PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de São João da Boa Vista Praça Governador Armando Sales, 58, Centro, São João Da Boa Vista - SP - CEP: 13870-005 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000691-45.2026.4.03.6127 AUTOR: LETICIA FONSECA ROMERO ADVOGADO do(a) AUTOR: PEDRO PAULO FERRAZ MARTORANO - SP113044 ADVOGADO do(a) AUTOR: ROSANA SANTOLAYA BARTOLOTTO - SP301430 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de Ação, com pedido de tutela provisória de evidência, ajuizada por LETÍCIA FONSECA ROMERO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ("CEF"), objetivando a declaração de ineficácia e cancelamento de hipoteca. A Autora afirma ter adquirido da empresa Jardins da Bela Vista Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. o apartamento nº 24, Bloco C, integrante do Condomínio Residencial Jardins da Bela Vista, situado no Município de Espírito Santo do Pinhal - SP, pelo preço de R$ 188.000,00.
Sustenta que celebrou o compromisso de compra e venda em 01/02/2022 e quitou integralmente o preço com recursos próprios, sem financiamento concedido pela RÉ. Ao pretender a outorga da escritura definitiva, teria constatado a existência de hipoteca constituída pela incorporadora em favor da CEF, incidente sobre a matrícula do imóvel. Por decisão anterior, foi postergada a apreciação da tutela até a prévia formação do contraditório (ID 597605733).
Citada, a CEF apresentou Contestação. Preliminarmente, suscita sua ilegitimidade passiva e a necessidade de inclusão da incorporadora no polo passivo. No mérito, sustenta, em síntese, que não participou do compromisso de compra e venda; que a hipoteca foi regularmente constituída e registrada antes do negócio celebrado pela Autora; que o gravame, como direito real, é oponível a terceiros; e que a adquirente tinha condições de conhecer a restrição registral.
Defende, ainda, a inaplicabilidade da Súmula nº. 308/STJ, ao fundamento de que a aquisição ocorreu sem sua interveniência e fora do Sistema Financeiro da Habitação - SFH (ID 600779456). Vieram os autos conclusos.
É o breve relatório.
Fundamento e decido.
I. Legitimidade Passiva e Inclusão da Incorporadora no Polo Passivo A legitimidade ad causam possui natureza jurídica de condição da ação e é representa pela necessidade de que haja uma relação entre quem pede, o que pede e contra quem se pede, revelada à luz do direito material. No caso, somente a Caixa Econômica Federal, como credora hipotecária, possui legitimidade para apresentar ao Registro de Imóveis os documentos necessários para a baixa do gravame.
A incorporadora não detém legitimidade para promover unilateralmente o cancelamento da hipoteca, dependendo da anuência da instituição financeira. A circunstância de a instituição financeira não ter participado do compromisso de compra e venda não afasta sua legitimidade. Essa alegação diz respeito ao mérito da controvérsia e, notadamente, à eficácia da hipoteca perante a adquirente, não à pertinência subjetiva da demanda.
Dessa forma, rejeito a preliminar.
II. Tutela Provisória de Evidência A concessão da tutela provisória de evidência fundamentada no art. 311 do CPC/15 somente é possível se constatadas a presença de uma das 04 (quatro) situações elencadas pelo dispositivo, a saber: (i) Abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório da parte; (ii) Alegações de fato comprovadas documentalmente a existência de indexador jurisprudencial (art. 927 do CPC/15); (iii) Pedido reipersecutório fundado em prova documental do contrato de depósito; (iv) Petição inicial instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos e ausência de defesa idônea capaz de gerar dúvida.
Ademais, a concessão da tutela provisória de evidência dispensa a demonstração do perigo da demora ou do risco de dano ao resultado útil do processo (art. 311, caput, do CPC/15). No caso, em cognição sumária, presente a situação descrita no item (ii) acima elencado, de modo a permitir a concessão da medida. A documentação apresentada indica a celebração do compromisso de compra e venda, a individualização da unidade residencial, a quitação do preço e a existência da hipoteca constituída pela incorporadora em favor da CEF.
