5000705-80.2026.4.03.6110

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000705-80.2026.4.03.6110 AUTOR: PAULO CESAR ARAUJO DE OLIVEIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: LUCIENE PINHEIRO NUNES - SP435213 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

DECISÃO

PAULO CESAR ARAUJO DE OLIVEIRA ajuizou a presente demanda em face da  CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pretendendo “... e) Seja ao final julgada totalmente procedente apresente ação, confirmando a tutela de urgência, anulando os atos expropriatórios extrajudiciais e a consolidação do imóvel por falta de intimação do Requerente para exercer seu direito a purgar da mora, consequentemente determinando a Requerida, que diga a esse respeitável juízo, o valor para purgação da mora;...” Relata a inicial, em brevíssima síntese, que o autor foi casado com o Débora Cristina de Almeida Oliveira no regime da comunhão parcial de bens e em 18/07/2014, na constância do casamento, adquiriram o imóvel objeto da matrícula n. 9.900 do Cartório de Registro de Imóveis de Votorantim, situado na Rua Darwin Sbrana n. 161, Parque São João, Votorantim/SP, mediante Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Programa Carta de Crédito Individual – FGTS com Utilização do FGTS do (S) Comprador(es) n. 8.4444.0677692-0, firmado com a Caixa Econômica Federal, com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

Assevera que, em 2021, sobreveio o divórcio do casal, restando decidido na partilha que o imóvel ficaria para o autor. Informa que, por dificuldades financeiras, deixou de quitar algumas parcelas do contrato, sendo surpreendido pela notícia de que houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal e de que o imóvel seria levado a leilão, sem que tivesse ele sido intimado para purgar a mora.

Alega que, ao procurar a instituição financeira no intuito de purgar a mora, foi-lhe dito que somente poderia exercer o direito de preferência em leilão. Argumenta que a ausência de notificação para purgar a mora invalida o procedimento de consolidação da propriedade levada a efeito pela Caixa Econômica Federal. Requer “... A concessão da tutela de urgência, inaudita altera pars, para determinar a sustação/anulação dos leilões extrajudiciais do imóvel situado na Rua: Darwin Sbrana, nº 161, Parque São João, CEP: 18115-756, Votorantim/SP, matrícula nº 9.900, com inscrição imobiliária de nº.: 05.24.0041.00.000.2.00, designados para o dia 10/03/2026 e 16/03/2026; c) oficie-se o referido cartório para que se abstenha de registrar futura carta de arrematação ou qualquer ato de transferência de propriedade, sob pena de multa diária a ser fixada por Vossa Excelência...”.

Juntou documentos. É o breve relato.

Decido. Verifico não haver relação de prevenção entre este feito e o anotado na aba “Autos Associados”, tendo em vista a divergência de objetos. Tendo em vista o requerimento formulado na inicial e o resultado da pesquisa realizada no CNIS (ID 581300793), defiro à parte autora os benefícios da assistência judiciária gratuita. Em análise compatível com este momento processual, não restou demonstrada qualquer irregularidade quanto à consolidação da propriedade.

Isto porque a hipótese tratada nos autos diz respeito a inadimplemento de contrato de alienação fiduciária de bens imóveis, firmado nos termos da Lei nº 9.514/97, norma especial que afasta outras disposições legais. Nesse sentido, o Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." A inadimplência contratual é incontroversa, como se extrai das razões fáticas, apresentadas pela própria autora, que precederam a execução guerreada.

Extrai-se do contrato firmado ente as partes (ID 557122468) e da matrícula do imóvel (ID 557122459) que tal avença possui cláusula de alienação fiduciária em garantia e outras obrigações em favor da Caixa Econômica Federal, visto que a instituição financeira forneceu ao autor e sua então esposa mútuo para a aquisição do imóvel, restando avençado que a amortização da dívida seria realizada em 360 parcelas mensais e sucessivas, a primeira delas com vencimento em 18/08/2014.

Uma vez que o acordo de mútuo contém cláusula de alienação fiduciária em garantia (cláusula décima quarta), a propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia ao financiamento, até a quitação total da avença, é da CEF, restando o mutuário na condição de possuidor direto, com a expectativa de tornar-se proprietário do bem com o adimplemento da avença. Em tal modalidade de financiamento imobiliário o imóvel, enquanto não quitado integralmente o contrato de mútuo, não pertence ao mutuário, mas sim ao credor fiduciário, que pode, sem incorrer em qualquer violação a preceitos constitucionais, nos termos e forma previstos na Lei nº 9.514/97, consolidar a propriedade em seu nome na hipótese de inadimplemento contratual pelo mutuário.

