PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de Mauá Rua Campos Sales, 160, Vila Bocaina, Mauá - SP - CEP: 09310-040 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000720-27.2024.4.03.6140 AUTOR: DENISE APARECIDA LUCAS VOLGA ADVOGADO do(a) AUTOR: RENATO DOS REIS GREGHI - SP271988 REU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144
SENTENÇA
DENISE APARECIDA LUCAS VOLGA ajuizou ação em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF postulando a outorga da tutela jurisdicional que: (i) condene as corrés a, solidariamente, pagarem ao autor o valor correspondente a 30% do valor do contrato atualizado, a título de perdas e danos, de forma a conceder o abatimento proporcional do preço do imóvel ou, subsidiariamente, (i.1) a condenação das corrés à devolução integral dos valores pagos, no caso de o imóvel ser declarado inabitável; (ii) condene as rés ao pagamento de indenização de R$ 20.000,00 por dano moral; (iii) a citação da “B3 – Bolsa de Valores de São Paulo, para que “tome ciência do ocorrido pela 1ª Requerida, e que tal fato reflita no valor de suas ações cotadas em Bolsa, bem como, que sejam informados os Canais de Conformidade e Auditoria da 2ª Requerida”.
Deu à causa o valor de R$ 184.476,44. Foi deferida a gratuidade de justiça (id 338893036). A ação foi originalmente distribuída na 1ª Vara Federal de Mauá, posteriormente redistribuída para a 2ª Vara Federal de Santo André a qual retificou o valor da causa para R$ 69.342,93, e declinou de sua competência para este Juizado. Citada, a corré MRV apresentou contestação (id 340087732), em que requereu o indeferimento da inicial por ausência de provas e ausência de pretensão resistida, bem como alegou sua ilegitimidade passiva e decadência.
No mérito, requereu a improcedência do pedido. Em resposta (id 347546299), a parte autora requereu a produção de prova testemunhal, anexou novos documentos e pugnou pela oportunidade de juntada de novos documentos, sejam físicos, digitais ou mídias de áudio e/ou vídeo. Pugna pela expedição de ofício à Prefeitura de Mauá/SP e para a CETESB para que ambas forneçam informações sobre a existência de registro de contaminação do solo do referido endereço, bem como forneçam estudos e laudos ambientais realizados ou em andamento relacionados ao empreendimento.
A CEF apresentou contestação no id 364104241, após decurso de prazo.
É o relatório.
Fundamento e decido.
1. DAS QUESTÕES PRÉVIAS DA CONTESTAÇÃO DA CEF Verifica-se que a CEF apresentou sua contestação sob o id 364104241 após o transcurso do prazo legal, o que caracteriza a peça como intempestiva. No entanto, a revelia não produz o efeito de presunção de veracidade dos fatos se, havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação, nos termos do art. 345, inciso I, do Código de Processo Civil. DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO A questão atinente às condições da ação é de ordem pública, razão pela qual passo a apreciá-la.
As condições da ação consubstanciam-se em requisitos para o exercício deste direito de modo a viabilizar a obtenção da tutela jurisdicional. O interesse processual pressupõe a extração de um resultado útil do processo. Em outras palavras, a prestação postulada deve ser necessária para a obtenção do bem jurídico perseguido e adequada a tutelar o direito lesado ou ameaçado. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA MRV Em relação à ilegitimidade passiva arguida pela MRV, não se pode afastar a existência da vinculação jurídica que decorre do contrato.
Sendo parte na relação jurídica de direito material deduzida em juízo, é evidente sua legitimidade ad causam. Assim, rejeito a preliminar em foco. DO INTERESSE PROCESSUAL Quanto à ausência de interesse de agir arguida pela MRV, observo que a alegação se confunde com o mérito e com ele será examinado. DO PEDIDO DE CITAÇÃO DA B3 – BOLSA DE VALORES DE SÃO PAULO E EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PARA O CANAL DE AUDITORIA E CONFORMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Observo que a demandante incluiu em sua petição inicial o requerimento de “Citação da B3 – Bolsa de Valores de São Paulo, no endereço Av.