O comprovante de IPTU também identifica a Autora como destinatária do lançamento relativo ao apartamento nº. 24, Bloco C (ID 597063763). Nessa perspectiva, a despeito da prévia ciência da adquirente acerca da existência de hipoteca constituída pela outorgante, há que se reconhecer que os efeitos do inadimplemento da construtora perante o banco financiador do empreendimento não devem recair sobre os adquirentes de boa-fé, que não podem ser responsabilizados por dívida assumida por terceiro.
Referido entendimento foi consolidado na Súmula nº. 308/STJ, que dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA IMOBILIÁRIA. TERCEIROS DE BOA-FÉ. QUITAÇÃO INTEGRAL DO IMÓVEL ADQUIRIDO.
SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. - Agravo de instrumento interposto contra a decisão que indeferiu liminar em que se pleiteia a outorga definitiva de escritura do imóvel, bem como o cancelamento da hipoteca que incide sobre o referido imóvel. - Consta na matrícula do imóvel a averbação nº 28, registrada em 13/04/15, por meio da qual a então proprietária do imóvel, SFERAENG ENGENHARIA LTDA - EPP, deu em hipoteca o imóvel como garantia da dívida de R$2.000.000,00 contraída junto à CEF para o financiamento da construção do empreendimento imobiliário e a indicação de celebração posterior do contrato de compra e venda entre a SFERAENG e a agravante datado de 15/07/15. - O cenário fático demonstra que a agravante ostenta a qualidade de terceira de boa-fé com relação ao contrato celebrado entre as corrés e comprovou nos autos a integral quitação do imóvel adquirido. - A súmula nº 308 do
C. STJ indica que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Estando o imóvel na posse da compradora e tendo sido integralmente quitado, já não teria a CEF qualquer direito de alienação deste imóvel. - Eventual inadimplemento da construtora com o compromisso assumido com a CEF não pode atingir imóvel comprado por terceiros, que se desincumbiram de suas obrigações e quitaram integralmente o bem. - Cabível a concessão de ordem judicial para afastar os efeitos da hipoteca averbada na matrícula, com fulcro na súmula 308/STJ. - Agravo de instrumento provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5031323-10.2023.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 03/04/2024, DJEN DATA: 08/04/2024) - (g.n) APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. ADQUIRENTE DE IMÓVEL RESIDENCIAL.
1. A presente demanda diz respeito à imóvel objeto de contrato de compra e venda na qual há hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro.
2. O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 308, que se aplica apenas a contratos residenciais do SFH, no sentido de não ter eficácia perante os adquirentes do imóvel a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda.
3. No caso, observo que foi objeto de contrato de compra e venda um apartamento, o que caracteriza a finalidade residencial do imóvel. O adquirente cumpriu com suas obrigações e pagou integralmente a dívida, recebendo o termo de quitação da construtora.
4. Assim, tenho que a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não pode atingir os direitos do adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula nº 308 do STJ.
5. Apelação desprovida.(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001692-59.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 13/09/2023) - (g.n) De se concluir, portanto, que o gravame combatido não pode subsistir em face do imóvel adquirido pela Autora, ainda que não liquidada a obrigação existente entre a construtora e a instituição financeira.
De mais a mais, a CEF não aponta inadimplemento da Autora perante a incorporadora nem apresenta elemento indicativo de participação da adquirente no financiamento concedido à construtora. Tampouco demonstra que a Autora tenha assumido pessoalmente a dívida garantida pela hipoteca. Sua oposição concentra-se, essencialmente, em questões jurídicas: anterioridade e publicidade registral do gravame, ausência de interveniência no contrato de aquisição e alegada inaplicabilidade da Súmula nº. 308/STJ (ID 600779456).
