5000720-89.2025.4.03.6108

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Bauru Rua Araújo Leite, 39-57, Vila Aeroporto Bauru, Bauru - SP - CEP: 17012-432 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000720-89.2025.4.03.6108 AUTOR: ARTHUR EDUARDO TAMANI SOARES ADVOGADO do(a) AUTOR: JORGE LUIZ MATOS DE OLIVEIRA - SC35505 ADVOGADO do(a) AUTOR: ANA PAULA DE AGUIAR - SC69477 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CASAALTA CONSTRUCOES LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL ADVOGADO do(a) REU: MATEUS PEREIRA SOARES - RS60491 ADVOGADO do(a) REU: NICOLE RISTOW BEDE - PR120042 ADVOGADO do(a) REU: JURANDIR ROSA - PR101605

SENTENÇA

Trata-se de AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER, submetida ao procedimento comum, proposta por ARTHUR EDUARDO TAMANI SOARES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), objetivando a reparação por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de unidade habitacional integrante do empreendimento denominado Residencial Recanto dos Pássaros, localizado na cidade de Bauru/SP, adquirida no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

Por além, pede a condenação das rés à obrigação de fazer, consistente na individualização da matrícula imobiliária da tal unidade habitacional. Aduz, o autor, que celebrou "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Alienação Fiduciária em Garantia" 15/12/2016, com prazo de entrega estipulado em 25 meses, a contar da assinatura do instrumento. Sustenta que o imóvel deveria ter sido entregue até 14/01/2019, o que somente ocorreu muito meses após, sem qualquer justificativa plausível para o inadimplemento contratual.

Afirma que é inafastável a responsabilização da CEF, na medida em que esta detém a qualidade de agente executor de políticas públicas e garantidora do empreendimento, nos termos da Lei nº 11.977/09. Pugna pela condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00; e danos materiais, na modalidade de lucros cessantes, correspondentes aos aluguéis que teve de arcar, a serem calculados com base em contrato de locação, no valor de mercado de imóvel similar, ou, alternativamente, em 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês de atraso.

Pede, ainda, a condenação das requeridas à obrigação de fazer consistente na adoção das providências necessárias para a individualização da matrícula do imóvel em questão, sob pena de multa. Requer tutela de urgência para compelir as rés a providenciarem a criação ou individualização da matrícula da unidade 23 do bloco 16 e da respectiva vaga de garagem, sob pena de multa. Juntou da petição inicial, trouxe procuração, documentos e declaração de hipossuficiência.

Pelo despacho de id. 361510101, deferida a gratuidade de justiça, indeferida a tutela de urgência e determinada a citação das rés. Na peça contestatória anexada no id. 365606237, a ré Caixa Econômica Federal, em preliminar, arguiu sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que teria atuado apenas como agente financeiro e credora fiduciária, sem participação na execução material da obra. No mérito, sustentou a existência de duas relações contratuais distintas, uma entre o adquirente e a construtora e outra entre o mutuário e a instituição financeira.

Reafirmou não ser responsável pelo atraso, nem pela individualização da matrícula, providência que incumbiria à corré. Defendeu a legalidade dos encargos incidentes durante a fase de construção, a inexistência de solidariedade com a construtora e a ausência de comprovação dos danos materiais e morais. Informou ter havido reprogramação do cronograma físico-financeiro, submetida à Comissão de Representantes do Empreendimento e analisada pela engenharia da instituição, refutando o atraso alegado pelo autor.

Ao final, pugnou pela total improcedência da ação. Por seu turno, a corré CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA aduziu, em sua contestação de id. 365425871, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, bem assim a legalidade dos termos pactuados. Pontuou que o prazo pactuado foi de 36 meses e que, além disso, havia previsão contratual da possibilidade de prorrogação por mais 180 dias, por caso fortuito ou força maior.

Ressaltou que as chaves foram entregues em 30/11/2021, conforme termo de entrega de id. 365425883. Seguiu a afirmar que não pode haver condenação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, o que impede a imposição de pagamento de valor correspondente ao aluguel do período de atraso. Pede seja afastado o reconhecimento do dano moral alegado pela autora, porquanto não comprovado, bem assim seja repelida a obrigação de fazer, haja vista que a individualização da matrícula estaria a depender de decisão judicial em outro processo.

