PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000734-97.2025.4.03.6003 / 1ª Vara Federal de Três Lagoas
AUTOR: MARIA APARECIDA ELIAS DE SOUZA Advogado do(a)
AUTOR: CASSIO LUIS ALVES ALENCAR BEZERRA - MS18735 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF D E C I S Ã O
1. Relatório. Trata-se de ação anulatória de consolidação da propriedade, cumulada com pedido de tutela antecipada e indenização por danos morais, proposta por MARIA APARECIDA ELIAS DE SOUZA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a declaração de nulidade do ato de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel residencial, a suspensão de seus efeitos e a reparação pelos danos morais decorrentes.
Narra a autora que firmou com a instituição ré contrato de financiamento habitacional pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para aquisição de imóvel destinado exclusivamente à moradia familiar. Relata que, em virtude de dificuldades financeiras supervenientes, houve inadimplemento temporário de algumas parcelas, sem, contudo, ter sido pessoalmente notificada acerca da constituição em mora e da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, tampouco sobre eventual leilão extrajudicial.
Alega que a ausência de notificação formal viola o disposto no art. 31 do Decreto-Lei nº 70/1966, que exige a notificação prévia para purgação da mora, bem como afronta os princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal. Argumenta, ainda, que o imóvel objeto do contrato constitui sua única residência, sendo protegido pelo direito fundamental à moradia previsto no art. 6º da Constituição Federal, não podendo ser objeto de consolidação unilateral sem observância do procedimento legal.
Sustenta estarem presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência, diante da probabilidade do direito, amparada na ausência de notificação válida, e do perigo de dano irreparável, consistente no risco de perda de sua moradia familiar. Requer, portanto, liminarmente, a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade e a manutenção de sua posse sobre o imóvel até o trânsito em julgado da demanda.
Ao final, postula a procedência do pedido para declarar a nulidade da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, determinar o restabelecimento da titularidade do imóvel em seu favor e condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, além de custas e honorários advocatícios.
É o relatório.
2. Fundamentação. 2.1. Tutela de Urgência. O deferimento da tutela provisória de urgência é condicionado à demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, sendo vedada a sua concessão se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, CPC). A Lei 9.514/97 disciplina o financiamento imobiliário com alienação fiduciária do bem imóvel, destacando-se os principais aspectos relacionados ao inadimplemento contratual.
O art. 26 estabelece que “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. A constituição em mora do devedor se opera por meio de diligência do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou pelo correio, com aviso de recebimento (§3º-A), com previsão de intimação por edital na hipótese de o fiduciante ou cessionário estiver em local incerto ou inacessível (§4º).
No prazo de 15 (quinze), poderá ser purgada a mora, mediante pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a data do pagamento (§1º do art. 26). Não o fazendo no prazo, a propriedade se consolidará em favor da instituição financeira fiduciária e será averbada a consolidação no registro de imóveis (§1º, art. 26-A), sendo ainda possível ao devedor purgar a mora até antes da efetivação da averbação da consolidação da propriedade imóvel, caso em que o contrato de alienação fiduciária será convalidado (§2º, art. 26-A).
Consolidada a propriedade em favor da instituição financeira fiduciária, será realizado leilão público (art. 27, §1º e 2º), de cujas datas, horários e locais deverão ser comunicados o devedor mediante correspondência enviada ao endereço constante do contrato e endereço eletrônico (§2º-A). A partir da averbação da consolidação da propriedade não é mais possível a purgação da mora. Entretanto, até a data do segundo leilão, o devedor fiduciante poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).
Efetivada a venda do imóvel no primeiro ou segundo leilão (§5º, art. 27), a dívida será considerada extinta e o credor ficará exonerado da obrigação. Após a vigência da Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, a purgação da mora não é mais possível após a consolidação da propriedade fiduciária, sendo admitida somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel até a data do leilão, mediante pagamento do valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).
Quanto à modificação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, o Superior Tribunal de Justiça entende não ser possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ao credor fiduciário, ante a vedação da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66, somente possibilitando o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel por ocasião do leilão no procedimento de execução extrajudicial (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Esclareça-se que a incidência do novo regramento estabelecido pela Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/97, deve ser aferida com base na data da consolidação da propriedade e não pela data do contrato.
Confira-se: [...]
