PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000710-72.2025.4.03.6002 / 2ª Vara Federal de Dourados AUTOR: KATTIELLY FERREIRA RODRIGUES Advogado do(a) AUTOR: ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO - DF71225 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF D E C I S Ã O Trata-se de ação proposta por KATTIELLY FERREIRA RODRIGUES em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual objetiva, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos atos de expropriação extrajudicial e o cancelamento do leilão designado para o dia 22/04/2025 e 29/04/2025.
Narra que formalizou instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia com o respectivo banco, e em virtude de problemas financeiros deixou de pagar as parcelas, ocasionando assim o inadimplemento. Alega a parte autora que não foi notificada para purgar a mora e que não foi observado o prazo de 15 dias entre os leilões, conforme dispõe o art. 27, § 1º, da Lei 9.514/97.
No mérito, requer seja declarado nula de pleno direito a execução extrajudicial em curso e o leilão. É o relato do necessário.
DECIDO. Defiro os benefícios da justiça gratuita. Anote-se. O art. 300 do Código de Processo Civil admite a antecipação, total ou parcial, da tutela pretendida, desde que presentes, cumulativamente, os seguintes pressupostos: a) presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito; b) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) reversibilidade do provimento antecipado. No presente caso, entendo que não foram preenchidos os requisitos para a concessão da tutela antecipada.
Conforme consta da inicial, o autor adquiriu imóvel com cláusula de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal. Em razão do inadimplemento, o bem foi consolidado em favor da ré. O inadimplemento dos deveres contratuais pelos devedores fiduciantes enseja a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, autorizando a realização do leilão público para alienação do bem, conforme o disposto no art. 27 da Lei 9.514/97: "Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel".
Como se sabe, o devedor fiduciário tem direito de preferência na aquisição do imóvel a ser leiloado, fazendo-se necessária a intimação para o fim especifico do exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, atentando-se para o devido processo legal. Conforme a jurisprudência do STJ, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, que se tornou obrigatória após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.
Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. INDICAÇÃO DE RESIDÊNCIA FAMILIAR COMO GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, "(a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico" (AgInt nos EDv nos EREsp n. 1.560.562/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 2/6/2020, REPDJe de 30/06/2020, DJe de 9/6/2020.)"
2. Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante.
3. Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. Precedente.
4. No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação da agravante da data de realização do leilão.
5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.664.466/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 24/11/2023.) (grifo nosso) Muito embora a alegação de ausência de intimação regular configure fato negativo, trata-se de circunstância perfeitamente passível de comprovação pelo(a) requerente, mediante a juntada de cópia do procedimento relativo ao leilão, que poderia ter sido requerido e obtido junto à ré.
No mais, observo que a parte autora demonstrou ter plena ciência da dívida e da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, alegando, entretanto, a nulidade do procedimento do leilão extrajudicial por vícios diversos. Não obstante, o reconhecimento de nulidade exige a efetiva demonstração de prejuízo concreto, o que não verifico neste momento de cognição sumária. Além do que os vícios apontados não impedem o autor de exercer o seu direito de preferência, que pode ser realizado a qualquer momento até a data do leilão.
Para além disso, a experiência tem demonstrado que a Caixa Econômica Federal vem, em regra, observando os requisitos legais previstos na Lei 9.514/97 para consolidação da propriedade de bens imóveis em seu favor e para a realização dos respectivos leilões em casos de inadimplemento de financiamentos imobiliários, ressalvadas situações excepcionais. Por fim, considerando que o autor manifesta interesse em saldar a dívida, e tratando-se de contrato firmado antes da Lei 13.465/2017, em 24/01/2017 (Id 359135468), poderá fazê-lo até a data da arrematação do imóvel, na forma do art. 34 do Decreto-Lei 70/66 c/c art. 39 da Lei 9.514/97, não havendo qualquer impedimento para tanto.
É o recente posicionamento do E.TRF3: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97 (REDAÇÃO ORIGINAL). PURGA DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 34 DO DECRETO-LEI Nº 70/66.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender o leilão extrajudicial do imóvel financiado, garantido por alienação fiduciária.
2. Alegam os agravantes a nulidade no procedimento de execução extrajudicial pela ausência de notificação pessoal para purgar a mora.
II. Questão em discussão
3. A controvérsia reside na possibilidade de aplicação do direito de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, considerando o contrato celebrado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 e a regularidade das notificações realizadas.
III. Razões de decidir
4. O contrato, firmado em 13/05/2016, constitui ato jurídico perfeito, regido pela redação original da Lei nº 9.514/97. Nesse cenário, é aplicável o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, que permite a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação.
5. O procedimento extrajudicial, incluindo a notificação do devedor fiduciante para purgar a mora e a consolidação da propriedade, foi realizado em conformidade com a legislação vigente, com registro adequado no cartório competente e intimação pessoal comprovada.
6. Portanto, o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, encontra respaldo nos dispositivos legais aplicáveis e na jurisprudência consolidada, sendo descabida a suspensão do leilão sem o depósito judicial do valor devido.
IV. Dispositivo e tese
7. Agravo de instrumento parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Aos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 aplica-se o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, que assegura ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.
2. A regularidade do procedimento de execução extrajudicial e a ausência de depósito judicial do valor devido afastam a suspensão do leilão.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 22, 26, 27, 39; Decreto-Lei nº 70/66, art. 34; CF/1988, art. 5º, XXXVI. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton dos Santos, DJEN 12/10/2023. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5022779-96.2024.4.03.0000, Rel.
DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO LOPES BECHO, julgado em 14/02/2025, DJEN DATA: 19/02/2025)
Ante o exposto, indefiro a tutela antecipada pleiteada. CITE-SE e INTIME-SE a parte ré para contestar e especificar as provas que pretende produzir, justificando-as, sob pena de preclusão. Com a vinda da contestação, INTIME-SE a parte autora para, no prazo de 15 dias, apresentar impugnação à contestação, devendo nessa oportunidade indicar quais pontos controvertidos da lide pretende esclarecer, especificando as provas que pretende produzir e justificando sua pertinência.
O pedido de provas que pretendem produzir, deve ser justificado, sob pena de indeferimento, ocasião em que deverão observar a totalidade dos parâmetros estabelecidos pelo art. 357 do CPC, ficando cientes de que serão indeferidos os requerimentos de diligências inúteis, meramente protelatórias ou impertinentes à solução da lide. Registro, também, que o silêncio ou protestos genéricos por produção de provas serão interpretados como desinteresse na dilação probatória, e poderá culminar no julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC).
Tudo cumprido, ou certificado o decurso sem manifestação de alguma das partes, não havendo outras providências preliminares a serem tomadas, venham os autos conclusos para sentença se nada for requerido pelas partes, ou para decisão de saneamento e organização, conforme o caso. Deixo de designar audiência de conciliação, nos termos do art. 334, § 4º, II, do CPC (por se tratar de interesse público indisponível), contudo, havendo interesse de ambas as partes, expressamente manifestado no decorrer do processo, ressalto que a audiência de conciliação pode ser designada a qualquer tempo, bem como é possível a celebração de acordo por escrito pelas partes.
Cumpra-se. Cópia desta decisão poderá ser utilizada como ofício, carta precatória, mandado e outros expedientes e comunicações que se fizerem necessários. Íntegra dos autos: https://web.trf3.jus.br/anexos/download/E119C30590 Dourados, datado e assinado eletronicamente. Vitor Henrique Fernandez Juiz Federal
