PODER JUDICIÁRIO Grupo X Plantão Judicial - Campinas e São João da Boa Vista Avenida Aquidaban, 465, Centro, Campinas - SP - CEP: 13015-210 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002139-22.2026.4.03.6105 AUTOR: SHIRLEY ALBERTINO DE SOUZA ADVOGADO do(a) AUTOR: ADRIANA MARIA NASCIMENTO GASPARINO - SP325342 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL
DECISÃO
Vistos em plantão. Trata-se ação declaratória, pelo procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, proposta por SHIRLEY ALBERTINO DE SOUZA, qualificada na inicial, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, para suspensão do leilão designado para o dia 02/03/2026 e, caso ele venha a ocorrer, que não produza efeitos. Ao final, requer a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel situado à Rua Virgínio Basso, 167, Jardim São Domingos, Sumaré, descrito na matrícula nº 199.679 do Registro de Imóveis de Sumaré em favor da ré, bem como dos atos subsequentes.
Relata a autora que, por meio de financiamento com a requerida, adquiriu o imóvel acima especificado e que, em decorrência de dificuldades financeiras, deixou de adimplir as parcelas do contrato. Argumenta que não foi devidamente notificada para purgar a mora nem das datas dos leilões, o que tornaria nulo todo o procedimento adotado pela ré. Com a inicial, vieram documentos.
Decido. Pretende a autora a suspensão dos leilões relativos ao imóvel de matricula 199.679 do Registro de Imóveis de Sumaré, designados para os dias 24/02/2026 e 02/03/2026 (ID 560194059). Não verifico a presença, in casu, dos pressupostos estatuídos no artigo 300 e seguintes do Código de Processo Civil, que ensejariam a concessão de antecipação da tutela de urgência pretendida. Pela matrícula nº 199.679 do Registro de Imóveis de Campinas (ID 560191050), verifica-se que a consolidação da propriedade foi registrada em 09/12/2025 (Av.5), tendo havido a constituição em mora, sem quitação.
A averbação da consolidação da propriedade devidamente registrada na matrícula do imóvel goza de presunção de legitimidade, conforme previsto na legislação aplicável. Destarte, uma vez consolidada a propriedade em favor da ré, em decorrência da inadimplência incontroversa da parte autora, não pode ela (autora), em mora incontroversa que levou à resolução do contrato, insurgir-se em face de iminente leilão a ser realizado, em que se busca exatamente a regularização do débito.
Neste sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de antecipação de tutela para suspender leilões extrajudiciais e a eficácia da venda de imóvel objeto de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária firmado com a CEF.
II. Questão em discussão HÁ duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência com vistas à suspensão dos leilões e da alienação do imóvel; e (ii) saber se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária com base nas alterações da Lei nº 13.465/2017.
III. Razões de decidir A tutela de urgência exige demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano (CPC, art. 300). No caso, ausente verossimilhança do direito invocado, tendo em vista a validade do procedimento extrajudicial nos moldes da Lei nº 9.514/1997. A consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 19/10/2017, após notificação pessoal, conforme certidão do registro de imóveis, e os agravantes não demonstraram vício no procedimento ou ilegalidade na consolidação.
Após a consolidação, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, o devedor tem direito apenas de preferência para aquisição do bem até a realização do segundo leilão, não havendo mais possibilidade de purgar a mora.
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A ausência de verossimilhança do direito afasta a concessão da tutela de urgência para suspensão de leilão extrajudicial com base em contrato de alienação fiduciária.
2. Após a consolidação da propriedade fiduciária, é garantido ao devedor apenas o direito de preferência, não sendo mais possível a purgação da mora." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 27, 26-A e 27, § 2º-B. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Rel. Min. Luiz Fux, Plenário, j. 11.10.2017 (Tema 982 da repercussão geral); Agravo Interno nos Embargos de Declaração nos Embargos de Declaração no Recurso Especial nº 1946771 / SP, Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Afrânio Vilela, Data do Julgamento: 24/06/2024, DJE data: 26/06/2024; Apelação Cível nº 5001581-88.2024.4.03.6115, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 16/05/2025, DJE data: 22/05/2025; Apelação Cível nº 5001553-82.2017.4.03.6110, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 06/09/2023, DJE data: 13/09/2023; Recurso Especial nº 2.007.941/MG, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 14/2/2023, DJe data: 16/2/2023; Agravo de Instrumento nº 5032633-17.2024.4.03.000, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 16/05/2025, DJE data: 22/05/2025; Agravo de Instrumento nº 5026738-75.2024.4.03.0000, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal Alessandro Diaferia, Data de Julgamento: 01/04/2025, DJE data: 07/04/2025. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5026911-41.2020.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 05/09/2025, DJEN DATA: 12/09/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. INAPLICABILIDADE DO DECRETO-LEI Nº 70/1966 APÓS A LEI Nº 13.465/2017. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender os leilões extrajudiciais de imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária, após consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal. Contrato celebrado com cláusula de alienação fiduciária nos moldes da Lei nº 9.514/1997, utilizando recursos do FGTS, com inadimplemento do fiduciante e consequente consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.
II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se: (i) seria possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) o procedimento adotado pela instituição financeira observou os requisitos legais da Lei nº 9.514/1997.
III. Razões de decidir Com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, o procedimento de purgação da mora e consolidação da propriedade segue novos marcos legais, afastando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. O direito à purgação da mora limita-se ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade. Após esse marco, resta ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do bem até o segundo leilão.
A averbação de consolidação realizada em 18/12/2024, sem comprovação de vício ou irregularidade, indica o esgotamento do prazo legal para purgação da mora. A jurisprudência consolidada reconhece a constitucionalidade do procedimento da execução extrajudicial por alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997, não havendo violação aos princípios do contraditório e do devido processo legal.
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária nos termos da Lei nº 9.514/1997, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, impede a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência até o segundo leilão.
2. É constitucional o procedimento da execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, não havendo necessidade de intervenção judicial para a consolidação da propriedade." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXXV e LIV; Lei nº 9.514/1997, arts. 26-A e 27, § 2º-B; Lei nº 13.465/2017, art. 1º. Jurisprudência relevante citada: STF, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.02.2023; TRF 3ª Região, AI 5011817-14.2024.4.03.0000, Rel.
Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 05.09.2024. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5010173-02.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 05/09/2025, DJEN DATA: 11/09/2025) (grifei) A parte autora reconheceu o inadimplemento contratual e teve ciência da designação dos leilões antes da data marcada, o que demonstra o atendimento ao propósito da notificação e afasta a alegação de eventual prejuízo.
Com a consolidação da propriedade, o devedor poderá exercer seu direito de preferência, caso deseje, conforme previsto em lei (art. 27, § 2º-B, Lei nº 9.514/1997): § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Por fim, o direito à moradia e a função social do contrato não justificam a manutenção do contrato.
Isso porque os financiamentos habitacionais seguem uma política pública com critérios objetivos, que exigem o pagamento dos valores emprestados no prazo e forma definidos para que o programa continue funcionando e atinja seus objetivos.
Ante o exposto, INDEFIRO a tutela de urgência pleiteada. Ao final do plantão, remetam-se os autos ao distribuidor para as verificações de praxe e para que sejam eles distribuídos ao juiz natural.
Intime-se. RAQUEL COELHO DAL RIO SILVEIRA Juíza Federal
