Poder Judiciário JUSTIÇA FEDERAL DE PRIMEIRO GRAU Seção Judiciária de São Paulo 1ª Vara Federal de São Carlos PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000735-37.2025.4.03.6115 AUTOR: ANDRE DUARTE DOS REIS Advogado do(a) AUTOR: TAMIRIS LESZKIEWICZ DE CARVALHO CRUZ - RJ235884 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Vistos. Trata-se de procedimento comum, com pedido de tutela cautelar de urgência, movida por ANDRE DUARTE DOS REIS em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Narra a parte autora estar em débito com as prestações relativas ao contrato de financiamento imobiliário nº 855550474833 (ID 361220031), cujo objeto é o imóvel de matrícula nº 18.060 do Cartório de Registro de Imóveis de Pirassununga/SP (ID 361220032).
Afirma que quando teve ciência de que o referido imóvel seria levado a leilão extrajudicial, procurou agência da requerida a fim de evitar a alienação, entretanto a CEF recuou-se a receber a dívida em razão da ultimação da consolidação da propriedade (ID 361220036). Disse, por fim, não ter sido notificada da realização do leilão extrajudicial. Em sede de liminar, requer a sustação do leilão, com 1ª data em 14/05/2025 e 2ª em 21/05/2025 (ID 361220034).
Afirma a intenção de pagar a dívida vencida, exercendo seu direito de purgação da mora (ID 361220025), pois entende que as disposições legais que regem o contrato são as da Lei 9.514/97, anteriores à modificação da Lei 13.465/2017. É que basta.
Decido. A disposição legal que rege o contrato faz-se importante visto que antes de julho de 2017, o devedor poderia purgar a mora, seus encargos e despesas efetuadas durante a consolidação da propriedade até assinatura do auto de arrematação (expresso no artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97 e no artigo 27, § 3º, inciso II, e §§ 4º, 5º e 8º, da mesma lei, com redação anterior às modificações). Após a mudança legal de 2017, com a consolidação da propriedade em favor da CEF o devedor tem somente direito de preferência até a data do segundo leilão, mas o prazo para purgação da mora é anterior à consolidação da propriedade (art. 26 e 27, § 2º-B com redação atual de Lei 14.711/2023).
O imóvel dado em garantia passa a ser executado extrajudicialmente, por meio de leilões públicos para alienação. Garante-se ao devedor somente o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor integral da dívida e demais despesas. Veja-se: Art.
27. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Cumpre esclarecer, ainda, que não é a data da celebração do contrato que determina a vigência da Lei, mas a data da consolidação da propriedade.
Nesse sentido, decidiu o STJ, (REsp n. 2.007.941/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023), entendimento acompanhado recentemente pelo TRF3, (AI 5020919-60.2024.4.03.0000, 3ª Região, 2ª Turma, Rel. ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 01/04/2025, DJEN DATA: 07/04/2025). A consolidação da propriedade, no caso dos autos, deu-se em 18 de dezembro de 2024 (ID 361220032), portanto após as modificações introduzidas pela Lei n. 13.465/2017.
Fica claro que o prazo para purgar a mora é anterior à consolidação da propriedade. Consolidada a propriedade, extingue-se a relação contratual e não há previsão legal de outra oportunidade de regularização. Do pedido liminar Os requisitos previstos para a concessão da tutela de urgência encontram-se elencados no art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Cumpre consignar que o edital de ID 361220034 informa as datas de 14/05/2025 e 21/05/2025, ambos às 10h. Assim, entendo presente o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No entanto, não vislumbro a probabilidade do direito, visto que procedimento de consolidação da propriedade é extensamente documentado e caberia à parte demandante juntá-lo aos autos, a fim de demonstrar a ausência de intimação para purgar a mora.
Ademais, não se demonstrou negativa ou recalcitrância do credor em documentar ou em fornecer à parte autora qualquer documento relativo à consolidação da propriedade. Não sendo necessária qualquer formalidade para comunicação das datas, horários e locais dos leilões e, tendo caráter meramente informativo (L. 9514/1997, art. 27, §2º-A), a própria propositura da ação indica que, pelo menos desde 15/04/2025, data da assinatura da procuração (ID 361220026), o autor tem ciência para, se assim o entender, exercer o direito de preferência.
Demonstrada por outros meios a ciência inequívoca do devedor, convalida-se o procedimento, eis que há condições suficientes para o exercício do direito de preferência, cumprindo-se a finalidade da comunicação.
Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela antecipada.
Intime-se a parte autora. Defiro os benefícios da gratuidade de justiça. Anote-se. Deixo de designar audiência de conciliação no presente caso, visto que, ao menos neste momento processual e especialmente neste tipo de demanda, a autocomposição é improvável e não constitui medida eficaz para a solução do conflito. Cite-se a ré para, querendo, contestar a ação, no prazo e com as advertências legais, e especificar as provas cuja produção porventura pretender, sob pena de preclusão (CPC, art. 336, parte final).
Sendo apresentada contestação, dê-se vista à parte autora para réplica, no prazo de 15 dias, dentro do qual deverá, também, especificar e justificar as provas que pretende produzir. Após, venham conclusos para saneamento e organização do processo. Intimem-se.
Cumpra-se com urgência. São Carlos, data da assinatura eletrônica. Thales Braghini Leão Juiz Federal