A autora transcreve na inicial averbação do divórcio a certidão de casamento, e noticia a seguir que em partilha de bens o imóvel objeto do pacto passaria a pertencer somente ao autor. A anuência do credor, na assunção de obrigação, é requisito para a validade da cessão de posição contratual. No caso, a parte autora não comprovou que o acordo homologado na ação de divórcio teve anuência da CEF. De qualquer forma, é certo que a parte autora informa o inadimplemento contratual, sem apontar razões para justificá-lo, sendo pertinente registrar que eventuais problemas financeiros, divórcio, doença em pessoa da família ou queda de renda não teriam o condão de afastar os efeitos do inadimplemento, visto que, em contratos de tal natureza, em que o prazo para quitação atravessa décadas, a possibilidade da ocorrência de tais situações não permite sejam considerados fatos imprevisíveis.

Note-se que o Supremo Tribunal Federal, por ocasião do julgamento do RE 860.631 (tema 982), fixou tese no sentido de que "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" A Lei n. 9.514/97, ao dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e assim estabelece acerca da consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário em decorrência da inadimplência do fiduciante: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º (Revogado).      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º  O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela , de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela , de 2023) §

11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) §

12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Na hipótese de excussão em atos sucessivos, caberá ao credor fiduciário a indicação dos imóveis a serem excutidos em sequência, exceto se houver disposição em sentido contrário expressa no contrato, situação em que a consolidação da propriedade dos demais ficará suspensa.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º A cada leilão, o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado e o encaminhará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Na hipótese de não se alcançar a quantia suficiente para satisfação do crédito, a cada leilão realizado, o credor recolherá o imposto sobre transmissão inter vivos e, se for o caso, o laudêmio, relativos ao imóvel a ser excutido em seguida, requererá a averbação da consolidação da propriedade e, no prazo de 30 (trinta) dias, realizará os procedimentos de leilão nos termos do art. 27 desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Satisfeito integralmente o crédito com o produto dos leilões realizados sucessivamente, o credor fiduciário entregará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, o termo de quitação e a autorização de cancelamento do registro da propriedade fiduciária de eventuais imóveis que restem a ser desonerados.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Decorrido o prazo contratual de inadimplência, deve o agente fiduciário requerer ao Ofício de Imóveis competente a intimação do fiduciante - que, conforme a norma transcrita, tem o dever de manter o credor informado sobre as alterações de seu endereço - para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias.

Não há, nos autos, comprovação de vícios na notificação do mutuário para purgar a mora. Ao contrário, a cópia da matrícula juntada no ID 557122459, documentos que goza de fé pública, registra que o procedimento de consolidação da propriedade seguiu o artigo 26 da Lei n. 9.514/1997, tendo a consolidação ocorrido em razão do transcurso do prazo sem a purgação da mora. Não atendida a intimação no prazo assinalado, têm início os procedimentos para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira fiduciária e para a realização do leilão, sendo pertinente observar que é possível a purgação da mora até o momento da averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel.

Neste ponto, consigne-se que a autora, na inicial e na procuração, alega residir no imóvel, sendo certo que a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal ocorreu somente em 22/07/2025, conforme averbação na matrícula do imóvel. Não há nos autos documentos que permitam descartar, com certeza, a hipótese de ter sido encaminhada para o imóvel notificação para purgação da mora. Tendo em vista a inadimplência do mutuário, repise-se, não negada pela parte autora e reforçada pelo documento ID  557122459 (certidão de matrícula do imóvel), que goza de fé pública e informa que a consolidação da propriedade do imóvel relativo ao contrato inadimplido foi realizada nos termos do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, em virtude de não ter ocorrido a purgação da mora no prazo de 15 dias após sua constituição, não restou demonstrado o vício apontado.

Intimada regularmente, para purgar a mora, deixou a parte autora de fazê-lo no prazo estipulado para tal fim, de forma que não se vislumbra ilegalidade da consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira credora. Quanto à publicidade acerca da realização dos leilões - que ocorreram em 10/03/2026 e 16/03/2026 -, observa-se que a própria autora, por ocasião do ajuizamento do feito, em 12/02/2026 – isto é, antes da realização do primeiro leilão -, juntou com a inicial a prefalada certidão de matrícula do imóvel, em que averbada a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, e edital dos leilões.