A anterioridade da hipoteca e sua inscrição no registro imobiliário não afastam a incidência da orientação sumulada. O enunciado contempla expressamente a hipoteca constituída antes ou depois da promessa de compra e venda. Consequentemente, a publicidade registral, isoladamente considerada, não é suficiente para transferir à adquirente o risco do inadimplemento da incorporadora perante o agente financeiro.
Também não prospera, em exame inicial, o argumento de que o compromisso de compra e venda seria contrato aleatório. A compra e venda de unidade imobiliária por preço certo possui, ordinariamente, natureza comutativa. A existência de ônus constituído pela vendedora não transforma o negócio em contrato aleatório nem implica, sem cláusula inequívoca ou assunção da dívida, que o comprador tenha aceitado o risco de perder o bem mesmo após a quitação integral do preço.
A ausência de participação da CEF na compra celebrada entre a Autora e a incorporadora tampouco constitui distinção suficiente. A razão de ser da Súmula nº. 308/STJ é justamente disciplinar a eficácia, perante o adquirente, da garantia firmada em relação jurídica da qual ele não participou. Além disso, a literalidade do enunciado não restringe sua incidência às hipóteses em que o próprio adquirente tenha contratado financiamento com o credor hipotecário.
Ao contrário, se o comprador houvesse assumido diretamente o financiamento e a correspondente garantia, a configuração jurídica seria diversa daquela descrita na súmula. A alegação de que o empreendimento não estaria submetido ao SFH igualmente não é suficiente, por si só, para afastar a orientação sumulada. O elemento central é a constituição da hipoteca entre a construtora ou incorporadora e o agente financeiro, seguida da alienação da unidade a terceiro adquirente, sobretudo quando demonstrada a quitação do preço e ausente a assunção da dívida garantida.
A tese defensiva, portanto, não vem acompanhada de prova capaz de gerar dúvida razoável quanto aos fatos constitutivos do direito invocado. A controvérsia instaurada é predominantemente jurídica e encontra, em cognição sumária, resposta na orientação consolidada do A. STJ. Ressalte-se, por fim, que a medida não impede a discussão de eventual responsabilidade da construtora perante a instituição financeira no âmbito da relação contratual entre elas estabelecida.
III. Conclusão e Prosseguimento
Diante do exposto, DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA, com fundamento no art. 311, inc. II, do CPC/15, para: (i) Declarar provisoriamente ineficaz em relação à Autora a hipoteca constituída pela Jardins da Bela Vista Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. em favor da Caixa Econômica Federal, exclusivamente quanto ao apartamento nº. 24, Bloco C, do Condomínio Residencial Jardins da Bela Vista, objeto da matrícula nº 24.596 do Ofício de Registro de Imóveis de Espírito Santo do Pinhal - SP; (ii) Determinar à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que, no prazo de 15 (quinze) dias, forneça o termo de liberação ou a autorização registral necessária ao cancelamento da hipoteca exclusivamente em relação à referida unidade, sem prejuízo da manutenção de seus direitos creditórios contra a incorporadora e das garantias incidentes sobre outros imóveis ou unidades.
A providência ora determinada não importa quitação, novação ou extinção da dívida existente entre a incorporadora e a CEF, restringindo-se à ineficácia da hipoteca perante a autora e à liberação da unidade por ela adquirida; Decorrido o prazo sem cumprimento, expeça-se ofício ao Ofício de Registro de Imóveis de Espírito Santo do Pinhal - SP para que proceda à averbação da ineficácia da hipoteca em relação à Autora e à unidade acima individualizada, até ulterior deliberação, certificando-se nos autos.
Intime-se a CEF, com urgência. Na sequência, dê-se vista à Autora para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias, oportunidade em que deverá manifestar-se sobre a Contestação e especificar, justificadamente, as provas que pretende produzir.
Cumpra-se. ADOLPHO AUGUSTO LIMA AZEVEDO Juiz Federal Substituto
