PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000727-08.2025.4.03.6100 / 7ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: JOAO ITALO DOS SANTOS NASCIMENTO Advogado do(a) AUTOR: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF D E C I S Ã O Trata-se de demanda em que objetiva o autor seja deferida a tutela de urgência para a suspensão do leilão a ser realizado, em 1ª Praça, no dia 13 de janeiro de 2025, e a 2ª Praça no dia 20 de janeiro de 2025, bem como dos respectivos efeitos e da consolidação averbada, constante na matricula de número 262.731 do 18º do Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, sob a alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora.
Alega que o artigo 27, § 1º, da Lei 9.514/97, estabelece que, em não havendo arrematantes no primeiro leilão, se realizará nos 15 dias seguintes o 2º público leilão, portanto, a legislação, estabeleceu um prazo mínimo entre o primeiro e segundo públicos leilões, que não foi observado pela ré. Pugna pela continuidade do contrato de financiamento em todos os seus termos. Requer os benefícios da justiça gratuita.
Vieram os autos conclusos. É o relato. Fundamento e
Decido. Indefiro o benefício da justiça gratuita. O autor é militar e o documento de ID 350623345 comprova que recebe valores que não condizem com a concessão do benefício. Ausentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência. Trata-se de demanda na qual se discute a regularidade do leilão de imóvel objeto de contrato de mútuo e alienação fiduciária. Nesse tipo de contratação, a instituição financeira tem a posse indireta, ficando o devedor com a posse direta sobre o bem imóvel, nos termos do parágrafo único do artigo 23 da Lei nº 9.514/97.
Em caso de falta de pagamento das prestações, a propriedade consolida-se em nome do fiduciário, não se afigurando arbitrária a alienação do mesmo em leilão. A principal questão controvertida da demanda encontra-se na alegação de ausência de intimação pessoal do autor para a purgação da mora. De se anotar que o Superior Tribunal de Justiça recentemente (09/08/2023) fixou a seguinte tese ao julgar o Tema 1.132 “Para a comprovação da mora nos contratos garantidos por alienação fiduciária, é suficiente o envio de notificação extrajudicial ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual, dispensando-se a prova do recebimento, quer seja pelo próprio destinatário, quer por terceiros”.
Consta da matrícula do imóvel (id 350623348), a devida anotação (Av.05 em 21 de agosto de 2024), dando conta de que o imóvel foi consolidado em nome da credora fiduciária, nos termos do §7° do Artigo 26 da Lei Federal n° 9.514/73, que assim prevê: "§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)" Ademais, vale acrescentar que o artigo o artigo 27 e §§ da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, assim prescreve: Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) - grifo nosso § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. De fato, existia a possibilidade de o mutuário, purgando a mora, impedir a arrematação do imóvel em leilão público, mesmo após a consolidação da propriedade, em razão da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66, conforme já decidiu o
C. Superior Tribunal de Justiça no RESP nº 1.462.210/RS (Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Ocorre que, com as alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, a purgação da mora, com o pagamento apenas das parcelas vencidas, é possível somente até o momento anterior à consolidação da propriedade. Após, é assegurado ao mutuário tão somente o exercício do direito de preferência, com o pagamento do saldo devedor.
Quanto ao prazo para realização do segundo leilão, assim dispõe o §1° do Artigo 27 da Lei 9.514/97: Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
A CEF cumpriu a determinação, marcando o segundo leilão dentro do prazo legal (ID 350623337, pág 1). A norma é clara e não fixa um prazo mínimo para que deva decorrer entre as duas praça, o que afasta a alegação de nulidade formulada."Nos quinze dias seguintes" poderia, ao contrário, ser interpretado como um limite máximo, mas nunca como uma interregno mínimo. Em face do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.
Concedo ao autor o prazo de 15 (quinze) dias para que providencie a juntada aos autos de cópia do contrato de financiamento firmado com a CEF, bem como para que comprove o pagamento das custas processuais, sob pena de cancelamento da distribuição. Cumpridas as determinações acima, solicite-se à CECON data para a realização de audiência de tentativa de conciliação, nos termos do Artigo 334 do CPC. Após, cite-se e cientifique-se a parte autora acerca da data da audiência.
Intime-se. SÃO PAULO, 14 de janeiro de 2025.
