5000720-14.2025.4.03.6133

ID 414478261: Comunicação de Decisão proferida em sede de Agravo de Instrumento nº 5021687-49.2025.4.03.0000 interposto pela autora contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada, em que houve deferimento parcial da tutela recursal, assegurando-se o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, sem, contudo, suspender os leilões designados. No ID 414742395, a demandante informa a realização de depósito judicial na quantia de R$8.200,00, no intuito de purgar a mora, alegando que "não tem mais acesso ao valor total do débito".

Contestação apresentada pela CEF no ID 423474602, em que arguiu, preliminarmente, a inépcia da inicial por descumprimento do art. 50 da Lei nº 10.931/2004 e a carência de ação por ausência de interesse processual, tendo em vista a consolidação já efetivada e a ausência de depósito judicial pela autora. No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos, sustentando, em síntese, pela regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade.

Realizada audiência de conciliação no dia 24/10/2025, restou essa infrutífera (ID 447995658). Em ID 484150621, consta Acórdão proferido pela E. 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, julgando o Agravo de Instrumento nº 5021687-49.2025.4.03.0000, dando-lhe parcial provimento para assegurar à agravante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, bem como julgando prejudicado o agravo interno da CEF.

ID 531489571: novo depósito judicial realizado pela parte autora no valor de R$3.500,00 com o fim de purgar a mora, requerendo a intimação da CEF para informar o valor restante para quitação do contrato. Despacho de ID 531906977 determinou a intimação das partes para que se manifestem sobre o interesse na realização de nova audiência de conciliação, diante do novo quadro fático apresentados nos autos com o julgamento de agravo de instrumento no qual foi deferida em parte tutela provisória.

A parte autora manifestou no ID 536524213 o interesse pela realização da audiência de conciliação, enquanto a CEF, no ID 545094915, requereu a apresentação nos autos pela demandante de "uma proposta de pagamento da mora, a fim de ser analisada pelo setor competente da CEF". ID 564492362: Realizada audiência de conciliação no dia 18/03/2026, restando novamente infrutífera diante da impossibilidade de acordo entre as partes.

Na manifestação de ID 577733127, a autora informou que, segundo certidão atualizada da matrícula (ID 577749232), o imóvel havia sido vendido a terceiros em 17/12/2025, fato que, segundo alega, não lhe foi comunicado pela CEF nem informado ao Juízo, tampouco nas audiências de conciliação realizadas após a alienação. Despacho de ID 580089265 determinou a intimação da parte autora para réplica. ID 586127664: Comunicação de Acórdão que acolheu os embargos de declaração opostos pela CEF, com efeitos infringentes, adequando o acórdão proferido anteriormente "à tese firmada no Tema 1288 do Superior Tribunal de Justiça" e, em consequência, negando provimento ao agravo de instrumento interposto pela parte autora, mantido o prejuízo do agravo interno.

Réplica apresentada pela parte autora no ID 586404919, a qual rechaçou as preliminares arguidas pela CEF e reiterou o exposto na exordial e demais peças até então protocoladas. Sustentou a caracterização de conduta obstrutiva e omissiva da ré quanto à purgação da mora e à comunicação da venda do imóvel a terceiros, requereu a inversão do ônus da prova, a apresentação de planilha discriminada do débito e de documentos do procedimento expropriatório, além da declaração de nulidade ou, subsidiariamente, de ineficácia da alienação do imóvel perante a autora, com pedido alternativo de averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, nos termos do art. 54 da Lei nº 13.097/2015.

ID 591448742: certidão de trânsito em julgado do acórdão de ID 586127664 proferido nos autos do Agravo de Instrumento nº 5021687-49.2025.4.03.0000. Vieram os autos conclusos para julgamento.

É o relatório.

