ROBERTA FRUGERI CANDIDO (OAB 326961/SP), LEONARDO CINTRA TOTOLI (OAB 512734/SP), CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO (OAB 352874/SP), MAYKON TADEU DOS SANTOS (OAB 507035/SP), HARAPARRO GERMANO SONCINI (OAB 440081/SP)
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734 ADVOGADO do(a) AUTOR: MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 ADVOGADO do(a) AUTOR: HARAPARRO GERMANO SONCINI - SP440081 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF TERCEIRO INTERESSADO: DEBSON SANTOS DA ROCHA, SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO DEBSON SANTOS DA ROCHA: CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO - SP352874, ROBERTA FRUGERI CANDIDO - SP326961 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA: CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO - SP352874, ROBERTA FRUGERI CANDIDO - SP326961
DECISÃO
Converto o julgamento em diligência. Cuida-se de ação conexa à ação nº 5002026-78.2025.4.03.6113. Como a ação anterior ainda não está pronta para sentença, mantenho a suspensão determinada na decisão de id 569431584. Oportunamente, estando madura para sentença a ação conexa, venham ambos os feitos conclusos para julgamento conjunto. Franca/SP. Datado e assinado eletronicamente. Intimem-se.
ROBERTA FRUGERI CANDIDO (OAB 326961/SP), LEONARDO CINTRA TOTOLI (OAB 512734/SP), CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO (OAB 352874/SP), MAYKON TADEU DOS SANTOS (OAB 507035/SP), HARAPARRO GERMANO SONCINI (OAB 440081/SP)
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734 ADVOGADO do(a) AUTOR: MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 ADVOGADO do(a) AUTOR: HARAPARRO GERMANO SONCINI - SP440081 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF TERCEIRO INTERESSADO: DEBSON SANTOS DA ROCHA, SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO DEBSON SANTOS DA ROCHA: CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO - SP352874, ROBERTA FRUGERI CANDIDO - SP326961 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA: CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO - SP352874, ROBERTA FRUGERI CANDIDO - SP326961
DECISÃO
1.
RELATÓRIO
Cuida-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, que LEANDRO DE MELO e LETICIA DAVANSO LEAL MELO movem contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Pedem os autores que lhes sejam concedidas as seguintes providências jurisdicionais: (...)
2) A concessão da tutela de urgência, com fundamento no art. 300 do CPC, para determinar a imediata suspensão de eventual leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula nº 91.980 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Franca/SP, bem como o levantamento ou a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira RÉ, até o julgamento final da presente demanda; (...)
4) Dando procedência a ação, que sejam reconhecidos e declarados: abusividade da cobrança de encargos indevidos, em especial os valores genéricos e não discriminados denominados "despesas processuais", com a consequente restituição em dobro dos valores pagos indevidamente (R$ 11.338,08 [onze mil trezentos e trinta e oito reais e oito centavos) com correção monetária e juros legais, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC;
5) Que seja reconhecido o excesso de execução;
6) Que seja feita a anulação do ato dando consolidação da propriedade e de eventual leilão extrajudicial;
7) A apresentação pela RÉ de planilha detalhada de composição dos valores cobrados, discriminando encargos, correções, multas, honorários e quaisquer outros valores imputados ao saldo devedor;
8) Caso não acolhida a anulação do procedimento executivo, que se determine alternativa menos gravosa, como o parcelamento do saldo devedor ou mediação judicial, conforme preceitua o art. 3º, §3º, e art. 805 do CPC, considerando o princípio da função social do contrato e o direito à moradia. (...) Discorrem os autores na petição inicial que celebraram, em 26/04/2013, contrato de mútuo habitacional por meio do qual levantaram a quantia de R$ 63.036,49, destinada à edificação do imóvel residencial que lhes serve de moradia.
Em garantia, conferiram à Caixa Econômica Federal, em alienação fiduciária, o imóvel objeto do contrato (matrícula nº 91.980 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Franca). Entretanto, no curso do período de amortização, em razão de abalo financeiro, deixaram de arcar com as prestações, o que tornou o contrato inadimplente. Informam que tentaram regularizar as parcelas em atraso (n. 126 a 135), mas foram surpreendidos com um acréscimo de R$ 5.669,04 sobre o montante devido, referente a encargos processuais que, mesmo com a incidência de juros e multas moratórias, não foram discriminados nem justificados e cuja incidência quase duplicava o débito acumulado (R$ 11.732,12).
Discordando do valor exigido, optaram por não purgar a mora. Dias depois, souberam que o imóvel fora encaminhado a leilão. Sustentam os autores, em síntese, que o credor fiduciário, ao não discriminar os encargos cobrados a título de "despesas processuais", violou os princípios consumeristas da transparência e da boa-fé objetiva (arts. 4º, IV, e 6º, III, do CDC), o que implica a obrigação de devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente.
Apontam, ainda, um flagrante excesso de execução, pois "somando-se o valor já pago (R$ 26.054,88) com o valor do imóvel dado em garantia (R$ 60.000,00) chega-se à cifra de aproximadamente R$ 86.054,00, em comparação ao valor remanescente que está em aproximadamente R$ 40.000.00". JÁ o valor atual do imóvel alcança aproximadamente a cifra de R$ 400.000,00, mais de 10 vezes o valor do saldo devedor do contrato (R$ 36.771,00), contexto em que a perda do imóvel mostra-se claramente desproporcional, em ofensa ao equilíbrio contratual e ao princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC), além de caracterizar enriquecimento sem causa do credor fiduciário.
Tal situação, segundo afirmam, abriria espaço para renegociação da dívida. Arguem sobre a aplicação das garantias consumeristas e requerem a gratuidade da justiça. Atribuíram à causa o valor de R$ 146.043,65. Indeferido o pedido de tutela provisória de urgência (id 364307663), determinou-se a realização de audiência de conciliação, que restou infrutífera (id 371391368). Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (id 364781394).
Alegou, em preliminar, ausência de interesse processual, em razão da perda do objeto, considerando a consolidação da propriedade em seu favor. No mérito, refutou os argumentos expostos na inicial e requereu o julgamento de improcedência dos pedidos. Intimada a se manifestar sobre a contestação, a parte autora contraditou a preliminar e impugnou as alegações apresentadas pela ré. Ainda, agregou pleito novo, consistente em nulidade da consolidação por ausência de notificação para purgar a mora (id 374670353).
