todavia, tal pedido não merece acolhimento. Conforme demonstrado, o procedimento de execução extrajudicial foi regularmente conduzido, com intimação pessoal da autora para purgação da mora, a qual deixou transcorrer o prazo legal sem qualquer manifestação.
A consolidação da propriedade observou todas as formalidades legais, não havendo que se falar em nulidade do ato. Assim, inexistindo irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, não há que se falar em dever de indenizar por parte da CEF. Outrossim, a autora sustentou, ainda, a inconstitucionalidade da Lei nº 13.465/2017, alegando a existência de Ações Diretas de Inconstitucionalidade pendentes de julgamento perante o Supremo Tribunal Federal.
Entretanto, tais alegações igualmente não merecem acolhimento. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.288, pacificou o entendimento pela aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos de alienação fiduciária, independentemente da data de sua celebração, desde que o inadimplemento e a consolidação da propriedade ocorram sob a vigência da nova legislação. A existência de ADIs pendentes de julgamento perante o STF não obsta a aplicação da lei vigente, a qual goza de presunção de constitucionalidade até que sobrevenha decisão em sentido contrário.
Ademais, o Tema 1.288 do STJ foi recentemente reafirmado pela 1ª Turma do TRF3, que reconheceu a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade em contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.465/2017. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000079-41.2025.4.03.6128 RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR APELANTE: GIZELE CRISTINA DA SILVA BALDE ADVOGADO do(a) APELANTE: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELADO: JOSE ODECIO DE CAMARGO JUNIOR - SP100172-A Ementa Direito civil e processual civil.
Apelação cível. Sistema Financeiro da Habitação. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Consolidação da propriedade. Lei nº 9.514/97. Contrato firmado após a Lei nº 13.465/2017. Impossibilidade de purgação da mora posteriormente à consolidação da propriedade. Direito de preferência. Ausência de irregularidade procedimental. Sentença mantida. Recurso desprovido.
I. CASO EM EXAME Ação ajuizada por mutuária contra a Caixa Econômica Federal visando à declaração de nulidade da execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional, alegando ausência de intimação pessoal para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões, além de pleitear exclusão da dívida ou retomada do contrato para purgação dos débitos. Pedido de tutela de urgência para suspender leilões e determinar apresentação de valores em aberto, indeferido.
Sentença de improcedência, com condenação da autora em custas e honorários, exigibilidade suspensa. Apelação reiterando as alegações iniciais e requerendo reforma da sentença para reconhecimento da nulidade da execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Controvérsias: (i) validade da consolidação da propriedade fiduciária; (ii) possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, considerando a Lei nº 13.465/2017 e o Tema 1.288/STJ; (iii) necessidade de intimação pessoal para leilão e eventual irregularidade procedimental.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A consolidação da propriedade observou as formalidades do art. 26 da Lei nº 9.514/97, com intimação pessoal para purgar a mora e averbação na matrícula do imóvel, documento dotado de fé pública não infirmado pela autora.
7. O contrato de financiamento habitacional foi firmado posteriormente à vigência da Lei nº 13.465/2017, o que afasta a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, assegurando apenas o direito de preferência até o segundo leilão.
V.
DISPOSITIVO
E TESE
8. Apelação desprovida.
9. Tese de julgamento: Nos contratos de alienação fiduciária firmados após a vigência da Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, o devedor fiduciante possui apenas direito de preferência até o segundo leilão, sendo válida a execução extrajudicial quando observadas as formalidades legais e inexistente irregularidade procedimental. Legislação relevante citada: Lei nº 9.514/97, arts. 22, 23, 26, 27, 39; Decreto-Lei nº 70/66, art. 34; Lei nº 13.465/2017, arts. 26-A e 27, § 2º-B; CPC, arts. 85, §11; 98, §3º.
Jurisprudência relevante citada: Tema 1.288/STJ (REsp 2126726); RE 627.106/STF (Tema 249); AgInt no AREsp 1286812/SP (STJ); ApCiv 5020686-09.2018.4.03.6100 (TRF3); ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100 (TRF3). (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000079-41.2025.4.03.6128, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 27/03/2026, DJEN DATA: 06/04/2026) Grifou-se Portanto, as teses autorais sobre inconstitucionalidade da Lei nº 13.465/2017 não merecem acolhimento, devendo ser aplicada a legislação vigente e a jurisprudência pacífica dos Tribunais Superiores.
Com efeito, o pedido é improcedente.
III.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial. Isenção de custas (art. 4º, II, da Lei n. 9.289/1996). Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos §§ 1º e 2º do art. 85 do Código de Processo Civil. A exigibilidade está suspensa até eventual implemento de condição suspensiva (art. 98, § 3º, Código de Processo Civil).
Com o trânsito em julgado, e não havendo pendências, arquivem-se os autos, observadas as formalidades de praxe. Sentença registrada eletronicamente. Intimem-se. Jahu/SP, na data da assinatura eletrônica. PEDRO HENRIQUE DO AMARAL Juiz Federal Substituto
