PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5002237-76.2024.4.03.6331 / 2ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba AUTOR: RENATA MONICA DOS SANTOS RODRIGUES Advogado do(a) AUTOR: JULIANA BUENO CREVELARO - SP281074 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, TECOL - TECNOLOGIA, ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA S E N T E N Ç A
Vistos. Trata-se de ação proposta por RENATA MÔNICA DOS SANTOS RODRIGUES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e da TECOL TECNOLOGIA, ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA, na qual a autora postula depósito, em juízo, do valor que entende devido, referente a prestações de contrato de financiamento, bem como a retomada do mesmo. Narra a inicial que autora firmou com a CEF e a TECOL contrato de financiamento habitacional n. 8787703472821, pelas normas do programa MINHA CASA MINHA VIDA e ofereceu como garantia a casa em que vive, situada na Rua Kenzi Nakagawa, 203, Bairro Jequitibá, Birigui/SP, objeto da matrícula n. 79.670 do CRI de Birigui.
Aduz que, em razão de várias dificuldades financeiras, deixou de pagar algumas prestações do contrato e, quando se restabeleceu, procurou a CEF para renegociar a dívida, mas foi informada de que havia “travas” no sistema que impediam tal fato e que ela iria “perder a casa”. Ajuizou então esta demanda – originariamente na Justiça Estadual de Birigui – postulando autorização para depositar em juízo o valor das prestações que entende devido, a fim de garantir a continuidade da relação contratual com a CEF.
Ainda naquele juízo, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita, mas o pedido de tutela de urgência não foi apreciado. Citada, a CEF contestou (ID 331794193, fls. 34 e seguintes). Aduziu preliminar de incompetência absoluta da Justiça Estadual. No mérito, informou que devido à inadimplência da parte autora e depois de cumpridas todas as formalidades legais da fase executória, o imóvel em questão foi vendido, na modalidade licitação aberta, para um terceiro de boa fé, que quitou integralmente o valor do contrato.
Deste modo, diz que o contrato original já foi totalmente liquidado, que não há maneiras de se retomar a relação contratual e que o feito deve ser julgado improcedente. A TECOL também contestou. Alegou preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo que não é a pessoa responsável pelo recebimento da dívida e que o posto de credor é exclusivo da CEF, de modo que deve ser excluído do polo passivo. No mérito, disse que a autora também estava devendo valores para a construtora (fato que é objeto de outro processo) e requereu a total improcedência dos pedidos.
Depois de intimar a parte autora para manifestação, o juízo estadual determinou a remessa dos autos a esta subseção judiciária federal. Nesse estado, os autos vieram conclusos para julgamento. Relatei o necessário,
DECIDO. Observo, de início, que este feito veio concluso ao gabinete para apreciação do pedido de tutela de urgência, que não foi apreciado no juízo originário, mas tratando-se de processo que aqui já chegou completamente instruído, ratifico todos os atos praticados na Justiça Estadual e passo desde logo a proferir sentença. PRELIMINARES A preliminar de incompetência absoluta já foi sanada, com a remessa dos autos a esta Subseção Judiciária Federal.
ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva da TECOL, eis que, de fato, ela é parte ilegítima para responder a qualquer um dos pedidos formulados pela autora. A sua exclusão será determinada na parte dispositiva desta sentença. MÉRITO Não havendo mais preliminares, passo imediatamente ao exame do mérito. O que a autora pretende com esta ação, a bem da verdade, não é consignar em juízo valores de prestações; o que ela pretende, de fato, é a anulação de procedimento de execução extrajudicial, levado a efeito pela CEF, para que possa ter oportunidade de purgar sua mora e, deste modo, continuar pagando normalmente as prestações do contrato habitacional n. 8787703472821, celebrado por ela com a CEF.
A autora assume, na petição inicial, que entrou em situação de inadimplência e deixou de pagar vários meses de prestação e que, quando procurou o banco réu para tentar renegociar a dívida, na via administrativa, não conseguiu, fato que ensejou a propositura desta ação. Os pedidos da autora não podem ser acolhidos. Fundamento. De fato, analisando-se a matrícula do imóvel, verifico que no dia 17 de julho de 2023, a propriedade foi consolidada em favor da CEF, depois de serem cumpridas todas as exigências legais.
Tal fato consta da averbação n. 07, ID 331794193, fl.
58. Na sequência, a CEF realizou dois leiloes públicos, um no dia 18/10/2023 e outro no dia 25/10/2023, mas não houve interessados na compra do bem. Diante disso, o leiloeiro certificou que os leiloes foram negativos e encerrou-se o regime jurídico da Lei n. 9514/1997, podendo a CEF dispor do bem do modo que melhor lhe aprouvesse – vide mesmo ID, fl.
59. Por fim, foi noticiado nos autos, e comprovado na matrícula do imóvel, averbação n. 12, que em 04 de março de 2024 o imóvel em questão foi comprado por BEATRIZ BRITO DA SILVA SANTOS e ALEX BRITO DA SILVA SANTOS, pelo valor total de R$ 61.400,00, tendo sido quitado integralmente o contrato de financiamento (ID já mencionado, fl. 60). De fato, conforme comprovam os documentos juntados aos autos, especialmente a matrícula do imóvel em questão, a parte autora foi devidamente intimada a purgar a mora, referente ao seu contrato de financiamento, porém não quitou a dívida na forma e no prazo que lhe foram assinalados, de modo que a propriedade do imóvel foi regularmente consolidada em favor da CEF.