Somente a parte autora especificou provas, pleiteando a realização de prova pericial contábil. Proferiu-se decisão no id 411952461, determinando que a CEF se manifestasse sobre o aditamento da causa de pedir efetuado pelo autor na impugnação à contestação. No id 423555220, consta decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 5022871-40.2025.4.03.0000, interposto pela parte autora contra a decisão que submeteu à concordância da CEF a ampliação do pedido, ao qual foi negado provimento.
A CEF discordou do aditamento realizado pela parte autora (id 426172364). O pedido de produção de prova testemunhal e de prova pericial contábil foi indeferido (id 429021903). Os arrematantes do imóvel, integrados à lide (id 454911630), ofereceram contestação (id 479305834), a qual foi replicada pela parte autora (id 487123310). A parte autora informou que ajuizou a ação anulatória nº 5002026-78.2025.4.03.6113, distribuída por dependência desta, em que questiona a ausência de intimação pessoal para purgação da mora.
Sustenta que tal circunstância, por ser prejudicial, implica a suspensão desta ação até que se defina naquela se há ou não nulidade do procedimento expropriatório (id 487123310). A CEF informou que, após a arrematação do imóvel, a prestação de contas prevista no art. 27, § 4º, da Lei 9.514/97 apontou a existência de valor a ser restituído aos devedores fiduciantes (autores desta ação), no montante de R$ 166.168,98, o qual foi depositado em juízo em 15/01/2026 (ID 525004117).
Juntou prestação de contas (id 525004126). A parte autora foi intimada sobre os documentos juntados e se manifestou (id 558368981).
É o relatório.
DECIDO.
2. FUNDAMENTAÇÃO. 2.1 Aditamento da petição inicial. A controvérsia relativa ao aditamento da causa de pedir já se encontra definitivamente superada nos autos. A decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 5022871-40.2025.4.03.0000, juntada no id 423555220, examinou especificamente a irresignação da parte autora quanto ao entendimento deste Juízo que condicionara o aditamento à concordância da CEF.
O TRF da Terceira Região, ao negar provimento ao recurso (julgamento já transitado em julgado), manteve integralmente a decisão deste Juízo. Posteriormente, a CEF, no id 426172364, manifestou-se expressamente contrária ao aditamento pretendido. Assim, de acordo com o que foi decidido pelo TRF3 no agravo, é inviável a ampliação da causa de pedir, devendo o processo prosseguir com base exclusivamente na causa petendi originalmente formulada na petição inicial.
A matéria, portanto, encontra-se encerrada, inexistindo qualquer questão pendente sobre o tema. 2.2 Conexão No tocante ao prosseguimento deste feito, a parte autora informou o ajuizamento da ação anulatória nº 5002026-78.2025.4.03.6113 (id 487123310), distribuída por dependência destes autos, na qual se discute a nulidade do procedimento expropriatório, especialmente no que se refere à ausência de intimação pessoal para purgação da mora, que era o objeto do aditamento realizado nestes autos, refutado pela CEF e, portanto, não admitido por este juízo.
De fato, a relação jurídica controvertida e os fatos subjacentes revelam evidente conexão entre as duas ações, nos termos do art. 55 do CPC. Art.
55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. § 1º Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado. § 2º Aplica-se o disposto no caput :
I - à execução de título extrajudicial e à ação de conhecimento relativa ao mesmo ato jurídico;
II - às execuções fundadas no mesmo título executivo. § 3º Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles. Ambas as demandas derivam do mesmo conjunto fático, envolvem as mesmas partes e tratam de questões intrinsecamente vinculadas ao procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.
A nulidade discutida naquela ação, porém, tem o potencial de anular o procedimento de consolidação desde o início (restabelecer o status quo ante), o que esvaziaria a presente lide, pois a causa de pedir desta se relaciona com questões posteriores à notificação. Ademais, na segunda ação anulatória já foi reconhecida a conexão, tendo sido determinada sua distribuição por dependência destes autos (decisão de id 432039271 daqueles autos).
A tramitação paralela das duas ações, portanto, gera risco efetivo de decisões contraditórias e inviabiliza a prestação jurisdicional de maneira uniforme, racional e eficiente. Aplica-se, assim, o disposto no art. 55, § 3º, do CPC, que determina a reunião de processos conexos para julgamento conjunto, bem como o art. 313, V, “a”, que autoriza a suspensão enquanto se aguarda a resolução de questão prejudicial externa.
3.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, reconheço a conexão entre a presente ação e a Ação Anulatória nº 5002026-78.2025.4.03.6113, já distribuída por dependência, nos termos do art. 55, § 3º, do CPC. Determino a suspensão da presente ação, com fundamento nos arts. 55, § 3º, e 313, V, “a”, do CPC. Oportunamente, estando madura para sentença a ação conexa, venham ambos os feitos conclusos para sentença, para julgamento conjunto.
Franca/SP. Datado e assinado eletronicamente. Intimem-se.
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734 ADVOGADO do(a) AUTOR: MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 ADVOGADO do(a) AUTOR: HARAPARRO GERMANO SONCINI - SP440081 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF TERCEIRO INTERESSADO: DEBSON SANTOS DA ROCHA, SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO DEBSON SANTOS DA ROCHA: CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO - SP352874, ROBERTA FRUGERI CANDIDO - SP326961 REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA: CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO - SP352874, ROBERTA FRUGERI CANDIDO - SP326961 ATO ORDINATÓRIO Nos termos do artigo 203, parágrafo quarto, do CPC, e Portaria FRAN-01V Nº 81, de 25 de abril de 2023, referente a delegação de Atos Ordinatórios ao Diretor de Secretaria e Servidores desta Serventia, faço a abertura de vistas dos autos ÀS PARTES para manifestação acerca da petição retro acostados aos autos no ID 479305834, pelo prazo de cinco dias, nos termos do artigo que segue: Artigo 2º, inc.
II, alínea b) "(...) em 05 (cinco) dias, sempre que forem juntados documentos e/ou manifestações, nos termos do artigo 10 do CPC." Franca, 19 de dezembro de 2025.
