5000677-79.2025.4.03.6003

Órgão

1ª Vara Federal de Três Lagoas

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

SIMONE VICENTE SAMPAIO

Advogado

VANDOIL GOMES LEONEL JUNIOR (OAB 168172/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Três Lagoas

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

SIMONE VICENTE SAMPAIO

Advogado

VANDOIL GOMES LEONEL JUNIOR (OAB 20504/GO)

É o relatório.

2. Fundamentação. 2.1. Tutela de Urgência. O deferimento da tutela provisória de urgência é condicionado à demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, sendo vedada a sua concessão se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, CPC). A Lei 9.514/97 disciplina o financiamento imobiliário com alienação fiduciária do bem imóvel, destacando-se os principais aspectos relacionados ao inadimplemento contratual.

O art. 26 estabelece que “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. A constituição em mora do devedor se opera por meio de diligência do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou pelo correio, com aviso de recebimento (§3º-A), com previsão de intimação por edital na hipótese de o fiduciante ou cessionário estiver em local incerto ou inacessível (§4º).

No prazo de 15 (quinze), poderá ser purgada a mora, mediante pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a data do pagamento (§1º do art. 26). Não o fazendo no prazo, a propriedade se consolidará em favor da instituição financeira fiduciária e será averbada a consolidação no registro de imóveis (§1º, art. 26-A), sendo ainda possível ao devedor purgar a mora até antes da efetivação da averbação da consolidação da propriedade imóvel, caso em que o contrato de alienação fiduciária será convalidado (§2º, art. 26-A).

Consolidada a propriedade em favor da instituição financeira fiduciária, será realizado leilão público (art. 27, §1º e 2º), de cujas datas, horários e locais deverão ser comunicados o devedor mediante correspondência enviada ao endereço constante do contrato e endereço eletrônico (§2º-A). A partir da averbação da consolidação da propriedade não é mais possível a purgação da mora. Entretanto, até a data do segundo leilão, o devedor fiduciante poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).

Efetivada a venda do imóvel no primeiro ou segundo leilão (§5º, art. 27), a dívida será considerada extinta e o credor ficará exonerado da obrigação. Após a vigência da Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, a purgação da mora não é mais possível após a consolidação da propriedade fiduciária, sendo admitida somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel até a data do leilão, mediante pagamento do valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).

Quanto à modificação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, o Superior Tribunal de Justiça entende não ser possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ao credor fiduciário, ante a vedação da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66, somente possibilitando o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel por ocasião do leilão no procedimento de execução extrajudicial (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Esclareça-se que a incidência do novo regramento estabelecido pela Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/97, deve ser aferida com base na data da consolidação da propriedade e não pela data do contrato.

Confira-se: [...]

4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art . 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art . 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n . 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"( REsp 1 .649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13 .465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 2007941 MG 2022/0176837-0, Data de Julgamento: 14/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2023) No tocante à nulidade do procedimento de execução extrajudicial, há entendimento no âmbito do Tribunal Regional Federal da 3ª Região – TRF3 no sentido de que a decretação de nulidade está condicionada à comprovação de efetivo prejuízo resultante de eventuais vícios do procedimento extrajudicial, não sendo suficiente a mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação, de modo que não basta a narrativa da intenção abstrata de exercer o direito, exigindo-se a efetiva condição de fazê-lo a fim de anular o procedimento.

Do mesmo modo, entende-se que, na vigência da Lei 13.465/2017, somente deve ser pessoal a notificação para purgação da mora, salvo se o devedor estiver em local incerto e não sabido, podendo ser por via postal a notificação quanto aos leilões de alienação do imóvel (TRF-3 - ApCiv: 50175633720174036100 SP, Relator.: LUIS CARLOS HIROKI MUTA, Data de Julgamento: 25/05/2023, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 30/05/2023).

