PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de São Vicente Avenida Antônio Emmerick, 1238, Vila São Jorge, São Vicente - SP - CEP: 11370-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002425-23.2025.4.03.6141 AUTOR: ILSON ALVES BATISTA ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCIO MAURICIO DE ARAUJO - SP220741 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Vistos. ILSON ALVES BATISTA propõe a presente "medida cautelar" com pedido de tutela de liminar em face da Caixa Econômica Federal - CEF para que seja reconhecida a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento imobiliário, com a suspensão dos leilões agendados para 10 e 16 de dezembro de 2025. Alega que celebrou com Lucas da Silva Salles contrato particular de compra e venda de imóvel objeto de contrato anterior de mútuo com obrigações e alienação fiduciária, em 2020, obrigando-se a pagar o empréstimo anteriormente assumido em prestações mensais.
Aduz que deixou de efetuar o pagamento das prestações em 2025 em razão da CEF não mais encaminhar os boletos, o que ensejou a execução extrajudicial. Alega que não foi regularmente intimado em sede administrativa e que a CEF recusou-se a permitir a regularização da dívida. Pleiteia a suspensão da execução extrajudicial e de seus efeitos. Anexou documentos. Vieram os autos à conclusão.
É o relatório.
DECIDO. Em que pesem os argumentos expostos pelo requerente na petição inicial, não vislumbro a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela pleiteada. Ao que consta dos autos, o contrato firmado pelo mutuário original nada tem de abusivo ou ilegal, sendo na verdade ele que não cumpriu o quanto contratado. Observo que sequer foi anexada cópia do instrumento, pois se trata do chamado "contrato de gaveta".
A parte autora admite que se tornou inadimplente, o que levou ao início do procedimento de execução extrajudicial. Foi assumido o compromisso de quitar empréstimo imobiliário em 360 parcelas, mas, ao que consta dos autos, não foram pagas sequer 130 prestações. Na matrícula do imóvel constaria que os procedimentos da execução extrajudicial foram ou não observados, a indicar se a parte mutuária foi notificada, pelo CRI, para purgar a mora e se quedou inerte.
Ocorre que a inicial não junta a matrícula, tampouco a cópia do procedimento de execução extrajudicial, e nem tampouco comprova qualquer impossibilidade de obter tais documentos. Ocorreu a consolidação da propriedade na pessoa da CEF, ao que se pode deduzir, após 2023 - ou seja, após a vigência das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017, que estabeleceu que a purgação da mora somente pode ocorrer até a consolidação da propriedade.
Após tal data, e ainda que o imóvel esteja no patrimônio da CEF, somente tem os mutuários direito de preferência na aquisição, conforme previsto no edital (id 473211420, pagina 1). Tal preferência, vale mencionar, é para aquisição do imóvel, por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas (inclusive prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais), ao ITBI e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito da consolidação, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, bem como ao pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel (inclusive custas e emolumentos), nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.
No que se refere à prévia notificação para leilão, verifico que a parte autora tem plena ciência da data, anexando inclusive a carta, emitida há quase 1 mês. Observo que o leilão está agendado para as próximas semanas de dezembro de 2025 - ou seja, a parte autora dele tem ciência ao menos algumas semanas antes de sua realização. Verifico, outrossim, que a procuração foi assinada em 17/11/2025, enquanto não há qualquer comprovação de pagamento das prestações desde 07/2023 (id 473211426).
Assim, a parte autora já tem ciência de todo o procedimento há algum tempo.
Diante do exposto, ausentes os requisitos, indefiro a liminar. Em 15 dias, sob pena de extinção, regularize a parte autora sua petição inicial para: providenciar a regularização do polo ativo da ação, eis que não possui legitimidade para requerer pedidos em face de contrato do qual não fez parte; juntar cópia integral do procedimento de execução extrajudicial, o qual pode ser obtido junto ao CRI - Cartório de Registro de Imóveis; anexar cópia atualizada da matrícula do imóvel; acostar cópia do contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF, já que recebeu poderes para dele tratar em nome do mutuário; comprovar o pagamento de todas as parcelas pagas, já que alega adimplência até março de 2025; comprovar as tentativas de negociação; justificar o valor atribuído à causa; emendar a inicial em atenção ao artigo 303, §§ 1º e 6º, do Código de Processo Civil, de modo a adequá-la ao procedimento comum e formular o pedido de tutela definitiva.
Registro que houve o recolhimento de custas, de modo que o pedido de gratuidade de justiça resta prejudicado. Indefiro o requerimento de sigilo dos autos, eis que não há respaldo legal. Afasto a prevenção indicada pelo Setor de Distribuição. Anote-se. Int. SÃO VICENTE, 3 de dezembro de 2025. MARINA SABINO COUTINHO Juíza Federal Substituta
