PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO Endereço: Av. Paulista, 1345 - Bela Vista, São Paulo - SP, 01310-100, 10º Andar, Telefone:11-2927-0232 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5002649-97.2024.4.03.6301 / 2ª Vara Gabinete JEF de São Paulo AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL PREMMIO VILA NOVA Advogado do(a) AUTOR: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - SP460.542 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A
SENTENÇA
Relatório dispensado na forma da lei. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva. A certidão de matrícula emitida em 24/06/2024 (e anexada no ID 334932951) deixa claro que a Caixa celebrou contrato de alienação fiduciária em garantia com Cleiton França de Souza (fl.
2) e que em 07/10/2022 foi averbada a consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide (fl. 03). Diante desses dois fatos (contrato de alienação fiduciária e consolidação da propriedade), é de rigor o afastamento da alegação de ilegitimidade passiva. Passo ao exame do mérito. As chamadas taxas condominiais constituem típica obrigação propter rem, de modo que permanecem aderidas à coisa, ainda que ela seja alienada.
Isso significa que o comprador do imóvel fica responsável pelo pagamento de tais taxas, assegurado o direito de regresso em face daquele que contraiu o débito. O mesmo raciocínio é aplicado à adjudicação, modo derivado de aquisição da propriedade. Em resumo, a aquisição da propriedade não apenas transfere ao adquirente a propriedade do bem, como também os ônus incidentes sobre ele. Se os antigos proprietários não realizaram o devido pagamento das verbas condominiais, cabe ao atual proprietário fazê-lo, pois o débito condominial - repito - tem natureza propter rem.
No caso dos autos, a parte autora requer a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento das cotas condominiais referentes ao apartamento 145, bloco 05, do condomínio residencial “Premmio Vila Nova" no período de 07/2022 a 01/2024, bem como daquelas que se venceram o curso do processo. A certidão do imóvel, apresentada no ID 334932951 comprova que a Caixa celebrou contrato de alienação fiduciária em garantia e em razão disso, é proprietária do imóvel objeto das cotas condominiais pleiteadas.
Contudo, em razão do disposto no parágrafo único do art. 1368-B do CC, só responde pelo pagamento das taxas e despesas condominiais incidentes sobre o bem objeto da garantia a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. Logo, considerando que a consolidação da propriedade pela Caixa ocorreu em 07/10/2022 (fl. 03 do ID 334932951) e que embora noticie que em 15/02/2024 o imóvel foi arrematado em leilão (ID 341002025), a propriedade do imóvel permanece em seu nome - vide certidão atualizada de matrícula constante no ID 334932951.
Assim, com a comprovação de que a parte ré é proprietária do imóvel e esteve em posse do imóvel a partir da competência de 10/2022, bem como da certeza e exigibilidade do crédito (vide documentos anexados aos autos), impõe-se a parcial procedência do pedido, excluindo-se os encargos condominiais anteriores a 10/2022, que devem ser cobrados em face da antiga possuidora direta, em ação própria, no Juízo competente, caso de fato haja inadimplência desde então.
Confira-se o entendimento da jurisprudência: DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais.
2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência.
4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.
7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.
8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto.
9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
10. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018) Por fim, deixo consignado que, à vista da alteração introduzida pelo Código Civil, o percentual da multa em matéria condominial, a partir de 11/01/2003, passou a ser de até 2% (dois por cento) sobre o débito, nos termos do artigo 1.336, § 1º, do referido diploma legal.
Dispositivo
Diante do exposto, resolvo o mérito da controvérsia na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento em favor da parte autora das cotas condominiais dos meses 10/2022 a 01/2024, acrescidas daquelas que se vencerem no curso do processo, referentes ao imóvel identificado na petição inicial (apartamento 145, bloco 05, do condomínio residencial “Premmio Vila Nova" - matrícula 139.628, junto ao 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo).
Os valores serão corrigidos monetariamente conforme os índices previstos no Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, bem como de multa de 2% (dois por cento) incidente sobre cada cota mensal. Sem condenação em custas e em honorários nesta instância.
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