PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Botucatu Rua Papoula, 89, Vila Paraíso, Botucatu - SP - CEP: 18607-143 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AÇÃO DE EXIGIR CONTAS (45) Nº 5000689-97.2025.4.03.6131 AUTOR: JOSE WELLINGTON NUNES DOS SANTOS ADVOGADO do(a) AUTOR: EDUARDO VANI - SC44735 ADVOGADO do(a) AUTOR: SANDRO PAULO TONIAL - SC13017 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: SADI BONATTO - PR10011
SENTENÇA
Vistos, em sentença. Trata-se de ação sob o procedimento especial, que tem por objeto exigir contas da ré com relação à evolução de contrato de financiamento imobiliário. Aduz o autor, em síntese, que, em março de 2022, alienou fiduciariamente à ré o imóvel objeto da lide no valor de R$ 190.000,00, mas que, posteriormente, após situação de penúria financeira, deixou de adimplir nas datas de vencimento os valores estabelecidos em contrato.
Em 30 de setembro de 2025, foi surpreendido com a realização de leilão público do imóvel, o qual foi arrematado pelo valor de R$ 319.200,00. Que, após a realização do leilão, o autor obrigou-se a desocupar o imóvel, não tendo recebido, desde então, qualquer comunicação da requerida acerca da prestação de contas da alienação, tampouco informações quanto ao saldo devedor da operação, valores das despesas de intimação e de realização do leilão, ou ainda, eventual quantia a ser restituída.
Requer, assim, o pagamento da diferença entre o valor da arrematação e o saldo devedor apurado à época. Junta documentos. Devidamente citada, a ré contesta (id n. 560296806) alegando que a propriedade imobiliária foi consolidada em mãos da credora fiduciária, já tendo sido o imóvel levado a público leilão e arrematado por terceira pessoa. No mérito, bate-se pela higidez do contrato celebrado, bem assim a forma de consolidação da propriedade em mãos da instituição financeira.
Junta documentação. Réplica sob o id n. 560783750. As partes requereram o julgamento antecipado da lide (id. 560783750 e 571070990) Vieram os autos com conclusão.
É o relatório.
Decido. Encontro presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Feito bem processado, contraditório preservado, partes legítimas e bem representadas, não há preliminares a decidir, nulidades a reconhecer, anulabilidades ou irregularidades a suprir ou sanar. A demanda está em termos de julgamento, porque a matéria é de direito estrito, os fatos não estão controvertidos, bem como não houve interesse das partes na realização de quaisquer outras provas.
Assim, nos termos do art. 355, I do CPC, passo ao julgamento. A pretensão de exigir contas manifestada pelos autores efetivamente é de ser acolhida, no que manifesto o dever da instituição requerida à prestação de contas, em decorrência da qualidade de gestora contratual do financiamento imobiliário celebrado entre as partes, inclusive no que se refere ao procedimento extrajudicial de excussão da garantia fiduciária atrelada à avença.
É preciso que se compreenda que, em tema de ação de prestação de contas relativas a contrato de financiamento imobiliário, a legislação impõe ao fiduciário a entrega do rebate, se houver, do valor apurado na alienação do bem considerando-se nele compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos subsistentes relativos ao imóvel. Nesse sentido, indica a jurisprudência: APELAÇÃO.
CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA. FRACASSO DOS LEILÕES. VENDA DIRETA. INDÍCIOS DE VENDA POR VALORES SUPERIORES À DÍVIDA. AFASTADA A HIPÓTESE DO ART. 27, § 5º DA LEI 9.514/97. OBRIGAÇÃO DE PRESTAR CONTAS. ART. 27 § 4º DA LEI 9.514/97. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. “I - Nas execuções fundadas em alienação fiduciária de imóvel em garantia de mútuo, o art. 27, § 4º da Lei 9.514/97 estabelece que nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos subsistentes relativos ao imóvel.
II - Na hipótese de fracasso do primeiro leilão, o § 5º do art. 27 da Lei 9.514/97 dispõe que se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida e das despesas do imóvel, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o citado § 4º.
III - Nestas condições, o STJ, por interpretação extensiva, tem adotado o entendimento de que o fracasso no segundo leilão também exonera o credor da obrigação de restituir eventuais valores sobressalentes à dívida (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.523.934/RS; AgInt no AREsp 1357379/SP, REsp 1.654.112/SP). Os referidos julgados, no entanto, limitam-se a reconhecer que o regramento da Lei 9.514/97 se encerra com o fracasso do segundo leilão, sem analisar eventual enriquecimento ilícito do credor fiduciário quando este se torna pleno proprietário do imóvel ou os termos da venda direta realizada a terceiros.
IV - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.
