PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Mogi das Cruzes Avenida Henrique Peres, 1500, Vila Bernadotti, Mogi Das Cruzes - SP - CEP: 08735-400 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002829-35.2024.4.03.6133 AUTOR: MARCOS EROTIDES DE MATOS MAGALHAES TEIXEIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF LITISCONSORTE: NOVO RUMO ADMINISTRACAO LTDA ADVOGADO do(a) LITISCONSORTE: JOSE ADRIANO CASSIMIRO SOARES - SP264940
SENTENÇA
TIPO A Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por MARCOS EROTIDES DE MATOS MAGALHAES TEIXEIRA - CPF: 350.***.***-62 em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual pretende a anulação de leilão de imóvel. Narra que, em fevereiro de 2017, as partes celebraram contrato de alienação fiduciária do imóvel situado na Avenida Doutor Roberto Nobuo Sato, nº 1240, Apto. 3, Bloco A, Vila Cintra, Mogi das Cruzes, SP, matriculado sob o nº 89654 no 2º Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, bem como que enfrentou dificuldades financeiras, e que, em razão disso deixou de efetuar o pagamento das prestações do financiamento, o que teria levado o credor fiduciário a iniciar o procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel relacionado à presente demanda.
Sustenta que as regras para a realização do referido leilão não foram devidamente observadas, destacando a ausência de notificação para purgação da mora, a falta de intimação do devedor acerca das datas do leilão, o descumprimento do prazo de 60 dias para a realização do leilão,, a omissão na prestação de contas para verificação de eventual saldo devedor, bem como a não expedição do Termo de Quitação após a realização do segundo leilão.
Requer a concessão da justiça gratuita. Atribuiu à causa o valor de R$ 199.000,00 (cento e noventa e nove mil reais). Indeferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela e determinou a juntada de documentos (Decisão ID 352949475). No ID 353420873, a parte Autora informou ao Juízo a interposição de Agravo de Instrumento contra a decisão ID 352949475. Documentos juntados no ID 355742647. No ID 356769477, foi comunicado a este Juízo que o Agravo de Instrumento teve seu provimento negado, com trânsito em julgado (ID 359766471).
Recebida a emenda à inicial ID 355742647 e documentos que a acompanham, deferida a justiça gratuita ao requerente e determinada a citação da ré (ID 357840806). Contestação apresentada pela CEF (ID 361997606), na qual ugna, em síntese, pela improcedência do feito. Para tanto, argumenta, em síntese, com a observância dos procedimentos legais para a consolidação da propriedade. Manifestação da parte autora (ID 362777994), trazendo aos autos escritura referente ao imóvel objeto da lide, indicando que foi adquirido por terceiro em 15/04/2025 e requerendo sua citação, bem como inclusão no polo passivo, a título de litisconsorte necessário.
Conclusos para sentença, o feito foi convertido em diligência (decisão de ID 360623050), determinando a intimação da CEF para que trouxesse aos autos a matrícula atualizada do imóvel, bem como se manifestasse sobre o pedido de ID 362777994, formulado pela parte autora, que requer inclusão do arrematante do imóvel objeto da lide no polo passivo, a título de litisconsorte necessário. A CEF requereu, no ID 369542968, dilação de prazo para o cumprimento, o que foi deferido no ID 370813902.
O prazo concedido se encerrou no dia 04/07.2025, sem qualquer manifestação da CEF. Determinada a inclusão e, consequentemente a citação, do litisconsorte passivo (ID 380526883). Contestação apresentada por Novo Rumo Administração Ltda. (ID 412160965), na qual requer, em síntese, a improcedência da demanda, aos argumentos de regularidade do procedimento extrajudicial, constituição em mora do devedor fiduciante e de que a prestação de contas e o termo de quitação não constituiriam óbices à arrematação válida que já se concretizou.
Réplica apresentada no ID 414997022, na qual reafirma os termos da inicial. Assim, vieram os autos conclusos para sentença.
É o relatório.
DECIDO. Inicialmente, como constato serem as partes legítimas e bem representadas, bem como encontrarem-se presentes as condições da ação, os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual, assim como os elementos do devido processo legal, não havendo prejuízos aos ditames constitucionais. A matéria versada nos autos é eminentemente de direito, comportando o julgamento antecipado da lide nos termos do inciso I, artigo 355, do Código de Processo Civil.
