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SENTENÇA
Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de juros de obra, cumulada com pedido de tutela provisória de urgência, restituição de valores pagos indevidamente e indenização por danos morais, ajuizada por JEAN RONY JOSILUS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de BRNPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O valor da causa foi atribuído em R$ 25.375,64. Narra o autor que celebrou Contrato Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, com Alienação Fiduciária em Garantia, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV/FGTS), tendo como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal (contrato nº 878770874863-9), como incorporadora/construtora a BRNPAR Empreendimentos Imobiliários Ltda. e como alienante a LOMY Engenharia EIRELI (ID 279723737).
Relata o autor que as chaves do imóvel foram entregues em 15 de março de 2022, conforme comunicação encaminhada via aplicativo de mensagens (WhatsApp), informando que a chave estaria disponível para retirada naquela data, das 14h às 16h, no Residencial Luana (ID 279723736). Todavia, mesmo após a imissão na posse, a CAIXA continuou debitando mensalmente da conta do autor valores identificados como "taxa de evolução da obra" ou "juros de obra", sem que qualquer valor fosse destinado à amortização do saldo devedor.
Sustenta o autor que a continuidade da cobrança dos juros de obra após a imissão na posse decorre de problema burocrático/atraso documental entre a BRNPAR e a CAIXA, o que não pode ser imputado ao consumidor. Invoca o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, as normas do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade objetiva das rés, com pedido de restituição simples dos valores pagos indevidamente, acrescidos de correção monetária e juros de mora.
Quanto aos danos morais, alegou ter sofrido constrangimento e abalo em razão das cobranças indevidas e de suposto apontamento de seu nome em cadastros de inadimplentes, requerendo indenização não inferior a R$ 20.000,00. Por decisão interlocutória (ID 335304262), foram deferidos os benefícios da justiça gratuita ao autor e a tutela provisória de urgência, para desobrigá-lo do pagamento da taxa de evolução da obra ou juros de obra, com fundamento no Tema 996 do STJ.
Em contestação (ID 468605358), a CAIXA arguiu, em preliminar, sua ilegitimidade passiva, sustentando ter atuado exclusivamente como agente financeiro, sem participação na execução da obra. No mérito, afirmou que a cobrança dos juros de obra somente cessa com a comunicação formal da conclusão da obra pela construtora, não sendo a entrega informal das chaves suficiente para alterar automaticamente o estágio contratual.
Imputou à BRNPAR a responsabilidade pelo atraso na formalização do Término de Obra, e pugnou pela improcedência dos pedidos de restituição e danos morais. A BRNPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. apresentou contestação (ID 536533994). Em sua defesa, a BRNPAR sustentou que as cobranças de juros de obra foram realizadas exclusivamente pela CAIXA, e não pela construtora, e que não emitiu nem cobrou qualquer valor do autor a esse título.
Impugnou o pedido de danos morais e requereu a improcedência total da ação em relação a ela.
É o relatório.
Decido. De início, ressalto que não há alegação de atraso na entrega da obra. A insurgência diz respeito apenas à cobrança de “taxa de juros de obras” após a entrega das chaves/imissão na posse.
1. PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL A CAIXA sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo desta demanda, sob o argumento de que teria atuado exclusivamente como agente financeiro, sem participação na execução ou gestão da obra, sendo a responsabilidade pelo atraso na comunicação de conclusão da obra inteiramente da construtora BRNPAR. A preliminar não merece acolhimento.
A legitimidade passiva vincula-se à titularidade da obrigação questionada pelo autor, não à responsabilidade final pelo inadimplemento. Na hipótese dos autos, o próprio autor afirma - e os documentos confirmam - que os valores denominados "juros de obra" ou "taxa de evolução da obra" eram cobrados e debitados diretamente pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL de sua conta corrente. Confira-se, a propósito, o Demonstrativo de Valores Pagos e Cobrados emitido pela própria CAIXA, referente ao ano base de 2022, no qual constam os encargos mensais cobrados ao titular Jean Rony Josilus sob o contrato nº 878770874863-9 (ID 279723734), bem como os Planos de Evolução de Financiamento que registram, mês a mês, as composições de saldo características da fase de construção (encargos de juros incidentes sobre o capital liberado, sem amortização) (ID 458282174) (ID 468605363).
