5001137-52.2025.4.03.6331

Órgão

1ª Vara Federal de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

YASMIN MURAMATSU DOS SANTOS

Advogados

DALVA SALVIANO DE SOUZA LEITE (OAB 340022/SP), THIAGO SALVIANO SILVA (OAB 300568/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

YASMIN MURAMATSU DOS SANTOS

Advogados

DALVA SALVIANO DE SOUZA LEITE (OAB 340022/SP), THIAGO SALVIANO SILVA (OAB 300568/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

YASMIN MURAMATSU DOS SANTOS

Advogados

DALVA SALVIANO DE SOUZA LEITE (OAB 340022/SP), THIAGO SALVIANO SILVA (OAB 300568/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

YASMIN MURAMATSU DOS SANTOS

Advogados

DALVA SALVIANO DE SOUZA LEITE (OAB 340022/SP), THIAGO SALVIANO SILVA (OAB 300568/SP)

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Assim, ao contratar financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o devedor fiduciante assume o risco de, em caso de inadimplência, possibilitar a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário.

Dessa forma, há autorização prevista contratualmente para que a instituição financeira tome as medidas necessárias a fim de resguardar os seus direitos enquanto perdurar o inadimplemento da dívida. No caso, a inadimplência é incontroversa, uma vez que a própria parte autora afirma que, em razão de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente. Quanto à regularidade do procedimento perpetrado, a parte autora deixou de instruir o feito com a matrícula atualizada do imóvel, com a data da consolidação de propriedade, documento a que tinha acesso, de modo que, em sede de cognição sumária, reputo ausente a verossimilhança do alegado.

Consoante extrato juntado ao id. 374449082, o valor da dívida em março de 2025, tempo do ajuizamento da ação, remontava a R$ 113.299,36, valor superior a sessenta salários mínimos. Ademais, consta no edital que o valor da dívida atualizada para pagamento até a realização do leilão é de R$ 127.625,95 (cento e vinte e sete mil, seiscentos e vinte e cinco reais e noventa e cinco centavos), podendo ser acrescida de correção e/ou eventuais novas despesas que possam surgir, bem como acréscimos decorrentes de custas judiciais e honorários advocatícios, se for identificado processo judicial envolvendo o referido imóvel em que a CAIXA seja parte (Id. 374450721).

Como se vê, o contrato entre a parte autora e a CEF foi celebrado em 17/05/2023 (id. 361353547) e as parcelas em aberto o são a partir de 16/05/2024, conforme extrato do 374449082, de modo que consequência lógica é a consolidação da propriedade ter sido em data posterior, quando já vigentes as alterações promovidas pela Lei 13.465/17 e 14.711/23. O STJ entende pela aplicação imediata da Lei 13.465/17 aos contratos celebrados antes da sua vigência, vejamos: RECURSOS ESPECIAIS.

IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE.

ACÓRDÃO.AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.

Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos. (REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023.) No mesmo sentido é o julgado proferido na ApCiv 5001890-26.2022.4.03.6133, publicado em 19/08/23, de relatoria do Exmo.

Desembargador Federal Carlos Muta, cujo cenário aponta contrato anterior a 2017 (assinado em 03/07/15), mas a consolidação da propriedade posterior a alteração legislativa (19/05/22), restando aplicada a Lei 13.465/17, vejamos: "DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEIS 9.614/1997 E 13.465/2017. INADIMPLÊNCIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE RESOLÚVEL EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. REGRAMENTO APLICÁVEL. NULIDADE CONDICIONADA À PROVA DE EFETIVO PREJUÍZO. SUCUMBÊNCIA.

1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.614/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial.

2. Na redação originária da Lei 9.614/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.614/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário.

Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997).

3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.

4. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, não sendo suficiente mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. Se, por hipótese, tiver havido irregularidade no ato de intimação quanto à purgação da mora, não basta a narrativa da intenção abstrata de exercer o direito, mas efetiva condição de fazê-lo a fim de anular o procedimento.