Novembro 20252 eventos
Intimação
D
Órgão
1ª Vara Federal de Franca
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA
Advogados
ROBERTA FRUGERI CANDIDO (OAB 326961/SP), CLAUDIO RIBEIRO SANDOVAL FILHO (OAB 352874/SP)
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734 ADVOGADO do(a) AUTOR: MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 ADVOGADO do(a) AUTOR: HARAPARRO GERMANO SONCINI - SP440081 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Cuida-se de embargos de declaração (ID. 431395990) opostos pela parte autora em face da decisão de ID. 429021903, com base no art. 1.022, I e II (omissão e contradição) do Código de Processo Civil. Alega a parte autora que Debson Santos da Rocha e Sarah Silva de Amorim Rocha ingressaram no processo como terceiros interessados (ID. 430389368), aduzindo terem arrematado o imóvel. Argumenta que, por força do art. 114 do CPC e jurisprudência do TRF3 e STJ, esses terceiros devem ser considerados litisconsortes necessários, pois a demanda discute a nulidade do ato expropriatório.
Sustentou, ainda, que deve ser aplicado ao caso dos autos o Código de Defesa do Consumidor (CDC), considerando que a relação jurídica envolve instituição financeira, conforme jurisprudência do STF. Requer que a Caixa Econômica Federal comprove a notificação pessoal da autora, feita por oficial do cartório de registro de imóveis. Pleiteia a ampliação do escopo probatório, com base no direito ao devido processo legal e ao contraditório, determinando-se que os terceiros apresentem prova do fato constitutivo de seu direito (além da Ata de Arrematação devem comprovar a regularidade do leilão).
Pedem, ao final, a inclusão dos terceiros como litisconsortes necessários, a suspensão dos prazos até decisão dos embargos e posterior abertura de vista para impugnação dos documentos apresentados pelos terceiros. A Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões aos embargos de declaração no ID. 439111500, em que requerem que os embargos sejam rejeitados por ausência de omissão, contradição ou obscuridade, aplicação de multa por seu caráter protelatório e certificação do trânsito em julgado da decisão de ID. 429021903.
Intimação
D
Outubro 20251 evento
Intimação
D
Órgão
1ª Vara Federal de Franca
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
LETICIA DAVANSO LEAL MELO
Advogados
HARAPARRO ALMEIDA DA SILVA GERMANO (OAB 440081/SP), LEONARDO CINTRA TOTOLI (OAB 512734/SP), MAYKON TADEU DOS SANTOS (OAB 507035/SP)
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734 ADVOGADO do(a) AUTOR: MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Decisão Cuida-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, LEANDRO DE MELO e LETICIA DAVANSO LEAL MELO movem em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Pedem os autores que lhes sejam concedidas as seguintes providências jurisdicionais: (...)
2) A concessão da tutela de urgência, com fundamento no art. 300 do CPC, para determinar a imediata suspensão de eventual leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula nº 91.980 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Franca/SP, bem como o levantamento ou a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira RÉ, até o julgamento final da presente demanda; (...)
4) Dando procedência a ação, que sejam reconhecidos e declarados: abusividade da cobrança de encargos indevidos, em especial os valores genéricos e não discriminados denominados "despesas processuais", com a consequente restituição em dobro dos valores pagos indevidamente (R$ 11.338,08 [onze mil trezentos e trinta e oito reais e oito centavos) com correção monetária e juros legais, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC;
5) Que seja reconhecido o excesso de execução;
6) Que seja feita a anulação do ato dando consolidação da propriedade e de eventual leilão extrajudicial;
7) A apresentação pela RÉ de planilha detalhada de composição dos valores cobrados, discriminando encargos, correções, multas, honorários e quaisquer outros valores imputados ao saldo devedor;
8) Caso não acolhida a anulação do procedimento executivo, que se determine alternativa menos gravosa, como o parcelamento do saldo devedor ou mediação judicial, conforme preceitua o , e do CPC, considerando o princípio da função social do contrato e o direito à moradia. (...) Discorrem os autores que celebraram em 26/04/2013 contrato de mútuo habitacional em que levantaram a quantia de , a qual se destinou à edificação do edifício residencial que lhes serve de moradia.
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734 ADVOGADO do(a) AUTOR: MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Cuida-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, LEANDRO DE MELO e LETICIA DAVANSO LEAL MELO movem em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Pedem os autores que lhes sejam concedidas as seguintes providências jurisdicionais: (...)
2) A concessão da tutela de urgência, com fundamento no art. 300 do CPC, para determinar a imediata suspensão de eventual leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula nº 91.980 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Franca/SP, bem como o levantamento ou a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira RÉ, até o julgamento final da presente demanda; (...)
4) Dando procedência a ação, que sejam reconhecidos e declarados: abusividade da cobrança de encargos indevidos, em especial os valores genéricos e não discriminados denominados "despesas processuais", com a consequente restituição em dobro dos valores pagos indevidamente (R$ 11.338,08 [onze mil trezentos e trinta e oito reais e oito centavos) com correção monetária e juros legais, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC;
5) Que seja reconhecido o excesso de execução;
6) Que seja feita a anulação do ato dando consolidação da propriedade e de eventual leilão extrajudicial;
7) A apresentação pela RÉ de planilha detalhada de composição dos valores cobrados, discriminando encargos, correções, multas, honorários e quaisquer outros valores imputados ao saldo devedor;
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 / 1ª Vara Federal de Franca AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO Advogados do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734, MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ATO ORDINATÓRIO Nos termos da Portaria nº 81, de 25 de abril de 2023, desta 1ª Vara Federal de Franca, que consolida a Delegação de Atos Ordinatórios ao Diretor de Secretaria e aos Servidores desta 1ª Vara Federal, promovo o seguinte ato ordinatório:
XIV – apresentada contestação, deverá intimar a parte autora acerca da contestação apresentada para que se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias, no mesmo ato e com o mesmo prazo, intimar as partes para que requeiram as provas que pretendem produzir, justificando-as. Franca/SP, datado e assinado eletronicamente. Adriana Maranha Analista Judiciária RF 3426
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 / 1ª Vara Federal de Franca
AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO Advogados do(a)
AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734, MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
I -
RELATÓRIO. Trata-se de ação anulatória, com pedido de tutela provisória para sustação de leilão extrajudicial, movida por mutuários de contrato de financiamento imobiliário disciplinado pela Lei 9.514/97 contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. Ao cabo da petição inicial, pedem os autores que lhes sejam concedidas as seguintes providência jurisdicionais: (...)
2) A concessão da tutela de urgência, com fundamento no art. 300 do CPC, para determinar a imediata suspensão de eventual leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula nº 91.980 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Franca/SP, bem como o levantamento ou a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira RÉ, até o julgamento final da presente demanda; (...)