Faria Lima nº 1663, São Paulo/SP”, bem como a “expedição de ofício para o Canal de Auditoria e Conformidade da Caixa Econômica Federal” (id 329250624 – Pág. 24). A justificativa para tais requerimentos foi assim apresentada (id 329250624 – Pág. 23): Diante de todo o exposto, impõe-se a Notificação da “B3”, Bolsa de Valores de São Paulo, para que tome ciência do ocorrido pela 1ª Requerida, e que tal fato reflita no valor de suas ações cotadas em Bolsa, bem como, que sejam informados os Canais de Conformidade e Auditoria da 2ª Requerida, para que sejam tomadas as medidas cabíveis e que fatos como esses não sejam repetidos.
Contudo, o interesse processual demanda que a via judicial seja indispensável e adequada. Neste caso, além de os requerimentos não decorrerem logicamente da causa de pedir, os atos de comunicação buscados não exigem ordem judicial, podendo ser promovidos pela própria parte interessada.
Diante do exposto, indefiro os requerimentos em tela. DAS PROVAS REQUERIDAS No que tange aos requerimentos de produção de provas formulados pela parte autora, o feito foi suficientemente instruído com documentos suficientes para esclarecimento da matéria fática controvertida, especialmente o Inquérito Civil nº 14.0334.0000578/2019-2, o qual já contém os laudos da CETESB e informações da municipalidade acerca do passivo ambiental e das medidas de mitigação adotadas, tornando despiciendas a prova testemunhal e a expedição de ofício.
No que tange ao pedido de perícia técnica de corretagem para aferir a desvalorização do bem, as rés não impugnaram especificamente o percentual reclamado. DA DESNECESSIDADE DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL No que tange ao pedido de intervenção do Ministério Público Federal como custos legis, entendo pelo seu indeferimento. A presente demanda versa sobre direitos patrimoniais disponíveis e de cunho individual (indenização por danos morais e materiais), o que afasta a obrigatoriedade de intervenção do Parquet, nos termos do art. 178 do CPC.
Ademais, a existência de Inquérito Civil em trâmite perante o Ministério Público Estadual (nº 14.0334.0000578/2019-2) já revela que a fiscalização da ordem urbanística e ambiental no plano coletivo tem sido promovida pelo d. Parquet, não se justificando a sobreposição de atuações. A circunstância de o empreendimento ter sido objeto de financiamento com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida, por si só, não atrai a necessidade de intervenção do Ministério Público Federal.
Ademais, falece à autora legitimidade para buscar, em nome próprio, a defesa de interesses coletivos. De qualquer forma, a interessada poderá provocar o Ministério Público sponte sua, sem a necessidade da intervenção judicial. DA DECADÊNCIA A alegação de decadência não merece prosperar. Consoante adiante expendido, não se trata da existência de defeito na estrutura do imóvel no momento da entrega do bem, ou de outro defeito detectável pelos sentidos, ainda que oculto no momento da tradição.
Consoante a seguir expendido, a identificação do risco foi objeto de estudo por empresa especializada e de apuração em Inquérito Civil Público e pela CETESB. De qualquer forma, em se tratando de relação de consumo, o prazo decadencial é suspenso pela instauração de inquérito civil, assim permanecendo até o seu encerramento (artigo 26, § 2º, III, do CDC). No caso, as rés não comprovaram o arquivamento do inquérito civil n. 14.0334.0000578/2019-2.
Passo ao exame do mérito.
2. DO VÍCIO OCULTO Conforme restou assentado pelo Col. Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 2.591, o vínculo entre a instituição financeira e os seus clientes caracteriza-se como uma relação de consumo. Sem razão a ré MRV em invocar o Tema 1.095/STJ (REsp 1.891.498/SP, julgado em 26/10/2022) para ver afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor pela aplicação da Lei n. 9.514/1997, pois o presente caso apresenta distinção da questão jurídica lá debatida.
Com efeito, o citado precedente se aplica apenas na resolução motivada pelo inadimplemento do devedor, enquanto este caso trata de vício redibitório: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
O Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) em seu artigo 6º, incisos VI e VII, prescreve como direito do consumidor a reparação dos danos morais e possibilita, inclusive, a inversão do ônus da prova como meio de facilitar sua proteção. Todavia, a aplicação desse último dispositivo depende da verossimilhança da alegação segundo regras ordinárias de experiência e da hipossuficiência do consumidor.
