12ª Vara Cível Federal de São Paulo PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002189-97.2025.4.03.6100
AUTOR: ADRIANA CARDOZO DOS SANTOS Advogado do(a)
AUTOR: WELLINGTON ALBERTINI DE SOUZA - SP248949 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Vistos em decisão. Trata-se de ação do procedimento comum ajuizada por ADRIANA CARDOZO DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a outorga, em sede de tutela antecipada, de provimento jurisdicional que determine a suspensão do procedimento de execução extrajudicial do imóvel oferecido à ré em garantia de empréstimo habitacional, de modo que seja a CEF impedida de realizar os leilões extrajudiciais e de promover atos de desocupação.
Narra a parte autora, em síntese, que celebrou o contrato de financiamento habitacional de imóvel sob n. 8.7877.0607876-8, e que em razão da ocorrência de problemas de saúde incapacitantes, não conseguiu manter o fiel pagamentos das parcelas, de modo que a instituição financeira ré deu início ao procedimento de retomada do bem. Sustenta que o procedimento adotado pela CEF deve ser declarado nulo, visto que eivado de vícios, uma vez que não foi intimada para purgar a mora antes da consolidação da propriedade.
A petição inicial veio instruída com procuração e documentos. Deferido o benefício de gratuidade da justiça (Id. 352346812), a parte autora foi intimada para juntar a íntegra do contrato de financiamento e a certidão de matrícula do imóvel atualizada, bem como para apresentar o valor da causa em consonância com o benefício econômico pretendido. Os autos vieram conclusos para apreciação do pedido de tutela.
É o relatório do necessário.
Decido. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência poderá ser concedida desde que existam elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni juris) e o perigo de dano irreparável ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Ausentes esses requisitos, ou se houver perigo de irreversibilidade do provimento antecipado, a tutela não poderá ser concedida, podendo ainda ser revogada ou modificada a qualquer tempo, em decisão fundamentada.
A presença de fumus boni juris exige a comprovação da verossimilhança fática, na qual se constata um considerável grau de plausibilidade no que tange à narrativa dos fatos trazida pelo autor, aliada a uma plausibilidade de ordem jurídica, subsumindo-se os fatos à norma invocada, a qual conduz aos efeitos pretendidos. Por seu turno, o periculum in mora decorre da existência de elementos que demonstrem um perigo consequente que eventual demora na prestação jurisdicional acarrete na eficaz realização do direito, ou seja, ao resultado útil do processo, entendido referido perigo de dano como aquele certo, atual e grave.
Feitas essas considerações, passo ao caso concreto. No presente caso, a parte autora busca a suspensão de atos de execução extrajudicial promovidos pela credora ré, posteriores à consolidação da propriedade, impedindo-se, inclusive, o agendamento de leilões e promoção de atos de desocupação. O artigo 26 e §§ da Lei n. 9.514/97 estabelecem a necessidade de intimação pessoal do representante legal ou procurador do fiduciante pelo oficial do competente Registro de Imóveis para que satisfaça, no prazo de 15 (quinze) dias, as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, bem como os demais encargos legais e de mora previstos contratualmente.
Transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias sem pagamento, o oficial do Cartório de Registro de Imóveis averbará a consolidação da propriedade na matrícula do imóvel em favor do fiduciário, momento em que poderá dar seguimento ao procedimento de alienação do bem por meio de leilão público. Consoante entendimento do
C. Superior Tribunal de Justiça, não se admite a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997 com a redação dada pela Lei n. 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência. (REsp 1.942.898-SP, Rel.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 23/8/2023, DJe 13/9/2023.) E pela inteligência pretoriana se extrai que a finalidade será atingida na medida em que seja franqueada ao devedor fiduciário o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel. Corroborando o exposto: "PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SFH. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
INTIMAÇÃO/NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO
1. O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Neste sentido, quando há odescumprimento contratual pelo fiduciante,ocorre o vencimento antecipado da dívida. Se, decorrido o prazo para purgação da mora, esta não for satisfeita, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito (art. 27 da Lei nº 9.514/97).