4) Dando procedência a ação, que sejam reconhecidos e declarados: abusividade da cobrança de encargos indevidos, em especial os valores genéricos e não discriminados denominados “despesas processuais”, com a consequente restituição em dobro dos valores pagos indevidamente (R$ 11.338,08 [onze mil trezentos e trinta e oito reais e oito centavos) com correção monetária e juros legais, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC;
5) Que seja reconhecido o excesso de execução;
6) Que seja feita a anulação do ato dando consolidação da propriedade e de eventual leilão extrajudicial;
7) A apresentação pela RÉ de planilha detalhada de composição dos valores cobrados, discriminando encargos, correções, multas, honorários e quaisquer outros valores imputados ao saldo devedor;
. FRANCA / PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 5000710-30.2025.4.03.6113 / 1ª Vara Federal de Franca
AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO Advogados do(a)
AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734, MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO
Antes de apreciar o pedido de tutela antecipada, a fim de subsidiar a apreciação do pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, deverá a parte autora comprovar a hipossuficiência econômica alegada na inicial, juntando aos autos cópia integral das 03 (três) últimas declarações de imposto de renda entregues ao Fisco, ou proceder ao recolhimento das custas processuais devidas, no prazo de 05 (cinco) dias.
Int.
Cumpra-se. Franca/SP, datado e assinado eletronicamente. ANDRÉ LUÍS PEREIRA Juiz Federal Substituto
É o relatório do necessário.
Decido. Conheço os embargos de declaração apresentados pela parte autora, porque tempestivos, e os acolho parcialmente, pelas razões que passo a expender. Realmente, houve omissão na decisão de ID. 429021903 ao não apreciar o pedido de ingresso dos terceiros interessados (arrematantes). O pedido de anulação do procedimento de execução extrajudicial, se acolhido, poderá acarretar o desfazimento da arrematação e, por consequência, autorizar a reivindicação do imóvel atualmente de propriedade dos arrematantes, nos termos do disposto no art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil: Art. 1.247.
Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Desta forma, é necessário que o arrematante seja integralizado à lide, na condição de litisconsorte passivo necessário, sob pena de nulidade da sentença.
Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. IMÓVEL ALIENADO. LITISCONSORTE NECESSÁRIO. CITAÇÃO DO ADQUIRENTE. - De acordo com o art. 114, do CPC, haverá litisconsórcio necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. - Conforme jurisprudência do
C. STJ, o arrematante é litisconsorte necessário nas ações em que se discuta a anulação da arrematação. Do mesmo modo, a jurisprudência desta E. Corte se firmou no sentido de que o adquirente do imóvel deve integrar a lide nas ações que tenham por objeto a anulação da execução extrajudicial promovida nos termos da Lei nº 9.514/1997. - Faz-se necessária a citação do adquirente do imóvel, que deverá integrar a lide na qualidade de litisconsortes necessários, conforme determina o art. 114, do CPC, o que impede a análise da apelação apresentada. - Sentença anulada de ofício.
Prejudicada a análise da apelação. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002503-76.2022.4.03.6123, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 03/09/2025, DJEN DATA: 10/09/2025) Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Alienação fiduciária de bem imóvel. Intimação para leilão. Litisconsórcio necessário. Impossibilidade de anulação do leilão sem a citação do arrematante.
Recurso desprovido.
I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação anulatória que visa suspender leilão de imóvel objeto de contrato com alienação fiduciária, alegando ausência de notificação pessoal para os leilões e sua realização sem tempo hábil de participação pelos agravantes.
II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se é possível suspender ou anular leilão extrajudicial realizado com base na Lei nº 9.514/1997, sem a regular intimação do arrematante, considerado litisconsorte necessário na ação anulatória, em razão da alegada ausência de notificação pessoal ou intimação tardia dos agravantes.
III. Razões de decidir A concessão de tutela provisória exige demonstração de probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC. O imóvel objeto da lide já foi arrematado por terceiro, o que atrai a necessidade de citação do arrematante como litisconsorte passivo necessário, conforme os princípios do contraditório e da ampla defesa. A ausência de formação válida da relação processual impede o deferimento de tutela que suspenda os efeitos do leilão, nos termos da jurisprudência do TRF3.
Não se evidenciou verossimilhança das alegações relativas à irregularidade na notificação dos leilões, em juízo de cognição sumária.
IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: "1. A anulação de leilão extrajudicial de imóvel arrematado exige a citação do arrematante como litisconsorte necessário.
2. Não é cabível o deferimento de tutela provisória de urgência para suspender leilão sem a devida formação da relação processual com todos os interessados." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 1.019, II; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 1º; 27, §§ 2º-A e 2º-B. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI 0002150-36.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Souza Ribeiro, 2ª Turma, j. 29.06.2017. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5004070-76.2025.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 25/08/2025, DJEN DATA: 28/08/2025) Nestes termos, defiro o pedido de ID. 430389368 e determino a inclusão na autuação de DEBSON SANTOS DA ROCHA (CPF 377.***.***-62) e SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA (CPF 30.525.678-96) como terceiros interessados. Remetam-se os autos ao SEDI para as devidas regularizações. A seguir, intimem-se os terceiros interessados para que apresentem sua contestação, no prazo de 15 (quinze) dias.
Apresentada a contestação abra-se vista aos autores para impugnação, bem como vista à Caixa Econômica Federal, pelo prazo de 15 (quinze) dias. A questão relativa à aplicabilidade do CDC e outras questões suscitadas nos embargos de declaração relativas à prova dos fatos serão analisadas por ocasião da prolação da sentença. Int.
Cumpra-se. Franca;/SP, datado e assinado eletronicamente. LEANDRO ANDRE TAMURA Juiz Federal
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734 ADVOGADO do(a) AUTOR: MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 ADVOGADO do(a) AUTOR: HARAPARRO GERMANO SONCINI - SP440081 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Cuida-se de embargos de declaração (ID. 431395990) opostos pela parte autora em face da decisão de ID. 429021903, com base no art. 1.022, I e II (omissão e contradição) do Código de Processo Civil. Alega a parte autora que Debson Santos da Rocha e Sarah Silva de Amorim Rocha ingressaram no processo como terceiros interessados (ID. 430389368), aduzindo terem arrematado o imóvel. Argumenta que, por força do art. 114 do CPC e jurisprudência do TRF3 e STJ, esses terceiros devem ser considerados litisconsortes necessários, pois a demanda discute a nulidade do ato expropriatório.
