PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002139-46.2017.4.03.6102 RELATOR: Gab.
45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL DAS AMERICAS MEXICO Advogado do(a) APELANTE: FREDERICO TOCANTINS RODRIGUES IVO - SP320435-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a) APELADO: FRANCISCO HITIRO FUGIKURA - SP116384-A, JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A, LEILA LIZ MENANI - SP171477-A, MARINA EMILIA BARUFFI VALENTE - SP109631-A, TATIANA MIGUEL RIBEIRO - SP209396-A OUTROS PARTICIPANTES:
RELATÓRIO
O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação interposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DAS AMÉRICAS MÉXICO nos embargos à execução opostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), fundada em título executivo extrajudicial (processo nº 5001800-87.2017.4.03.6102), referentes à cobrança de taxas condominiais vencidas. A embargante, CEF, alega ilegitimidade passiva e informa ter efetuado depósito em garantia nos autos da execução (ID 2303465 - autos nº 5001800-87.2017.4.03.6102).
O embargado não apresentou impugnação. A r. sentença julgou procedente o pedido formulado nos embargos, reconhecendo a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da execução, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Foram fixados honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa, a serem suportados pelo embargado, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC (ID 5437208).
Inconformada, a parte embargada interpôs apelação (ID 5437211). Preliminarmente, requer a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. No mérito, sustenta a possibilidade de cobrança das despesas e contribuições condominiais em atraso, sob o argumento de que a CEF é proprietária do imóvel. Alega, ainda, que a instituição é credora fiduciária do imóvel em mora, devendo arcar com as taxas condominiais vencidas, acrescidas de juros, multa e correção monetária, ônus que deve subsistir até a quitação do financiamento.
Com contrarrazões apresentadas pela CEF (ID 5437214), os autos foram remetidos a esta E. Corte. Decisão que indeferiu a gratuidade de justiça (ID 342310749).
É o relatório. amg
VOTO
O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): A embargada busca, em apelação, o reconhecimento da responsabilidade da CEF pelo pagamento das despesas condominiais em atraso, por serem obrigações propter rem. Inicialmente, mantenho o indeferimento do pedido de gratuidade da justiça. Todavia, reconsidero parcialmente a decisão de ID 342310749, exclusivamente no ponto em que determinou o recolhimento do preparo recursal, uma vez que a apelação interposta em sede de embargos à execução é isenta de custas, nos termos da legislação aplicável.
Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, recebo a apelação. Não merece prosperar o recurso. Em virtude de débitos condominiais, foi proposta ação por condomínio (Condomínio Residencial das Américas México) contra condômina e a CEF, que tramita na 6ª Vara Federal de Ribeirão Preto/SP (autos nº 5001800-87.2017.4.03.6102). No caso em análise, a Caixa Econômica Federal (CEF) apresentou embargos à execução, visando ao reconhecimento de sua ilegitimidade passiva para responder pelo pagamento das cotas condominiais, bem como ao reconhecimento da responsabilidade dos condôminos pelo adimplemento das referidas despesas.
De acordo com o art. 22 da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária constitui espécie de propriedade resolúvel, uma vez que o devedor, ao firmar contrato de financiamento com garantia fiduciária, transfere ao credor a propriedade do imóvel em caráter resolúvel. O art. 23 da mesma lei dispõe que a propriedade fiduciária se aperfeiçoa com o registro do contrato, momento em que se desdobra a posse: o fiduciante torna-se possuidor direto e o fiduciário, possuidor indireto, até a quitação integral da dívida, quando o devedor readquire o domínio integral do bem, in verbis: "Art.
22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.
23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel." Observo da matrícula nº 147.239 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto/SP que a Caixa Econômica Federal vendeu o imóvel a Maria Aparecida da Silva em 27/05/2015, a qual alienou fiduciariamente o imóvel ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela Caixa Econômica Federal, no valor de R$ 46.599,90, a ser reembolsado em 120 parcelas mensais e sucessivas (ID 5437201).
O art. 27, §8º dispõe que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Desta forma, apenas com a consolidação em prol do credor fiduciário é que há sua imissão na posse, quando passa a ter a integral disponibilidade do imóvel.
No caso concreto, verifico que a matrícula atualizada não indica a consolidação do imóvel em nome da embargante/apelada, razão pela qual não merece reforma a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que incumbe ao devedor fiduciante o ônus pelo adimplemento das taxas condominiais, enquanto mantiver a posse direta e a fruição do imóvel objeto da alienação fiduciária.
Veja-se: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA
DECISÃO
AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA
DECISÃO
DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE.
ACÓRDÃO
EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.
2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.
3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).
4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.) Também já julgou este E. Tribunal: "DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. REJULGAMENTO DA APELAÇÃO POR DETERMINAÇÃO DA CORTE SUPERIOR.
DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ENQUANTO ESTIVER NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL. PROVIMENTO.
1. A jurisprudência Corte Superior se consolidou no sentido de ser responsabilidade do devedor fiduciário o pagamento das despesas condominiais, enquanto estiver na posse direta do imóvel.