Pugnou, ao final, pela concessão da gratuidade judiciária. Houve réplica (id. 371407751). É o relato do essencial.

Fundamento e decido. A controvérsia envolve matéria predominantemente documental. As partes dispensaram a produção de outras provas, sendo que os documentos juntados são suficientes para o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. De início, pondero que a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela CEF não merece prosperar. Isso porque tal circunstância há de ser examinada segundo as afirmações formuladas na petição inicial.

E, nessa linha de compreensão, como a parte autora atribui à instituição financeira participação no acompanhamento da obra, na fiscalização técnica, na gestão dos recursos e na liberação das parcelas do financiamento, justifica-se, em tese, cogitar-se da sua responsabilização solidária pelo atraso e pela ausência de regularização do empreendimento. Nessa linha de raciocínio, a propósito, a jurisprudência do STJ e do TRF3, em grande parte dos casos envolvendo contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida, tem afirmado que a Caixa Econômica Federal não atua como mero agente financeiro, mas como executor de políticas públicas habitacionais, com responsabilidades que extrapolam o simples financiamento.

E sendo assim, em tais casos, o seu papel na fiscalização da obra, na gestão dos recursos e no acompanhamento do cronograma do empreendimento, a torna parte legítima para responder solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel objeto do contrato. Na esteira do posicionamento acima retratado, oportunos os precedentes abaixo transcritos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO.

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATUAÇÃO COMO EXECUTORA DE POLÍTICA HABITACIONAL E FISCALIZADORA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. TEMA 1.306 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão monocrática que deu provimento ao apelo da parte autora, reconhecendo a responsabilidade da instituição financeira, no âmbito de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional vinculada ao Programa Minha Casa Minha Vida, diante do atraso injustificado na entrega do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente executor de política pública habitacional e fiscalizadora da execução da obra, possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel financiado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A decisão monocrática encontra respaldo no art. 932 do CPC e em jurisprudência dominante, sendo admissível a fundamentação por referência, nos termos do Tema 1.306 do STJ, quando inexistente argumento novo e relevante no agravo interno.

4. Restou incontroverso o atraso na entrega do imóvel, superado o prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias, sem justificativa plausível, circunstância que caracteriza inadimplemento contratual. A Caixa Econômica Federal não atuou como mero agente financeiro, pois financiou empreendimento em construção no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, exercendo fiscalização técnica, financeira e operacional da obra.

5. Nessa condição, a jurisprudência consolidada reconhece a legitimidade passiva da CEF e sua responsabilidade solidária com a construtora pelos prejuízos decorrentes da inexecução ou atraso da obra.

6. As alegações relativas ao pacta sunt servanda, à inexistência de danos e à inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor não infirmam a conclusão adotada, por se dissociarem do contexto fático-jurídico reconhecido.

7. Decisão devidamente fundamentada, ausente ilegalidade ou abuso de poder, não comporta reforma em sede de agravo interno.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

5. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento:

1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel quando atua como executora de política federal de habitação e fiscalizadora da obra no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

2. É válida a fundamentação por referência para negar provimento ao agravo interno quando inexistente argumento novo e relevante, conforme o Tema 1.306 do STJ.

3. Decisão monocrática fundada em jurisprudência consolidada não deve ser reformada na ausência de ilegalidade ou abuso de poder. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 932; 1.021, § 3º; 1.025; 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.306, Corte Especial; TRF3, ApCiv nº 5003060-18.2017.4.03.6130, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 22.03.2023; TRF3, AI nº 5016223-49.2022.4.03.0000, Rel.

Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 03.02.2023; TRF3, AI nº 5026662-27.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 04.05.2020; TRF3, AC nº 0011690-15.2015.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Carlos Muta, j. 25.10.2023; STF, AI nº 201.132-9-AgRg, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, j. 11.11.1997. (TRF-3 - ApCiv: 50046488120214036110, Relator: Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, Data de Julgamento: 02/02/2026, 1ª Turma, Data de Publicação: 13/02/2026) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE MÚTUO E CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Duas apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente ação indenizatória movida em razão do atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

2. A sentença condenou solidariamente a construtora e a Caixa Econômica Federal ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, bem como das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

3. A CEF recorreu alegando ilegitimidade passiva e ausência de dano moral. O autor interpôs recurso adesivo para alterar critérios de correção monetária e juros moratórios.

II. Questão em discussão

4. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, considerando sua atuação como agente executor de política pública habitacional; e (ii) saber se é devida indenização por danos morais e materiais em razão do atraso na entrega do imóvel, bem como os critérios de atualização aplicáveis.

III. Razões de decidir

5. A CEF, no caso concreto, não atuou apenas como agente financeiro, mas também como agente executor de política pública habitacional, sendo responsável pela elaboração e fiscalização do contrato, o que atrai sua responsabilidade solidária pelos prejuízos decorrentes da mora na entrega do imóvel, conforme precedentes do STJ e desta Corte.

6. Configurada relação de consumo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, impondo responsabilidade objetiva e solidária aos integrantes da cadeia de fornecimento (CDC, art. 14).

7. O atraso na entrega do imóvel excede o mero aborrecimento, configurando dano moral presumido ("in re ipsa"), ante a frustração de legítimas expectativas e planos de moradia.

8. O termo inicial dos lucros cessantes deve corresponder ao efetivo prejuízo (Súmulas 43 e 54/STJ). Correção monetária e juros devem observar o Manual de Cálculos da Justiça Federal.

9. Mantida a sentença em todos os seus termos. Majoração da verba honorária em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

10. Apelações da Caixa Econômica Federal e do autor não providas. Sentença mantida. Majoração da verba honorária em 2%. Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde solidariamente com a construtora por prejuízos decorrentes do atraso na entrega de imóvel em empreendimentos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, quando atua como agente executor de política pública habitacional.

2. O atraso na entrega do imóvel gera dano moral presumido, sendo devida indenização a esse título." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VI, e 14; CPC, art. 85, §

11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.466.311/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024; TRF3, ApCiv nº 5000140-36.2020.4.03.6140, Rel. Des. Fed. José Francisco da Silva Neto, 1ª Turma, j. 11.09.2024; STJ, AgInt no REsp nº 1.692.376/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 19.09.2019; STJ, AgInt no REsp nº 2.020.636/RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1ª Turma, j. 17.04.2023. (TRF-3 - ApCiv: 50015074920214036144, Relator: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 02/02/2026, 1ª Turma, Data de Publicação: 06/02/2026) Portanto, induvidosa a legitimidade passiva da CEF.

Dito isso, compre pontuar que, no caso vertente, incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à CEF, nos termos da Súmula 297 do STJ. Tal compreensão desdobra do fato de que a operação contratual foi celebrada para aquisição de unidade habitacional por destinatário final, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida e que a construtora/incorporadora e a instituição financeira integram a cadeia de fornecimento relacionada à aquisição, construção e financiamento do imóvel.

O Tema 1.095 do STJ não modifica essa inferência, na medida em que a controvérsia não decorre do inadimplemento do devedor fiduciante, nem envolve a aplicação do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. Discute-se o inadimplemento imputado aos fornecedores quanto à entrega e à regularização tempestivas do imóvel, a atrair as proteções elencadas no CDC. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONTRATO VINCULADO AO PMCMV. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095/STJ À HIPÓTESE. PRAZO DE ENTREGA FIXADO NO CONTRATO E INDEPENDENTE DO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA QUE VINCULA A ENTREGA À DATA DO CONTRATO DE MÚTUO. CONFIGURAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DE JUROS/ENCARGOS DE OBRA E DE PARCELAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

I. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a suspensão da eficácia das obrigações pecuniárias dos autores referentes ao contrato de compra e venda de imóvel e ao contrato de mútuo coligado firmado perante a CEF, em ação de rescisão contratual e restituição de quantias pagas ajuizada por Gabriel Santos Higino e outros.