DECIDO. Preliminares Inicialmente, entendo que a preliminar arguida pela CEF relativa à inépcia da inicial por ausência de discriminação das obrigações contratuais controvertidas e do valor incontroverso, nos termos do artigo 50 da Lei Federal n. 10.931/2004, não se aplica ao caso em apreço, uma vez que a parte autora não busca discutir as obrigações contratuais ou seus valores, mas sim a regularidade do procedimento extrajudicial adotado pela empresa pública ré, notadamente no que concerne à consolidação da propriedade por esta em razão de execução da cláusula de alienação fiduciária em garantia.

Nesse sentido, rejeito a preliminar em apreço. Por seu turno, no que concerne à preliminar relativa à carência de ação por ausência de interesse processual, tendo em vista a consolidação já efetivada e a ausência de depósito judicial pela autora, também entendo que não merece acolhimento, considerando que a demandante almeja justamente o reconhecimento da invalidade do ato de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário para, só então, realizar a purgação da mora.

Ademais, não se desconhece que, após a Lei Federal n. 13.465/2017, só se abre ao devedor fiduciante, após a consolidação da propriedade, o direito de preferência na aquisição do imóvel por ocasião do leilão. No entanto, se for reconhecida a nulidade da consolidação, tal como almejado na presente hipótese, mostra-se possível a purgação da mora. Em razão disso, rejeito a preliminar em destaque. Demais questões prévias No mais, verifico que o feito se processou com observância do contraditório e da ampla defesa, inexistindo qualquer situação que possa trazer prejuízo ao devido processo legal (art. 5º, incisos LIV e LV, da CRFB/1988).

Estão presentes os pressupostos de existência e de desenvolvimento válido e regular da relação jurídica processual, bem como o interesse de agir e a legitimidade das partes são evidentes, não havendo qualquer vício que impeça o regular processamento da demanda. Julgamento antecipado Tratando-se a controvérsia de questão exclusivamente de direito e ante a desnecessidade de produção de quaisquer provas além das constantes dos autos, bem como diante da inexistência de outras preliminares, promovo o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inc.

I, do CPC. Mérito Cinge-se a controvérsia à verificação da juridicidade dos procedimentos de consolidação da propriedade e atos subsequentes, relativos ao imóvel registrado na matrícula 21.158 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes/SP, bem como o direito a indenização por danos morais em razão da nulidade alegada. Examinando os autos, constato que os pedidos devem ser julgados improcedentes.

A alienação fiduciária de bem imóvel é negócio jurídico por meio do qual o devedor (fiduciante) contrata a transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel de coisa imóvel, consoante artigos 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. A constituição da propriedade fiduciária, mediante registro do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis, dá ensejo ao desdobramento da posse, pelo qual o fiduciante se torna possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do bem imóvel.

Efetuado o pagamento da dívida e de seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante retoma a propriedade plena do imóvel, momento a partir do qual o credor fiduciário deverá fornecer, no prazo de trinta dias contados da data de liquidação da dívida, o respectivo termo de quitação ao devedor. Noutro turno, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o devedor fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

Para tanto, observado o prazo de carência definido em contrato, o fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Caso ocorra a purgação da mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Contudo, se o fiduciante não proceder ao pagamento da dívida, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Saliente-se que a agilidade do procedimento de execução decorre da inadimplência do compromisso de pagamento conscientemente assumido pelo devedor, legitimando-se no ordenamento constitucional, pois permite e disponibilização de crédito no mercado a custos reduzidos, garantindo o desenvolvimento econômico e permitindo a geração de empregos.

Assim, o inadimplemento das prestações por parte do devedor permite a consolidação da propriedade na pessoa do credor fiduciário, desde que atendidos os procedimentos e as formalidades previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, viabilizando a realização de leilão público em conformidade com o art. 27 do mesmo diploma normativo. A constitucionalidade do procedimento foi sufragada pelo Supremo Tribunal Federal ao julgar o RE nº 860.631, de relatoria do Min.

Luiz Fux, julgado em 26/10/2023 sob a sistemática da repercussão geral (com trânsito em julgado em 14/02/2024), no qual fixada a tese do Tema 982, segundo o qual “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” (destaquei).