Isso porque costuma ser extremamente difícil a este último provar as suas alegações, ao passo que tal dificuldade inexiste ou é relativamente reduzida para o fornecedor, uma vez que se presume o acesso do profissional às informações sobre os produtos ou serviços por ele explorados. Assim, cumpre aferir, com base nos elementos trazidos aos autos, se há vício oculto. Foi firmado o seguinte “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, de id(s) 329252114, entabulado entre a MRV e a autora: COMPRADOR(ES)/AUTOR(ES) DENISE APARECIDA LUCAS VOLGA DATA DO CONTRATO 05/10/2020 TÉRMINO DA OBRA 31/10/2021 TÉRMINO DA OBRA + 180 DIAS DE TOLERÂNCIA 29/4/2022 Também foi celebrado entre a MRV (vendedora), o(s) autor(es) (comprador[es]/devedor[es]/fiduciante[s]) e a CEF (credora/fiduciária) o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Casa Verde e Amarela – Recursos do FGTS n. 8.7877.0969285-8” de id(s) 329253518: COMPRADOR(ES)/AUTOR(ES) DENISE APARECIDA LUCAS VOLGA DATA DO CONTRATO 23/10/2020 PRAZO DA OBRA 21/6/2022 TÉRMINO DA OBRA + 6 MESES DE PRORROGAÇÃO (ITEM 4.9) 21/12/2022 Relativamente ao assunto, foi instaurado em 15/7/2019 o Inquérito Civil n. 14.0334.0000578/2019-2 para apuração de possível irregularidade na obra realizada no imóvel localizado na Rua Presidente Afonso Pena entre os números 531 e 423, Parque São Vicente, em Mauá, empreendimento RESIDENCIAL MORADA NOVA.
Consta do Parecer Técnico – Plano de Interv. Reutil. de Áreas Contaminadas n. 16101240 do Processo n. 16/00808/21 da CETESB, de 12/11/2021 (páginas 3895-3899 do IP – id 340827159 dos autos n. 5000978-37.2024.4.03.6140) (g. n.): Avaliação Preliminar Na avaliação preliminar realizada em 2017, com base na matrícula do imóvel, nas fotografias aéreas, nas informações obtidas durante a inspeção na área, em entrevistas realizadas e nos documentos consultados, verificou-se que na área não foi utilizada por residências, comércios ou indústrias.
Na área ao longo do tempo houve a deposição de solo de origem desconhecida e de resíduos e restos de materiais de construção civil (pedaços de tijolos, cerâmica, plásticos, madeiras, revestimentos, papelões e madeira) em todas as porções. Na inspeção realizada pode-se verificar áreas com indícios de possível queima superficial da vegetação rasteira e consequentemente, de possíveis materiais de origens desconhecidas, locais com pilhas de restos de materiais de construção civil e tubulações desativadas de despejo pretérito de esgoto doméstico a céu aberto, localizadas no entono imediato da área.
Em consulta ao Cadastro de Áreas Contaminadas e Reabilitadas da CETESB (2016), não foi encontrado registro para a área avaliada e para o raio de 500 m. a partir dos limites da área. O resultado da avaliação preliminar permitiu identificar 03 Áreas com Potencial de Contaminação, com base na movimentação de solo e resíduos de origem desconhecida e do possível despejo de esgotos efetuado na área no passado, para as quais foram definidas como Substâncias Químicas de Interesse (SQIs): VOC, SVOC, Metais e Metano.
Nessa situação a área passou a ser classificada como Área Suspeita de Contaminação e o modelo conceitual da avaliação preliminar foi classificado como MCA 1B, sendo adotada a estratégia 2 no Plano de Investigação Confirmatória. Investigação Confirmatória Na investigação confirmatória foram investigados solo e água subterrânea, com instalação de uma malha regular de medição de gases (VOC e Metano); execução de sondagens investigativas no solo; instalação de poços de monitoramento de água subterrânea; e coleta de amostras de solo, de gás e de água subterrânea, para análises das SQIs definidas.
Os resultados analíticos foram comparados com os Valores Orientadores para Solos e Águas Subterrâneas (CETESB/2016) e na ausência desses, foram utilizados os valores do Regional Screening Levels (USEPA/2018). Os resultados da malha de medição de gases, não detectaram Metano em nenhum dos pontos avaliados, foram detectadas concentrações de VOC em alguns pontos, porém em valores pouco significativos.
