PODER JUDICIÁRIO 7ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000730-26.2026.4.03.6100 AUTOR: GABRIEL SILVA LIMA DA COSTA ADVOGADO do(a) AUTOR: TASSIANA LAYLA FRANCA MERCALDO REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408
SENTENÇA
Trata-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, proposta por GABRIEL SILVA LIMA DA COSTA, mediante a qual pleiteia:
1) a declaração de nulidade da consolidação da propriedade;
2) a suspensão de eventuais leilões presentes e futuros que envolvam o imóvel objeto da lide;
3) a manutenção do contrato de financiamento imobiliário;
4) a condenação da ré ao pagamento de danos morais; e
5) subsidiariamente, a conversão da demanda em pedido de pagamento do saldo remanescente (sobejo), nos termos do artigo 27, §4º, da Lei nº 9.514/97. Aduz ter sido firmado com a ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, vinculado ao imóvel situado na Rua Estado do Ceará, nº 1084, apartamento 91, bloco 04, Jardim Egle, São Paulo/SP, matrícula nº 371.331 do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (ID 520546526).
Sustenta que, em razão de dificuldades financeiras e de entraves administrativos atribuídos à instituição financeira, deixou de adimplir parcelas do contrato, sobrevindo a instauração do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, culminando na consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. Alega, contudo, que não foi regularmente intimado para purgação da mora, tampouco cientificado validamente acerca das datas designadas para os leilões extrajudiciais.
Afirma que a ré teria dificultado a renegociação da dívida, omitido informações essenciais sobre o débito e conduzido o procedimento em afronta aos princípios do contraditório, da ampla defesa e da boa-fé objetiva. Defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à espécie, requerendo a inversão do ônus da prova. Requer a concessão da justiça gratuita. Junto procuração e documentos. Na decisão ID 520838801, foi concedido o benefício da gratuidade de justiça, restando indeferido o pedido de tutela de urgência.
A parte autora interpôs agravo de instrumento nº 5000591-41.2026.4.03.0000 em face da decisão que indeferiu a tutela de urgência. A Segunda Turma do TRF da 3ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso (ID 596868647). O trânsito em julgado foi certificado em 28/07/2026 (ID 596869751). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 565020537), sustentando a regularidade integral do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, a observância dos requisitos previstos na Lei nº 9.514/97, a inexistência de nulidade e a improcedência dos pedidos formulados na inicial.
A parte autora apresentou réplica (ID 590140556), reiterando os pedidos iniciais e a ausência de notificação válida. As partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas (ID 590469430). Vieram os autos conclusos.
É o relatório. Fundamento e
Decido. Inicialmente, no tocante à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, restou firmada a seguinte tese em sede de recurso repetitivo, pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (tema 1095): “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”.
Assim sendo, não há que se falar em aplicação do CDC no presente caso. Observa-se no presente caso que, em razão da inadimplência do autor, iniciou-se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, tendo sido averbada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora Caixa Econômica Federal – CEF, em 18/09/2025 (ID 520546526, página 3). O artigo 26 e §§ da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) A principal questão controvertida da demanda encontra-se na alegação de ausência de intimação pessoal da autora para a purgação da mora e em relação aos leilões designados.
In casu, consta da matrícula do imóvel (ID 520546526) a devida anotação (Av.06/371.331) no sentido de que a propriedade foi consolidada em nome da CEF no dia 18/09/2025, precedida da regular notificação feita ao fiduciante devedor e transcorrido o prazo previsto na Lei n° 9.514/97. Ressalto que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis, averbada na matrícula do imóvel, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97, possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade, de modo que, para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos.
Por lado outro, a parte autora limitou-se a alegações genéricas de ausência de notificação, sem trazer aos autos qualquer elemento objetivo apto a infirmar a regularidade dos atos registrais. Ademais, apesar da inadimplência reconhecida pela autora, em momento algum demonstra eventual tentativa de pagamento das parcelas vencidas, ou mesmo que tenha sido tolhida de tal oportunidade administrativamente.
Corroborando todo o acima exposto, cito decisão proferida pelo E. Tribunal Regional da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS HÁBEIS A DEMONSTRAR A INTENÇÃO DE PURGAR A MORA. IRREGULARIDADES NÃO COMPROVADAS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. URGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. RECURSO IMPROVIDO.
1. No caso dos autos, a agravante requer a suspensão do procedimento extrajudicial da Lei 9.514/97, notadamente a alienação do imóvel a terceiros.
2. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Precedentes.