Sobre a intimação, na vigência da Lei 13.465/2017, somente deve ser pessoal no tocante ao prazo para purgar a mora, salvo se o devedor estiver em local incerto e não sabido, podendo ser postal a notificação quanto aos leilões de alienação do imóvel.

5. Verificada, no caso, a consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário na vigência da Lei 13.465/2017 com regular intimação para purgação da mora e para exercer, frente aos leilões designados, o direito de preferência, sem que se avistem, pois, vícios do procedimento a autorizar a anulação dos atos da execução extrajudicial.

6. Pela sucumbência recursal, a parte apelante deve suportar condenação adicional, nos termos do artigo 85, § 11, CPC, no equivalente a 5% do valor da causa atualizado, a ser acrescida à sucumbência fixada pela sentença pelo decaimento na instância de origem, porém suspensa a exigibilidade, nos termos do artigo 98, § 3º, CPC.

7. Apelação desprovida." Assim, o devedor possui direito a purgar a mora até a consolidação da propriedade e não mais até a lavratura do auto de arrematação. A nova lei conferiu apenas o direito de preferência em adquirir o imóvel pelo valor integral da dívida até a realização do segundo leilão: Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Dessa forma, uma vez que já operada a consolidação da propriedade, sem a possibilidade de purgação da mora, nos termos pretendidos pela parte autora, resta possível o exercício do seu direito de preferência, nos termos da legislação de regência.

O depósito efetivado de R$ 7.587,78 (sete mil, quinhentos e oitenta e sete reais e setenta e oito centavos), conforme Id. 358240824, não abrange o valor da dívida, seja considerado o valor de R$ 113.299,36, conforme id 374449082 seja se considerado o valor de de R$ 127.625,95, conforme Id. 374450721. À míngua de depósito do valor integral cobrado pelo agente financeiro, não se afigura legítima a pretensão de suspender o procedimento executivo.

Inexiste, portanto, a plausibilidade do direito invocado a respaldar a tutela de urgência postulada neste feito. Logo, indefiro o pedido de suspensão imediata do leilão. Considerando o quanto já exposto, no sentido da impossibilidade de pagamento apenas das prestações em atraso como pretende a parte autora, retifico, de ofício, o valor da causa para a totalidade do débito a que se tem notícia no momento (R$ 113.299,36).

Em prosseguimento, reconheço a incompetência do Juizado Especial Federal e determino a remessa dos autos a uma das varas federais da subseção a que tocar o feito por livre distribuição. Araçatuba, data da assinatura eletrônica.

Forte em tais premissas de ordem jurídico-processual, passo a examinar a pretensão autoral. No caso, a parte autora não carreou aos autos o contrato, conforme designado pelo nº 8444429697830, a fim de que se possa examinar as cláusulas entabuladas entre as partes. E ainda, a recusa comprovada pela CEF, de fato, não poderá ser de forma verbal, mas sim expressamente. Além disso, conforme imagem presente no Id. 358037874, o saldo devedor total é de R$ 113.492,63.

Nesse passo, entendo que não ficou demonstrado que a parte autora tentou realizar o pagamento das prestações em aberto relativas ao contrato em questão, bem como não foi ofertado em juízo o depósito do débito integral. E ainda, registre-se que até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27 da Lei nº 9.514/97, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária: Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. Assim sendo, a possibilidade de purgação da mora encontra-se ao alcance do requerente. Logo, pretendendo obstar o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, deve ofertar valor suficiente na forma prevista em lei e no contrato, o qual inexiste nos autos.

Diante do exposto, por ora, indefiro a tutela provisória. E ainda, DETERMINO que a parte autora proceda à emenda à inicial, para que traga aos autos a cópia integral do contrato em questão, bem como o pedido indeferido na seara administrativa, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento da petição inicial.

Intime-se. Araçatuba, na data da assinatura eletrônica.