PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de São Carlos Avenida Teixeira de Barros, 741, Vila Prado, São Carlos - SP - CEP: 13574-033 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) Nº 5000693-85.2025.4.03.6115 EMBARGANTE: JUAN HENRIQUE CELIM MAZALI ADVOGADO do(a) EMBARGANTE: ISABELLA DE CARVALHO BARBELI - SP509942 EMBARGADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, JCVITA 02 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADO do(a) EMBARGADO: GUILHERME SOARES DE OLIVEIRA ORTOLAN - SP196019 ADVOGADO do(a) EMBARGADO: SADI BONATTO - PR10011
SENTENÇA
I –
RELATÓRIO. Trata-se de Embargos de Terceiro opostos por JUAN HENRIQUE CELIM MAZALI em face da Execução de Título Extrajudicial n. 5001431-44.2023.403.6115, ajuizada pela Caixa Econômica Federal – CEF em face de JC VITA 02 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, JC VITA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e JOSÉ LEONARDO MARTINS FERREIRA. Deferida tutela de urgência nos autos da Execução embargada para decretar a indisponibilidade dos bens imóveis indicados pela exequente (Anexo I da petição inicial), nos registros imobiliários, que foram objeto de garantia hipotecária prestada no contrato de abertura de crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária e outras avenças (contrato n. 8.7877.0795536-3) (v. feito executivo acima referido).
O embargante alega, em síntese, que firmou compromisso de compra e venda do bem imóvel hipotecado indicado na inicial diretamente com a construtora/incorporadora antes do ajuizamento da ação de execução do crédito garantido pela hipoteca, em julho/2023, razão pela qual sustenta que é adquirente de boa-fé e que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Ao final, pugna pelo decreto de procedência da ação, com determinação de levantamento da indisponibilidade que recaiu sobre o imóvel objeto da ação, baixa na hipoteca que grava o imóvel em decorrência do contrato firmado entre JC VITA 02 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, JC VITA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Os embargos foram recebidos com efeito suspensivo em relação ao imóvel objeto dos autos e deferidos os benefícios da justiça gratuita ao embargante.
Citada, a embargada apresentou manifestação (Id 363296564) pela qual não concordou com o pedido de levantamento/desconstituição da indisponibilidade do bem imóvel objeto da ação salientando, em resumo, que os documentos trazidos com a inicial não demonstram, com a idoneidade devida, que o negócio jurídico suscitado pelo embargante fora realizado em 2021, o que comprovaria a posse e o direito real à aquisição da propriedade.
Pugnou pela improcedência da demanda, ressalvando que concordaria com o levantamento caso o embargante trouxesse novas provas documentais a embasar seu pleito. Intimado, o embargante fez juntar aos autos provas de pagamento/transferências bancárias para comprovar os pagamentos efetuados, cf. documentos anexados por meio da petição ID 366900382. Determinada a juntada do compromisso de compra e venda realizado com a construtora incorporadora (ID 368737867).
Em resposta, a autora informou o extravio do compromisso de compra e venda e juntou novos documentos (pagamento/transferências bancárias) a fim de comprovar a quitação integral do imóvel perante a construtora incorporadora (ID 370864230 e anexos). Em sua manifestação sobre os novos documentos (ID 429260872), a CEF admitiu que houve quitação do imóvel perante a construtora, mas que nenhum desses valores foram a ela (CEF) destinado e que, em razão disso, a embargante deveria se insurgir com relação à construtora, apenas.
Os autos vieram conclusos.
II – FUNDAMENTAÇÃO. É possível o julgamento antecipado da lide, conforme artigo 355, I, do CPC. Os embargos de terceiro merecem acolhimento. O embargante insurge-se contra a constrição judicial que recaiu sobre bem imóvel indicado na inicial, sobre o qual firmou compromisso de compra e venda diretamente com a construtora/incorporadora antes do ajuizamento da ação de execução do crédito garantido pela hipoteca, em julho/2023.
A CEF admitiu que houve o pagamento do bem pelo embargante à construtora e asseverou que ele deveria realizar as medidas cabíveis com relação à construtora/incorporadora (ID 429260872). No caso dos autos, o direito invocado pelo embargante encontra guarida em entendimento sumulado do E. Superior Tribunal de Justiça: Súmula 308. A hipoteca firmada entre a Construtora e o Agente Financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (Data da Publicação - DJ 25.04.2005 p. 384).
Portanto, o decreto de procedência da ação de embargos de terceiro é medida que se impõe.
III –
DISPOSITIVO.
Diante do exposto, acolho os embargos de terceiro, determinando o levantamento da indisponibilidade levada a efeito na Execução de Título Extrajudicial n. 5001431-44.2023.403.6115 sobre o bem imóvel indicado na inicial (objeto da Matrícula n. 47.044 do CRI de Pirassununga - SP), além da baixa na hipoteca que grava o imóvel em decorrência do contrato n. 8.7877.0795536-3 firmado entre a CEF, JC VITA 02 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e JC VITA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., resolvendo o mérito conforme artigo 487, I, do Código de Processo Civil.
Malgrado a sucumbência, descabe a condenação da CEF em honorários advocatícios e custas processuais porque o embargante deu causa ao ajuizamento da ação, vez que não há registro público da compra e venda do imóvel (princípio da causalidade). Traslade-se cópia da presente sentença para os autos da Execução embargada. Decorrido o prazo recursal, arquivem-se. Sentença registrada e publicada eletronicamente.
São Carlos – SP, data da assinatura eletrônica GUILHERME REGUEIRA PITTA Juiz Federal Substituto
