5000694-48.2026.4.03.0000

Aduz, ainda, a inobservância do prazo legal mínimo de quinze dias entre o primeiro e o segundo leilão, o que comprometeria a publicidade do ato e o exercício de seus direitos. Requer, assim, a concessão de tutela recursal, com efeito suspensivo ativo, para suspender os efeitos dos leilões extrajudiciais e de eventual alienação do imóvel, e, ao final, o provimento do recurso para reforma da decisão agravada (ID 350219757).

A r. decisão – ID 350488633 indeferiu o pedido de tutela recursal e efeito suspensivo. Em contraminuta, a parte agravada pugna pelo desprovimento do Agravo de Instrumento (ID 356532061). Por fim, vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): A r. decisão que indeferiu a tutela recursal e o efeito suspensivo foi proferida em 19/01/2026. Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente. Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão: (...) "Decido.

O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

II - mérito do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica;

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI - exibição ou posse de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros;

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1º;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.” Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido.

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15. Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de tutela recursal antecipada e de efeito suspensivo. Verifica-se que foi firmado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia - Carta de crédito individual – CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pelas disposições da Lei nº 9.514/97 (ID 510439397, autos de origem). Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes.

O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97).

I - Constitucionalidade do procedimento A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição. Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros.

Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia.

II – Aplicação ao caso concreto Do procedimento extrajudicial juntado, observa-se que: i) houve regular intimação pessoal das partes; (ii) não havendo purgação da mora no prazo legal, a propriedade foi devidamente consolidada em nome da CEF; (iii) tais atos encontram-se regularmente averbados na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, a qual goza de fé pública; (iv) a ação judicial foi ajuizada antes das datas dos leilões, demonstrando ciência inequívoca.

Portanto, não há nulidade da intimação para purgar a mora e, tampouco nulidade quanto às datas dos leilões.

III - Purgação da mora após a Lei nº 13.465/2017 A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei nº 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL nº 70/1996).

A Lei nº 13.465/2017, publicada em 12/07/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei nº 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL nº 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária. Desta forma, após o advento da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei nº 9.514/97).

Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2º-B, da Lei 9.514/97). A

C. 2ª Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora. Nesse aspecto, colaciono precedente: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL.

REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. - Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão(art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ. - Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de“procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966.

Ao mesmo tempo,essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbaçãoda consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão). - Segundo orientação do E. TRF da 3ª Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017) - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. - Agravo de instrumento não provido.' (Agravo de Instrumento nº 5025302-81.2024.4.03.0000, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/01/2025, DJE data: 06/02/2025) - grifos acrescidos No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do

C. STJ: RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE.

ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei nº13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.

Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.' (Recurso Especial nº 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/08/2023, DJE data: 13/09/2023). - Grifos acrescidos No presente caso, verifico que a averbação nº 16, efetuada em 25/09/2025 na matrícula do imóvel registrada sob o nº 41.877 perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Marília/SP, indica que a parte fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora.

Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 510439400 -autos de origem). Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97.

IV – Do caso concreto No caso sub judice, o contrato de financiamento foi firmado entre as partes em 18/10/2024 (ID 510439397), portanto, após a publicação da Lei nº 13.465/2017. Ademais, a manifestação para purgação da mora apenas ocorreu após a consolidação da propriedade em nome da CEF, em 2025. Sendo assim, inviável a pretensão de purgação da mora neste momento processual ou manutenção do contrato de financiamento, eis que a propriedade já foi consolidada em nome da CEF, de modo regular e válido, conforme anteriormente exposto.

Assim sendo, à devedora-fiduciária, ora recorrente, caberia tão somente o exercício do direito de preferência. Em relação à notificação acerca dos leilões, a Lei nº 13.645/2017, ao introduzir o §2º-A no art. 27 da Lei nº 9.514/97, admite a comunicação por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Ademais, o ajuizamento da ação de conhecimento em 09/01/2026 (ID 510429906, autos de origem), antes da realização dos leilões designados para 26/01/2026 - 1ª Praça e 30/01/2026 - 2ª Praça (ID 510449903, autos de origem) gera a presunção de que a parte devedora, ora agravante, teve ciência inequívoca da data, hora e local dos leilões em tempo hábil para exercer seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).

IV – Do intervalo de quatro dias entre o primeiro e o segundo leilão Quanto ao intervalo entre os leilões, a partir do que dispõe o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97, entende-se que o segundo leilão ocorrerá nos quinze dias seguintes, se tratando este apenas de um prazo máximo para a realização da 2ª praça, não de um prazo mínimo, assegurando-se a publicidade e razoabilidade do procedimento. Nesse sentido: "(...) Dadas estas premissas, quanto ao intervalo entre os leilões, tem-se que o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97 é literal ao prescrever que o segundo leilão ocorrerá 'nos quinze dias seguintes', não estipulando, portanto, interregno mínimo, mas máximo.