Não havendo a arguição de preliminares, passo à análise do mérito. Observo que não há, nos autos, prova de que a ré tenha se utilizado de procedimentos contrários à legislação de regência, posto que a inadimplência é justa causa para a consolidação da propriedade, sendo certo que a jurisprudência tem se posicionado pela validade do procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97. Confira-se: AGRAVO LEGAL.
DECISÃO
MONOCRÁTICA. CABIMENTO. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FORMALIDADES DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. - O imóvel financiado submetido a alienação fiduciária em garantia, remanesce na propriedade do agente fiduciário, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do adquirente/fiduciante. Ao devedor é dada a posse indireta sobre a coisa dada em garantia. - O inadimplemento dos deveres contratuais por parte do fiduciante enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observadas as formalidades do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, e autoriza a realização de leilão público na forma do artigo 27 do mesmo diploma legal. - Configurada a inadimplência desde maio de 2012, a ausência de notificação para purgação da mora só teria sentido se a parte demonstrasse interesse em efetivamente exercer o direito. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AC 00029901520134036102, Rel.
Des. Fed. JOSÉ LUNARDELLI, e-DJF3 Judicial 1 DATA:18/02/2014) Neste diapasão, consta da matrícula do imóvel Av.06 (ID 349885109, pag. 04 que os autores foram notificados para purgar a mora, tendo decorrido o prazo sem providências. Anoto, ainda, que a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis, afirmando que o mutuário foi notificado para purgar a mora, é dotada de fé pública, na forma do artigo 3º da Lei nº 8.935/94 ("Art. 3º.
Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro)", sem ter havido qualquer impugnação ou pedido de provas pela parte autora para demonstrar o contrário. Segundo Walter Ceneviva, "a fé pública afirma a certeza e a verdade dos assentamentos que o Tabelião e o Oficial do Registro pratiquem e das certidões que expeçam nessa condição.
A fé pública:
1. corresponde à especial confiança atribuída por lei ao que o delegado (tabelião ou oficial) declare ou faça, no exercício da função, com presunção de verdade;
2. afirma a eficácia de negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador e pelo Tabelião. O conteúdo da fé pública se relaciona com a condição, atribuída ao Tabelião e ao registrador, de profissionais do direito." (Lei dos Notários e dos Registradores - Comentada, 4ª Edição, São Paulo, Ed. Saraiva). Sobre o ponto, transcrevo parte da decisão que indeferiu a tutela pleiteada, a ser adotada como uma das razões de decidir, acrescentando-se à de presunção de fé pública não ilidida quanto à certidão, firmada pelo Oficial do Registro de Imóveis, de que os autores foram intimados para purgar a mora (ID 352949475): Quanto à intimação sobre o leilão extrajudicial designado, é fato que o autor teve ciência inequívoca muito anteriormente à realização da primeira hasta prevista para 04/02/2025, eis que ajuizada a ação mais de um mês antes, em 26/12/2024.
Nesse sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PESSOAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo a consolidação da propriedade fiduciária e a validade do leilão extrajudicial.
2. A parte agravante alega inaplicabilidade das Súmulas n. 7, 83 e 568 do STJ e reitera as razões do recurso especial.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal da devedora fiduciária e se a consolidação da propriedade fiduciária impede a purgação da mora.
III. Razões de decidir
4. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
5. A matéria contida no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro tem caráter constitucional, razão pela qual é inviável sua apreciação em recurso especial.
6. A consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da Lei n. 13.465/2017, aplicando-se suas disposições, que não permitem a purgação da mora após a consolidação.
7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta nulidade do leilão se houver ciência inequívoca da parte.
8. A ciência inequívoca da parte agravante sobre as datas dos leilões foi demonstrada, afastando a alegação de nulidade por falta de intimação pessoal.
9. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).
IV. Dispositivo e tese
10. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência.