Acerca da aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de alienação fiduciária, ao julgar o Recurso Especial 1.891.498/SP, de relatoria do Min. Marco Buzzi, em 26/10/2022 (trânsito em julgado em 19/12/2022), o Superior Tribunal de Justiça fixou, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a tese do Tema 1.095, segundo a qual “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (grifei e destaquei).

Por fim, em 10/12/2025, ao julgar sob a sistemática dos recursos repetitivos o REsp nº 2.126.726/SP, que versa sobre a aplicabilidade da alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, aos contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência, fixou o Superior Tribunal de Justiça a tese do Tema 1288, segundo a qual "a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (grifei e destaquei).

Esse o panorama da avença pactuada entre as partes. No caso dos autos, a documentação carreada pela parte autora junto à petição inicial demonstra a celebração do contrato nº 8.4444.0416355-7 (ID 365610592), de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária - Programa Carta de Crédito Individual. Por meio de tais operações, objeto das anotações R11 e R12 da matrícula 21.158 (ID 365610591), em 16/08/2013, a Sra.

VILMA e o Sr. EDMIR adquiriram o imóvel situado na Rua Desidério Jorge, nº 1264, bairro Vila Natal, Mogi das Cruzes/SP, de Maria Aparecida Rodrigues Ferreira e de Gisele Rodrigues Sebata e o alienaram fiduciariamente à CEF para garantia de dívida de R$ 84.000,00, pagáveis em 360 meses, sendo o vencimento do primeiro encargo mensal em 16/09/2013. O valor indicado para o caso de leilão público foi R$ 113.000,00, com carência de 60 dias, contados da data do registro da consolidação da propriedade em nome da Caixa (ID 365610592 – Págs. 02, 16 e 18).

Por sua vez, o demonstrativo de débito, a planilha de evolução do financiamento e o histórico de alterações demonstram de forma detalhada os dados referentes à garantia, a progressão contratual e às alterações e situações relativas ao contrato nº 844440416355-7, firmado com a CEF (IDs 423474622, 423474623 e 423474633). Em seguimento, observo do ID 423474632, pág. 108, que o imóvel foi indicado no Item 492 do Anexo II do Edital de Consolidação de Propriedade – Leilão Público nº 0042/0225 CPA/RE, de 16/06/2025, com valor de avaliação de R$ 225.000,00, valor para venda em 1º leilão de R$ 225.000,00 e valor de venda em 2º leilão de R$ 135.000,00.

Insta salientar ainda que a notificação extrajudicial referente à realização do leilão público de imóveis 0042/0225 em 20/08/2025 e 25/08/2025, no qual o bem fora incluído, foi efetivada por correspondências eletrônicas em 05/07/2025, contendo informações referentes: às datas; aos horários; à forma exclusivamente virtual de realização dos leilões; ao valor atualizado da dívida para pagamento; à forma de pagamento; à forma de exercício do direito de preferência; à extinção da dívida caso não haja arrematação; à forma e tempo de pagamento de eventual valor sobejante, conforme documentos de IDs 379559620 e 379559638 juntados aos autos pela própria parte autora.

Houve ainda envio físico da referida notificação extrajudicial, contendo as mesmas informações supracitadas, com o endereço do imóvel objeto de leilão no campo destinatário, nos termos do ID 379557495 anexo à petição de emenda à inicial ID 379551693. Para mais, conforme IDs 423474626 e 423474630, tal notificação fora enviada tanto para a Sra Vilma quanto para o Sr Edmir. Por seu turno, a Av. 13 da matrícula nº 21.158 indica o que se segue (ID 423474619, págs. 05 e 06): Outrossim, consta nos IDs 423474605 e 423474606 certidão de transcurso do prazo sem purgação da mora emitida pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mogi das Cruzes/SP, dando conta do transcurso do prazo de 15 dias sem que realizassem o pagamento do débito noticiado.