II. Questão em discussão

2. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Tema 1.095/STJ, relativo à prevalência do procedimento da Lei nº 9.514/1997 nos casos de alienação fiduciária, para afastar normas do Código de Defesa do Consumidor; e (ii) saber se, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), é válida cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à data do contrato de financiamento bancário, bem como se configurada a mora da construtora, justificando a suspensão de encargos e pagamentos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Tema 1.095/STJ estabelece que, em contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada, a resolução deve seguir o rito da Lei nº 9.514/1997. Todavia, a tese não se aplica ao caso, pois a pretensão de rescisão decorre do inadimplemento da construtora quanto ao prazo de entrega do imóvel e, reflexamente, da CEF, quanto ao dever de fiscalização da obra.

4. Nos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), o Tema 996/STJ fixa que o prazo de entrega deve ser certo, claro e desvinculado da concessão do financiamento, salvo tolerância contratual.

5. A cláusula que condicionou a entrega à data do financiamento bancário revela-se abusiva e nula, em desconformidade com o item 1.1 do Tema 996/STJ. Deve prevalecer a data expressamente estipulada para entrega (30/11/2024), acrescida do prazo de tolerância de 180 dias.

6. Configurada, em cognição sumária, a mora da construtora, é devida a suspensão da cobrança de juros e encargos de obra desde o inadimplemento, conforme tese do item 1.3 do Tema 996/STJ, bem como a suspensão de pagamentos de parcelas devidas à construtora.

IV. Dispositivo e tese

7. Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: "1. O Tema 1.095/STJ não se aplica às hipóteses em que a rescisão contratual decorre de inadimplemento da construtora quanto ao prazo de entrega do imóvel.

2. Nos contratos vinculados ao PMCMV, é abusiva a cláusula que condiciona a entrega do imóvel à data do contrato de financiamento, devendo prevalecer o prazo contratual acrescido da tolerância.

3. Caracterizada a mora da construtora, é legítima a suspensão da cobrança de juros e encargos de obra, bem como de parcelas vinculadas ao contrato de compra e venda." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997; CDC, arts. 6º, 39 e

51. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095; STJ, Tema 996; REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019. (TRF-3 - AI: 50262785420254030000, Relator: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 03/02/2026, 1ª Turma, Data de Publicação: 06/02/2026). Do prazo contratual e da caracterização da mora. O compromisso de venda e compra celebrado a ré Casaalta em31 de outubro de 2016 menciona prazo estimado de 36 meses para conclusão das obras, contado da assinatura do contrato de financiamento, com previsão condicionada de prorrogação por até 180 dias (id. 365425885).

JÁ o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção, celebrado em 15 de dezembro de 2016 pelo autor, pela Casaalta e pela CEF, estabeleceu prazo de 25 meses para construção e legalização (id. 360816590). Neste caso, não há dúvida de que os instrumentos são coligados e que integram uma única operação econômica, sendo de se ressaltar que o contrato posterior e multilateral estipulou prazo específico para construção e legalização, assumido perante o adquirente por todos os participantes.

Desse modo, tratando-se de pactos predispostos pelos réus, que devem ser considerados como fornecedores, eventual divergência há de ser interpretada da forma mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC, o que impõe a prevalência do prazo de 25 meses previsto no instrumento firmado com a CEF. Portanto, a contar de 15 de dezembro de 2016, o prazo encerrou-se em 14 de janeiro de 2019, iniciando-se a mora no dia 15 de janeiro de 2019.

Por outro lado, não há nos autos comprovação de que tenha havido formal aprovação de prorrogação justificada de prazo de obra, o que afasta a incidência da tolerância dos 180 dias de atraso invocada em contestação.

Registre-se, por além, que o habite-se foi expedido em 17 de dezembro de 2021, mas as chaves foram entregues somente em 30 de novembro de 2021, conforme comprovante trazido pela própria construtora ré (id. 365425883). Desse modo, resta configurada a mora no período compreendido entre 15 de janeiro de 2019 a 30 de novembro de 2021. De mais a mais, ainda que acolhido o prazo de 36 meses, acrescido de 180 dias, nos moldes da tese sustentada pela construtora ré, o termo final seria posicionado para 31/04/2020, igualmente superado e consideravelmente.

Portando, o inadimplemento substancial subsistiria, mesmo sob a interpretação mais favorável às requeridas. Da Responsabilidade da CEF e da Casaalta. A Casaalta assumiu diretamente as obrigações relativas à construção, conclusão, legalização e entrega da unidade. Sua responsabilidade decorre do inadimplemento contratual e da condição de construtora e incorporadora. Lado outro, a CEF, no caso concreto, não se limitou a conceder financiamento, na medida em que o contrato condicionou a liberação de recursos à evolução física da obra, atribuiu à instituição acompanhamento técnico, controle sobre os desembolsos e poderes relacionados à fiscalização do empreendimento.

A atuação desenvolvida no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida extrapolou, portanto, a de mera credora fiduciária, obrigando-se a participar da estrutura operacional destinada à execução do empreendimento. Daí porque acumulava atribuições destinadas, também, a evitar ou minimizar o atraso, circunstância que impõe a responsabilização solidária das rés pelos prejuízos decorrentes da reclamada mora na entrega, a teor dos art. arts. 7º, parágrafo único, 14 e 25, § 1º, do CDC.

A partir dessa premissa, os danos materiais devem ser apurados em razão do atraso injustificado que privou a parte autora do uso do imóvel durante período expressivamente superior ao esperado/contratado. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 996 (STJ - REsp 1729593/SP - Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze - julgado em 25/09/2019 - Pub. 27/09/2019), cristalizou o posicionamento segundo o qual, tem tais situações, o prejuízo do comprador é presumido, sendo cabível indenização correspondente ao valor locatício de imóvel assemelhado, verbis: As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1.

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3.

É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Ainda a esse respeito, o E. TRF3 manifestou posicionamento no mesmo sentido, conforme julgado cuja ementa segue adiante transcrita: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. OMISSÃO RECONHECIDA. EMBARGOS ACOLHIDOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu provimento à apelação dos autores e provimento parcial à apelação da CEF em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. O embargante alegou omissão quanto ao pedido de redução do valor arbitrado a título de danos materiais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se há omissão no acórdão quanto ao pedido de redução do valor da condenação a título de danos materiais pelo atraso na entrega do imóvel.

III. Razões de decidir

3. Reconhecida a omissão quanto ao pedido de redução do valor da condenação a título de danos materiais, passa-se à análise. Nos termos do Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP), no caso de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistindo na injusta privação do uso do bem, o que enseja indenização na forma de aluguel mensal, uma vez que a parte autora se sujeitou ao pagamento de aluguéis residenciais quando já poderia estar usufruindo do imóvel financiado.

Assim, a indenização por danos materiais foi rearbitrada em 0,5% do valor da garantia do contrato, correspondente ao período de 20/01/2013 a 31/03/2017.

IV. Dispositivo

4. Embargos de declaração acolhidos. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.036. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019. (TRF-3 - ApCiv: 00065983620134036000, Relator: Juíza Federal ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO, Data de Julgamento: 05/02/2026, Turma Regional de Mato Grosso do Sul, Data de Publicação: 12/02/2026) Nessa perspectiva, como visto, o prejuízo independe da demonstração de pagamento efetivo de aluguel, porquanto decorre da privação injusta do uso do bem.

De qualquer modo, os anúncios apresentados pela parte autora constituem elementos indicativos de valor de locação, mas dizem respeito a imóveis com características e localizações distintas (id. 360817329 e 360817330), o que afasta a sua utilização como parâmetro válido para este caso, impondo-se o arbitramento dos lucros cessantes em 0,5% do valor contratual do imóvel por mês de atraso. Na hipótese em estudo, o contrato atribuiu ao imóvel o valor de R$ 128.000,00 (cento e vinte e oito mil reais), conforme se verifica no id. 365425886, item B.2, o que deve corresponder à base de cálculo, devidamente atualizada desde a celebração do avença, incidindo a indenização de 0,5% ao mês, durante o período compreendido entre 15/01/2019 a 30/11/2021.

