PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Três Lagoas Avenida Antônio Trajano, 852, Centro, Três Lagoas - MS - CEP: 79601-002 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000736-33.2026.4.03.6003 AUTOR: NICOLLE DANTAS NUNES ADVOGADO do(a) AUTOR: FERNANDA LAVEZZO DE MELO - MS14098 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de ação proposta por NICOLLE DANTAS NUNES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a anulação do procedimento de consolidação da propriedade de imóvel residencial objeto de financiamento com alienação fiduciária, bem como a suspensão dos leilões extrajudiciais designados. A autora afirma que deixou de pagar algumas prestações do financiamento habitacional em razão de dificuldades financeiras, e alega que a consolidação da propriedade ocorreu sem sua prévia intimação pessoal, pelo Cartório de Registro de Imóveis, para purgação da mora, em afronta ao procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
Alega que somente tomou conhecimento da consolidação mediante notificação encaminhada pela CEF em junho de 2026, informando a realização de leilões do imóvel, seu único bem residencial, em 24 e 30 de julho de 2026, inviabilizando-se a regularização do débito na fase própria, o que gera nulidade os atos expropriatórios subsequentes. Sustenta, ainda, ter havido cerceamento do direito de preferência, pois a CEF teria condicionado seu exercício ao pagamento imediato de R$ 142.604,05, o que, segundo a autora, esvaziaria a finalidade do instituto e impediria a aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros.
Defende a presença dos requisitos para a tutela de urgência, e requer a suspensão das praças, sua manutenção na posse do imóvel e autorização para depósito judicial de R$ 4.000,00, correspondente ao valor que considera incontroverso das parcelas. Ao final, pede a concessão da gratuidade da justiça e a procedência da ação para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões, restabelecer a situação contratual e assegurar-lhe o direito de purgar a mora ou exercer o direito de preferência em igualdade de condições.
2. Fundamentação 2.1. Tutela de Urgência O deferimento da tutela provisória de urgência é condicionado à demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, sendo vedada a sua concessão se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, CPC). A Lei 9.514/97 disciplina o financiamento imobiliário com alienação fiduciária do bem imóvel, destacando-se os principais aspectos relacionados ao inadimplemento contratual.
O art. 26 estabelece que “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. A constituição em mora do devedor se opera por meio de diligência do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou pelo correio, com aviso de recebimento (§3º-A), com previsão de intimação por edital na hipótese de o fiduciante ou cessionário estiver em local incerto ou inacessível (§4º).
No prazo de 15 (quinze), poderá ser purgada a mora, mediante pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a data do pagamento (§1º do art. 26). Não o fazendo no prazo, a propriedade se consolidará em favor da instituição financeira fiduciária e será averbada a consolidação no registro de imóveis (§1º, art. 26-A), sendo ainda possível ao devedor purgar a mora até antes da efetivação da averbação da consolidação da propriedade imóvel, caso em que o contrato de alienação fiduciária será convalidado (§2º, art. 26-A).
Consolidada a propriedade em favor da instituição financeira fiduciária, será realizado leilão público (art. 27, §1º e 2º), de cujas datas, horários e locais deverão ser comunicados o devedor mediante correspondência enviada ao endereço constante do contrato e endereço eletrônico (§2º-A). A partir da averbação da consolidação da propriedade não é mais possível a purgação da mora. Entretanto, até a data do segundo leilão, o devedor fiduciante poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).
Efetivada a venda do imóvel no primeiro ou segundo leilão (§5º, art. 27), a dívida será considerada extinta e o credor ficará exonerado da obrigação. Após a vigência da Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, a purgação da mora não é mais possível após a consolidação da propriedade fiduciária, sendo admitida somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel até a data do leilão, mediante pagamento do valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).
Quanto à modificação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, o Superior Tribunal de Justiça entende não ser possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ao credor fiduciário, ante a vedação da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66, somente possibilitando o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel por ocasião do leilão no procedimento de execução extrajudicial (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Esclareça-se que a incidência do novo regramento estabelecido pela Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/97, deve ser aferida com base na data da consolidação da propriedade e não pela data do contrato.