Os resultados analíticos das amostras de solo indicaram concentrações acima dos Valores de Intervenção Residencial para Chumbo, Cromo, Molibdênio e Mercúrio. Para avaliar a extensão dessas anomalias foi realizada uma investigação complementar ao redor desses pontos e os resultados obtidos indicaram apenas traços para alguns metais, portanto abaixo dos Valores de Intervenção Residencial, indicando que as contaminações detectadas são pontuais e estão delimitadas.
Com relação às análises de VOC e SVOC, os resultados detectaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial. Da mesma forma, os resultados das análises das amostras de água subterrânea indicaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial para todas as SQIs avaliadas. Investigação Detalhada A investigação detalhada compreendeu a execução de investigações adicionais do solo, de vapores e de água subterrânea, compreendendo instalação de novos amostradores passivos Vsober, para análises de substâncias cloradas e aromáticas; amostragem de solo multi-incremento; novas sondagens para coleta pontuais de amostras de solo; instalação de novos poços de monitoramento de água subterrânea; instalação de poços de gás rasos e multinível; e coleta e análise de amostras de solo e de vapor, para detalhar as anomalias identificadas na investigação confirmatória e verificar a ocorrência de novos contaminantes nos meios investigados.
Os resultados analíticos foram comparados com os Valores Orientadores para Solos e Águas Subterrâneas (CETESB/2016) e na ausência desses, foram utilizados os valores do Regional Screening Levels (USEPA/2021). Os resultados obtidos nos amostradores passivos, foram utilizados para definição da locação das sondagens para a instalação dos poços de monitoramento de gás/vapores. Os resultados analíticos das amostras multi-incremento, apresentaram concentrações de Metais, SVOC, Série nitrogenada e Dioxinas e Furanos abaixo dos Valores de Intervenção utilizados.
Para os demais compostos analisados, as concentrações obtidas foram inferiores aos limites de quantificação laboratoriais. Os resultados analíticos das amostras de solo das sondagens permitiram a delimitação em planta e em profundidade das anomalias de Chumbo, Cromo, Níquel e Molibdênio identificadas na Investigação Confirmatória e nas anomalias de Chumbo identificadas nesta investigação. Portanto todas as anomalias de Metais presentes no solo, se encontram completamente delimitadas em planta e em profundidade.
Os resultados das análises das amostras de água subterrânea, para VOC, SVOC, Metais e Dioxinas e Furanos, indicaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial para todos os parâmetros. Nas amostras de vapor dos poços de gás instalados, foi detectada concentração de Etilbenzeno superior ao valor de intervenção industrial, que foi delimitada em planta e em profundidade. Foram realizadas medições de Metano em todos os poços de gás instalados e poços de monitoramento de água existentes, bem como em malha sob os pisos e em ambientes fechados de todo o empreendimento (aferições superficiais).
Foram obtidas concentrações na faixa de risco e de mistura rica de gás Metano nos monitoramentos realizados nos poços de gás e poços de monitoramento de água existentes, enquanto que os resultados obtidos para as medidas em ar ambiente (ambientes fechados) e na malha sob o piso indicam apenas três pontos com concentrações na faixa do alerta, sem atingir níveis de risco do Metano, indicando que o gás está sendo gerado e concentrado nas porções mais profundas do solo, e não alcançaram as porções mais superficiais sob as áreas fechadas em concentrações de risco Avaliação de Risco à Saúde Humana Na avaliação de risco foram utilizadas as planilhas de cálculo da CETESB, sendo possível identificar as seguintes vias de exposição com risco acima dos níveis aceitáveis: - Solo Superficial: Ingestão, para Residente Urbano (adultos e crianças) e Trabalhadores de Obras Civis. - Vapores do solo: Risco potencial para inflamabilidade de gás Metano, em decorrência da existência de concentrações deste gás no subsolo, indicativas de risco (misturas ricas). [...]
3 – CONCLUSÃO Após avaliação das informações contidas no processo, este parecer técnico é favorável ao plano de intervenção para reutilização apresentado pelo Interessado, devendo ser implantado conforme o cronograma apresentado. Dessa maneira a área passa a ser classificada como Área Contaminada em Processo de Reutilização (ACRu). Os responsáveis pelo empreendimento deverão assegurar à CETESB, à época de finalização do empreendimento, o atingimento de condições seguras de utilização.
