PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) Nº 5002769-97.2025.4.03.6110 EMBARGANTE: VIVIANE MENCHINI BELETTI ADVOGADO do(a) EMBARGANTE: RAFAELA DE PAULA SPERANDIO - SP455146 ADVOGADO do(a) EMBARGANTE: MARCO ANTONIO GODOI SPERANDIO - SP395509 ADVOGADO do(a) EMBARGANTE: LUIS CARLOS PANSONATTO JUNIOR - SP440857 EMBARGADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Cuida-se de Embargos de Terceiro opostos por VIVIANE MENCHINI BELETTI em sede de execução hipotecária movida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (processo n. 5005264-61.2018.403.6110) contra RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI, J C MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e JIMENEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, objetivando o reconhecimento de sua propriedade e posse sobre o bem imóvel descrito na petição inicial, bem como para determinar a baixa da hipoteca da aludida unidade, deixando-a livre de quaisquer ônus.
Relata que adquiriu de Mariana Roque de Melo, a fração ideal de 0,00425% do terreno condominial que corresponde ao apartamento nº 135 do 13º pavimento (cobertura) – Torre “B” e respectivas “vagas de garagem” designadas pelos nºs. 254 e 255, com área privativa de 63,0600m², área privativa acessória de 20,7000m², área comum de 21,7391m² e área total de 105,4991m², unidade esta que faz parte integrante do “Condomínio Residencial Provence”, tendo sido registrado na ficha complementar M.8.963/AB135, junto ao Registro de Imóveis de Votorantim/SP.
Alegam que a referida execução hipotecária tem como objeto Contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e Outras Avenças, com o objetivo de financiar a construção do empreendimento Residencial Provence. Sustentam que a garantia hipotecária abrangeu a integralidade do imóvel objeto da Matrícula n. 8.963, no Cartório de Registro de Imóveis de Votorantim/SP, nela incluídas todas as futuras unidades autônomas, com o que a instituição financeira requereu nos autos da execução a penhora integral do indigitado imóvel.
Asseveram, ainda, que a Súmula n. 308 do STJ preconiza que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou impugnação aos embargos de terceiro.
É o breve relatório. Passo a decidir. O presente feito comporta julgamento antecipado, conforme estabelece o art. 355, inciso I do Código de Processo Civil, porquanto não há necessidade de produção de outras provas. Os embargos de terceiro constituem espécie de ação de procedimento especial, incidente e autônoma, de natureza possessória, admissível sempre que terceiro sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo.
Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. No caso dos autos, a quaestio juris encontra-se sedimentada em nossa jurisprudência. De fato, é pacífico o entendimento de que o terceiro adquirente de boa-fé é responsável tão-somente pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional que adquiriu, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora com a financiadora da obra, que conta com garantia hipotecária em favor da instituição financeira.
A esse respeito, impende trazer à colação elucidativo excerto do voto proferido pelo Min. Ruy Rosado de Aguiar (Resp 187940/SP, 4ª Turma, DJ 21/06/1999). Confira-se: O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país, financiado pelo SFH, assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador.
Isso seria contra a natureza da coisa, colocando os milhares de adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, em situação absolutamente desfavorável, situação essa que a própria lei tratou claramente de eliminar. O entendimento jurisprudencial consolidado a respeito da matéria levou ao enunciado da Súmula n. 308, do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Nesse sentido, ainda: EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. SFH. HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A CONSTRUTORA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INOPONIBILIDADE AO ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTONÔMA. QUITAÇÃO.
1. Os efeitos da hipoteca, resultante de financiamento imobiliário, são ineficazes em relação à terceiro, visto que não participaram da avença entre a Instituição Financeira e a construtora/incorporadora.
2. Nos termos da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, seja anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
3. O terceiro adquirente é apenas responsável pelo pagamento do preço relativo à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora, ora executada, com a Caixa Econômica Federal.
4. Reformada a sentença para sustar os efeitos da hipoteca incidente sobre o imóvel indicado na inicial, bem como declarada a indisponibilidade da futura unidade imobiliária e respectivas vagas de garagem, a fim de evitar eventuais constrições nos autos da execução hipotecária - SFH (processo nº 5005264-61.2018.4.03.6110).
5. Apelação provida, com inversão do ônus da sucumbência. (APELAÇÃO CÍVEL - ApCiv 5004754-14.2019.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES, TRF3, Intimação via sistema 26/08/2022) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BAIXA NA HIPOTECA. LIMINAR PARA IMPEDIR A EXECUÇÃO DA GARANTIA. SÚMULA 308 DO STJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. - Insurge-se a CEF contra a decisão recorrida que sobrestou todo e qualquer registro de transmissão de propriedade decorrente da excussão da garantia hipotecária constituída sobre o imóvel prometido aos autores, discriminado na petição inicial.
