5000753-67.2026.4.03.6133

Pois bem. Nos contratos de financiamento com garantia por alienação fiduciária, hipótese dos autos, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Adimplido o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, e, ao revés, havendo descumprimento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

Saliento que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/1997 não possui qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade. Neste sentido, já decidiu o E. TRF3: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.6.

A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. (...).

10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 -

SENTENÇA

MANTIDA.

I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97.

II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte. (...).

IV - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). A matéria referente à purgação da mora, entretanto, ganhou nova abordagem com o advento da Lei nº 13.365, publicada em 08/09/2017, que inseriu o § 2º-B no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, nos seguintes termos: § 2º-B.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

De tal modo, a partir da inovação legislativa, não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diferentemente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida. Sobreveio, então, a questão a respeito de qual legislação seria aplicada em cada caso concreto, isto é, se seria a Lei nº 9.514/1997 com a sua redação original ou com as alterações promovidas pela Lei nº 13.365/2017, e se esta última seria aplicada para contratos celebrados antes de sua vigência.

Tal questão foi levada a julgamento em matéria repetitiva para definir se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 teria aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao seu início de vigência (Tema 1.288/STJ).

A Segunda Seção do STJ, sob o rito dos repetitivos, definiu que as alterações da Lei 13.465/2017 se aplicam retroativamente a esses contratos. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça concluiu o julgamento do Tema repetitivo 1.288, com publicação do acórdão em 17.12.2025, fixando a tese acerca da aplicação da Lei n.º 13.465/2017. Ressalto, por oportuno, que é desnecessário aguardar o trânsito em julgado de acórdão para aplicabilidade de tese definida a respeito de matéria repetitiva ou de repercussão geral (TRF-3 - ApCiv: 50283623220234036100, Relator.: Desembargadora Federal GISELLE DE AMARO E FRANCA, Data de Julgamento: 29/07/2025, 6ª Turma, Data de Publicação: 01/08/2025).

Neste sentido, o Tema 1.288/STJ fixou a seguinte tese: (a) antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; (b) a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

No caso dos autos, a consolidação da propriedade ocorreu em 19/02/2026 (cf. Av.

11 – ID 577860729 – Págs. 06/07), ou seja, sob a égide da Lei nº 13.465/2017. Restou incontroverso que não houve purgação da mora no prazo legal. Assim, à luz da tese firmada pelo STJ, não há o que se falar em desfazimento da consolidação, sendo assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Ademais, no caso dos autos, não verifico qualquer irregularidade nos procedimentos extrajudiciais adotados que culminaram na consolidação da propriedade em favor da CEF e na consequente designação dos leilões extrajudiciais.

Com efeito, houve o decurso do prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, conforme anotado na matrícula do imóvel (Av.

11 – ID 577860729 – Págs. 06/07), bem como na certidão de ID 587941310, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94, ensejando a consolidação da propriedade em 19/02/2026, não havendo o que se falar em nulidade da notificação, a qual ocorreu em momento anterior à consolidação da propriedade em favor da CEF. Outrossim, verifico que a autora se encontrava devidamente ciente dos leilões designados para 05/05/2026 e 11/05/2026, não havendo qualquer vício de intimação/notificação, eis que anexa em sua exordial o Edital de Consolidação de Propriedade – Leilão Público nº 0015/0226 CPA/RE (ID 577860730), o qual descreve as condições e as datas dos leilões, de forma que inexiste o alegado desconhecimento.

Destaco, ainda, que o prazo de 15 (quinze) dias previsto pelo art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997 não representa o prazo mínimo entre as datas dos leilões, mas sim que o segundo leilão deverá ser realizado nos 15 (quinze) dias seguintes ao primeiro. Logo, não verifico qualquer irregularidade nas datas dos leilões. Assim, os atos praticados, além de regulares, ocorreram em tempo hábil para possibilitar a purgação da mora e evitar a consolidação da propriedade em nome da ré, com a consequente execução extrajudicial do imóvel.

Dessa forma, diante dos documentos carreados aos autos, verifico que o procedimento de consolidação da propriedade observou os trâmites previstos pela Lei nº 9.514/97, não subsistindo qualquer ilegalidade em seus atos. Outrossim, a parte autora não logrou êxito em comprovar a existência de eventual nulidade da notificação realizada, tampouco da consolidação em si, não se desincumbindo, portanto, do seu ônus probatório (art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil).

Portanto, a improcedência da demanda é medida que se impõe, eis que não houve qualquer nulidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel matriculado sob o nº 95.662, no Cartório de Registro de Imóveis de Suzano/SP, tendo a propriedade sido consolidada em favor da CEF, nos exatos termos da Lei nº 9.514/1997.

Posto isso, e considerando tudo o mais que dos autos consta, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito da controvérsia e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Custas na forma da lei, sendo a parte autora isenta, consoante artigo 4º, inciso II, da Lei nº 9.289/1996. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do § 2º do artigo 85 do CPC, cuja cobrança deverá atender ao disposto no artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

Publique-se. Registre-se.

Intime-se. MOGI DAS CRUZES, 6 de agosto de 2026. PAULO LEANDRO SILVA Juiz Federal

Órgão

1ª Vara Federal de Mogi das Cruzes

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

NATALIA ELISABETE VOGEL

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)

Órgão

1ª Vara Federal de Mogi das Cruzes

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

NATALIA ELISABETE VOGEL

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)

Órgão

1ª Vara Federal de Mogi das Cruzes

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

NATALIA ELISABETE VOGEL

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)