Entende-se, ainda, que, anotação na matrícula do imóvel possui fé pública, dela decorrendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor credor fiduciário, ante a presunção de veracidade desse ato registral, que somente pode ser ilidida por meio de prova inequívoca (TRF-3 - AI: 50129802920244030000 SP, Relator.: Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, Data de Julgamento: 11/09/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 16/09/2024).

Quanto à intimação das datas dos leilões, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que “No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.” (AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 22/6/2023; AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel .

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 09/03/2021). No caso em exame, a demandante reconhece o inadimplemento contratual alegando perda da capacidade financeira, e alega que não foi notificada para purgar a mora. Entretanto, suas alegações não encontram suporte na prova documental apresentada, conforme se depreende da certidão negativa expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Três Lagoas MS, 2ª circunscrição, que refere a realização de três tentativas de notificação pessoal no endereço do imóvel (o mesmo onde reside a autora), inclusive com tentativa de comunicação aos vizinhos e mediante correspondência deixada no portão do imóvel (id 371566403, pág. 40).

Relativamente à necessidade de notificação pessoal quanto à data do leilão, não há elementos probatórios que corroborem a ausência de notificação (que pode ser por correspondência enviada ao endereço do devedor, nos termos do §2º-A do art. 27 das Lei 9.514/97). Neste estágio processual, deve prevalecer a presunção de que houve expedição de notificação à devedora quanto à data dos leilões, por se tratar de providência prevista na Lei, cuja inobservância poderá ensejar a declaração de nulidade da hasta pública, desde que comprovada a existência de prejuízo, ou seja, a efetiva possibilidade de pagamento de todas as despesas relacionadas ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, das despesas de cobrança e leilão e demais encargos legais (§2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/97), intuito esse não comprovado mediante depósito do valor correspondente.

À vista desse contexto probatório, neste estágio processual não está demonstrada a probabilidade do direito, restando desatendidos os pressupostos legais para o deferimento da tutela de urgência (art. 300, CPC). 2.2. Inversão do ônus da prova. O Código de Defesa do Consumidor autoriza o juiz a inverter o ônus da prova para facilitação da defesa dos direitos do consumidor quando for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências (inciso VIII do art. 6º).

Quanto à incidência do CDC, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação quando celebrados antes de sua entrada em vigor; e também não é aplicável ao contrato de mútuo habitacional, com vinculação ao FCVS [...]" (AgInt no AREsp n. 1.465.591/MT, Quarta Turma, DJe de 10/9/2019).

Tratando-se de contrato celebrado na vigência do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), há incidência das normas consumeristas, salvo se a relação contratual estiver vinculada ao Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), o que pode ser demonstrado com base no instrumento contratual. De qualquer modo, pela distribuição dinâmica do ônus da prova autorizada pelo §1º do art. 373 do CPC, poderá ser alterado o regramento processual ordinário, diante das peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo ou em razão da maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, sobretudo nos contratos celebrados no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” (REsp n. 2.097.352/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/3/2024, DJe de 22/3/2024.) Portanto, considerando a hipossuficiência da parte autora em face da instituição financeira e o fato de a CEF ser detentora dos documentos que comprovam a relação contratual e o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do §1º do art. 373 do CPC e inciso VIII do art. 6º do CDC, defiro a inversão do ônus da prova, carreando-o à instituição financeira.

3. Conclusão.

Ante o exposto, INDEFIRO o pleito de tutela provisória de urgência. Defiro em favor da parte os benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova, carreado à CEF. Cite-se e intime-se para apresentação de resposta no prazo de 15 (quinze) dias ou, havendo interesse na realização da audiência conciliatória, o prazo para a resposta passará a fluir da data da audiência de conciliação ou de mediação.

Juntados documentos ou arguida matéria prevista pelo artigo 337 ou 350 do Código de Processo Civil, abra-se vista à parte contrária para manifestação em 15 (quinze) dias, facultando-se a produção de prova. Se não houver requerimento de produção de outras provas, promova-se conclusão para julgamento. Intimem-se.