Destaque-se que, na forma do art. 3º da Lei nº 8.935/1994, o "notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro". Tal presunção não pode ser afastada por mera alegação retórica, somente cedendo em face de prova idônea em sentido contrário, o que aqui não se verifica. Isso porque não houve a apresentação nestes autos de qualquer documento capaz de infirmar a presunção de legalidade, legitimidade e veracidade decorrente da fé pública de que são detentoras as informações apostas na matrícula 21.158, relativa ao imóvel objeto da lide, e nas certidão de lavra do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes/SP (IDs 423474605 e 423474606), mas tão somente alegações genéricas de descumprimento do rito próprio.

Ainda, não se descure que bastaria à parte autora o comparecimento ao referido Cartório para obtenção das cópias relativas ao processo de execução extrajudicial referentes ao imóvel supracitado, a fim de obter certidão a respeito da sua notificação ou ausência de registro desta, providência da qual não se cercou, mas que lhe seria possível, considerando que houve êxito no acesso à matrícula atualizada do imóvel.

Para mais, como já mencionado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sufragou no Tema Repetitivo 1095 a impossibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso de inadimplemento do devedor constituído em mora, do que decorre ser incabível a inversão do ônus probatório.

Registre-se, por oportuno, nos moldes já delineados pela Decisão de ID 413155584, que a autora já detinha conhecimento da iminência dos procedimentos de expropriação do imóvel, hipótese aventada desde a peça inicial, circunstância que evidência a possibilidade de purgação da mora, o que não foi levado a efeito. Ou seja, não comprovou a parte autora o pagamento integral exigido, tampouco o procedimento de preferência dentro do prazo legal, de maneira que os depósitos parciais realizados posteriormente não equivalem ao exercício regular desse direito ou autorizam a reabertura do prazo, a retomada do contrato ou a desconstituição da alienação.

Diante do quadro delineado, não se sustenta a alegação de nulidade da consolidação da propriedade pelo fato de ausência de notificação extrajudicial para purgação da mora.

Registre-se que a inadimplência confessada na peça vestibular dá azo ao vencimento antecipado da dívida, autorizando a instauração do procedimento de cobrança extrajudicial. Com as modificações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, não mais se admite a purgação da mora no curso do prazo de 15 dias subsequentes à intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, anteriormente aplicável por força da previsão revogada constante do art. 39, inc.

I, da Lei 9.514/1997. Na sistemática a partir de então vigente (e atualmente aplicável), somente se admite o exercício do direito de preferência ao devedor fiduciante. No sentido da impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, além do Tema 1.288 do

C. Superior Tribunal de Justiça já mencionado, colaciono ementa que consubstancia o entendimento proferido pela Segunda Seção da Corte Cidadã: “RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE.

ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.

Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.” (destaquei) (STJ, Segunda Seção, REsp. 1.942.898/SP, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 23/08/2023, DJe em 13/09/2023) No mesmo sentido do que aqui adotado, o entendimento do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE À LUZ DO TEMA REPETITIVO Nº 1.288/STJ. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.

I. Caso em exame Embargos de declaração opostos pela instituição financeira contra acórdão que manteve decisão monocrática em agravo de instrumento relativo a pedido de suspensão de execução extrajudicial de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, garantido por alienação fiduciária. O acórdão embargado afastou a alegação de nulidade do procedimento expropriatório, reconhecendo a regular notificação do devedor para purgação da mora, inclusive por edital após tentativas frustradas de entrega de correspondência, nos termos do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997.

Apesar disso, admitiu a possibilidade de purgação da mora até a lavratura do auto de arrematação, em razão de o contrato ter sido celebrado antes da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017.

II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se é possível a purgação da mora pelo devedor fiduciante após a consolidação da propriedade fiduciária, quando o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, ou se deve prevalecer a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.288.

III. Razões de decidir O acórdão embargado reconheceu a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, afastando a alegação de ausência de notificação do devedor, diante das tentativas frustradas de entrega de correspondência e da posterior notificação por edital, conforme autorizado pela legislação aplicável. Contudo, a orientação anteriormente adotada, que admitia a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação em contratos celebrados antes da Lei nº 13.465/2017, restou superada pela tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.288.

