PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba Avenida Joaquim Pompeu de Toledo, 1534, Vila Estádio, Araçatuba - SP - CEP: 16020-050 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5001097-70.2025.4.03.6331 AUTOR: LUCIANO DOS SANTOS ADVOGADO do(a) AUTOR: JOAO BATISTA FERREIRA DA SILVA - SP469806 REU:
L. R. G. CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FABIO MONTANINI FERRARI - SP249498 ADVOGADO do(a) REU: MAICON CORTES GOMES - ES16988
SENTENÇA
Trata-se de ação de conhecimento proposta por LUCIANO DOS SANTOS contra
L. R. G. CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA e CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, em que se pretende provimento jurisdicional destinado a declarar a inexigibilidade de dívida decorrente da cobrança de juros de obra e a substituição destes pelo INCC ou outro índice que reflita a inflação do período. O pedido de antecipação de tutela foi parcialmente deferido. Juntou documentos.
É o relatório.
Decido. O feito está em condições de ser antecipadamente julgado, consoante dicção do art. 355 do CPC/2015. Inicialmente, afasto a alegação de ilegitimidade passiva da construtora, uma vez que se trata de responsabilidade solidária na forma da legislação consumerista, especialmente em se tratando de discussão que envolve os encargos previstos na fase de obras. Passo a analisar o mérito. Por se tratar de imóvel adquirido na planta, a instituição financeira demandada passou a exigir o pagamento de juros de obra, conforme previsão contratual.
Feitas essas considerações, é importante consignar que, acompanhando entendimento assente no Colendo Superior Tribunal de Justiça, à hipótese em testilha aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, sendo sob essa égide que a questão será examinada e solucionada. Deve-se ponderar, no entanto, que o referido diploma protetivo não tem força para suplantar o direito de outrem; presta-se, em verdade, para salvaguardar situações nas quais o consumidor esteja em evidente desvantagem jurídica, permitindo-lhe o pleno exercício dos postulados legais para resguardar seu direito material.
Assim, a submissão dos contratos bancários à disciplina do CDC não implica nulidade automática das cláusulas contratuais, tampouco permite a revisão indiscriminada de seu conteúdo. A norma apenas põe o consumidor numa posição mais favorável para requerer a revisão nos limites da lei e do próprio contrato. Sob esse enfoque, o primeiro ponto a ser analisado refere-se à questão da cobrança dos encargos contratuais ora combatidos, se legítima ou não.
Acerca do tema, partidarizo também o entendimento do
C. STJ de que não se caracteriza abusiva a cláusula contratual que prevê a cobrança de juros antes da entrega das chaves. Consoante concluiu a Corte Superior, “seria realmente injusto que, optando pela compra parcelada, o adquirente pagasse exatamente o mesmo preço da compra à vista, sem nenhum acréscimo, o que representaria uma desvantagem exagerada para aqueles que optaram pelo pagamento imediato. (...) Quanto ao argumento segundo o qual não se trata de venda, mas de simples promessa, a lei e a remansosa jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e deste Superior Tribunal de Justiça conferem, de modo eloquente, a necessária segurança jurídica ao instituto da promessa de compra e venda de imóvel” (STJ, Segunda Seção, EREsp 670.117/PB, Rel.
Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 26/11/2012). Portanto, legítima a cobrança de juros durante o período de realização da obra, consoante previsão inserta no instrumento negocial firmado pelas partes. Em contrapartida, se verificado o atraso nas obras, não se pode impingir ao consumidor o ônus de suportar os encargos financeiros decorrentes do descumprimento do prazo contratual estabelecido.
No caso, conforme constata-se do contrato assinado pelo autor, a fase de obras deveria ocorrer até 5/12/2022 (Id. 357715647). A cláusula 5.3 previa um prazo de tolerância de seis meses, sendo que após este prazo a parte deveria ser exonerada do pagamento do encargo, uma vez que a obra estaria em atraso. Verifica-se da planilha juntada pelo autor (Id. 357717458) que este realizou pagamentos dos encargos na fase de obras até 23/12/2022.
Portanto, a exigência ocorreu dentro do prazo previsto contratualmente. Assim, a tutela antecipada concedida nestes autos demonstra-se impertinente, pois os juros de obra não eram cobrados pela CEF desde 2022. Conforme a planilha de evolução teórica (Id. 357717463), era do conhecimento do autor que o valor das prestações seriam aumentados, com a incidência de juros de obra no período. A cláusula 5.1.2 previa a cobrança juros e correção monetária no período de obras.
A parte não demonstra objetivamente que não tenha sido observada a taxa de juros pactuada de 6,5% ao ano, que somada à correção monetária prevista contratualmente perfazem os encargos cobrados. Portanto, no caso não há qualquer ilegalidade na cobrança efetuada, estando o procedimento de acordo com as teses fixadas no tema 996 de recursos repetitivos do E. STJ: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4.
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." Assim, não se constata abusividade nos encargos exigidos, sendo impertinente a substituição das condições pactuadas no contrato por índices de correção monetária escolhidos pela parte.
DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil/2015. Defiro o pedido de gratuidade da justiça. Sem condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099, de 1995. INTIMEM-SE as partes no prazo de 10 (dez) dias. Se interposto recurso inominado, intime-se o recorrido para a apresentação de contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias, e remetam-se os autos à Turma Recursal.
Com o decurso do prazo, arquivem-se os autos imediatamente. ARAÇATUBA, 12 de junho de 2026. RAFAEL MINERVINO BISPO Juiz Federal Titular