A controvérsia central destes autos diz respeito, precisamente, à legalidade dessa cobrança após a imissão na posse do imóvel. Sendo a CAIXA a parte que efetuou as cobranças e recebeu os valores, ela é parte necessária e legítima para suportar eventual condenação à restituição. O fato de a CAIXA atuar como agente financeiro - e não como construtora ou incorporadora - não a isenta da legitimidade para responder pela cobrança de encargo indevido que ela própria realizou.
A discussão sobre a causa do atraso na migração do contrato para a fase de amortização é questão de mérito (responsabilidade), não de legitimidade. Eventuais direitos de regresso em face da BRNPAR são questão autônoma, não obstativa do reconhecimento da legitimidade passiva da CAIXA para o presente feito. Rejeita-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
2. MÉRITO EM RELAÇÃO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL 2.1. Ilicitude da cobrança dos juros de obra após 15/03/2022 A questão de fundo diz respeito à possibilidade de cobrança dos chamados "juros de obra" ou "taxa de evolução da obra" após a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. O tema encontra-se pacificado no Superior Tribunal de Justiça. O Tema 996, firmado no julgamento dos Recursos Especiais 1.670.652/RJ e 1.729.593/SP (sob a sistemática dos recursos repetitivos), estabelece, em sua tese 1.3, que: "1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." A CAIXA sustenta, em sua defesa (ID 468605358), que a mera entrega das chaves não seria suficiente para alterar automaticamente o estágio contratual e que a migração para a fase de amortização dependeria de comunicação formal da construtora com apresentação do Habite-se e da individualização das matrículas.
Esse argumento não prospera. Resta discutir, se a entrega física das chaves tem, ou não, o condão de antecipar o vencimento do prazo da fase de obras, previsto contratualmente, ou se os juros de obra ainda podem ser cobrados por todo o período entre a entrega das chaves e o prazo final contratual da fase de construção (incluído o de tolerância). No caso concreto, resta inequivocamente demonstrado que as chaves do imóvel foram disponibilizadas para retirada em 15 de março de 2022, conforme mensagem enviada diretamente ao autor pela própria construtora/incorporadora, comunicando que a chave estaria disponível "amanhã, 15/03/2022 das 14h às 16h no Residencial Luana" (ID 279723736).
O Habite-se Parcial nº 621/2021 referente ao Módulo 1 do Residencial Luana havia sido emitido em 15 de outubro de 2021 pela Prefeitura Municipal de Araçatuba (ID 536535902). No contrato, a previsão de entrega era 28/04/2022 (ID. 279723737 - Pág.2). A despeito dessas circunstâncias, os extratos e planos de evolução financeira do contrato demonstram que a CAIXA somente registrou o Término de Obra (TP PED 104) em 24 de janeiro de 2023 (ID 458282174; ID 468605364).
O documento ID 468605364 e a contestação indicariam que a amortização teria iniciado apenas em 14/07/2025. A licitude da cobrança de juros de obra advém do fato de que o banco está efetivamente emprestando dinheiro para a construção do imóvel, e não se confundem com o valor cobrado pela amortização. Se o empreendimento termina antes do previsto, cessa a razão de ser para cobrança dos juros de obra, na medida em que inexistem novos gastos aptos a justificar o repasse de verba da instituição à construtora.
Portanto, não há motivo para que o banco permaneça onerando ao adquirente, na medida em que não mais cobrindo o empreendimento; não há justificativa para forçar o consumidor a permanecer no pagamento dessas parcelas. Nesse sentido, esta Turma Recursal já decidiu que "a cobrança dos juros de obra deve cessar quando há o efetivo término da obra" (Recurso inominado 5004808-18.2023.4.03.6343, rel. juiz federal João Carlos Cabrelon de Oliveira, data do julgamento: 24/01/2025).
Dessa forma, conclui-se que os juros de obra devem cessar pela entrega do imóvel. O consumidor não pode ser onerado pela demora burocrática ou documental entre a construtora e o agente financeiro. Conforme reconheceu o próprio Juízo na decisão que deferiu a tutela de urgência, "qualquer cobrança a título de taxa de evolução da obra ou juros de obra, depois de tal data [15/03/2022], é ilegal e abusiva" (ID 335304262).
Acrescente-se que o contrato prevê o prazo de construção/legalização até 28/04/2022 (cláusula B.7.1) (ID 279723737). O Habite-se parcial foi emitido em 15/10/2021 (ID 536535902) e as chaves foram entregues em 15/03/2022, antes mesmo do prazo contratual final. Não há, portanto, nenhuma justificativa válida para a continuidade da cobrança dos juros de obra após 15/03/2022. Reconhece-se, pois, a ilicitude da cobrança dos juros de obra pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no período posterior a 15 de março de 2022, data da imissão na posse do imóvel pelo autor. 2.2.
Dos valores a restituir e forma de restituição O autor demonstrou, por meio do Demonstrativo de Valores Pagos e Cobrados emitido pela própria CAIXA (ID 279723734), que os encargos a título de juros de obra cobrados e pagos no ano-base de 2022 totalizaram R$ 5.375,64. Nos termos do Tema 996 do STJ - tese 1.4 - , a restituição dos valores indevidamente cobrados a título de juros de obra deve ser feita de forma simples, não em dobro, salvo demonstração de má-fé do fornecedor.
Não há nos autos elementos suficientes para caracterizar a má-fé da CAIXA. A cobrança, embora ilícita sob a ótica consumerista e da jurisprudência do STJ, decorreu de dinâmica operacional do contrato de financiamento, sem evidência de conduta deliberadamente lesiva. Aplica-se, portanto, a regra geral da restituição simples. Quanto ao período de cobrança indevida, o autor demonstrou documentalmente os valores cobrados até 31/12/2022.
No entanto, os documentos juntados pela própria CAIXA atestam que o contrato somente migrou para a fase de amortização posteriormente com o registro de Término de Obra em 24/01/2023 e início da fase de amortização em 14/07/2025 (ID 468605364), de modo que a cobrança indevida perdurou após março de 2022. A apuração precisa do montante total a ser restituído deverá considerar todos os valores cobrados a título de juros de obra após 15/03/2022 até a data do efetivo registro de Término de Obra e início da fase de amortização, conforme eventualmente apurado em liquidação de sentença.
3. DA AÇÃO EM RELAÇÃO À BRNPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A BRNPAR sustentou, em sua contestação (ID 536533994), que não realizou qualquer cobrança de juros de obra ao autor, sendo os encargos questionados cobrados exclusivamente pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Juntou extrato de cliente emitido por seus próprios sistemas (ID 536535901), demonstrando que os valores financiados foram repassados integralmente à CAIXA, sem cobrança direta ao autor a título de juros de obra.
Com efeito, a análise dos documentos juntados aos autos confirma que as cobranças de juros de obra eram realizadas exclusivamente pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, mediante débito direto na conta corrente do autor, por força do contrato de financiamento habitacional. Não há qualquer evidência de cobrança da BRNPAR ao autor a esse título. Registra-se, por oportuno, que a questão relativa à eventual responsabilidade da BRNPAR perante a CAIXA - em razão do alegado atraso no fornecimento da documentação necessária à formalização do Término de Obra - poderá ser objeto de ação regressiva em via própria, não sendo competência desta demanda resolver tal ponto.
A requerida BRNPAR figura no contrato apenas como construtora do empreendimento, não tendo qualquer relação jurídica direta com a requerente no que tange aos encargos financeiros questionados. O argumento de que a cobrança de "juros de obra" está diretamente vinculada ao cronograma de execução da obra, de responsabilidade da construtora, tampouco altera essa conclusão, mormente porque o caso não envolve atraso na entrega das obras, já que as chaves foram entregues em 15/03/2022, dentro do limite estipulado no negócio jurídico, que seria 28/04/2022 (ID. 279723737 - Pág.2).
A demanda deve ser julgada improcedente em face da construtora, pois discute cláusulas do financiamento celebrado com a CEF. Inexistindo conduta comissiva ou omissiva da BRNPAR que tenha gerado diretamente o dano patrimonial do autor, e não havendo nexo causal entre a atuação da construtora/incorporadora e os valores cobrados (os quais decorreram de dinâmica contratual entre o mutuário e a CAIXA), impõe-se o julgamento de improcedência dos pedidos formulados em face da BRNPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
4. DO PEDIDO DE DANOS MORAIS O autor pleiteou indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, alegando constrangimento, angústia e abalo moral em razão das cobranças indevidas e de suposto apontamento de seu nome em cadastros de inadimplentes. O pedido não merece acolhimento. Em primeiro lugar, não há nos autos prova da inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes (SPC, Serasa ou similares).
A inicial menciona tal possibilidade de forma genérica, sem a juntada de qualquer documento que comprove a negativação. Ausente a prova, não é possível reconhecer o dano alegado com base nesse fundamento. Em segundo lugar, a cobrança indevida de encargos contratuais, por si só - ainda que constitua ato ilícito passível de restituição de valores - , não configura, automaticamente, dano moral indenizável.
A simples cobrança indevida, sem outros elementos que demonstrem efetiva lesão a direitos de personalidade (honra, imagem, intimidade, saúde psíquica), corresponde a mero aborrecimento inerente às vicissitudes da vida moderna, insuscetível de gerar indenização por dano moral. Na hipótese, o autor não demonstrou, de forma concreta, a existência de abalo extrapatrimonial que ultrapasse o transtorno ordinário decorrente da cobrança indevida.
Em terceiro lugar, a invocação da Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor não se mostra suficiente para embasar o pedido de danos morais no presente caso. Tal teoria pressupõe demonstração do comprometimento de tempo útil produtivo do consumidor em razão da conduta do fornecedor, o que não foi especificamente comprovado nos autos além de alegações genéricas. Nega-se, portanto, o pedido de indenização por danos morais.
III –
DISPOSITIVO
Ante o exposto:
1. REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, nos termos da fundamentação acima.
2. JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados em face de BRNPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
3. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: 3.1. Declarar a ilicitude da cobrança, pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, de valores a título de "juros de obra", "taxa de evolução da obra" ou encargo equivalente, relativos ao contrato de financiamento habitacional nº 878770874863-9, referentes ao período posterior a 15 de março de 2022; 3.2.
Condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a restituir ao autor JEAN RONY JOSILUS todos os valores por ele pagos a título de juros de obra/taxa de evolução da obra após 15/03/2022, de forma simples, a serem apurados em liquidação de sentença, com atualização e juros de mora nos termos do Manual de Cálculos em vigor. 3.3. Rejeitar o pedido de indenização por danos morais, pelos fundamentos expostos no item 3 da fundamentação.
4. Não há condenação em honorários advocatícios nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95, observada a gratuidade de justiça deferida.
5. Tornam-se definitivos os efeitos da tutela provisória de urgência deferida nos autos, no que tange à desobrigação do autor do pagamento de juros de obra/taxa de evolução da obra, registrando-se que tal cobrança encontra-se cessada desde o ingresso do contrato na fase de amortização, conforme informado pela própria CAIXA (ID 458282172).
6. Após o trânsito em julgado, proceda-se à liquidação e ao cumprimento da sentença.
Publique-se. Intimem-se. Assinado e datado digitalmente. ANA CAROLINA ALCANTARINO JARDINI KUNKEL Juíza Federal Substituta