Nos termos do referido precedente, após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais possível a purgação da mora, assegurando-se ao devedor fiduciante apenas o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

IV. Dispositivo e tese Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes para reformar o acórdão embargado e negar provimento ao agravo de instrumento. Tese de julgamento: “1. Após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais admitida a purgação da mora pelo devedor fiduciante.

2. Nessa hipótese, subsiste apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5023043-79.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 25/05/2026, Intimação via sistema DATA: 27/05/2026, destaques acrescidos). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÃO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. TEMA 1.288 DO STJ. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. MANUTENÇÃO DO

ACÓRDÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente pedido formulado em ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual se buscava a anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, bem como o reconhecimento da possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade.

2. O acórdão da Segunda Turma desta Corte negou provimento à apelação e a parte autora interpôs recurso especial. A Vice-Presidência determinou a devolução dos autos à Turma julgadora para eventual juízo de retratação, nos termos do art. 1.040, II, do CPC, em razão do julgamento do Tema 1.288 pelo Superior Tribunal de Justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, é possível a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário; e (ii) qual o regime jurídico aplicável aos contratos celebrados antes da vigência da referida lei quando a consolidação da propriedade ocorre posteriormente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A Lei nº 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, restringindo a aplicação das disposições do Decreto-Lei nº 70/1966 aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, afastando sua incidência nos contratos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel.

5. A mesma lei introduziu o §2º-B ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997, estabelecendo que, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, não é mais possível a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão.

6. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.288, fixou a tese de que a Lei nº 13.465/2017 se aplica também a contratos celebrados antes de sua vigência, sendo relevante, para definição do regime jurídico, a data da consolidação da propriedade.

7. Assim, ocorrendo a consolidação da propriedade após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, ao devedor fiduciante é assegurado apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

8. No caso concreto, a consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da Lei nº 13.465/2017, não tendo a parte autora purgado a mora antes da consolidação da propriedade, tampouco exercido o direito de preferência assegurado pela legislação. Inexistem irregularidades formais ou materiais no procedimento de execução extrajudicial.

9. O entendimento firmado no acórdão recorrido está em consonância com a tese fixada pelo STJ no Tema 1.288, razão pela qual não há motivo para modificação do julgado em sede de juízo de retratação.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

10. Em juízo de retratação, mantém-se o acórdão que negou provimento à apelação. Tese de julgamento: “1. Com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não é admitida a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

2. Nessas hipóteses, ao devedor fiduciante é assegurado apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

3. A tese fixada pelo STJ no Tema 1.288 aplica-se também aos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, considerando-se a data da consolidação da propriedade.” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5020526-71.2024.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 18/05/2026, DJEN DATA: 22/05/2026, destaques acrescidos). Nessa conjuntura, independentemente da falta de formalidade invocada, verifico que a Sra.

VILMA tinha ciência de sua inadimplência, das repercussões da mora, dos procedimentos em andamento para consolidação da propriedade em favor da CEF e, posteriormente, das datas dos leilões realizados, tanto o é que houve a constituição de representante e o ajuizamento da presente demanda, trazendo a parte autora tais informações autos autos. Portanto, ao final, a parte autora não foi capaz de se desincumbir do ônus processual de comprovar a pretensão ao direito invocado.

Não demonstrou qualquer mácula às diretrizes estabelecidas na Lei nº 9.514/1997 no procedimento de alienação. Posto isto, evidenciada a regularidade dos procedimentos adotados pela CEF, via de consequência, em razão da relação de prejudicialidade que lhes é ínsita, devem ser julgados improcedentes todos os pedidos sucessivos formulados, inclusive aqueles alçados em manifestação de ID 586404919. Em arremate, quanto aos depósitos realizados nos autos pela parte autora, considerando que o aporte de tais valores após a consolidação da propriedade não dá azo à purgação da mora, tampouco comprovam o exercício do direito de preferência, cuja concretização exigia pagamento integral do valor atualizado da dívida (R$ 92.723,82, cf.