Repiso: a própria matrícula imobiliária indica que todas as formalidades exigidas na Lei Federal n. 9.514/97 foram observadas durante o procedimento de execução extrajudicial. Dali se extrai, inclusive, que o autor, uma vez instado na via extrajudicial a purgar a mora, deixou transcorrer o prazo legal de que dispunha, circunstância que veio a culminar na consolidação da propriedade do móvel em nome da fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Ademais, há que se destacar, por fim, que depois de vários trâmites legais, o imóvel em questão já foi, inclusive, adquirido por terceiros de boa-fé, pelo valor de R$ 61.400,00, estando o contrato original quitado e liquidado – tudo conforme consta da averbação n. 12 já mencionada. Assim, comprovada a regular consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF e, além disso, a regular aquisição do imóvel em procedimento público por terceiro de boa fé, a conclusão lógica é a de que já foi, há tempos, resolvido e liquidado o contrato de financiamento original, de modo que não é mais possível a continuidade da relação contratual, nem tampouco autorização judicial para que a autora promova o pagamento das parcelas.
Neste sentido, cito a jurisprudência do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL.
I. Sentença de extinção do processo sem julgamento de mérito proferida ao fundamento de inexistência do interesse processual em vista da consolidação da propriedade que não se confirma, considerando que o objeto da ação não recai somente na revisão de cláusulas do contrato de financiamento imobiliário ou de valores cobrados mas também se encerra na validade ou não dos atos do procedimento de execução extrajudicial, entre eles a própria consolidação da propriedade.
II. Pertencendo à técnica dos procedimentos de execução o aparelhamento da defesa em vias exógenas não é dentro, mas no lado de fora do processo de execução que se disponibilizam os meios jurídicos adequados à ampla defesa do devedor. Alegação de inconstitucionalidade da Lei 9.514/97 rejeitada.
III. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97.
IV. Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelos mutuários.
V. Consumada a consolidação da propriedade há perda do objeto da ação e não subsiste o interesse de agir para a demanda.
VI. Recurso provido para anular-se a sentença e, nos termos do artigo 515, § 3º do CPC, julgar-se improcedente a ação no tocante ao pedido de anulação da execução extrajudicial e julgar-se extinto o processo sem exame do mérito, nos termos do art. 267, VI do CPC no tocante aos pedidos de revisão contratual. (AC 00030388120124036110, DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:31/10/2013 ..FONTE_REPUBLICACAO:.) DIREITO CIVIL: CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSENCIA DE INTERESSE DE AGIR. APELAÇÃO IMPROVIDA.
I - Trata-se de contrato de financiamento (Lei nº 9.514/97) em que foi proposta a ação de revisão contratual posteriormente à consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira no Cartório de Registro de Imóveis competente, colocando termo à relação contratual entre as partes.
II - Ademais não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97.
III - Ressalte-se que, consolidada a propriedade, em razão da inadimplência do mutuário, inviabiliza-se a revisão, vez que não existe mais contrato.
IV - Recurso improvido. (AC 00145941820094036100, DESEMBARGADORA FEDERAL CECILIA MELLO, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:05/09/2013 ..FONTE_REPUBLICACAO:.) Observo também, por considerar oportuno, que a CEF não necessitava de qualquer tipo de autorização judicial para promover a alienação do imóvel, seja em leiloes públicos, seja em outros tipos de procedimentos, pois ela era a legítima proprietária do bem e, ademais, não havia qualquer tipo de impedimento legal proibindo-a de negociar o imóvel em questão, tal como a existência de uma medida liminar, por exemplo.
Assim, por qualquer ângulo que se analise o feito, verifica-se que os pedidos da autora não podem ser acolhidos, ante a liquidação do contrato original e venda do imóvel a terceiro. Desse modo, o feito deve ser julgado improcedente, devolvendo-se à autora os valores que ela depositou em juízo, mesmo não tendo recebido autorização judicial para tanto. Pelo exposto, EXTINGO O FEITO, SEM ANÁLISE DO MÉRITO, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC em relação à ré TECOL e, em relação à ré CEF, julgo IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, nos termos da fundamentação e extingo o processo com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, CPC.
Sem custas e honorários advocatícios (art. 55 da Lei nº 9.099, de 26.09.95). Defiro à parte autora os benefícios da gratuidade de Justiça. Sentença que não se submete à remessa necessária. Caso seja possível, promova a serventia a devolução, em favor da autora, dos valores que ela depositou em juízo, para fins de retomada da relação contratual. Caso tal medida não possa ser efetuada por este juízo (tendo em vista que praticamente toda a tramitação processual ocorreu na Justiça Estadual), certifique o ocorrido e intime-se a autora para que tente efetuar o referido levantamento, junto ao juízo competente.
A parte autora fica intimada, inclusive, quanto ao direito de recorrer desta decisão, podendo opor embargos de declaração no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis e/ou interpor recurso de sentença no prazo máximo de 10 (dez) dias úteis. Havendo interposição de recurso, mesmo que intempestivo, a Secretaria deverá certificar o fato, intimar a parte recorrida para oferecimento das contrarrazões e, após, com ou sem contrarrazões, remeter os autos a uma das Turmas Recursais com competência para julgamento do referido recurso, nos termos do art. 41, §1º, da Lei nº 9.099/95, art. 21 da Lei nº 10.259/2001 e art. 1010, §3º do Código de Processo Civil.
Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se. ARAÇATUBA, data da assinatura eletrônica.
