EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) Nº 5000700-50.2024.4.03.6103 / 2ª Vara Federal de São José dos Campos EMBARGANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) EMBARGANTE: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659 EMBARGADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL MANTIQUEIRA II Advogado do(a) EMBARGADO: MARIA HELENA DE OLIVEIRA GOMES - SP414926 S E N T E N Ç A Os presentes Embargos à Execução foram opostos com fulcro no artigo 914 do Código de Processo Civil, com arguição preliminar de ilegitimidade de parte e, no mérito, a CEF sustenta, em apertada síntese, ser mera detentora, e não proprietária ou possuidora, dos bens imóveis que integram o Fundo de Arrendamento Residencial, de modo que não tem responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais reclamadas pelo Condomínio Embargado.
Com a inicial vieram documentos. Intimado, o embargado ofereceu impugnação. Instadas as partes à especificação de provas, o autor juntou a matrícula do imóvel e a CEF informou não ter outras provas a produzir. Vieram os autos conclusos para sentença.
É o relatório.
Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, I do Código de Processo Civil. O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MANTIQUEIRA II ajuizou ação de execução de título executivo extrajudicial distribuída sob nº 5006737-30.2023.4.03.6103 objetivando o recebimento do valor de R$ 1.808,03 referente às despesas condominiais do período de agosto e setembro/2019, bem como do mês de abril/2020, da unidade condominial representada pelo apartamento de nº 36 Bloco C no Condomínio Exequente, imóvel sob matricula de nº 10.326 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José dos Campos, de propriedade da CEF.
Preliminarmente, entendo que a questão da legitimidade da CEF para figurar nos autos diz respeito ao mérito, com o qual será detidamente analisada. Não havendo outras objeções processuais, passo ao mérito. A questão que se coloca resume-se em esclarecer se a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em atraso é da CEF. No caso concreto, a CEF alega em sua defesa que houve equívoco do Embargado na identificação do sujeito passivo direto das taxas condominiais, pois, trata-se de imóvel adquirido no âmbito do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, instituído na forma da Lei nº 10.188/2001, cuja gestão incumbe ao Ministério das Cidades, tendo a CEF sido eleita mero agente operador, mediante remuneração definida em ato conjunto dos Ministros de Estado das Cidades e da Fazenda (Lei 10.188/2001, art. 1º, §§ 1º e 2º).
Assim, aduz que carece de aptidão para integrar o polo passivo da relação, sendo mera detentora, e não proprietária ou possuidora, dos bens imóveis que integram o Fundo de Arrendamento Residencial, sendo responsabilidade da proprietária o pagamento das taxas condominiais reclamadas pelo Condomínio. No caso, o imóvel, objeto da lide, está vinculado ao contrato nº 6724100218100, o qual está alienado a MARCELO PRIANTI DA SILVA, sendo sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais reclamadas.
Pois bem. Verifica-se da matrícula (ID 331488070) que o imóvel pertence ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Portanto, não se trata de imóvel ofertado em alienação fiduciária em garantia, mas sim de imóvel de propriedade do FAR. Instituído pela Lei nº 10.188/2001, o Programa de Arrendamento Residencial – PAR tem como objetivo atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, cabendo à CEF a operacionalização dessa política pública (art. 1º, §1º), bem como a gestão do Fundo de Arrendamento Residencial (art. 2º, §8º).
E o art. 4º dessa Lei nº 10.188/2001, indica as seguintes competências da CEF, in verbis: “Art. 4o Compete à CEF:
I - criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2o;
II - alocar os recursos previstos no art. 3o, inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1o do art. 9o da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990;
III - expedir os atos necessários à operacionalização do Programa;
IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
V - assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa;
VI - representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;
VII - promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos.
VIII - observar as restrições a pessoas jurídicas e físicas, no que se refere a impedimentos à atuação em programas habitacionais, subsidiando a atualização dos cadastros existentes, inclusive os do Sistema Financeiro da Habitação – SFH”. As despesas condominiais são de natureza propter rem – vale dizer, acompanham a coisa (res), seguindo o bem em caso de sua alienação. É inegável que aquele que adquire unidade condominial deve responder pelos eventuais encargos pendentes junto ao condomínio, entendimento que se coaduna com todo o espírito da lei.
