5002322-28.2025.4.03.6331

O autor apresentou réplica reiterando argumentos de responsabilidade da CAIXA por omissão/falha fiscalizatória e juntando argumentos técnico-jurídicos adicionais (ID 574655883). Em manifestação de ID 545553741, a CEF declarou a inviabilidade de acordo e requereu a inclusão da construtora no polo passivo. No mais, dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.99/95.

II – FUNDAMENTAÇÃO A CAIXA arguiu ilegitimidade passiva sob o fundamento de que a responsabilidade pelo cronograma e eventual abandono da obra incumbe ao empreiteiro/contratado pelo autor. Interpreto a preliminar restritamente. A demanda deduzida pelo autor tem por objeto a relação jurídica contratual entre mutuário e instituição financeira quanto à licitude da cobrança de encargos incidentes na fase de construção; assim, a CAIXA figura como parte legítima para responder sobre tais cobranças, uma vez que é credora fiduciária e parte do contrato que prevê a cobrança em debate.

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Em sua manifestação de 28/01/2026 (ID 545553741), a CEF requereu a inclusão da construtora/empreiteiro responsável pela obra no polo passivo da demanda. O pedido não comporta acolhimento nesta sede. A lide, tal como delimitada na inicial, tem por objeto exclusivo a relação contratual entre o mutuário e a CEF, especificamente a licitude da cobrança dos juros de obra durante o período de paralisação.

Não se discute aqui a responsabilidade civil do empreiteiro pelo abandono da obra, controvérsia esta que tramita em ação própria perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Araçatuba/SP (proc. nº 1016634-21.2024.8.26.0032). A eventual responsabilidade do empreiteiro perante o autor constitui matéria estranha ao objeto desta demanda e poderá ser objeto de ação regressiva ou de ampliação do polo naquele feito.

No Juizado Especial Federal, ademais, a inclusão de litisconsorte passivo estranho à relação jurídica deduzida dependeria de provocação tempestiva e de autorização legal específica, o que não se verifica na hipótese. Indefere-se o pedido de inclusão do construtor no polo passivo. Passo à análise do mérito. É incontroverso que o contrato firmado contém cláusula que disciplina o regime de fase de construção e fase de amortização, prevendo encargos na fase de construção (juros de obra/taxa de evolução de obra) e estabelecendo que a amortização somente se inicia após comprovação do término da obra conforme laudo/averbação (ID 366209322).

Os extratos e planilhas juntados pela CAIXA demonstram a estrutura do financiamento, os eventos de composição de saldo e os encargos cobrados ao longo do período contratado (ID 454860868, ID 454860864 e ID 454860865). Também é fato assinalado pelo autor que houve paralisação da obra em fevereiro de 2024, circunstância objeto do laudo técnico produzido por LOZANO ENGENHARIA, que aponta falhas e vícios de execução na obra (ID 366209326).

O ponto central que se impõe analisar é se, na hipótese concreta, a manutenção da cobrança dos encargos característicos da fase de construção, ainda que haja paralisação da obra por abandono do empreiteiro contratado pelo próprio mutuário, constitui prática ilícita/abusiva que enseje tutela e repetição do indébito em face da CAIXA. Interpretação sistemática e teleológica das cláusulas contratuais, associada ao exame das provas, conduz à conclusão de que, no presente caso, a cobrança efetuada pela CAIXA possui amparo contratual expresso e encontra respaldo na lógica do financiamento por construção individual.

Os denominados "juros de obra" ou "taxa de evolução de obra" são encargos financeiros incidentes sobre o saldo devedor do financiamento habitacional durante a fase de construção. Sua razão de ser está na progressividade da liberação do crédito: à medida que o agente financeiro desembolsa recursos para o custeio da obra, forma-se um saldo devedor crescente sobre o qual incidem juros remuneratórios. A contrapartida econômica desta remuneração é a efetiva disponibilização e utilização dos recursos financeiros.

O contrato firmado entre as partes disciplina expressamente que, durante a fase de construção, incidem encargos relativos aos juros e atualização do saldo devedor formado pelas parcelas liberadas, e que a amortização somente se iniciará após a conclusão e averbação da construção, nos termos convencionados, conforme cláusula sétima, §6º do contrato ID 366209322. Tal previsão, válida em si, alocou ao mutuário o risco de que, enquanto a obra não estiver declarada concluída, subsistam encargos de construção.