Logo, não há aparente violação à lei pelo intervalo de três dias. (...) Quanto à insurgência pela não observância do prazo instituído no art. 27, § 1º, da Lei 9.514/97, verifico que o referido comando é claro no sentido de que o segundo leilão deve ser realizado 'nos quinze dias seguintes'. Destarte, considerando as datas do praceamento, não houve desrespeito ao supracitado dispositivo legal." Desta forma, não há qualquer violação ao que dispõe o referido dispositivo. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5023131-20.2025.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025) - Grifos acrescidos Assim, entende-se que não há violação ao artigo supramencionado. É o suficiente.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem.

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC.

Publique-se." Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR E REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTERVALO ENTRE OS LEILÕES. PRAZO MÁXIMO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação anulatória, na qual os autores pretendem a suspensão de leilões extrajudiciais designados para 26/01/2026 e 30/01/2026, relacionados a imóvel objeto de contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária celebrado com a Caixa Econômica Federal. A decisão agravada entendeu não estarem demonstrados os requisitos do art. 300 do CPC.

Considerou que a matrícula do imóvel indicava a regular intimação dos fiduciantes para purgar a mora, bem como a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, atos que gozam de presunção de legitimidade. No recurso, os agravantes sustentam nulidade do procedimento de execução extrajudicial por ausência de intimação pessoal para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, além de alegada irregularidade no intervalo entre o primeiro e o segundo leilão.

Requerem a concessão de tutela recursal para suspender os leilões e, ao final, a reforma da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar: (i) se houve irregularidade no procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária, especialmente quanto à intimação dos fiduciantes para purgação da mora e quanto à comunicação das datas dos leilões; (ii) se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e (iii) se o intervalo entre os leilões viola o art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR A execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982, sendo compatível com as garantias do devido processo legal, do contraditório e do acesso à justiça. O procedimento de execução extrajudicial juntado aos autos demonstra a regular intimação pessoal dos fiduciantes para purgação da mora.

A ausência de pagamento no prazo legal ensejou a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, com averbação na matrícula do imóvel, ato que possui fé pública e presunção relativa de veracidade. Após as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora passou a ser possível apenas no prazo de quinze dias após a notificação pessoal do devedor ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária.

Consolidada a propriedade em favor do credor, resta ao devedor apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem. No caso concreto, o contrato foi celebrado em 2024, já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017. A consolidação da propriedade ocorreu em 25/09/2025. A manifestação da parte devedora para purgação da mora ocorreu apenas após esse momento, o que inviabiliza a pretensão de manutenção do contrato de financiamento.

A comunicação das datas dos leilões pode ocorrer por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive por meio eletrônico. Ademais, o ajuizamento da ação antes das datas designadas para os leilões demonstra ciência inequívoca do procedimento. Quanto ao intervalo entre os leilões, o art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que o segundo leilão deve ocorrer nos quinze dias seguintes ao primeiro, configurando prazo máximo, e não mínimo, para a realização da segunda praça.

Assim, o intervalo de quatro dias entre os leilões não configura irregularidade. Diante da regularidade do procedimento e da ausência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado, não se verificam os requisitos necessários para a concessão de tutela de urgência.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 é constitucional e compatível com as garantias do devido processo legal.

2. Após as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel.

3. O prazo previsto no art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece limite máximo de quinze dias para a realização do segundo leilão, não configurando irregularidade intervalo inferior entre as praças.” Legislação relevante citada: CF/1988; CPC, art. 300; CPC, art. 1.015; CPC, art. 1.019, II; Lei nº 9.514/1997, art. 26, §1º; Lei nº 9.514/1997, art. 26, §3º; Lei nº 9.514/1997, art. 26-A; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §1º; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §2º-A; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §2º-B; Lei nº 9.514/1997, art. 39,

II. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860631, Plenário, Tema 982/RG; STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 23.08.2023, DJe 13.09.2023; TRF3, AI 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 31.01.2025, DJE 06.02.2025; TRF3, AI 5023131-20.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 10.12.2025, DJEN 15.12.2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ALESSANDRO DIAFERIA Relator do Acórdão

Órgão

Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatário

MAICON BATISTA DE ALMEIDA

Advogado

ALESSANDRO DE MELO CAPPIA (OAB 199771/SP)

Órgão

Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatário

MOISES BATISTA VICENTE

Advogado

ALESSANDRO DE MELO CAPPIA (OAB 199771/SP)

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