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art . 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art . 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n . 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"( REsp 1 .649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13 .465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 2007941 MG 2022/0176837-0, Data de Julgamento: 14/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2023) No tocante à nulidade do procedimento de execução extrajudicial, há entendimento no âmbito do Tribunal Regional Federal da 3ª Região – TRF3 no sentido de que a decretação de nulidade está condicionada à comprovação de efetivo prejuízo resultante de eventuais vícios do procedimento extrajudicial, não sendo suficiente a mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação, de modo que não basta a narrativa da intenção abstrata de exercer o direito, exigindo-se a efetiva condição de fazê-lo a fim de anular o procedimento.
Do mesmo modo, entende-se que, na vigência da Lei 13.465/2017, somente deve ser pessoal a notificação para purgação da mora, salvo se o devedor estiver em local incerto e não sabido, podendo ser por via postal a notificação quanto aos leilões de alienação do imóvel (TRF-3 - ApCiv: 50175633720174036100 SP, Relator.: LUIS CARLOS HIROKI MUTA, Data de Julgamento: 25/05/2023, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 30/05/2023).
Entende-se, ainda, que, anotação na matrícula do imóvel possui fé pública, dela decorrendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor credor fiduciário, ante a presunção de veracidade desse ato registral, que somente pode ser ilidida por meio de prova inequívoca (TRF-3 - AI: 50129802920244030000 SP, Relator.: Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, Data de Julgamento: 11/09/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 16/09/2024).
Quanto à intimação das datas dos leilões, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que “No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.” (AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 22/6/2023; AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel .
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 09/03/2021). No caso em exame, a demandante reconhece o inadimplemento contratual alegando dificuldade financeira, e alega que não foi notificada para purgar a mora. Entretanto, suas alegações não encontram suporte na prova documental apresentada, conforme se depreende das informações averbadas na matrícula do imóvel, referindo que houve notificação dos devedores fiduciantes e não foi purgada a mora no prazo legal (id 372367887).
Relativamente à necessidade de notificação pessoal quanto à data do leilão, não há elementos probatórios que corroborem eventual descumprimento dessa providência, que pode ser realizada por meio de expedição de correspondência ao endereço do devedor, nos termos do §2º-A do art. 27 das Lei 9.514/97). Neste estágio processual, à falta de juntada de informações do ofício de registro de imóveis, deve prevalecer a presunção de que houve expedição de notificação à parte devedora quanto à data dos leilões, por se tratar de providência prevista em lei, cuja inobservância poderá ensejar a declaração de nulidade da hasta pública, desde que comprovada a existência de prejuízo, ou seja, a demonstração de efetiva possibilidade de pagamento de todas as despesas relacionadas ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, das despesas de cobrança e leilão e demais encargos legais (§2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/97), intuito esse não comprovado mediante depósito do valor correspondente.
Por fim, reitera-se que, até a data do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, das despesas de cobrança e leilão e demais encargos legais (§2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/97). À vista desse contexto probatório, neste estágio processual não está demonstrada a probabilidade do direito, restando desatendidos os pressupostos legais para o deferimento da tutela de urgência (art. 300, CPC). 2.2.
Valor da causa. O valor da causa deverá corresponder ao valor total da dívida (prestações vencidas e vincendas, acrescidas das despesas previstas pelo §2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/97. Nestes termos, deverá ser apresentada emenda à inicial.
3. Conclusão.
Ante o exposto: (i) indefiro o pleito de tutela provisória de urgência; (ii) determino à parte autora que: a) apresente emenda à inicial para retificar o valor da causa, nos termos do item 2.2. da fundamentação; b) recolha as custas iniciais ou apresente declaração de hipossuficiência financeira, com o respectivo requerimento dos benefícios da justiça gratuita. Considerando a informação constante da matrícula do imóvel e o endereço informado na inicial, dispenso a apresentação de comprovante de residência. (iii) designo audiência de tentativa de conciliação (art. 334, parágrafo 4º, inciso I, do CPC) para o dia 29/07/2025, às 13 horas (MS), a ser realizada pela CERCON (Central Regional de Conciliação), por meio de videoconferência, na plataforma microsoft teams, cujo link será disponibilizado oportunamente.
O(s) réu(s) poderá(ão) oferecer contestação, por petição, caso ainda não tenha(m) apresentado, no prazo de 15 (quinze) dias, cujo termo inicial será a data da audiência de conciliação ou de mediação, ou a da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição. Cite(m)-se e intime(m)-se, devendo a citação ser realizada preferencialmente pelo domicílio eletrônico.
Não efetivado o ato citatório pela primeira forma, proceda-se à citação por mandado. Intimem-se.