3. A possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade. Precedente.
4. Compulsando os autos, verifica-se que houve a consolidação da propriedade em dezembro/2018. Ainda, em que pese a parte não ter juntado aos autos cópia do contrato firmado com a agravada, não há informações de que a parte tenha realizado qualquer depósito em juízo ou efetuado diretamente o pagamento das parcelas em atraso, o que demonstraria a intenção de purgar a mora. Cumpre salientar que as irregularidades apontadas pela agravante demandam dilação probatória.
5. Ademais, não há informações sobre o resultado do leilão realizado no dia 09/09/2019. Não entanto, caso o imóvel não tenha sido alienado, não há óbice para que a parte exerça seu direito de preferência.
6. Assim sendo, em um exame sumário dos fatos adequado a esta fase processual, não se verifica a presença dos requisitos para a concessão do efeito pleiteado.
7. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF – 3ª Região – AI 50237470520194030000 – 1ª Turma – relator Juíza Federal Convocada Denise Aparecida Avelar – julgado em 07/01/2020 e publicado em 14/01/2020) Nesse ponto, merece destaque o entendimento firmado no agravo de instrumento nº 5000591-41.2026.4.03.0000, interposto pelo autor, cujo acórdão transitado em julgado (IDs 596868647 e 596869751) consignou, in verbis: “3.
A certidão do registro de imóveis que atesta a intimação do devedor para purgação da mora possui fé pública e presunção relativa de veracidade, somente podendo ser afastada mediante prova robusta em sentido contrário.
4. Incumbe à parte interessada demonstrar a invalidade da certidão registral, não se configurando prova diabólica quando possível a obtenção da documentação ou a comprovação de negativa de acesso.
5. A ausência de elementos probatórios aptos a infirmar a certidão impede o reconhecimento da plausibilidade do direito invocado.
6. Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, não se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sendo assegurado apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel.
7. A inexistência de probabilidade do direito afasta a concessão da tutela de urgência para suspensão do leilão extrajudicial.” Quanto aos leilões designados (ID 520546527), considerando que o termo final para exercer o direito de preferência se encerra com o segundo leilão, não há que se falar em prejuízo, haja vista que a parte já tinha ciência da designação do leilão, pelo menos desde a data da propositura da demanda (13/01/2026), ou seja, restando um dia para o 2º leilão (14/01/2026).
Constata-se que o direito de preferência não restou obstado por suposta ausência de intimação pessoal acerca dos leilões designados, não havendo que se falar em prejuízo à parte. Neste sentido, cito decisão proferida pelo E. TRF da 3ª Região, conforme ementa que segue: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS.
PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.
Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/04/2023, DJEN DATA: 28/04/2023) Também não há fundamento para acolhimento do pedido de revisão contratual ou de diluição das parcelas vencidas nas vincendas. O Poder Judiciário não pode substituir a vontade contratual regularmente pactuada nem impor renegociação compulsória sem amparo legal específico, sobretudo em contratos garantidos por alienação fiduciária submetidos a regime jurídico especial.
Ausente qualquer irregularidade no procedimento ora impugnado, também não merece prosperar o pedido de indenização por danos morais. Insta salientar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 2.126.726-SP (DJEN 17/12/2025), submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1288/STJ), fixou a seguinte tese: “a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997".
Tratando-se no presente caso de propriedade consolidada em favor da CEF em data posterior às alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, a purgação da mora, com o pagamento apenas das parcelas vencidas, é possível somente até o momento anterior à consolidação da propriedade. Após, é assegurado ao mutuário tão somente o exercício do direito de preferência, com o pagamento do saldo devedor. Sendo assim, descumpridos os termos contratuais, não há como abrir exceções legais a fim de convalidar a situação de inadimplência perpetuada pela autora em detrimento da própria lei.
No tocante ao pedido subsidiário de pagamento de eventual saldo remanescente (sobejo), verifica-se que não houve arrematação do imóvel nos leilões realizados, conforme se extrai do histórico do sistema SIMOV (ID 565021415), no qual consta a informação “NAO RECEBEU PROP- LIC”. Dessa forma, não há saldo remanescente a ser apurado ou pago neste momento processual. Nesses termos, não há motivos justificadores para a anulação pleiteada e retorno do contrato ao status quo ante.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais (considerando que a CEF foi devidamente citada e contestou o feito sob o ID 565020537), ora fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Custas e honorários pela parte autora, observados os benefícios da gratuidade de justiça deferidos nos autos. Transitada em julgado a presente decisão, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I. São Paulo, na data desta assinatura eletrônica.