Dessa forma, verifico que a área em que edificado o empreendimento Residencial Morada Nova foi classificada pela CETESB como Área Contaminada em Processo de Reutilização – ACRu, nos termos do Decreto Estadual n. 59.263/2013, fixando-se uma série de condicionantes para que a obra pudesse prosseguir, devendo a interessada assegurar à CETESB, à época de finalização do empreendimento, o atingimento de condições seguras de utilização.
Nada obstante, não há prova da ciência da parte autora de que estava adquirindo unidade autônoma em obra edificada sobre solo contaminado, com risco de explosão. Na realidade, a ré MRV afirma que deu ciência aos adquirentes do empreendimento imobiliário somente após ter sido oficiada pela CETESB em abril de 2021. No mais, somente em 11/11/2020, dois anos após a conclusão do estudo da SOILTEC SOLUCOES AMBIENTAIS LTDA, que a CETESB emitiu a Informação Técnica n. 331/2020/ICRR entendendo que a área deveria ser classificada como Área Contaminada sob Investigação – ACI (id 346157803 – Pág. 15/16, dos autos do processo nº 5001186-55.2023.4.03.6140):
3 – ANÁLISE/CONSIDERAÇÕES Mesmo não tendo sido apresentado o “Relatório de Avaliação preliminar”, de abril de 2018, elaborado pela empresa Servmar Serviços Técnicos Ambientais Ltda e utilizado para subsidiar a investigação descrita no “Relatório de Investigação Confirmatória”, de agosto e novembro de 2018, elaborado pela empresa Soiltec Soluções Ambientais Ltda, é possível se concluir que a investigação realizada na área localizada na Rua Presidente Afonso Pena 537, Mauá SP, não atende ao Procedimento para Gerenciamento de Áreas Contaminadas aprovado por meio da Decisão de Diretoria 038/2017/C da Cetesb.
Adicionalmente, observa-se que a área deve ser classificada como Área Contaminada sob Investigação – ACI por ter sido constatada a presença de metais no solo em concentrações superiores aos valores e intervenção. Dessa forma, são necessárias a realização de investigação detalhada e de avaliação risco da área, conforme estabelecido no Procedimento para Gerenciamento de Áreas Contaminadas, e a solicitação à Cetesb de parecer técnico sobre os trabalhos realizados, o relatório referente à avaliação preliminar também devendo ser apresentado.
Por outro lado, o Parecer Técnico – Plano de Interv. Reutil. de Áreas Contaminadas n. 16101240 do Processo n. 16/00808/21 da CETESB, de 12/11/2021 (página 3896 do IP, id 340827159 dos autos n. 5000978-37.2024.4.03.6140) assim indica quanto à Investigação Confirmatória (g. n): Investigação Confirmatória Na investigação confirmatória foram investigados solo e água subterrânea, com instalação de uma malha regular de medição de gases (VOC e Metano); execução de sondagens investigativas no solo; instalação de poços de monitoramento de água subterrânea; e coleta de amostras de solo, de gás e de água subterrânea, para análises das SQIs definidas.
Os resultados analíticos foram comparados com os Valores Orientadores para Solos e Águas Subterrâneas (CETESB/2016) e na ausência desses, foram utilizados os valores do Regional Screening Levels (USEPA/2018). Os resultados da malha de medição de gases, não detectaram Metano em nenhum dos pontos avaliados, foram detectadas concentrações de VOC em alguns pontos, porém em valores pouco significativos.
Os resultados analíticos das amostras de solo indicaram concentrações acima dos Valores de Intervenção Residencial para Chumbo, Cromo, Molibdênio e Mercúrio. Para avaliar a extensão dessas anomalias foi realizada uma investigação complementar ao redor desses pontos e os resultados obtidos indicaram apenas traços para alguns metais, portanto abaixo dos Valores de Intervenção Residencial, indicando que as contaminações detectadas são pontuais e estão delimitadas.
Com relação às análises de VOC e SVOC, os resultados detectaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial. Da mesma forma, os resultados das análises das amostras de água subterrânea indicaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial para todas as SQIs avaliadas. Dessa forma, como a investigação confirmatória realizada à época (11/2018) concluiu que a área não possuía potencial de contaminação, não é possível afirmar que a MRV tinha, antes da contratação com a parte autora, ciência da contaminação do solo, sobretudo quando apoiada por parecer técnico de empresa especializada para tanto.