2. Na espécie, a apelante comprovou a sua qualidade de credor fiduciante, dos imóveis em que geradas as despesas condominiais, para as quais não ostenta legitimidade passiva para o respectivo pagamento, nos termos da jurisprudência.
3. Considerados os critérios do artigo 85, §§ 2º a 6º, CPC, especialmente grau de zelo do profissional, lugar da prestação do serviço, natureza e importância da causa e tempo exigido de atuação no processo, arbitra-se verba honorária de 10% em favor da apelante, a incidir sobre o valor atualizado da causa.
4. Apelação provida." - grifo nosso (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000464-43.2020.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 09/02/2024, DJEN DATA: 15/02/2024) "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS POSTERIORES. - As taxas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem.
Entretanto, nos casos de alienação fiduciária, há expressa disposição legal no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos cabe ao devedor fiduciante, até o momento da imissão na posse do credor fiduciário. Entendimento do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do
CC. - Ao apreciar a questão em debate, o
C. STJ decidiu que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel oferecido em garantia fiduciária surge apenas a partir da consolidação da propriedade, ocasião em que ocorre sua imissão na posse direta do bem, nos termos do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B do CC, no que vem sendo acompanhado por esta E. Corte. Precedentes. - A documentação indica que o bem era objeto de contrato de alienação fiduciária, sendo que a consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 28/11/2023. - A regra geral é a de que o arrendatário/fiduciante responde pelas despesas condominiais (art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97 e art. 1.368-B do
CC) até que o arrendante/fiduciário seja imitido na posse (após a consolidação da propriedade). Nessa linha, as despesas condominiais anteriores à consolidação da propriedade, ou seja, anteriores a 28/11/2023, são de responsabilidade do devedor fiduciante e não podem ser imputadas à CEF, a qual é parte passiva ilegítima para responder pelas mesmas. - Entretanto, cumpre anotar que houve pedido, na peça inicial, de condenação da CEF ao pagamento das despesas condominiais de novembro de 2019 a maio de 2024, ou seja, relativas a período posterior à data da consolidação da propriedade, o que não foi objeto de impugnação específica pela ré, tornando-se, portanto, incontroversos (art. 374, III, do CPC).
Nessa linha, a sentença condenou a CEF ao pagamento das referidas despesas até maio de 2024, bem como daquelas vencidas e não pagas no curso da ação (esta últimas mediante posterior comprovação em sede de cumprimento de sentença). - Apelação da CEF provida." - grifo nosso (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002033-37.2024.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 16/05/2025, DJEN DATA: 22/05/2025) Da verba honorária Em razão da sucumbência recursal, instituída no artigo 85, §11, do CPC/2015, desprovido o apelo interposto, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2%.
Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, observados os honorários nos termos da fundamentação. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2° do CPC. É como voto.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ENQUANTO DETÉM A POSSE DIRETA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que acolheu embargos à execução opostos pela instituição financeira credora fiduciária, reconhecendo sua ilegitimidade passiva para responder por cobrança de taxas condominiais referentes a imóvel dado em alienação fiduciária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário responde pelo pagamento das despesas condominiais relativas a imóvel objeto de alienação fiduciária, antes da consolidação da propriedade e de sua imissão na posse direta do bem.
III. RAZÕES DE DECIDIR A alienação fiduciária de bem imóvel constitui modalidade de propriedade resolúvel, em que o fiduciante transfere ao fiduciário a propriedade em caráter de garantia, mantendo a posse direta até a quitação da dívida, conforme arts. 22 e 23 da Lei nº 9.514/1997. De acordo com o art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997, o fiduciante responde pelo pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais incidentes sobre o imóvel até o momento em que o credor fiduciário venha a ser imitido na posse.
A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais surge apenas a partir da consolidação da propriedade e de sua efetiva imissão na posse, inexistente no caso concreto, conforme comprovado pela matrícula do imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, enquanto o devedor fiduciante permanecer na posse direta do imóvel, é dele o ônus de adimplir as cotas condominiais, sendo ilegítimo o credor fiduciário para figurar no polo passivo da execução (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, Quarta Turma, j. 23/08/2022; REsp n. 1.731.735/SP, Terceira Turma, j. 13/11/2018).
Mantida a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira e extinguiu o processo com resolução de mérito, majorando-se os honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais após a consolidação da propriedade e sua imissão na posse direta do imóvel. Enquanto o devedor fiduciante detiver a posse direta, é exclusivamente dele a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. A ausência de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário afasta sua legitimidade passiva em ações de cobrança de cotas condominiais.
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23 e 27, §8º; Código Civil, art. 1.368-B; Código de Processo Civil, arts. 85, §§2º e 11, e 487,
I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 23/08/2022; STJ, REsp n. 1.731.735/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13/11/2018; TRF 3ª Região, ApCiv n. 5000464-43.2020.4.03.6102, 1ª Turma, j. 09/02/2024; TRF 3ª Região, ApCiv n. 5002033-37.2024.4.03.6103, 2ª Turma, j. 16/05/2025.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão
