PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000722-59.2025.4.03.6302 / 2ª Vara Gabinete JEF de Ribeirão Preto AUTOR: JOSE LUCAS SIMIONATO DE ALMEIDA Advogado do(a) AUTOR: EDUARDA CAMILA PEREIRA SOARES - SP454008 REU: VITTA PARQUE DOS LAGOS 2 RPO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: WESLEY CESAR REQUI VIEIRA - SP238737 Advogado do(a) REU: ALEXANDRE BRAZAO CREAO - PA28386 S E N T E N Ç A JOSÉ LUCAS SIMIONATO DE ALMEIDA ajuíza a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C TUTELA DE URGÊNCIA em desfavor da VITTA PARQUE DOS LAGOS 2 RPO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) ao fundamento de que não deseja mais manter o contrato de compra e venda.
Requer ao final não somente a rescisão contratual da avença, como também a devolução de 90% das parcelas já pagas, além de consectários legais. Citada, a VITTA PARQUE DOS LAGOS 2 traz preliminares de incompetência da Justiça Estadual e da sua ilegitimidade passiva em razão da natureza do contrato. No mérito, aduz que em razão do presente contrato habitacional ser regido pela Lei 9.514/97, somente há falar em devolução de parcelas após a consolidação da propriedade em prol da alienante, caso haja sobras após a sua venda.
Requer a improcedência dos pedidos. A CEF, a seu turno, diz que a manifestação de vontade das partes é de ser respeitada e que não há falar em devolução de parcelas em razão da natureza complexa do presente contrato, em face da alienação fiduciária. Requer a improcedência dos pedidos. Ação ajuizada inicialmente na Justiça Estadual, depois remetida a este Juizado Especial Federal.
É o relatório.
Decido. De início, afasto a preliminar arguida pela requerida VITTA PARQUE DOS LAGOS 2, a firmar que a mesma possui sim pertinência subjetiva à presente lide, vez que integra o contrato habitacional de Alienação Fiduciária em Garantia (ID 357635877), firmado junto com a CEF. No mérito, o pedido não é de ser acolhido por este Julgador. Fundamento. Com relação a contratos habitacionais, é importante considerar o seguinte, conforme jurisprudência já estabelecida pelo STJ: quando se trata de contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, a resolução da avença se dá nos termos da Lei nº 9.514/97 – e não com base no CDC (Lei 8.078/90), conforme o seu Tema 1095/22: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." E nesse sentido, fica afastada a incidência da Súmula 543 do STJ.
Tal súmula se aplica a um simples contrato de compromisso de compra e venda, mas não quando de um contrato complexo – que engloba aquele -, com pacto acessório de mútuo e alienação fiduciária em garantia, em favor da CEF, sob as normas da Lei nº 9.514/97. Nesta última hipótese, é preciso lembrar, já houve aportes de recursos públicos via CEF à parte autora para o pagamento do imóvel. Em caráter excepcional, nessa condição, de aplicação da Lei 9.514/97, só não há falar desse entendimento quando houver culpa por parte das rés – fundamento de fato que não integra a inicial desta ação.
A propósito: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR.
PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE.
1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia.
2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ.
3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedente específico desta Turma.
4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro Humberto Martins) Em sendo assim, não prospera o pleito da parte autora por ausência de qualquer base legal para tanto. Não há como, pois, obter a devolução de parcelas pagas de um contrato complexo como é o desta presente ação (ID 357635877), dada a sua intrínseca natureza jurídica.
SÓ eventualmente haverá falar em devolução de valores caso, havendo inadimplência, e não purgada a mora, com o imóvel tendo sido consolidado em prol da instituição financeira, com posterior Leilão Extrajudicial, houver sobra de valores considerada a dívida existente. ANTE O EXPOSTO, face as razões expendidas, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS da parte autora, decretando a extinção do feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
Defiro os benefícios da assistência judiciária gratuita. Sem custas e sem honorários, conforme art. 55, da Lei n. 9.099/95. P.I. Sentença registrada eletronicamente. RIBEIRÃO PRETO, 15 de maio de 2025.