Cumpre ressaltar que o Tema 996 do STJ (REsp nº 1.729.593/SP) estabeleceu que é abusiva e ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância, quando há atraso imputável à construtora/incorporadora. O precedente foi firmado em contexto de incorporação imobiliária, no qual a relação se trava entre adquirente e incorporadora vendedora, sendo a CEF mera financiadora.

Contudo, no caso dos autos, a situação apresenta peculiaridade relevante: o autor não comprou imóvel na planta de incorporadora, mas contratou financiamento para construção própria (autoempreitada), sendo ele mesmo o responsável por contratar o empreiteiro. Nesse modelo, o risco primário de inadimplemento do empreiteiro recai sobre o mutuário contratante. Não há, portanto, incorporadora que vendeu unidades prometendo entregá-las em prazo determinado, hipótese diretamente endereçada pelo Tema 996/STJ.

Desse modo, diferentemente do contexto do Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP), a hipótese dos autos refere-se a financiamento para construção por empreitada contratada pelo próprio adquirente (autoempreitada). No modelo da autoempreitada, o risco primário pelo desempenho do contratado recai sobre quem contratou o empreiteiro (o mutuário), de modo que a aplicação irrestrita do entendimento consolidado em Tema 996 revela-se inadequada à espécie.

Em suma: o precedente que veda a cobrança de taxa de evolução nos atrasos imputáveis à incorporadora não se transfere automaticamente aos financiamentos de construção individual em que o atraso decorre de fato do empreiteiro contratado pelo mutuário. Essa distinção fática e jurídica é decisiva para o julgamento. Ademais, não há nos autos prova sólida de que a ré, ao atuar nos limites contratuais de medição e liberação de parcelas, tenha agido com culpa/excesso ou com manifesto desvirtuamento de sua função contratual de agente financiador.

Os documentos de evolução e composições de saldo da CAIXA indicam a rotina de liberação e de controles próprios do sistema de financiamento (ID 454860868, ID 454860864). Embora o laudo técnico junte informações relevantes sobre vícios e falhas construtivas (ID 366209326), não se demonstra, de forma inequívoca, nexo de causalidade entre conduta específica da CAIXA (por exemplo, liberação de parcelas em flagrante descompasso com relatórios de sua engenharia) e o abandono/ocupação da obra pelo empreiteiro, de modo a caracterizar falha culposa apta a gerar obrigação de indenizar ou a tornar ilícita, por si só, a cobrança pactuada.

A própria cláusula contratual prevê que as vistorias da engenharia da CAIXA têm a finalidade de medição para liberação proporcional de parcelas e contêm limitações quanto à atribuição de responsabilidade técnica da CAIXA. Essa cláusula não é, por si só, excludente de toda responsabilidade em face de conduta comprovadamente abusiva, porém, nos limites das provas constantes dos autos, não ficou demonstrada a prática pela CAIXA de atos que extrapolem a sua função contratual.

A aplicação do CDC às instituições financeiras é consolidada (Súmula 297/STJ). Ainda que o CDC seja aplicável, a sua incidência não autoriza o afastamento automático de cláusulas contratuais expressas que tenham sido pactuadas e não se revelem, no caso concreto, abusivas ou atentatórias a direitos fundamentais do consumidor. No caso vertente, por ocasião da celebração do contrato, o autor assumiu quadro de obrigações e riscos próprios do financiamento para construção, que foram documentalmente pactuados no contrato.

Não restou demonstrado nos autos que a manutenção da cobrança dos encargos, em si, decorreu de prática abusiva ou de má-fé da CAIXA, requisito necessário para a imposição da penalidade de repetição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC. De fato, o laudo pericial confeccionado por perito contratado pela parte autora evidencia falhas na execução da obra e aponta providências técnicas para correção (ID 366209326).

Tais elementos servem para justificar a demanda do autor contra o empreiteiro e para subsidiar pedidos correlatos nessa esfera. Todavia, não se demonstrou que as eventuais falhas apontadas constituíram, por si só, ação praticada pela CAIXA que legitime o reconhecimento de inexigibilidade dos encargos contratuais ou a condenação da instituição ao pagamento de indenização por danos materiais/morais. A análise apurada revela que os vícios dizem respeito, em sua maior parte, à execução empreitada pelo contratado, sobre a qual recai, em princípio, a responsabilidade do autor que o contratou.