IDs 423474634, 423474630 e 423474626), ante a improcedência dos pedidos, devem ser estes restituídos à demandante após o trânsito em julgado, mediante levantamento da quantia por alvará judicial. Pontuo, para os fins do art. 489, § 1º, inc. IV, do CPC, não haver outros argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão ora adotada que não tenham sido considerados e devidamente valorados.

Ressalto ainda que o § 3º do dispositivo retromencionado estabelece que a decisão judicial deve ser interpretada a partir da conjugação de todos os seus elementos e em conformidade com o princípio da boa-fé. Sob a égide do código anterior, proclamava-se não haver necessidade de responder argumentos que não fossem essenciais ao julgamento da causa (Dinamarco, Cândido Rangel. Fundamentos do processo civil moderno.

Tomo

II. Malheiros Editores,2000, p. 1.078). Com a novel codificação, permanece válida a orientação: “... o juiz não tem o dever de rebater todos os argumentos levantados pelas partes ao longo de seus arrazoados: apenas os argumentos relevantes é que devem ser enfrentados.” (Marinoni, Luiz Guilherme; Arenhart, Sérgio Cruz Mitidiero, Daniel. Novo Código de Processo Civil Comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 493).

Por fim, consoante entendimento do STJ, “o magistrado não está obrigado a responder a todas as alegações das partes nem a rebater um a um todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão” (STJ, Segunda Turma, AREsp nº 2.432.509/SP, relator Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 03/10/2023, DJe de 17/10/2023). É a fundamentação que reputo necessária.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, COM resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela Sra. VILMA FRANCISCA DOS SANTOS MORAES, por meio dos quais pretendia a declaração de nulidade da consolidação de propriedade efetivada pela CEF em face do imóvel de matrícula nº 21.158 registrado perante o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes/SP.

Mantenho a gratuidade da Justiça concedida no ID 413155584. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo do § 3º do artigo 85 do Código de Processo Civil, de acordo com o inciso correspondente ao valor atualizado da causa, observados os §§ 5º e 6º do mesmo dispositivo. Fica suspensa a exigibilidade de tais obrigações em razão da gratuidade deferida (art. 98, § 3º, do CPC).

Custas na forma da lei. Interposta apelação contra esta sentença, por qualquer das partes, ou interposta apelação adesiva, intime-se a parte contrária para, no prazo legal apresentar contrarrazões (art. 1.010, §§1.º e 2.º, do CPC/2015). Ocorrendo alegação de questão preliminar nas contrarrazões, intime-se o recorrente para se manifestar, nos termos do artigo 1.009, do CPC. Decorrido o prazo para a apresentação das contrarrazões ou da manifestação, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da Terceira Região, independentemente de verificação do preparo ou do juízo de admissibilidade (art. 1.010, §3.º, do CPC/2015).

Advirto as partes, de antemão, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais, principalmente com vistas a discutir a justiça ou o acerto desta decisão (finalidade infringente), lhes sujeitará à imposição da multa prevista no § 2º do art. 1.026 do CPC, a qual, nos termos do § 4º do art. 98 do mesmo diploma, não tem o seu dever de pagamento afastado nem mesmo pela concessão do benefício da gratuidade da justiça.

Com o trânsito em julgado, expeça-se alvará para levantamento dos valores depositados pela parte autora.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Mogi das Cruzes/SP, na data da assinatura eletrônica. FABRICIO CAMPOS BORTOLETTO Juiz Federal Substituto

Órgão

2ª Vara Federal de Mogi das Cruzes

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VILMA FRANCISCA DOS SANTOS MORAES

Advogado

JUVINA VIEIRA LIMA (OAB 413994/SP)

Órgão

CECON-Mogi das Cruzes

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VILMA FRANCISCA DOS SANTOS MORAES

Advogado

JUVINA VIEIRA LIMA (OAB 413994/SP)