Juntou, também, o documento ID 557122463, por ela nominado de “Orientação Caixa Econômica Federal”, em que descritas as etapas a serem cumpridas para consultar os valores e efetuar o cadastramento da proposta relativa ao exercício do direito de preferência. Assim, não demonstrada qualquer obstrução ao pleno exercício do seu direito de preferência. Nesse sentido:    DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME  Agravo de instrumento interposto por mutuário contra decisão que indeferiu pedido liminar de suspensão dos efeitos do procedimento de execução extrajudicial e da realização de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, firmado com a Caixa Econômica Federal. O agravante alegou irregularidades no procedimento e requereu a concessão de tutela de urgência para impedir os leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela provisória de urgência, em especial a demonstração da probabilidade do direito alegado, a fim de suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e os leilões extrajudiciais subsequentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR  A concessão da tutela de urgência exige demonstração simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC. O inadimplemento do mutuário é incontroverso nos autos e a consolidação da propriedade em nome da CEF observou os requisitos legais previstos na Lei 9.514/97, especialmente o art. 26, §§ 1º a 7º. Consta na matrícula do imóvel a notificação do devedor para purgar a mora, ato que goza de fé pública conforme art. 3º da Lei 8.935/94.

O contrato foi firmado após a vigência da Lei 13.465/17, que alterou a disciplina da purgação da mora e restringiu a aplicação do Decreto-Lei nº 70/66 às hipotecas, não sendo aplicável às garantias fiduciárias. Após a averbação da consolidação da propriedade, resta apenas ao devedor o exercício do direito de preferência nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97. A jurisprudência do STJ exige a intimação pessoal do devedor para os leilões, mas a ciência inequívoca das datas pelo agravante, comprovada nos autos, afasta eventual prejuízo, aplicando-se o princípio pas de nullité sans grief.

Ausência de demonstração de vício relevante no procedimento, pagamento da dívida ou tentativa de acordo pelo devedor. Atos expropriatórios derivam do exercício regular do direito da credora e visam preservar o procedimento legal e os interesses legítimos envolvidos.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE  Recurso desprovido. Tese de julgamento:  A consolidação da propriedade fiduciária e a realização de leilão extrajudicial são válidas quando observados os requisitos do art. 26 da Lei 9.514/97, inclusive a notificação para purgação da mora. A ciência inequívoca do devedor acerca da realização dos leilões supre eventual ausência de intimação pessoal específica, não havendo nulidade sem demonstração de prejuízo.

A Lei 13.465/17 estabelece marco temporal que limita o direito à purgação da mora até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, aplicando-se aos contratos firmados após sua vigência. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei 9.514/97, arts. 26, 26-A, 27, § 2º-B; Lei 13.465/17; Lei 8.935/94, art. 3º; CPC, art. 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, AI nº 5006782-73.2024.4.03.0000, Rel.

Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 13.06.2024, DJEN 18.06.2024.                                                                             (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5008203-64.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 26/08/2025, DJEN DATA: 29/08/2025)  Pondere-se que o Superior Tribunal de Justiça tinha cristalizado entendimento no sentido de que a consolidação da propriedade não extingue o vínculo contratual, o qual subsiste até a execução da garantia fiduciária, sendo admitida a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (REsp 1462210/RS, Rel.

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). No entanto, no julgamento do REsp n. 1.649.595/RS, aquela Corte entendeu que, com a edição da Lei n. 13.465/2017, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, inviável a purgação da mora pelo devedor, que pode apenas exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel objeto de propriedade fiduciária.

Nesse sentido:  RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSE-GURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ).

2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia.

3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.

4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento.

5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997.

6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.

7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.

9. Recurso especial parcialmente provido.  (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020)  Quanto ao termo inicial de aplicação da Lei nº 13.465/2017, O Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp n. 2.126.726 (Tema nº 1.288), em julgamento realizado em 10/12/2025, assim cristalizou o seu entendimento:  “Proclamação Final de Julgamento:  A Segunda Seção, por maioria, deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação, assegurando ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do da art. 27 Lei n. 9.514/1997, nos termos do voto do Sr.

Ministro Relator. Para os fins repetitivos, por unanimidade, foi aprovada a seguinte tese no TEMA 1.288:  "a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e  b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997."  No presente caso a consolidação da propriedade ocorreu posteriormente à vigência da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não é o caso de desfazimento da consolidação, mas somente de assegurar à parte autora o exercício do direito de preferência, nos moldes mencionados, o que, nos termos mencionados alhures, também foi observado pela instituição financeira.

Assim, ao menos em análise compatível com o atual momento processual, não vislumbro a necessária verossimilhança do direito a agasalhar a pretensão da parte autora.

Diante do exposto, não demonstrada a probabilidade do direito alegado, INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. Cite-se. Intimem-se.

Cumpra-se. Sorocaba, data da assinatura digital.