A propósito, cumpre assinalar que a cláusula penal invocada pela Casaalta não impede a condenação acima, sendo certo que o autor não requereu a cumulação de ambas, mas optou pela indenização correspondente à privação do uso do imóvel, o que afasta qualquer indício de colisão com tese firmada no julgamento do Tema 970 do STJ. Quanto ao alegado dano moral, não se desconhece que o mero inadimplemento contratual não é suficiente para embasar indenização a esse título, sendo imprescindível a verificação de circunstâncias que ultrapassem simples transtornos normalmente associados ao descumprimento da avença.

No caso sob exame, todavia, a mora perdurou por vários anos, sendo certo que o imóvel em questão foi adquirido para residência do adquirente, no âmbito de programa habitacional. A duração excepcional do atraso frustrou, de forma intensa e prolongada, a legítima expectativa de moradia, o que evidentemente não se afigura mero dissabor, na medida em que privou o autor da utilização do bem da vida. A isso se soma a permanência da unidade em matrícula geral mesmo depois do habite-se e da entrega das chaves, situação até hoje verificada.

A embasar a linha de compreensão acima, trago o seguinte precedente do E. TRF3: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DA PARTE AUTORA E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CEF.

I. Caso em exame

1. Ação indenizatória ajuizada por adquirente de imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, firmado em 21/11/2010, em razão de atraso na entrega, cujo prazo contratual com tolerância expirou em 25/04/2014. Sentença parcialmente procedente condenou solidariamente a construtora Conviva Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a Caixa Econômica Federal ao pagamento de lucros cessantes, danos morais e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os pressupostos para reconhecimento da responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal como agente executor de política pública habitacional e fiscalizadora da obra; e (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes e danos morais, bem como a forma adequada de cálculo dessa indenização.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de prescrição é rejeitada. Ajuizamento de ação civil pública em 2014 relativa ao mesmo empreendimento configura causa impeditiva do curso da prescrição, à luz da jurisprudência do STJ.

4. A Caixa Econômica Federal atuou como agente executor de política pública habitacional no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, exercendo atividades de fiscalização do empreendimento e ingerência na liberação de recursos. Configurada responsabilidade solidária entre CEF e construtora.

5. O atraso na entrega do imóvel é incontroverso, não tendo o empreendimento sido entregue sequer até o ajuizamento da ação (17/06/2024). Mantida a obrigação de indenizar.

6. Nos termos do Tema 996/STJ, é presumido o prejuízo do comprador, sendo devida indenização por lucros cessantes na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a efetiva disponibilização das chaves.

7. Mantida a condenação por danos morais, ante o atraso excessivo e injustificado, em conformidade com a jurisprudência do STJ que reconhece excepcionalidade quando o atraso ultrapassa prazo razoável e inviabiliza o uso do bem adquirido para moradia.

8. Majoração dos honorários de sucumbência da CEF em 2%, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso da autora provido. Recurso da CEF desprovido. Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelo atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como agente executor de política habitacional com obrigação contratual de fiscalizar a obra.

2. O atraso na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a disponibilização das chaves.

3. A extrapolação significativa do prazo de entrega do imóvel, destinado à moradia, configura circunstância excepcional apta a ensejar danos morais." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205 e 405; CPC, arts. 1.012, 1.013 e 487; Lei nº 8.078/1990; Lei nº 14.010/2020, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: *STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.972.677/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 09/05/2022; *STJ, AgInt no AREsp 1.705.382/SP, Rel.

Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 07/12/2020; *STJ, REsp 1.494.482/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24/11/2020; * STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 22/05/2018; * STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, j. 25/09/2019. (TRF-3 - ApCiv: 50018833020244036144, Relator: Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, Data de Julgamento: 02/02/2026, 1ª Turma, Data de Publicação: 05/02/2026) Portanto, configurado o dano moral, sua quantificação deve observar a extensão do prejuízo, a duração do inadimplemento e as funções compensatória e preventiva da reparação, sem proporcionar enriquecimento indevido, o que me leva a fixar a indenização, a esse título, em R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser suportada solidariamente pelas rés.

Da obrigação de fazer. No que toca à individualização da matricula imobiliária, as rés não negam o atraso alegado pelo autor. Entretanto, a CEF aduz que a providência não é de sua atribuição; ao passo que a corré CASAALTA tenta eximir-se da responsabilização, afirmando que tem se esforçado para concluir a medida, mas que esbarra em injusto óbice contraposto pelo Oficial do Registro de Imóveis, fato que, inclusive, foi objeto de questionamento, em expediente próprio, apresentado ao Conselho Superior da Magistratura do TJSP e, posteriormente, ao CNJ - até o momento sem decisão definitiva.

O argumentos de ambas, entretanto, não merecem acolhida. Primeiro poque, na linha da argumentação inicial, a responsabilização é solidária da CEF, inclusive no tocante às obrigações registrais. E, quanto ao mais, porque a individualização das matrículas constitui ônus inerente à atividade da incorporadora e, bem por isso, é corolário do próprio contrato de compra e venda, sendo indispensável para que o adquirente possa exercer plenamente os atributos do direito de propriedade.

Nesse sentido, eventuais entraves administrativos ou exigências de regularidade fiscal por parte do oficial registrador - no exercício do seu dever legal - são obrigações que envolvem o risco da gestão do negócio e que, sem dúvida, não pode ser transferido ao consumidor. De mais a mais, a dificuldade em obter as certidões negativas de débito, longe de configurar circunstâncias alheias à corré CASAALTA, decorre da própria gestão fiscal da construtora.

A propósito, convém pontuar que a decisão que apreciou e indeferiu o pedido de tutela de urgência (id. 361510101) considerou, numa análise inicial, que a averbação constante da matrícula geral nº 87.669 do 1º CRI de Bauru/SP, especificamente no R.456, seria suficiente para afastar o risco de constrição alegado pelo autor. Todavia, numa análise mais detida dos elementos constantes dos autos, percebe-se que a averbação sobredita e incidente sobre a matrícula geral do empreendimento imobiliário alude apenas à anotação do contrato particular de compra e venda/mútuo firmado pelo autor, o que não se confunde, todavia, com a individualização registral da unidade autônoma objeto desta demanda.

A providência mais ampla, justamente postulada pelo parte autora, diz respeito à criação/individualização da matrícula imobiliária, ato que pressupõe a averbação da construção, a instituição do condomínio e a abertura de matrícula própria e específica unidade autônoma comercializada, a assegurar o exercício da titularidade do bem adquirido. Destarte, a mora na regularização é injustificada e perdura desde a entrega das chaves do imóvel, o que autoriza a intervenção judicial pleiteada pelo autor.

Diante disso, pondero razoável fixar o prazo de 30 (trinta) dias para a comprovação da individualização da matrícula imobiliária, a contar da intimação desta, sob pena de incidência de multa diária, ora arbitrada em R$ 500,00 (quinhentos reais).

Ante o exposto, nos termos da fundamentação, rejeito as preliminares e JULGO PROCEDENTE o pleito autoral, para CONDENAR as rés, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA, de forma solidária, a: pagar indenização por danos materiais (lucros cessantes), correspondente a 0,5% do valor do imóvel (R$ 128.000,00) constante do contrato de id. 365425886, por mês de atraso, no período compreendido entre 15/01/2019 e 30/11/2021.

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal a partir de cada mês de referência, sendo que, da citação em diante, incide exclusivamente a SELIC;

2. pagar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido pela SELIC, a contar da data desta sentença; cumprir a obrigação de fazer, consistente adoção das medidas necessárias à efetiva individualização da matrícula imobiliária do bem objeto do contrato CEF Nº 855553789083, no prazo de prazo de 30 (trinta) dias contado a partir da intimação desta sentença, sob pena de incidência de multa arbitrada em R$ 500,00 (quinhentos reais) diária por atraso.

Condeno as rés, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, suportados igualmente por ambas, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, ressalvada a gratuidade de justiça concedida à corré Casa Alta. Int. Bauru, data da assinatura eletrônica. SABRINA MONIQUE GRESSLER BORGES Juíza Federal Substituta