Desta forma, na qualidade de gestora do FAR e representante do arrendador, a CEF é parte legítima para figurar na demanda e responder pelo pagamento das taxas condominiais, Com efeito, “(...) há duas relações jurídicas distintas no âmbito do programa, a mantida entre a CEF (representando o FAR, proprietário) e o condomínio, de natureza estatutária, fundada na convenção condominial, e aquela mantida entre a CEF (representando o FAR, arrendador) e os arrendatários, de natureza legal e contratual, fundada tanto no contrato de arrendamento residencial quanto, para o caso das obrigações de pagar as cotas, no artigo 27, § 8º, da Lei 9514.
Pagar as cotas condominiais constitui obrigação propter rem e é ao proprietário do bem (condômino) que a lei atribui o dever primário e imediato de adimplir essas despesas (artigo 1.336, inciso I, do CC)”. (STJ, AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1843106 – RJ, Rel. Min. MARCO BUZZI, 30.06.2021). Deveras, depreende-se dos documentos acostados aos autos, essencialmente da matrícula do imóvel (ID331488070), que a CEF É PROPRIETÁRIA DA UNIDADE CONDOMINIAL REPRESENTADA PELO APARTAMENTO DE Nº 36 BLOCO C NO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MANTIQUEIRA
II. Assim, cabe a ela, proprietária, arcar com todas as dívidas do imóvel, independentemente de estar ou não na posse direta do bem. Em consonância com o entendimento exposto, verifica-se a jurisprudência do E. TRF da 3ª Região: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE DA CEF. - A execução de título extrajudicial tem por objeto a cobrança de cotas condominiais de imóvel cujo proprietário é o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. - O Programa de Arrendamento Residencial – PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, com o objetivo de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, cabendo à CEF a operacionalização dessa política pública (art. 1º, §1º), bem como a gestão do Fundo de Arrendamento Residencial (art. 2º, §8º). - As taxas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem. - A CEF é parte legítima para figurar na demanda e responder pelo pagamento das taxas condominiais, na qualidade de gestora do FAR e representante do arrendador. - Agravo interno provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000370-32.2019.4.03.6102, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 24/02/2022, DJEN DATA: 07/03/2022) Restando suficientemente comprovado ser a ré proprietária do imóvel sobre o qual recaem os encargos condominiais, bem como a liquidez do crédito, impõe-se o reconhecimento da improcedência total dos presentes embargos. Ressalto que a questão atinente aos débitos vincendos no curso da execução não constitui objeto do presente processo, devendo a lide, nestes autos, ater-se aos limites fixados na petição inicial dos embargos.
De um lado, restou plenamente caracterizado o inadimplemento e, de outro, não foi demonstrada justa causa para o afastamento dos encargos decorrentes da mora, portanto, a pretensão inicial não merece acolhida. Por fim, ressalto que os demais argumentos aventados pelas partes e que, porventura não tenham sido abordados de forma expressa na presente sentença, deixaram de ser objeto de apreciação por não influenciar diretamente na resolução da demanda, a teor do quanto disposto no Enunciado nº10 da ENFAM (“A fundamentação sucinta não se confunde com a ausência de fundamentação e não acarreta a nulidade da decisão se forem enfrentadas todas as questões cuja resolução, em tese, influencie a decisão da causa.”) Por conseguinte, JULGO IMPROCEDENTES os presentes embargos à execução, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, extinguindo o processo com resolução do mérito.
Custas ex lege. Condeno a CEF ao reembolso das despesas da embargada e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo, ante o baixo valor atribuído à causa, em R$2.000,00 (dois mil reais), na forma do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC. Decorrido o prazo para eventuais recursos, certifique-se o trânsito em julgado, traslade-se cópia para os autos principais (nº5006737-30.2023.4.03.6103) e arquivem-se, observadas as formalidades legais.
Publique-se. Intimem-se. São José dos Campos, data da assinatura digital.
