PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Gabinete JEF de Jundiaí Rua Eduardo Tomanik, 320, Chácara Urbana, Jundiaí - SP - CEP: 13201-835 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000743-63.2024.4.03.6304 AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL RESERVA MONT SERRAT REPRESENTANTE ADVOGADO do(a) AUTOR: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - SP460.542 REPRESENTANTE do(a) AUTOR: CELSO LUIS DA SILVA NOGUEIRA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Vistos. Trata-se de ação movida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RESERVA MONT SERRAT, contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), objetivando a sua condenação ao pagamento de R$ 3.226,48, referente às cotas condominiais da unidade 401, Torre 10, do referido condomínio. Almeja, também, o pagamento das cotas condominiais vincendas durante o curso da ação. As rés apresentaram contestação, sustentando a improcedência do pleito.
Realizada tentativa de conciliação, restou infrutífera.
É o relatório.
DECIDO. Primeiramente, quanto à preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, rejeito-a, uma vez que restou comprovado ser a Caixa a proprietária do imóvel. MÉRITO No mérito, o pedido merece ser julgado procedente. Quanto à responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, observam-se as teses firmadas por ocasião do julgamento do REsp 1.345.331/RS, pelo rito dos recursos representativos de controvérsia: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii)o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que aposse foi exercida pelo promissário comprador." É incontroversa a responsabilidade do proprietário do imóvel pelas despesas condominiais devidas, por tratar-se de obrigação propter rem, que acompanha o imóvel e transfere a responsabilidade ao seu adquirente.
A certidão da matrícula do imóvel demonstra que a CEF já consolidou a propriedade do imóvel de modo que possui legitimidade passiva, assim como responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais pleiteadas. Nesse sentido, vale transcrever decisão proferida pela Colenda Quinta Turma do Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. COTASCONDOMINIAIS. COTASCONDOMINIAIS.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA PELO PAGAMENTO. ADJUDICAÇÃO. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. Nos autos, é certo que a apelante adjudicou o imóvel, conforme se vê da certidão de fls. 09/10. A propriedade foi adquirida por adjudicação, em 20 de maio de 2004 e os débitos cobrados nesta ação abrangem o período de abril de 1995 a janeiro de 2007.
2. Sendo assim, incontestável que a CEF é a proprietária do imóvel e, consequentemente, a responsável pelo adimplemento das cotascondominiais relativamente a tal imóvel no período posterior a abril de 2004, por se tratar de ação ajuizada diretamente ao antigo proprietário do imóvel e de possuir natureza propter rem.
3. A taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, isto é, trata-se de obrigação vinculada à própria coisa, respondendo o atual proprietário pelas dívidas que recaiam sobre o imóvel, independentemente da data em que passou a deter a sua posse.
4. Apelação improvida. (grifou-se). (TRF-3 - Ap = APELAÇÃO CÍVEL - 1631098/MS Relator: Desembargador Federal Paulo Fontes, QUINTA TURMA, Data de Julgamento: 24/04/2017) *** CIVIL. COBRANÇA TAXA CONDOMINIAL EM FACE DA CEF. EXECUÇÃO TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONSOLIDAÇÃO PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA CEF.
SENTENÇA
MANTIDA NOS TERMOS DO ARTIGO 46 DA LEI Nº 9099/95. RECURSO NÃO PROVIDO (TRF 3ª Região, 8ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5000228-65.2025.4.03.6345, Rel. Juiz Federal LUIZ RENATO PACHECO CHAVES DE OLIVEIRA, julgado em 18/08/2025, DJEN DATA: 22/08/2025) **** COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - CEF CONSTA NO REGISTRO DE IMÓVEIS COMO PROPRIETÁRIA - LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA CEF (TRF 3ª Região, 8ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5019041-36.2024.4.03.6100, Rel.
MARCIO RACHED MILLANI, julgado em 18/08/2025, DJEN DATA: 26/08/2025) Cabe ressaltar que a ré não vem adimplindo as respectivas parcelas, encontrando-se atualmente em débito, razão pela qual também são devidas as parcelas vincendas e não pagas no curso da presente ação. Trata-se de obrigação de trato sucessivo, sendo perfeitamente cabível a condenação das prestações vincendas, ou seja, aquelas que encontram seu termo após a sentença - inteligência do artigo 323 do Novo CPC.
Após o advento do novo Código Civil, a multa a ser aplicada é de 2% (dois por cento) e os juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, por tratarem-se de acessórios da obrigação principal, que devem segui-la (artigos 95 e 233 do Código Civil). Com efeito, dispõe o artigo 1336, parágrafo 1º, da Lei nº 10.406/2002: "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito." Destarte, com fulcro no artigo 1336, parágrafo 1º da Lei 10.406/02, são devidos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, multa moratória de 2% (dois por cento), após 10/01/2003, e correção monetária.
Os juros moratórios e a correção monetária deverão ser contados a partir do vencimento de cada cota condominial.
DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE, nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, o pedido para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ao pagamento das parcelas relativas às despesas condominiais descritas na petição inicial, vencidas nos períodos desde abril/2023 mais as parcelas vincendas no curso da presente, na forma do art. 323, CPC, atualizadas monetariamente a contar do vencimento; juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, devidos a partir do vencimento das prestações; e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o total do débito.
Sem condenação em custas e honorários, ante o teor dos artigos 55 da Lei nº 9.099/95 e 1º da Lei 10.259/01. Após o trânsito em julgado, deverá a parte autora apresentar os cálculos no prazo de 30 (trinta) dias. Concedo à sentença força de alvará. P.I. ARTHUR ALMEIDA DE AZEVEDO RIBEIRO Juiz Federal Substituto