Confira-se: [...]
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art . 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art . 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n . 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"( REsp 1 .649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13 .465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 2007941 MG 2022/0176837-0, Data de Julgamento: 14/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2023) No tocante à nulidade do procedimento de execução extrajudicial, há entendimento no âmbito do Tribunal Regional Federal da 3ª Região – TRF3 no sentido de que a decretação de nulidade está condicionada à comprovação de efetivo prejuízo resultante de eventuais vícios do procedimento extrajudicial, não sendo suficiente a mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação, de modo que não basta a narrativa da intenção abstrata de exercer o direito, exigindo-se a efetiva condição de fazê-lo a fim de anular o procedimento.
Do mesmo modo, entende-se que, na vigência da Lei 13.465/2017, somente deve ser pessoal a notificação para purgação da mora, salvo se o devedor estiver em local incerto e não sabido, podendo ser por via postal a notificação quanto aos leilões de alienação do imóvel (TRF-3 - ApCiv: 50175633720174036100 SP, Relator.: LUIS CARLOS HIROKI MUTA, Data de Julgamento: 25/05/2023, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 30/05/2023).
Entende-se, ainda, que, anotação na matrícula do imóvel possui fé pública, dela decorrendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor credor fiduciário, ante a presunção de veracidade desse ato registral, que somente pode ser ilidida por meio de prova inequívoca (TRF-3 - AI: 50129802920244030000 SP, Relator.: Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, Data de Julgamento: 11/09/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 16/09/2024).
Quanto à intimação das datas dos leilões, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que “No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.” (AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 22/6/2023; AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel .
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 09/03/2021). A intimação quanto às datas dos leilões é feita por meio de correspondência enviada aos endereços do contrato, conforme dispõe o § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, podendo ser realizada a intimação por edital, se não localizado o devedor no endereço informado no contrato, competindo ao devedor manter seu endereço autalizado nos cadastros da instituição financeira.
No caso em exame, a demandante reconhece o inadimplemento contratual alegando impontualidade em razão de dificuldade financeira, e alega que não foi notificada para purgar a mora e quanto às datas dos leilões. Entretanto, suas alegações não encontram suporte na prova documental que corrobore a alegação de ausência ou irregularidade na notificação para purga da mora e das datas dos leilões, o que poderia ser comprovado com a juntada do processo administrativo ou de certidões do ofício de registro de imóveis.
Neste estágio processual, deve prevalecer a presunção de regularidade dos atos realizados no curso da execução extrajudicial prevista pela Lei 9.514/97, cuja inobservância poderá ensejar eventual declaração de nulidade do procedimento. À vista desse contexto probatório, não está demonstrada a probabilidade do direito, restando desatendidos os pressupostos legais para o deferimento da tutela de urgência (art. 300, CPC).
3. Conclusão.
Ante o exposto: (i) indefiro o pleito de tutela provisória de urgência; (ii) defiro à parte autora os benefícios da justiça gratuita; Cite-se e intime-se para apresentação de resposta no prazo de 30 (trinta) dias. Com a contestação, a CEF deverá juntar cópia do processo administrativo da execução extrajudicial, com comprovação da notificação para purga da mora e quanto às datas dos leilões. Apresentada contestação, abra-se vista à parte contrária para manifestação em 15 (quinze) dias, facultando-se a produção de prova.
Manifestado interesse na conciliação, a ré poderá oferecer contestação, por petição, caso ainda não tenha(m) apresentado, no prazo de 15 (quinze) dias, a partir da data da audiência de conciliação ou de mediação, ou a da última sessão de conciliação. Se não houver requerimento de outras provas, promova-se conclusão para julgamento, nos termos previstos pelo art. 355 do CPC. Intimem-se. Três Lagoas-MS, data da assinatura eletrônica.
CAROLINA LANCELLOTTI COTTA Juiz Federal Substituto