Nada obstante, mesmo que a MRV alegue que o Residencial Morada Nova já está em condições de habitabilidade conforme o Parecer Técnico Resultado de Intervenção em Áreas Contaminadas do Processo n. 16/00084/22 de 28/3/2022 (id 340827153 dos autos n. 5000978-37.2024.4.03.6140) e que a parte autora já recebeu as chaves, conforme petição inicial, cumpre observar que o Parecer Técnico Resultado de Intervenção em Áreas Contaminadas do Processo n. 16/00084/22 de 28/3/2022 concluiu que “ainda se faz necessária a manutenção de medidas de remediação e/ou a realização de campanhas de Monitoramento para Encerramento”.
Quanto à Área em Processo de Monitoramento para Encerramento – AME, segundo o artigo 3º, inciso IX, do Decreto Estadual n. 59.263/2013, cuida-se de “área na qual não foi constatado risco ou as metas de remediação foram atingidas após implantadas as medidas de remediação, encontrando-se em processo de monitoramento para verificação da manutenção das concentrações em níveis aceitáveis”. De acordo com o artigo 52, §§ 1º e 3º, do mesmo decreto, “Atingidas as metas de remediação, deverá ser iniciado o monitoramento da evolução das concentrações dos contaminantes nos meios impactados por um período mínimo de dois anos, denominado monitoramento para encerramento” e “Caso seja constatada a elevação das concentrações acima das metas de remediação durante o período de monitoramento para encerramento, deverão ser retomadas as medidas destinadas à remediação da área”.
Registre-se que, conforme noticiado na contestação da MRV, a CETESB emitiu Termo de Reabilitação para uso residencial em 08/12/2023, segundo o qual, após a adoção das medidas de intervenção e as duas últimas campanhas de monitoramento que apontaram concentrações nulas para metano, o caso pode ser encerrado, passado a área “a ser classificada como Área Reabilitada para Uso Residencial, sem necessidade de implantação de medidas de controle institucional” (id 340826036 dos autos n. 5000978-37.2024.4.03.6140).
Em 10/6/2024, a CETESB enviou missiva à MRV (id 340088322), atestando que o imóvel foi objeto de reabilitação para uso residencial, sem restrição de uso de água subterrânea conforme Termo de Reabilitação para o Uso Declarado n. 2.456/2024, informação que deveria ser averbada na matrícula do imóvel n. 67.717. Na mesma ocasião, enviou missiva ao Oficial de Registro de Imóveis de Mauá para solicitar “a averbação da contaminação e da reabilitação na matrícula n. 67.717 de forma concomitante”.
Nessas circunstâncias, ainda que concluída a reabilitação da área, a contaminação existente na época da venda do imóvel deixou de ser informada à parte adquirente da unidade. 2.1 DOS DANOS MATERIAIS Verificado o vício no imóvel adquirido, o consumidor pode exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do Código de Defesa do Consumidor, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço.
Pelo princípio da especialidade, aplica-se ao caso o artigo 18, § 1º, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor em detrimento do artigo 443 do Código Civil, de modo que é irrelevante a data em que as rés tomaram conhecimento do vício redibitório. Em havendo relação de consumo e considerando as atribuições das rés pela realização e fiscalização da obra, dando causa ao dano experimentado pela parte autora em razão do vício oculto, a responsabilidade das fornecedoras é solidária nos termos do artigo 18, caput, do Código de Defesa do Consumidor.
Não havendo impugnação específica das rés quanto ao percentual reclamado pela parte autora, o montante a ser devolvido deverá corresponder a 30% do preço monetariamente atualizado. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, cumpre ressaltar que, na responsabilidade extracontratual, como a reparação do dano é devida desde a prática do ato ilícito, a mora resta configurada a partir deste evento. O Col.
Superior Tribunal de Justiça tem adotado semelhante solução mesmo nas hipóteses envolvendo o dano moral puro, em que a quantificação do valor da indenização depende de pronunciamento judicial (REsp 1.132.866/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Rel. p/ Acórdão Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/11/2011, DJe 3/9/2012). Assim, os juros moratórios serão devidos desde a emissão da Informação Técnica n. 331/2020/ICRR da CETESB entendendo que a área deveria ser classificada como Área Contaminada sob Investigação – ACI (11/11/2020). 2.2 DO DANO MORAL No caso dos autos, resta configurado o dano moral “in re ipsa”, pois decorre do próprio fato, caracterizada pela circunstância de o caso envolver construção em solo outrora contaminado e descumprimento do dever de informação.