Ante o exposto, reputo que os pedidos formulados pelo autor (suspensão das cobranças, declaração de inexigibilidade dos juros de obra desde fevereiro/2024, restituição dos valores pagos (simples ou em dobro), migração do contrato para fase de amortização, indenização por danos morais e demais consectários) não encontram respaldo probatório e jurídico suficiente para serem acolhidos em face da CAIXA.

A cobrança dos encargos, nos termos contratuais pactuados e na hipótese concreta de financiamento de construção individual contratado pelo autor, revela-se legal e legítima, uma vez que os juros de obra constituem remuneração do capital mutuado e já disponibilizado em favor da parte autora.

III –

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta instância (art. 55, caput, da Lei nº 9.099/1995). Os benefícios da justiça gratuita foram analisados e deferidos no ID 415299273. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Araçatuba, data da assinatura eletrônica. DANIEL RICARDO LEMOS LINDER Juiz Federal Substituto

Órgão

1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

MICHAEL WESLEY FAQUIANO

Advogado

LUCAS STRINGHETTA ZULIANI (OAB 472153/SP)

Órgão

CECON-Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

MICHAEL WESLEY FAQUIANO

Advogado

LUCAS STRINGHETTA ZULIANI (OAB 472153/SP)

Forte em tais premissas de ordem jurídico-processual, passo a examinar a pretensão autoral. Não antevejo, ao menos em sede de cognição sumária, a probabilidade do direito, uma vez que a cobrança dos juros de obra decorre de cláusula contratual expressamente pactuada entre as partes, refletindo o custo do financiamento habitacional antes da entrega do imóvel. A paralisação da obra em decorrência de abandono por terceiro contratado pelo autor, não modifica, em princípio, as obrigações assumidas perante a instituição financeira, a qual não deu causa ao evento narrado.

Ademais, importante ressaltar que o autor ingressou com ação judicial visando a responsabilização do empreiteiro, pelo que, naqueles autos, poderá reaver os valores despendidos, ante a alegada ausência de culpa do autor pela paralisação da obra contratada. Assim, em respeito ao princípio do contraditório, as alegações deduzidas na inicial não são suficientes, neste momento, para afastar a força obrigatória do contrato, até que seja analisado o material probatório a ser apresentado pelas partes durante a instrução do feito.

Segue-se daí a ausência de plausibilidade do direito material reivindicado no processo, circunstância que torna prejudicada a análise do risco da demora. Em face do exposto, indefiro a tutela provisória. Defiro à parte autora os benefícios da gratuidade judiciária (art. 98 do Código de Processo Civil). Considerando a possibilidade de autocomposição do litígio, que tem por objeto direito patrimonial disponível, determino a remessa dos autos à Central de Conciliação.

Sem prejuízo, CITE-SE O RÉU para oferecimento de resposta no prazo de 30 dias (art. 9º, parte final, da Lei nº 10.259/2001). A peça de resistência deverá se fazer acompanhar de todos os documentos necessários e úteis à compreensão da controvérsia posta em juízo. Supervenientemente ao seu protocolo, a juntada de documentos será admitida nas hipóteses adiante articuladas: a) quando destinados a fazer prova de fatos supervenientes à propositura da demanda ou a contrapô-los (art. 435, caput, do Código de Processo Civil); b) quando formados após a petição inicial ou quando se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esse momento (art. 435, parágrafo único, do Código de Processo Civil); c) quando o documento estiver em poder de órgão ou entidade da Administração Pública, ou em poder de terceiro, e tiver sido sonegado à parte autora (art. 438, do Código de Processo Civil).

Na eventualidade de o réu arguir preliminares ou defesas de mérito indiretas, ou ainda juntar documentos, abra-se vista à parte autora para réplica, no prazo de 15 dias. Intimem-se. Araçatuba, na data da assinatura eletrônica. DIOGO HENRIQUE VALARINI BELOZO Juiz Federal Substituto

Órgão

1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

INTEGRAÇÃO DJEN-TRF3

Advogado

LUCAS STRINGHETTA ZULIANI (OAB 472153/SP)

Intimem-se. Araçatuba, na data da assinatura eletrônica.