Órgão

CECON-Mogi das Cruzes

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VILMA FRANCISCA DOS SANTOS MORAES

Advogado

JUVINA VIEIRA LIMA (OAB 413994/SP)

Órgão

CECON-Mogi das Cruzes

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VILMA FRANCISCA DOS SANTOS MORAES

Advogado

JUVINA VIEIRA LIMA (OAB 413994/SP)

No entanto, a autora já detinha conhecimento de que o procedimento estava na iminência de ocorrer, tanto que aventou tal hipótese desde a inicial, tendo possibilidade, pois, de purgar a mora. Por outro lado, sequer trouxe aos autos a matrícula atualizada do imóvel a fim de que se possa aferir o procedimento de consolidação da propriedade. Por fim, destaque-se que, na forma do art. 3º da Lei nº 8.935/94, o "notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro".

Contudo, não consta do autos que a parte tenha buscado junto ao cartório obter certidão a respeito da sua notificação ou ausência de registro desta, como poderia nos termos do art. 16 da Lei nº 9.514/97. Portanto, ainda que tenha havido fato superveniente, remanesce a ausência de fumus boni iuris no tocante ao aventado vício na intimação para purgação da mora. Por consequência, prejudicada a análise do requisito cumulativo de periculum in mora.

Logo, indefiro o pedido. Considerando que a parte autora recebe proventos abaixo do teto de benefícios do RGPS (ID 379562402), defiro o benefício da justiça gratuita. Anote-se. Cite-se a ré para audiência de conciliação a ser realizada no âmbito da CECON desta Subseção.

Intime-se.

Cumpra-se. Mogi das Cruzes, SP, data registrada no sistema. ALEXANDRE LOYOLA LABONNE Juiz Federal Substituto

O autor deve satisfazer o standard exigido em lei para que a tutela urgente possa ser deferida, substanciando a demanda por meio de alegação de fatos que correspondam ao aparente direito em que se funda a sua pretensão (fumus boni juris), assim como a uma situação de perigo de dano (periculum di infruttuosità) ou de risco ao resultado útil do processo (periculum di tardività). Como se trata de uma decisão liminar, proferida no início do procedimento, sem que o réu sequer tenha sido citado, resulta óbvio que a prova que servirá de base da valoração e formação desse juízo prévio de convicção, fundado em cognição sumária, é a prova documental, substancialmente (...) Considerando que se está no início da fase postulatória e que ainda virá pela frente a fase instrutória, entende-se que a inferência da melhor explicação (IME) seja o standard adequado para esse momento procedimental. (...) a inferência da melhor explicação IME não fornece mesmo uma solução definitiva, sendo adequada para a formação de convicção judicial provisória, própria das tutelas sumárias de urgência.

Não se olvide que, embora haja dissenso doutrinário, há quem entenda a IME como uma derivação do raciocínio probabilístico indutivo ampliativo, à medida que não descarta outras possíveis hipóteses, apenas formulando um comparativo entre as hipóteses existentes e, dentre elas, inferindo a melhor explicação.” (MARANHÃO, Clayton de Albuquerque. Standards de prova no processo civil brasileiro. Revista Judiciária do Paraná. n.

17. 2019. págs. 230/232). Em acréscimo, vale ressaltar: “Para obter a tutela de urgência – cautelar ou antecipada – o autor deve convencer o juiz de que a tutela final provavelmente lhe será concedida. (...) Fala-se que o juiz, ao formar convicção de probabilidade, funda-se em uma cognição sumária, que é uma cognição menos aprofundada em sentido vertical, constituindo uma etapa do caminho do magistrado rumo à cognição exauriente da matéria fática envolvida no litígio. (...) Mas se é indiscutível que a probabilidade é suficiente para a tutela de urgência, é indispensável perceber que a probabilidade se relaciona com os pressupostos da tutela que se pretende obter ao final.