2. Consoante o disposto na lei nº 9.514/97, art. 26, § 1º, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, deve ser intimado pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
3. O procedimento previsto da Lei nº 9.514/97 deve ser observado, para viabilizar ao devedor-fiduciante o exercício do seu direito de purgar a mora ou direito de preferência, conforme o caso concreto.
4. Com as alterações da Lei nº 9.514/97, em especial advindas a partir da Lei nº 13.465/17, há duas situações possíveis: 1ª) a possibilidade de purgar a mora; e 2ª) o direito de preferência na aquisição do imóvel. Para tal identificação, necessário analisar se já houve a consolidação da propriedade fiduciária antes da Lei nº 13.465/17, e o momento em o devedor-fiduciante manifestou sua vontade em purgar a mora.
5. No caso dos autos, o devedor questiona eventual falta de intimação pessoal dos leilões, requerendo a nulidade do procedimento.
6. Considerando que o ajuizamento da ação originária foi em 01/11/2017, e que o 1º leilão somente iria ocorrer em 11/11/2017, conforme Edital juntado pela própria autora, ora agravante, há ciência inequívoca deste, de forma que não se verifica prejuízo à parte em exercer seu direito de preferência.
7. Apelação não provida". (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5022297-31.2017.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 31/01/2025, DJEN DATA: 10/02/2025). No caso concreto, a própria parte autora reconheceu na exordial a inadimplência contratual, declara que a Instituição Financeira não foi sensível à sua situação financeira e se negou a repactuar a dívida, confirma que deixou de purgar a mora embora devidamente intimada para tanto, o que culminou na consolidação da propriedade em favor da ré e desde então permaneceu inerte quanto à irregular ocupação do imóvel.
Não se deve ignorar que desde muito antes o devedor tem conhecimento da própria desídia no cumprimento de suas obrigações contratuais e de suas consequências que, por sua vez, configurou a mora não purgada oportunamente, ensejando a consolidação da propriedade fiduciária, procedimento onde é novamente notificado e instado a adotar providências. Ora, mesmo ciente da consolidação da propriedade e de sua posse precária e clandestina, a parte autora se limita a pleitear judicialmente a nulidade do leilão sem ter adotado qualquer providência judicial e administrativa para o efetivo exercício do direito de compra, sequer realizou o depósito judicial a fim de assegurar seu alegado direito de preferência na aquisição do imóvel, o qual independe de autorização, sendo uma prerrogativa da parte.
O amplo acesso à Justiça é um direito fundamental cristalizado no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal. Mas, como qualquer outro direito, o acesso à Justiça também encontra as suas limitações no ordenamento jurídico e deve ser exercido com responsabilidade. O abuso do direito de ação é caracterizado pela utilização exagerada ou desvirtuada desse direito, com o objetivo de prolongar, atrasar ou impedir o andamento de processos.
HÁ ainda os que ajuízam ações com conflitos forjados ou fictícios, pretendendo obter alguma vantagem de forma ilegítima. A perda ou redução de renda por parte da requerente não é razão jurídica suficiente para impor, de modo unilateral, a suspensão de atos de cobrança e consequente consolidação da propriedade pela credora. O que se percebe é que, ao abandonar o cumprimento das obrigações livremente assumidas, a autora deu causa ao desencadeamento do procedimento de retomada, por parte da instituição financeira credora, nos termos estabelecidos em lei.
Por este motivo, a princípio, não vislumbro qualquer ilegalidade ou inconstitucionalidade que enseje a declaração de nulidade das cláusulas referentes ao vencimento antecipado da dívida ou do procedimento de execução extrajudicial.
Ante o exposto, INDEFIRO a tutela antecipada postulada. Cite-se a ré para apresentar os documentos relativos à execução extrajudicial, inclusive a notificação para purga da mora e da consolidação da propriedade. Na mesma oportunidade, a CEF deverá se manifestar sobre o interesse em designação de audiência de conciliação. Na hipótese de manifestação positiva, encaminhem-se os autos à CECON. Sem prejuízo, intime-se a parte autora uma vez mais para emendar à inicial, apresentando o valor da causa compatível com o conteúdo patrimonial em discussão ou com o proveito econômico pretendido, isto é, a integralidade do contrato de financiamento entabulado.
Intimem-se.
Cumpra-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica.