Sustentou, ainda, que deve ser aplicado ao caso dos autos o Código de Defesa do Consumidor (CDC), considerando que a relação jurídica envolve instituição financeira, conforme jurisprudência do STF. Requer que a Caixa Econômica Federal comprove a notificação pessoal da autora, feita por oficial do cartório de registro de imóveis. Pleiteia a ampliação do escopo probatório, com base no direito ao devido processo legal e ao contraditório, determinando-se que os terceiros apresentem prova do fato constitutivo de seu direito (além da Ata de Arrematação devem comprovar a regularidade do leilão).
Pedem, ao final, a inclusão dos terceiros como litisconsortes necessários, a suspensão dos prazos até decisão dos embargos e posterior abertura de vista para impugnação dos documentos apresentados pelos terceiros. A Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões aos embargos de declaração no ID. 439111500, em que requerem que os embargos sejam rejeitados por ausência de omissão, contradição ou obscuridade, aplicação de multa por seu caráter protelatório e certificação do trânsito em julgado da decisão de ID. 429021903.
É o relatório do necessário.
Decido. Conheço os embargos de declaração apresentados pela parte autora, porque tempestivos, e os acolho parcialmente, pelas razões que passo a expender. Realmente, houve omissão na decisão de ID. 429021903 ao não apreciar o pedido de ingresso dos terceiros interessados (arrematantes). O pedido de anulação do procedimento de execução extrajudicial, se acolhido, poderá acarretar o desfazimento da arrematação e, por consequência, autorizar a reivindicação do imóvel atualmente de propriedade dos arrematantes, nos termos do disposto no art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil: Art. 1.247.
Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Desta forma, é necessário que o arrematante seja integralizado à lide, na condição de litisconsorte passivo necessário, sob pena de nulidade da sentença.
Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. IMÓVEL ALIENADO. LITISCONSORTE NECESSÁRIO. CITAÇÃO DO ADQUIRENTE. - De acordo com o art. 114, do CPC, haverá litisconsórcio necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. - Conforme jurisprudência do
C. STJ, o arrematante é litisconsorte necessário nas ações em que se discuta a anulação da arrematação. Do mesmo modo, a jurisprudência desta E. Corte se firmou no sentido de que o adquirente do imóvel deve integrar a lide nas ações que tenham por objeto a anulação da execução extrajudicial promovida nos termos da Lei nº 9.514/1997. - Faz-se necessária a citação do adquirente do imóvel, que deverá integrar a lide na qualidade de litisconsortes necessários, conforme determina o art. 114, do CPC, o que impede a análise da apelação apresentada. - Sentença anulada de ofício.
Prejudicada a análise da apelação. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002503-76.2022.4.03.6123, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 03/09/2025, DJEN DATA: 10/09/2025) Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Alienação fiduciária de bem imóvel. Intimação para leilão. Litisconsórcio necessário. Impossibilidade de anulação do leilão sem a citação do arrematante.
Recurso desprovido.
I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação anulatória que visa suspender leilão de imóvel objeto de contrato com alienação fiduciária, alegando ausência de notificação pessoal para os leilões e sua realização sem tempo hábil de participação pelos agravantes.
II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se é possível suspender ou anular leilão extrajudicial realizado com base na Lei nº 9.514/1997, sem a regular intimação do arrematante, considerado litisconsorte necessário na ação anulatória, em razão da alegada ausência de notificação pessoal ou intimação tardia dos agravantes.
III. Razões de decidir A concessão de tutela provisória exige demonstração de probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC. O imóvel objeto da lide já foi arrematado por terceiro, o que atrai a necessidade de citação do arrematante como litisconsorte passivo necessário, conforme os princípios do contraditório e da ampla defesa. A ausência de formação válida da relação processual impede o deferimento de tutela que suspenda os efeitos do leilão, nos termos da jurisprudência do TRF3.
Não se evidenciou verossimilhança das alegações relativas à irregularidade na notificação dos leilões, em juízo de cognição sumária.
IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: "1. A anulação de leilão extrajudicial de imóvel arrematado exige a citação do arrematante como litisconsorte necessário.
2. Não é cabível o deferimento de tutela provisória de urgência para suspender leilão sem a devida formação da relação processual com todos os interessados." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 1.019, II; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 1º; 27, §§ 2º-A e 2º-B. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI 0002150-36.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Souza Ribeiro, 2ª Turma, j. 29.06.2017. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5004070-76.2025.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 25/08/2025, DJEN DATA: 28/08/2025) Nestes termos, defiro o pedido de ID. 430389368 e determino a inclusão na autuação de DEBSON SANTOS DA ROCHA (CPF 377.***.***-62) e SARAH SILVA DE AMORIM ROCHA (CPF 30.525.678-96) como terceiros interessados. Remetam-se os autos ao SEDI para as devidas regularizações. A seguir, intimem-se os terceiros interessados para que apresentem sua contestação, no prazo de 15 (quinze) dias.
Apresentada a contestação abra-se vista aos autores para impugnação, bem como vista à Caixa Econômica Federal, pelo prazo de 15 (quinze) dias. A questão relativa à aplicabilidade do CDC e outras questões suscitadas nos embargos de declaração relativas à prova dos fatos serão analisadas por ocasião da prolação da sentença. Int.
Cumpra-se. Franca;/SP, datado e assinado eletronicamente. LEANDRO ANDRE TAMURA Juiz Federal
art. 3º, §3º
art. 805
R$ 63.036,49
Em garantia, conferiram à Caixa Econômica Federal, em alienação fiduciária, o imóvel objeto do contrato (matrícula nº 91.980 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Franca). Entretanto, no curso do período de amortização, em razão de abalo financeiro, não puderam mais arcar com as prestações, fato que deixou o contrato inadimplente. Mencionam que tentaram regularizar as parcelas em atraso (n. 126 a 135), mas foram surpreendidos com um acréscimo de R$ 5.669,04 sobre o montante devido, referente a encargos processuais que, mesmo com incidência de juros e multas moratórias, não foram discriminados nem justificados, e cuja incidência quase duplicava o débito acumulado (R$ 11.732,12).
Discordes com o valor exigido, optaram por não purgar a mora. Dias depois, souberam que o imóvel foi encaminhado a leilão. Sustentam os autores, em síntese, que o credor fiduciário, ao não discriminar os encargos cobrados a título de "despesas processuais" vulnerou os princípios consumeristas da transparência e boa-fé objetiva (artigos 4º, IV, e 6º, III, do CDC), o que implica a obrigação de devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente.
Apontam, ainda, um flagrante excesso de execução, pois "somando-se o valor já pago (R$ 26.054,88) com o valor do imóvel dado em garantia (R$ 60.000,00) chega-se à cifra de aproximadamente R$ 86.054,00, em comparação ao valor remanescente que está em aproximadamente R$ 40.000.00". JÁ o valor atual do imóvel alcança aproximadamente a cifra de R$ 400.000,00, mais de 10 vezes o valor do saldo devedor do contrato (R$ 36.771,00), contexto em que a perda do imóvel exsurge claramente desproporcional, em ofensa ao equilíbrio contratual e ao princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC) e provocando enriquecimento sem causa do credor fiduciário, o que abriria espaço para renegociação da dívida.
Argumentou sobre a aplicação das garantias consumeristas e requereu a gratuidade da justiça. Atribuíram à causa o valor de R$ 146.043,65. Indeferido o pedido de tutela provisória de urgência (ID. 364307663), foi determinada a realização de audiência de tentativa de conciliação, mas esta resultou infrutífera (ID. 371391368). Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, por meio da petição de ID nº 364781394 e aventou, em preliminar, ausência de interesse processual pela perda do objeto considerando a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal.
No mérito, refutou os argumentos expendidos na inicial e pleiteou o julgamento de improcedência dos pedidos. Intimada a se manifestar sobre a contestação apresentada, a parte autora contraditou a preliminar e impugnou as alegações apresentada pela ré. Somente a parte autora especificou provas, pleiteando a realização de prova pericial contábil e prova pericial. Proferiu-se decisão no ID. 411952461, que determinou que a CEF se manifestasse sobre o aditamento da causa de pedir efetuado pelo autor na impugnação à contestação.
A CEF discordou do aditamento feito pela parte autora (ID. 426172364). No ID. 423555220 consta decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 5022871-40.2025.4.03.0000 interposto pela parte autora, ao qual foi negado provimento.
É o relatório.
Decido. A preliminar suscitada pela Caixa Econômica Federal confunde-se com o mérito e com ele será apreciada posteriormente. Incabível, no caso, julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, do Código de Processo Civil, tendo em vista que a autora pretende a produção de outras provas documentais, além daquelas juntadas ao presente feito, bem como a prova testemunhal e pericial. Os fatos a serem provados na presente demanda são a irregularidade na cobrança de encargos e a consequente irregularidade da consolidação extrajudicial da propriedade.
Ausentes as condições que autorizam a providência prevista no § 1º do artigo 373, do Código de Processo Civil, fica estabelecido que compete à parte autora produzir prova quanto ao fato constitutivo de seu direito (inciso I do mesmo artigo) e, à parte ré, produzir prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme inciso II, também do artigo 373. As questões jurídicas relevantes para a decisão de mérito estão na análise do direito da parte autora às pretensões formuladas na petição inicial.
Fixo, como ponto controvertido, irregularidade na cobrança de encargos e a consequente irregularidade da consolidação extrajudicial da propriedade. Declaro saneado o feito. Indefiro o requerimento de produção de prova testemunhal e de prova pericial contábil. Com efeito, considerando que a presente demanda versa unicamente sobre a irregularidade na cobrança de encargos, cuja análise se restringe ao exame de documentos e à interpretação de normas jurídicas aplicáveis, não há controvérsia fática que justifique a produção das provas especificadas pela parte autora.
Trata-se, pois, de matéria de fato, comprovada por meio de documentos, e de direito, razão pela qual a oitiva de testemunhas e realização de perícia contábil se revela desnecessária, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Assim, indefere-se o pedido de produção de prova testemunhal e prova pericial contábil.
Diante do exposto, concedo o prazo de 10 (dez) dias para que as partes apresentem suas alegações finais. A seguir, venham conclusos para julgamento. LEANDRO ANDRE TAMURA Juiz Federal
8) Caso não acolhida a anulação do procedimento executivo, que se determine alternativa menos gravosa, como o parcelamento do saldo devedor ou mediação judicial, conforme preceitua o art. 3º, §3º, e art. 805 do CPC, considerando o princípio da função social do contrato e o direito à moradia. (...) Discorrem os autores que celebraram em 26/04/2013 contrato de mútuo habitacional em que levantaram a quantia de R$ 63.036,49 (sessenta e três mil e trinta e seis reais e quarenta e nove centavos), a qual se destinou à edificação do edifício residencial que lhes serve de moradia.
Em garantia, conferiram à Caixa Econômica Federal, em alienação fiduciária, o imóvel objeto do contrato (matrícula nº 91.980 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Franca). Entretanto, no curso do período de amortização, em razão de abalo financeiro, não puderam mais arcar com as prestações, fato que deixou o contrato inadimplente. Mencionam que tentaram regularizar as parcelas em atraso (nº 126 a 135), mas foram surpreendidos com um acréscimo de R$ 5.669,04 (cinco mil seiscentos e sessenta e nove reais e quatro centavos) sobre o montante devido, referente a encargos processuais que, mesmo com incidência de juros e multas moratórias, não foram discriminados nem justificados, e cuja incidência quase duplicava o débito acumulado (R$ 11.732,12 - onze mil, setecentos e trinta e dois reais e doze centavos).
Discordes com o valor exigido, optaram por não purgar a mora. Dias depois, souberam que o imóvel foi encaminhado a leilão. Sustentam os autores, em síntese, que o credor fiduciário, ao não discriminar os encargos cobrados a título de "despesas processuais" vulnerou os princípios consumeristas da transparência e boa-fé objetiva (artigos 4º, IV, e 6º, III, do CDC), o que implica a obrigação de devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente.
Apontam, ainda, um flagrante excesso de execução, pois "somando-se o valor já pago (R$ 26.054,88 - vinte e seis mil, cinquenta e quatro reais e oitenta e oito centavos) com o valor do imóvel dado em garantia (R$ 60.000,00 - sessenta mil reais) chega-se à cifra de aproximadamente R$ 86.054,00 (oitenta e seis mil e cinquenta e quatro reais), em comparação ao valor remanescente que está em aproximadamente R$ 40.000.00 (quarenta mil reais)".
JÁ o valor atual do imóvel alcança aproximadamente a cifra de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), mais de 10 (dez) vezes o valor do saldo devedor do contrato (R$ 36.771,00 - trinta e seis mil, setecentos e setenta e um reais), contexto em que a perda do imóvel exsurge claramente desproporcional, em ofensa ao equilíbrio contratual e ao princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC) e provocando enriquecimento sem causa do credor fiduciário, o que abriria espaço para renegociação da dívida.
Argumentou sobre a aplicação das garantias consumeristas e requereu a gratuidade da justiça. Atribuíram à causa o valor de R$ 146.043,65 (cento e quarenta e seis mil e quarenta e três reais e sessenta e cinco centavos). Indeferido o pedido de tutela provisória de urgência (ID. 364307663), foi determinada a realização de audiência de tentativa de conciliação, mas esta resultou infrutífera (ID. 371391368).
Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, por meio da petição de ID. 364781394 e aventou, em preliminar, ausência de interesse processual pela perda do objeto considerando a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal. No mérito, refutou os argumentos expendidos na inicial e pleiteou o julgamento de improcedência dos pedidos. Intimada a se manifestar sobre a contestação apresentada, a parte autora contraditou a preliminar e impugnou as alegações apresentada pela ré.
Somente a parte autora especificou provas, pleiteando a realização de prova pericial contábil e prova pericial.
É o relatório.
Decido. Em sua impugnação, o autor alegou que a consolidação da propriedade também foi irregular em razão de não ter sido notificado para purgar a mora. Considerando que tal fato é anterior ao ajuizamento da demanda e que não foi articulado na petição inicial, é forçoso reconhecer que se trata de aditamento da causa de pedir, o que, nesta fase do processo, somente pode ser admitido se houver concordância da ré Caixa Econômica Federal, nos termos do art. 329, inciso II, do CPC: Art. 329.
O autor poderá:
I - até a citação, aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir, independentemente de consentimento do réu;
II - até o saneamento do processo, aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, com consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o requerimento de prova suplementar. Nestes termos, intime-se a ré Caixa Econômica Federal para se manifestar, no prazo de 15 dias, se concorda com o aditamento da causa de pedir efetuado pelo autor na impugnação à contestação.
Caso a ré manifeste sua concordância, deverá no mesmo prazo indicar as provas suplementares que eventualmente pretenda produzir. A seguir, venham os autos conclusos para deliberação. LEANDRO ANDRE TAMURA Juiz Federal
PODER JUDICIÁRIO CENTRAL DE CONCILIAÇÃO DE FRANCA-SP e-mail: [email protected] WhatsApp: +55 16 99790-6054 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-30.2025.4.03.6113 / CECON-Franca AUTOR: LEANDRO DE MELO, LETICIA DAVANSO LEAL MELO Advogados do(a) AUTOR: LEONARDO CINTRA TOTOLI - SP512734, MAYKON TADEU DOS SANTOS - SP507035 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF A T O O R D I N A T Ó R I O . Audiência de tentativa de conciliação designada para o dia o dia 18/06/2025 09:40 min, (horário de Brasília).
As audiências da Central de Conciliação de Franca serão realizadas de forma virtual, com fundamento no artigo 236, § 3º do Código de Processo Civil e das Resoluções 322/2020, 354/2020, ambas do E. CNJ e 343/2020 do E.TRF 3ª Região, sem necessidade de comparecimento na Central de Conciliação, por videoconferência da plataforma WhatsApp, através do número +55 16 99790-6054 – WhatsApp/celular institucional da CECON/Franca.
As partes, advogados, procuradores e prepostos precisam informar nos autos, no prazo de 5(cinco) dias da intimação, o número do celular e nome do advogado/parte/preposto/procurador que vai realizar a audiência, para cadastramento do grupo de whatsapp da audiência. Caso a parte esteja assistida por advogado e acompanhe a audiência do escritório do seu patrono, basta informar o celular do advogado(a).
No ato da audiência será conferido o documento de identificação exibido na câmera pelas partes, para fins de lavratura de certidão e minuta do termo de audiência. A audiência será realizada pela plataforma WHATSAPP, NÃO há necessidade de comparecimento das partes à Central de Conciliação. No horário da audiência será disparada chamada de vídeo para os celulares cadastrados no grupo do whatsapp. As demais orientações técnicas de conexão serão informadas pelo Supervisor da Central de Conciliação de Franca, sendo que qualquer dúvida poderá ser encaminhada ao número do whatsapp institucional da Central de Conciliação de Franca, informado acima.
Ato ordinatório expedido nos termos da Portaria 14/2022 do Exmo. Juiz Federal Coordenador da Central de Conciliação de Franca. FRANCA, 4 de junho de 2025.
8) Caso não acolhida a anulação do procedimento executivo, que se determine alternativa menos gravosa, como o parcelamento do saldo devedor ou mediação judicial, conforme preceitua o art. 3º, §3º, e art. 805 do CPC, considerando o princípio da função social do contrato e o direito à moradia. (...) Discorrem os autores que celebraram em 26-04-2013 contrato de mútuo habitacional em que levantaram a quantia de R$ 63.036,49, a qual se destinou à edificação do edifício residencial que lhes serve de moradia.
Em garantia, conferiram à CEF, em alienação fiduciária, o imóvel objeto do contrato (matrícula n. 91.980 do 1º CRI de Franca). Entretanto, no curso do período de amortização, em razão de abalo financeiro, não puderam mais arcar com as prestações, fato que deixou o contrato inadimplente. Relatam que chegaram a quitar 125 prestações do contrato, num total aproximado de R$ 26.054,88. As prestações vincendas representariam o valor de R$ 36.771,49.
Em 26-11-2024 tentaram regularizar as parcelas em atraso (n. 126 a 135), mas foram surpreendidos com um acréscimo de R$ 5.669,04 sobre o montante devido, referente a encargos processuais que, mesmo com incidência de juros e multas moratórias, não foram discriminados nem justificados, e cuja incidência quase duplicava o débito acumulado (R$ 11.732,12). Discordes com o valor exigido, optaram por não purgar a mora.
Dias depois, souberam que o imóvel foi encaminhado a leilão. Sustentam os autores, em síntese, que o credor fiduciário, ao não discriminar os encargos cobrados a título de “despesas processuais” vulnerou os princípios consumeristas da transparência e boa-fé objetiva (artigos 4º, IV, e 6º, III, do CDC), o que implica a obrigação de devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente. Apontam, ainda, um flagrante excesso de execução, pois “somando-se o valor já pago (R$ 26.054,88) com o valor do imóvel dado em garantia (R$ 60.000,00) chega-se à cifra de aproximadamente R$ 86.054,00, em comparação ao valor remanescente que está em aproximadamente R$ 40.000.00”.
