PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Gabinete JEF de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000720-55.2026.4.03.6302 AUTOR: BRUNO MARCOS FESTUCCI ADVOGADO do(a) AUTOR: JONATAS DOS SANTOS WAMBAK - SP454869 REU: SANTA CECILIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: CLISSIA PENA ALVES DE CARVALHO - MG76703
SENTENÇA
Proc. nº 5000720-55.2026.4.03.6302 Trata-se de ação movida por BRUNO MARCOS FESTUCCI em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e da SANTA CECILIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA com o objetivo de rescindir o contrato de promessa de compra e venda em razão de atraso na entrega do imóvel, fora do prazo de tolerância, com a restituição de valores, danos morais e lucros cessantes. Citadas, tanto a CEF como a SANTA CECÍLIA EMPREENDIMENTOS apresentam preliminares e, no mérito, pugnam pela improcedência do pedido.
É o relatório.
Decido. De início, afasto todas as preliminares arguidas: a) primeiro, é de se manter a CEF no polo passivo tendo em vista que a mesma não atuou apenas como agente financeiro, mas também como efetiva acompanhante da obra, com poderes de liberação de parcelas, instauração de sinistro e atuação técnica e administrativa geral (IDs 582145926, 582145919, 589357505, 589357506 e 589357508); b) o mesmo se diga em relação à construtora, vez que o fundamento de suposto atraso na obra e na sua entrega se relacionam diretamente com tal empresa, daí a sua pertinência subjetiva à presente lide; c) não há como descartar a aplicação do CDC ao caso presente, não relativamente ao contrato de mútuo, com alienação fiduciária, mas relativamente à construtora responsável pela obra; d) questão de devolução de parcelas do financiamento, se for o caso, é matéria de mérito.
Por oportuno, afasto a inversão do ônus da prova tendo em vista que a parte autora se desincumbiu adequadamente do ônus constitutivo de seu direito, inclusive com defesa técnica. No mérito, sem razão a parte autora. Fundamento. Tenho que o contexto probatório posto demonstrou com farta documentação que o atraso da obra decorreu não de ação ou inação da construtora SANTA CECÍLIA, mas sim de trâmites burocráticos a cargo do poder público municipal.
Veja-se. O contrato de promessa de compra e venda entre a parte autora e a construtora SANTA CECÍLIA foi pactuado em 31/01/23, com prazo previsto de entrega na data de 30/04/25, com a possibilidade de prorrogação por 180 dias, conforme consta do item II, do Quadro Resumo (ID 539947514, fls. 02). Nas chamadas Condições Gerais deste contrato, na sua Cláusula 4.2. consta expressamente que “o prazo final para a conclusão do imóvel poderá ser prorrogado (...) por motivo de força maior”, nas quais se incluem “(...) demora na concessão, pela autoridade pública, do “habite-se” (ID 539947514, fls. 14/15).
Ou seja, em um primeiro momento, em face dessa relação contratual entabulada, eventual prorrogação de 180 dias levaria o prazo fatal da entrega do imóvel para 30/10/25. Pois bem, o protocolo do pedido de concessão do “habite-se” pela construtora SANTA CECÍLIA foi feito em 01/08/25, com liberação para análise em 26/09/25, quando foram solicitadas novas documentações; posteriormente, foi aberto um novo período de análise pelo órgão público, a partir de 31/10/25 (ID 582145912).
O “habite-se” parcial foi dado em 22/12/25 (ID 582145928) – com 53 dias de atraso com relação ao prazo fatal. Situação em que me parece razoável a aplicação da cláusula 4.2. das Condições Gerais do contrato (ID 539947514, fls. 14/15), de situação de força maior em razão da demora decorrente dos trâmites burocráticos do órgão público municipal para a concessão do “habite-se”, que consumiu quase 5 meses para concluir o seu trabalho, entre análises e exigências de novas documentações.
Situação essa devidamente albergada e prevista pelo contrato assinado entre a construtora SANTA CECÍLIA e a parte autora, que a ele anuiu em todos os seus termos. Observo ainda, a demonstrar a boa fé da construtora, que a todo o tempo o promitente comprador, ora autor, foi mantido a par e devidamente informado de toda a situação, conforme se vê pelos comunicados constantes do ID 582144640 ao ID 582144649 dos presentes autos.
Doutro giro, nesse contexto todo, não restou comprovada qualquer atuação ilícita da CAIXA como causa direta e exclusiva do dano alegado. ANTE O EXPOSTO, face as razões expendidas, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS feitos pela parte autora. Defiro os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita. Sem custas e honorários nesta fase processual. P.I. RIBEIRÃO PRETO, 18 de agosto de 2026. PAULO RICARDO ARENA FILHO Juiz Federal