Nesse sentido, colaciono o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRÉDIO CONSTRUÍDO EM SOLO CONTAMINADO. DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL. SÚMULA 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte é assente no sentido de que, quando "a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial (REsp 1.717.160/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/03/2018, DJe 26/03/2018).
2. Para desconstituir as premissas firmadas pelo Tribunal de origem no que se refere a ofensa à boa-fé objetiva, ante o descumprimento do dever de informação por parte da construtora ré quanto à contaminação do solo, bem como quanto à depreciação do imóvel em decorrência dessa condição, seria imprescindível o revolvimento das provas juntadas aos autos, resultando em não desejada rediscussão de matéria fática, ante o óbice da Súmula 07 deste Superior Tribunal de Justiça.
3. A apreciação, em recurso especial, do quantitativo em que o autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da incidência da Súmula 7 do STJ.
4. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.329.349/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2021, DJe de 26/8/2021.) No que tange ao valor da indenização, em que pese a inexistência de critérios preestabelecidos para a quantificação do dano moral, impende observar a razoabilidade na sua fixação, atendendo às peculiaridades do caso concreto, de modo que a indenização atinja tanto sua finalidade reparatória do direito da vítima como punitiva preventiva do seu causador, sem ocasionar o enriquecimento sem causa de quaisquer das partes.
Assim, a gravidade do dano e da culpa e suas consequências, bem como as condições econômicas do(s) autor(es) e das rés devem ser consideradas como balizas orientadoras. Nessa toada, deve ser considerado o lapso temporal transcorrido entre a data da celebração do contrato (02/2019), o momento em que a área deveria ser classificada como Área Contaminada sob Investigação – ACI (11/11/2020), e a data da alegada notificação da parte autora sobre as condições do solo sobre o qual foi edificado o empreendimento (abril 2021).
Também deve ser observado o noticiado encerramento do processo na contestação da MRV em junho de 2024. Nesse panorama, cabível indenização por dano moral de R$ 10.000,00, com correção monetária desde a data desta sentença (Súmula 362/STJ). Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, cumpre ressaltar que, na responsabilidade extracontratual, como a reparação do dano é devida desde a prática do ato ilícito, a mora resta configurada a partir deste evento.
O Col. Superior Tribunal de Justiça tem adotado semelhante solução mesmo nas hipóteses envolvendo o dano moral puro, em que a quantificação do valor da indenização depende de pronunciamento judicial (REsp 1.132.866/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Rel. p/ Acórdão Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/11/2011, DJe 3/9/2012). Assim, os juros moratórios serão devidos desde a emissão da Informação Técnica n. 331/2020/ICRR da CETESB entendendo que a área deveria ser classificada como Área Contaminada sob Investigação – ACI (11/11/2020).
DISPOSITIVO
Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, I, Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar as rés MRV e Caixa Econômica Federal, a solidariamente, na obrigação de pagar à parte autora: - o valor de 30% do preço do imóvel constante do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" firmado em 05/10/2020 entre a parte autora e a MRV, atualizado monetariamente de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor, e acrescida de juros de mora a partir do evento danoso (11/11/2020). - o valor de R$ 10.000,00 a título de indenização por dano moral, atualizado monetariamente desde a data desta sentença de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor, e acrescido de juros de mora a partir do evento danoso (11/11/2020).
Sem honorários e custas (art. 55 da Lei n. 9.099/1995). Em caso de interposição de recurso, dê-se regular processamento, intimando-se o representante judicial da parte contrária, a fim de que no prazo de 10 dias ofereça resposta escrita (contrarrazões), nos termos do art. 42, § 2º, da Lei n. 9.099/1995. Decorrido o prazo, distribua-se o feito a uma das Turmas Recursais do Juizado Especial Federal da 3ª Região.
Após o trânsito em julgado, intime-se a parte ré para cumprimento no prazo de 30 dias. Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se. Mauá, data da assinatura eletrônica. ELIANE MITSUKO SATO Juíza Federal