JÁ o valor atual do imóvel alcança aproximadamente a cifra de R$ 400.000,00, mais de 10 vezes o valor do saldo devedor do contrato (R$ 36.771,00), contexto em que a perda do imóvel exsurge claramente desproporcional, em ofensa ao equilíbrio contratual e ao princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC) e provocando enriquecimento sem causa do credor fiduciário, o que abriria espaço para renegociação da dívida.
Argumentou sobre a aplicação das garantias consumeristas e requereu a gratuidade da justiça. Atribuiu à causa o valor de R$ 146.043,65. Juntou procuração e outros documentos. Em petição de emenda, os autores juntaram documentos para demonstrar a hipossuficiência financeira e outros documentos (id 362569692 e id 363522720). A CEF espontaneamente contestou a ação (id 364781394).
II - FUNDAMENTAÇÃO. O instituto da tutela provisória de urgência é previsto no artigo 300 do CPC, o qual admite que o juiz conceda a medida de natureza cautelar ou antecipada requestada, quando se deparar com elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. In verbis: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Cuida-se de ação em que mutuários de contrato de financiamento imobiliário com cláusula adjeta de alienação fiduciária questionam aspectos procedimentais da execução extrajudicial previstas na Lei 9.514/97. O Plenário do Supremo Tribunal Federal, no RE nº 860.631/SP, Rel. Min. Luiz Fux, por maioria de votos, reconheceu a repercussão geral da matéria relativa à possibilidade de, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), proceder-se à execução e à expropriação extrajudicial de imóvel concedido em alienação fiduciária, conforme previsto na Lei nº 9.514/97.
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. PROCESSUAL CIVIL E CONSTITUCIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PRINCÍPIOS DA INAFASTABILIDADE DA JURISDIÇÃO, DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO. DIREITOS FUNDAMENTAIS À PROPRIEDADE E À MORADIA. QUESTÃO RELEVANTE DO PONTO DE VISTA JURÍDICO, ECONÔMICO E SOCIAL. REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA.
Tema 982 - Discussão relativa à constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, conforme previsto na Lei n. 9.514/1997. Indexação - DIFERENÇA, HIPOTECA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. (RE 860631 RG. Repercussão Geral – Admissibilidade (Tema 982). Órgão julgador: Tribunal Pleno. Relator(a): Min.
LUIZ FUX. Julgamento: 01/02/2018. Publicação: 07/02/2018) No referido recurso extraordinário, como assentou o relator, Ministro Luiz Fux, a matéria controvertida diz respeito “à constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto na Lei 9.514/1997, nos contratos de mútuo com alienação fiduciária do imóvel, pelo Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, à luz dos princípios constitucionais do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, do contraditório e da ampla defesa, bem como dos institutos da unidade da jurisdição e do juiz natural”.
Em sessão de julgamento realizada em 26/10/2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal julgou o mérito do tema 982, reconhecendo a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, tendo sido fixada a seguinte tese: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.
A alienação fiduciária de bens imóveis, disciplinada pela Lei 9.514/97, constitui negócio jurídico por meio do qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia de contrato de mútuo, pactua a transferência ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de bem imóvel. O contrato celebrado entre as partes, com garantia de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelece o procedimento de consolidação da propriedade nas mãos do agente financeiro, em decorrência do inadimplemento do mutuário, e permite, após a consolidação da propriedade, a alienação do imóvel, por meio de leilão extrajudicial.
Nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, para purgação da mora, o devedor será intimado para regularizar o contrato, inclusive mediante o pagamento das despesas de cobrança e de intimação. Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Não purgada a mora, o imóvel será encaminhado a leilão, que observará, quanto aos patamares de preço mínimo, as disposições do art. 26-A da lei 9.514/97: Art. 26-A.
Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Nos termos do art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97, as controvérsias sobre requisitos procedimentais da cobrança extrajudicial de contrato de alienação fiduciária resolvem-se em perdas e danos, exceto a de nulidade por ausência de intimação do devedor fiduciante: Art.
30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Parágrafo único.
Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) No caso concreto, a insurgência autoral repousa sobre questões de índole procedimental que não implicam a nulidade do procedimento, mas que, se reconhecidas, gerariam apenas a obrigação de o credor fiduciário indenizar os autores por perdas e danos.
Desta feita, não se verifica a probabilidade do direito para os fins de sustação dos atos de alienação extrajudicial. Por fim, cabe pontuar que a jurisprudência do STJ "é no sentido de que a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC, é regra de instrução e não regra de julgamento, motivo pelo qual a decisão judicial que a determina deve ocorrer antes da etapa instrutória, ou quando proferida em momento posterior, garantir a parte a quem foi imposto o ônus a oportunidade de apresentar suas provas" (STJ. 4ª Turma.
Resp 1286273. Julgamento de 22/06/2021). Outrossim, mister asseverar que a presente ação envolve controvérsias ligadas a supostas nulidades do processo de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente em garantia de contrato de mútuo, relações jurídicas disciplinadas na Lei 9.514/97, que, nesse estágio, não possuem rigorosa natureza consumerista. Sobre essa questão o STJ tem tese firmada em sede de recurso especial repetitivo (Tema 1.095): Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
III -
DISPOSITIVO. DIANTE DO EXPOSTO, indefiro o pedido de tutela provisória de urgência, sem prejuízo da reanálise caso a parte autora produza elementos que demonstrem o acerto de suas alegações. Defiro a gratuidade da justiça à parte autora. A privilegiar-se a autocomposição (art. 3º, § 3º, do CPC), designe-se audiência de conciliação, a ser realizada pela Central de Conciliação desta Subseção Judiciária, conforme dispõe o artigo 334, do Código de Processo Civil.
A intimação do autor será realizada na pessoa de seu advogado, nos termos do artigo 334, § 3º do mesmo diploma legal. Intimem-se. Esclareço que o prazo para o réu contestar a ação terá como termo inicial a data da audiência de conciliação, se não houver autocomposição, de acordo com artigo 335, I, do Código de Processo Civil. Oportunamente, remetam-se os autos à Central de Conciliação. Sem prejuízo, manifeste-se a parte autora sobre a contestação apresentada, pelo prazo de 10 dias.
Intimem-se e cumpra-se. Franca (SP), decisão datada e assinada eletronicamente. LEANDRO ANDRÉ TAMURA Juiz Federal