V - Outra hipótese, muito embora corriqueira, que também não está prevista na Lei 9.514/97, diz respeito àquela em que, diante da ausência de terceiros interessados no imóvel, o próprio credor pretende oferecer lance para arrematar o imóvel. Nestas condições, é justificada a aplicação subsidiária do CPC. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC.
VI - Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é essencialmente o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.
VII - Ao adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e fiduciária, passando a ter a propriedade plena do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que a instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram.
VIII - No extremo oposto, tampouco se cogita que o fiduciante possa enriquecer-se ilicitamente, usufruindo do imóvel sem custos, já que quando não responde propriamente pelas parcelas mensais que compõem a dívida, responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário ou o terceiro adquirente vier a ser imitido em sua posse (artigo 27, § 8º da Lei 9.514/97), bem como por taxa mensal de ocupação a que alude o artigo 38 do Decreto-lei 70/66, que pode ser fixada em montante equivalente ao das prestações inadimplidas.
IX - Na hipótese de venda direta a terceiros após o fracasso do segundo leilão, ainda que a venda não tenha se dado por preço vil, compete à instituição financeira observar, por analogia, os termos do art. 27, §§ 4º e 5º da Lei 9.514/97, comprovando que o valor da venda é inferior à somatória da dívida e das despesas do imóvel relativas ao período em que foi ocupado pelo mutuário como condição para ser dispensada da obrigação de restituir os valores sobressalentes.
Caso contrário, deverá restituir aos mutuários os valores sobressalentes nos termos do § 4º da Lei 9.514/97.
X - No caso dos autos, é certo que os valores requeridos pela apelante estão fundados em matemática simplória, que não leva em consideração os juros remuneratórios, moratórios e todos os demais encargos anteriormente referidos. HÁ que se considerar, no entanto, que a CEF sequer reconhece o direito da parte Autora a receber qualquer restituição de valores após a venda do imóvel. Pela mesma razão, não se deu ao trabalho de fornecer minuciosa prestação de contas, apontando a evolução da dívida em contraste com os valores obtidos com a nova alienação do imóvel que não se amolda à hipótese do art. 27, § 5º da Lei 9.514/97.
XI - Havendo indícios de que o imóvel pode ter sido vendido por valores superiores à dívida, é de rigor acolher parcialmente a apelação para condenar a CEF a prestar contas e a devolver à parte Autora eventuais valores sobressalentes à dívida por aplicação analógica do art. 27, § 4º da Lei 9.514/97.
XII - Apelação parcialmente provida”. [ApCiv n. 5001094-37.2022.4.03.6100; Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - 1ª Turma, Intimação via sistema DATA: 03/11/2022]. No caso dos autos, veja-se que não apenas a contestação apresentada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na sua maior parte, se mostre efetivamente dissociada da discussão pendente nos autos, mas também que a documentação apresentada pela instituição financeira junto com a sua peça de resistência é claramente insuficiente a suprir o objeto da presente demanda, na medida em que – a par da singular informação, constante da matrícula imobiliária, de que a venda direta se deu pela cifra de R$ 319.200,00(id n. 468739771, p.
5) – não só não há qualquer outra informação acerca da alienação do bem imóvel objeto desta lide (não se sabe se foi tentada alienação em hasta), bem como também não há o valor atualizado do débito imputado ao autor, devidamente atualizado para a data desta alienação, inviabilizando o cotejo quanto à eventual existência de rebate a exercer pelo mutuário, e, em caso positivo, qual o seu valor. Desta forma, deverá ser realizada a prestação de contas apresentada pela ré, para que efetue a atualização do valor do débito em aberto da parte autora, para a data da alienação do imóvel objeto da lide (21/10/2025, cf.
R.16/55.829, cf. id n. 468739771), explicitando os índices e encargos contratuais aplicados sobre o débito em aberto, de molde a permitir o cotejo e a impugnação do autor, a concluir pela existência de rebate a ser implementado pela requerida.
DISPOSITIVO
Do exposto, e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial de prestação de contas, e o faço para determinar à ré que, no prazo de 15 dias (art. 550, § 5º do CPC), prestes as contas de molde a proceder à atualização do valor da dívida a cargo da parte autora, para a data da alienação do imóvel objeto da lide (21/10/2025), explicitando os índices e encargos contratuais aplicados sobre o débito em aberto, juntando aos autos os cálculos e documentação a tanto correspondente, sob pena de, em não o fazendo no prazo aqui assinalado, não lhe ser lícito impugnar aquelas que o autor apresentar, bem como apresentar o valor da alienação e eventual valores a serem restituídos ao autor.
Com o atendimento, ou a certificação do decurso de prazo, vista ao requerente para manifestação, que especificará, se for de seu interesse, as provas que pretende produzir. Após, conclusos. P.I. BOTUCATU, 17 de abril de 2026. MAURO SALLES FERREIRA LEITE Juiz Federal
