PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000693-67.2024.4.03.6003 / 1ª Vara Federal de Três Lagoas
AUTOR: CASSIA FERNANDES PEREIRA Advogado do(a)
AUTOR: DANIELLI FERREIRA GOMES - SP350400 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF D E C I S Ã O
1. Relatório. Trata-se de ação proposta por CASSIA FERNANDES PEREIRA em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando a anulação dos atos relacionados à execução extrajudicial da garantia fiduciária, e possibilitar a purgação da mora e prosseguimento do contrato de financiamento habitacional. Os fundamentos fáticos referem que a parte requerente celebrou contrato de financiamento imobiliário com a parte requerida sob o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), regido pela Lei nº 4.380/64; que apesar de esforços para pagar as prestações, enfrentou dificuldades financeiras, resultando em atrasos; que a instituição financeira iniciou cobranças e, mesmo com pagamentos parciais, a situação piorou e, que, ao tentar regularizar a dívida, a requerente encontrou obstáculos no banco e descobriu que seu imóvel seria leiloado, sem oportunidade de purgar a mora ou obter informações sobre o imóvel.
Alega que o banco não forneceu detalhes sobre o leilão extrajudicial, alegando falta de controle sobre o imóvel, resultando na expropriação silenciosa do bem da requerente. Sustenta que a ausência de notificação sobre a data, hora e local do leilão viola princípios fundamentais como o devido processo legal, contraditório e ampla defesa. Considera que a falta de notificação torna os atos jurídicos subsequentes inválidos e nulos, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Requer o deferimento de tutela de urgência, diante da iminência da perda do imóvel e de difícil reparação, suspendendo-se assim o andamento do leilão extrajudicial e os efeitos expropriatórios, bem como obstando a transferência do imóvel a terceiros em eventual imissão na posse, até decisão final.
É o relatório.
2. Fundamentação. A Lei 9.514/97 disciplina o financiamento imobiliário com alienação fiduciária do bem imóvel, dispõe que: “Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. A constituição em mora se opera por meio de diligência do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou pelo correio, com aviso de recebimento (§3º-A), com previsão de intimação por edital na hipótese de o fiduciante ou cessionário estiver em local incerto ou inacessível (§4º).
No prazo de 15 (quinze), o alienante/cessionário poderá purgar a mora, mediante pagamento da prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento (§1º do art. 26). Não o fazendo no prazo, a propriedade se consolidará em favor da instituição financeira fiduciária e será averbada no registro de imóveis (§1º, art. 26-A), sendo ainda possível ao devedor purgar a mora até antes da efetivação da averbação da consolidação da propriedade imóvel (§2º, art. 26-A).
Consolidada a propriedade em favor da instituição financeira fiduciária, será realizado leilão público (art. 27, §1º e 2º), de cujas datas, horários e locais deverão ser comunicados o devedor mediante correspondência enviada ao endereço constante do contrato e endereço eletrônico (§2º-A). A partir da averbação da consolidação da propriedade até a data do segundo leilão, o devedor fiduciante poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).
Efetivada a venda do imóvel no primeiro ou segundo leilão (§5º, art. 27), a dívida será considerada extinta e o credor ficará exonerado da obrigação. No caso em exame, o autor pretende a declaração de nulidade da execução extrajudicial prevista pela Lei 9.514/97, por alegação de impossibilidade de purgação da mora, alegando inadimplemento das obrigações por dificuldades financeiras temporárias. Não se vislumbra, em princípio, qualquer causa de nulidade contratual ou dos atos relacionados à alienação extrajudicial do bem imóvel que foi alienado fiduciariamente em garantia ao financiamento.
Sobre esse tema, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região registra entendimento no sentido de que “o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.” - (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000985-26.2013.4.03.6003, Rel.
Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 23/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 05/10/2020). Acrescente-se que, após a vigência da Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, a purgação da mora não é mais possível após a consolidação da propriedade fiduciária, sendo admitida somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel levado a leilão, mediante pagamento do valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).
O
C. Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento no sentido de que, com a modificação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017 que introduziu o §2º-B à Lei 9514/97, não é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ao credor fiduciário, ante a vedação da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66, somente sendo possível o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel por ocasião do leilão no procedimento de execução extrajudicial (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Do mesmo modo, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, este não está obrigado a renegociar o contrato celebrado para oportunizar o pagamento das prestações em atraso, conquanto possa fazê-lo por liberalidade.
Reitera-se que a parte autora pode exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, nos termos previstos pelo §2º-B, do art. 27, da Lei 9.514/97, e ressalta-se que eventual crédito em favor do devedor fiduciante será apurado após a venda do imóvel, mediante imputação de todos os débitos e encargos decorrentes do inadimplemento contratual e despesas da execução extrajudicial. Por fim, esclareça-se que a purgação da mora após o decurso do prazo estabelecido pelo §1º do art. 26 da Lei 9.514/97 somente seria possível se a consolidação ocorre anteriormente à vigência da Lei 13.465/2017.
Nesse sentido: REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020. Portanto, não restaram atendidos os pressupostos legais para o deferimento da tutela de urgência (art. 300, CPC).
3. Conclusão.
Ante o exposto, INDEFIRO o pleito de tutela provisória de urgência. Defiro à parte autora os benefícios da gratuidade da justiça. Cite-se e intime-se para apresentação de resposta no prazo de 30 (trinta) dias. Juntados documentos ou arguida matéria prevista pelo artigo 337 ou 350 do Código de Processo Civil, abra-se vista à parte contrária para manifestação em 15 (quinze) dias, facultando-se a produção de prova.
Por ora não se vislumbra a utilidade da audiência de tentativa de conciliação, podendo ser realizada a qualquer tempo, a pedido das partes. Se não houver requerimento de produção de outras provas, promova-se conclusão para julgamento. Intimem-se.
