5001206-21.2024.4.03.6331

A CEF é parte legítima para responder pelos débitos de imóveis vinculados ao FAR, como adiante se verá. Ainda, não deve ser incluído o arrendatário no polo passivo, pois não se trata de litisconsórcio passivo necessário e, nos termos do art.10 da Lei nº 9.099/1995, é inadmissível qualquer forma de intervenção de terceiros nos processos em trâmite nos Juizados Especiais. No presente caso, conforme certidão de matrícula do imóvel em questão (id 321823499), o imóvel é de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial.

Convém registrar que a CEF é responsável pela aquisição, alienação e arrendamento com opção de compra dos bens imóveis no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, representando o FAR ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (artigo 4º, Lei 10.188/2001). Desse modo, ainda que os referidos bens não integrem o ativo da CEF nem se confundam com o seu patrimônio (art. 2º, § 3º), sendo ela responsável pela gestão financeira do FAR, é, nesse aspecto, parte passiva legítima para responder por dívidas de responsabilidade do Fundo de Arrendamento Residencial, que não tem personalidade jurídica própria, não podendo ser parte nem demandado em juízo.

A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação que acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas, sendo sempre exigível em face do atual titular do direito de propriedade. É o que estabelece o artigo 1.345 do Código Civil de 2002. Confira-se:   Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

No caso, embora a CEF sustente que se trata apenas de credora fiduciária, vez que o imóvel teria sido arrendado, o débito decorre da propriedade real, sendo o seu proprietário, identificado na matrícula, responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas. Ademais, em que pese a CEF ter manifestado que o imóvel foi arrendado, não anexou nos autos qualquer comprovação da alteração da propriedade.

Desse modo, cabe à CEF, agente gestora do FAR, arcar com os débitos do condomínio, evitando-se, assim, prejuízo aos demais condôminos, mas preservando, certamente, seu direito de regresso contra quem entenda responsável pela dívida. Esse é o entendimento que vem sendo adotado em situações análogas. Confira-se:                                            E M E N T A PROCESSO CIVIL E ADMINISTRATIVO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ATRASADAS.

OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CREDORA FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. IMÓVEL PERTENCENTE AO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – PAR. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL COMUM. VALOR DA CAUSA SUPERIOR A 60 (SESSENTA) SALÁRIOS-MÍNIMOS. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. APELAÇÃO PROVIDA.

1. Trata-se de ação de cobrança ajuizada por condomínio edilício em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando o recebimento das despesas condominiais de mais de 142 unidades habitacionais pertencentes ao Programa “Minha Casa Minha Vida”.

2. O empreendimento imobiliário foi edificado sob o regime do PAR - Programa de Arrendamento Residencial, um programa do governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia.

3. Os moradores firmaram com a Caixa Econômica Federal um “Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos FAR”, regulado pela Lei nº 10.188/2001.

4. Os contratos do PAR são firmados com a instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal, que age na qualidade de agente operador do Programa, na forma § 1º do artigo 1º da Lei nº 10.188/2001.

5. Na alienaçãofiduciária em garantia, o imóvel financiado remanesce na propriedade do agente fiduciário (credor), sendo conferida ao devedor apenas a posse direta sobre a coisa dada em garantia, além dos direitos de uso e gozo, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do fiduciante, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

6. Considerando que as obrigações condominiais detêm natureza “propter rem”, e possuindo a CEF, enquanto credora fiduciária, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem sobre o qual recai a cobrança das taxas condominiais, a instituição financeira apresenta legitimidade para figurar no polo passivo da ação, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. Precedentes.

7. Não importa, deste modo, se as unidades habitacionais inadimplentes estão à venda ou alienadas fiduciariamente, a CEF possui responsabilidade pelas taxas condominiais em atraso e, sendo a instituição financeira parte legítima para figurar no polo passivo da ação, há de se reconhecer a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito.

8. O caso aqui é de litisconsórcio passivo facultativo e não de litisconsórcio ativo facultativo, como consignado na sentença, pois ao condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a demanda ser ajuizada contra um ou outro, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.

9. Além disso, a jurisprudência já firmou entendimento de que os condomínios podem litigar nos Juizados Especiais, desde que o valor da causa não ultrapasse o montante de 60 (sessenta) salários-mínimos.

10. No caso sub judice, o condomínio autor deu à causa o valor de R$ 183.545,20 (cento e oitenta e três mil, quinhentos e quarenta e cinco reais e vinte centavos), relativo à soma das despesas condominiais de todos os condôminos inadimplentes, superando, assim, o teto do JEF.

11. Inversão do ônus de sucumbência.

12. Apelação provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0001110-52.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 12/06/2023, DJEN DATA: 14/06/2023)

DISPOSITIVO

Ante o exposto,  EXTINGO O FEITO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO em relação ao Fundo de Arrendamento Residencial, nos termos do artigo 485, inciso VI, CPC, e JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento das despesas condominiais referentes ao imóvel identificado na inicial.

Registro que a condenação refere-se ao pagamento das cotas condominiais vencidas nos períodos de 10/06/2022, 10/07/2023, 10/08/2023, 10/10/2023, relativas ao imóvel correspondente à unidade 01, do Bloco VI, do respectivo condomínio, com juros, multa e correção monetária, conforme demonstrativo anexado aos autos, bem como das que se vencerem no curso deste processo, nos termos do artigo 323 c/c 771 do CPC (assim: REsp 1756791, rel.

Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE 08/08/2019), limitadas ao trânsito em julgado da sentença ou do acórdão proferido em fase de conhecimento. Para atualização do débito, devem ser aplicados os critérios de correção monetária e juros previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor na data da execução. Sem custas e sem honorários nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95 c/c o artigo 1º da Lei nº 10.259/2001.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se. Intimem-se. Araçatuba, na data da assinatura eletrônica.

Órgão

2ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

RESIDENCIAL VIVIANE

Advogado

JOAO VITOR ANDREAZE (OAB 241213/SP)

Órgão

2ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

RESIDENCIAL VIVIANE

Advogado

JOAO VITOR ANDREAZE (OAB 241213/SP)

Órgão

2ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

RESIDENCIAL VIVIANE

Advogado

JOAO VITOR ANDREAZE (OAB 241213/SP)