Ou seja, tanto para a tutela cautelar quanto para a tutela antecipada é imprescindível ter em consideração os verdadeiros pressupostos da tutela final – dano, inadimplemento, probabilidade de ilícito, ilícito já praticado etc.” (MARINONI, Luiz Guilherme. Tutela de Urgência e Tutela da Evidência. 4ª ed. E-book. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2021, RB 2.28) Por sua vez, o periculum in mora diz respeito ao risco de que se não antecipados os efeitos da tutela final possam advir danos irreparáveis ou de difícil reparação à parte requerente, ou mesmo ao resultado útil do processo, frustrando o seu direito fundamental à tutela estatal efetiva e tempestiva (art. 5º, XXXV e LXXVIII, da CF).

Vale dizer, “usa-se, hoje, a expressão perigo de demora (periculum in mora) em sentido amplo, seja para se afirmar que a tutela de urgência é concedida para se evitar dano decorrente da demora processual, seja porque se está diante de uma situação de risco, a impor a concessão de medida de emergência para evitar a ocorrência de dano iminente” (MEDINA, José Miguel Garcia. Curso de Processo Civil. 8ª ed.

E-book. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2023, RB 4.25). Permite-se, assim, redistribuir o ônus do tempo do processo frente a um direito aparente e à urgência de tutela deste direito pela via jurisdicional. Estabelecidas estas premissas, cumpre notar que inexiste direito subjetivo a um acordo para a quitação da dívida, de sorte que tal intenção, por si só, não é apta a sustar os efeitos da mora. Ademais, em linha de princípio, o desemprego não permite que se imponha a revisão do contrato à parte credora: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. SFH. REVISÃO DAS PARCELAS. REDUÇÃO DA RENDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo SFH, visando a renegociação do valor das prestações mensais e o alongamento do prazo de liquidação, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor.

2. O Tribunal de origem, examinando as condições contratuais, concluiu que o recálculo da parcela estabelecida contratualmente não está vinculado ao comprometimento de renda do mutuário, mas sim à readequação da parcela ao valor do saldo devedor atualizado. Nesse contexto, entendeu que, para justificar a revisão contratual, seria necessário fato imprevisível ou extraordinário, que tornasse excessivamente oneroso o contrato, não se configurando como tal eventual desemprego ou redução da renda do contratante.

3. Efetivamente, a caracterização da onerosidade excessiva pressupõe a existência de vantagem extrema da outra parte e acontecimento extraordinário e imprevisível. Esta Corte já decidiu que tanto a teoria da base objetiva quanto a teoria da imprevisão "demandam fato novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a base objetiva do contrato" (AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 7/11/2016), não sendo este o caso dos autos.

4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.340.589/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 27/5/2019.) Por fim, em que pese alegue a parte autora que que não foi observado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 para a consolidação da propriedade, observa-se da matrícula do imóvel de ID 365610591 que sequer consta ter havido a consolidação da propriedade.

Logo, ausente o fumus boni iuris, ficando prejudicada a análise do periculum in mora. Portanto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência. Verifica-se que a petição inicial apresenta irregularidades, que deverão ser sanadas para fins de prosseguimento da ação. Sendo assim, concedo à parte autora o prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento da inicial e consequente extinção do feito, nos termos do art. 321 do CPC, para que: - junte aos autos declaração de hipossuficiência econômica; - atribua corretamente valor à causa, considerando que o valor da causa deve refletir a pretensão econômica veiculada na demanda, que no caso deve corresponder ao valor do imóvel; - emende sua petição inicial, nos termos do art. 319, IV, do CPC, a fim de indicar "as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados", devendo justificá-las, apontando a pertinência de cada uma e a relação com o fato que pretende comprovar, sob pena de preclusão.

Ressalte-se que são impertinentes requerimentos genéricos de produção de prova, situação que colide com a eficiência processual e com o modelo de processo cooperativo (artigo 6º do CPC). Oportunamente, tornem os autos conclusos.

Intime-se.

Cumpra-se. Mogi das Cruzes, SP, data da assinatura do sistema. ALEXANDRE LOYOLA LABONNE Juiz Federal Substituto