Requer seja mantida a hipoteca, com a cassação da liminar que impede a execução da garantia hipotecária. - Nos autos de origem consta a matrícula do imóvel com o registro de que a então proprietária do imóvel deu em hipoteca o apartamento nº 1.405 do condomínio "Zafira Residence" como garantia parcial da dívida de R$10.050.716,50 contraída junto à CEF para o financiamento da construção do empreendimento imobiliário. - O cenário fático demonstra que os agravados quitaram o imóvel adquirido e ostentam a qualidade de terceiros de boa-fé com relação ao contrato celebrado entre a CEF e a ZAFIRA RESIDENCE - A súmula nº 308 do
C. STJ indica que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Estando o imóvel na posse dos compradores e tendo sido integralmente quitado, já não teria a CEF qualquer direito de alienação deste imóvel. - Eventual inadimplemento da construtora com o compromisso assumido com a CEF não pode atingir imóvel comprado por terceiros. - No caso dos autos, os agravados apresentaram os comprovantes de pagamento, sendo razoável a concessão da liminar recorrida apenas para obstar execução da garantia hipotecária, sem prejudicar a hipoteca até a decisão final da lide sem resultar em perda de objeto da demanda ou a competência do juízo a quo, titular da competência jurisdicional primária para apreciar os fatos e provas da demanda. - Cabível a concessão de ordem judicial para afastar os efeitos da hipoteca averbada na matrícula, com fulcro na súmula 308/STJ. - Agravo de instrumento improvido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO – AI 5030673-60.2023.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, TRF 3ª Região, 1ª Turma, DJEN 22/04/2024) PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE GARANTIA HIPOTECÁRIA ESTABELECIDA ENTRE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E CONSTRUTORA. PENHORA SOBRE IMÓVEL RESIDENCIAL. SÚMULA 308/STJ. ALCANCE.
1. Encontra-se consolidado o posicionamento da Corte Superior, no sentido de que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308/STJ).
2. O promitente comprador, que cumpriu com obrigações do compromisso de venda e compra e pagou o preço integral avençado, tem direito à outorga da escritura definitiva ou adjudicação do imóvel (artigos 1.417 e 1.418, CC), que prevalece sobre a hipoteca dada como garantia real no financiamento para construção do empreendimento, conforme jurisprudência sedimentada.
3. A Súmula 308/STJ não deixa de proteger, igualmente, o promitente comprador que, embora não tenha integralizado o preço e sequer esteja adimplente com as obrigações do contrato específico, ainda tenha a posse do imóvel para efeito de permitir-lhe, enquanto em tal condição, ajuizar ação de embargos de terceiro contra penhora do bem realizada na execução da garantia hipotecária, sem prejuízo do direito do promitente vendedor de cobrar judicialmente a inadimplência, inclusive pleiteando a rescisão contratual.
4. Apelação desprovida. (APELAÇÃO CÍVEL - ApCiv 0007761-46.2012.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, TRF 3ª Região, 1ª Turma, DJEN 10/07/2023) Destarte, a responsabilidade do terceiro adquirente de bem imóvel construído mediante financiamento obtido pela construtora junto a instituição financeira, limita-se ao pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários EIRELI e por seus avalistas junto à financiadora e credora hipotecária Caixa Econômica Federal.
Ante o exposto, ACOLHO o pedido formulado nos embargos de terceiro e JULGO PROCEDENTE o pedido, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para determinar o levantamento da indisponibilidade levada a efeito na Execução Hipotecária n. 5005264-61.2018.4.03.6110 sobre o(s) bem(ns) imóvel(is) indicado(s) na inicial, bem como para determinar a baixa da hipoteca que grava o imóvel junto ao registro imobiliário.
Custas ex lege. A embargada Caixa Econômica Federal deve suportar os ônus da sucumbência pois, de acordo com o princípio da causalidade, aquele que deu causa à instauração do processo deve arcar com as despesas processuais. No caso em apreço, verifica-se que a parte ré requereu, nos autos da Execução Hipotecária n. 5005264-61.2018.4.03.6110, a penhora do imóvel hipotecado em sua integralidade, bem como a desocupação das unidades habitacionais integrantes do empreendimento Residencial Provence, em caso de eventual posse por terceiros e, ainda, que fossem intimados os executados a apresentar a completa relação de adquirentes, assim como a cópia dos correspondentes contratos particulares celebrados.
Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial consolidado no verbete da Súmula n. 303 do Superior Tribunal de Justiça, com o seguinte enunciado: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios". Honorários advocatícios devidos pela parte ré, os quais fixo no patamar mínimo previsto no art. 85, § 2º, do CPC, incidente sobre o proveito econômico obtido pela parte contrária, conforme fundamentação acima.
Traslade-se cópia da presente decisão para os autos principais de n. 5005264-61.2018.403.6110. Não havendo recurso voluntário das partes, certifique-se o trânsito em julgado, traslade-se cópia desta sentença para os autos principais e arquivem-se estes autos.
Publique-se.
Intime-se. Sorocaba/SP, datado e assinado digitalmente. MARGARETE MORALES SIMAO MARTINEZ SACRISTAN Juíza Federal