2. A ciência inequívoca da parte sobre a data do leilão afasta a nulidade por falta de intimação pessoal." Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV e VI, 1.022, II; Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.186.439/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023; STJ, REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020; STJ, REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022. (AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024.) Por fim, não há irregularidade quanto ao descumprimento do prazo para a realização de leilão, mormente no caso concreto, que o leilão já ocorreu, com a arrematação.
Isso porque, constitui, em linha de princípio, mera irregularidade que não afeta o direito do credor à alienação do bem cuja propriedade consolidou, confira-se: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.
POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.(...)
8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.
9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020.) Ainda neste sentido, o recente julgado do Tribunal Regional Federal da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO.SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA REALIZAÇÃO DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE EFETIVO PREJUÍZO.
VENDA DIRETA DO BEM. PREÇO
VIL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. - Com relação à alegação de nulidade por descumprimento do prazo para realização do leilão após a consolidação da propriedade, previsto no art. 27, da Lei nº 9.514/1997, cabe anotar que a dilação de referido prazo não trouxe qualquer prejuízo para a parte autora/agravante. A regra é formal e deve ser entendida em função de sua finalidade, a de que o credor fiduciário não prorrogue indefinidamente as providências de cobrança.
Pois bem, se o credor já o fez, ainda que com algum retardo, não cabe falar em prejuízo - A consolidação da definitiva da propriedade em favor da instituição financeira faz com que esta tenha livre disponibilidade do bem, podendo realizar a venda direta por valor desvinculado daquele previsto no contrato ou na anterior avaliação realizada. Precedentes. - Considerando que no caso dos autos houve a venda direta do imóvel, não há que se falar em preço vil. - Agravo de instrumento não provido.
Embargos de declaração prejudicados. (AI 5007484-82.2025.4.03.0000, Rel. Des. Federal JOSE CARLOS FRANCISCO - SEGUNDA TURMA, j. 30/09/2025, DJEN 02/10/2025) No mais, a alegada omissão na prestação de contas para verificação de eventual saldo devedor, bem como a não expedição do Termo de Quitação após a realização do segundo leilão não constituem vícios, por si sós, a ensejar a anulação da execução extrajudicial, tratando-se de providência posterior à arrematação e desvinculada da validade do procedimento.
Neste sentido: Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo interno. Ação anulatória de leilão extrajudicial. Alienação fiduciária. Regularidade do procedimento. Notificação do devedor. Ausência de nulidade. Prestação de contas posterior. Improcedência mantida. Recurso desprovido.
I. Caso em exame Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação da parte autora em ação anulatória de leilão extrajudicial, promovido com base na Lei nº 9.514/1997.
II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e subsequente leilão do imóvel promovido pela CEF apresentou nulidades aptas a justificar sua anulação, especialmente por suposta ausência de notificação pessoal do fiduciante e ausência de prestação de contas.
III. Razões de decidir A regularidade da consolidação da propriedade e da notificação do fiduciante para os leilões foi comprovada por documentação juntada pela instituição financeira, incluindo comprovante de visualização. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, havendo comprovação da intimação nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, afasta-se a alegação de nulidade do procedimento.
A ausência de prestação de contas após o leilão não constitui, por si só, vício capaz de ensejar a anulação da execução extrajudicial, tratando-se de providência posterior à arrematação e desvinculada da validade do procedimento. O julgamento monocrático é legítimo nos termos do art. 932 do CPC e a submissão do agravo interno ao órgão colegiado afasta eventual alegação de nulidade.
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. Comprovada a regularidade da intimação do fiduciante, não há nulidade a viciar o procedimento de leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997.
2. A ausência de prestação de contas após o leilão não enseja nulidade do procedimento executivo.
3. O julgamento monocrático é legítimo e sua submissão ao colegiado supera alegações de forma." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, arts. 932 e 1.021. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AC 5001488-90.2018.4.03.6130, rel. Des. Fed. Nelton dos Santos, j. 12/06/2023, v.u.; STJ, AI 201.132-9-AgRg, rel. Min. Sepúlveda Pertence, j. 11.11.1997, DJU 19.12.1997. (TRF3, AC 5001573-69.2023.403.6108, Rel.
Des. Federal DAVID DANTAS - PRIMEIRA TURMA, j. 12/08/2025, DJEN 14/08/2025) Não alterado o quadro fático quando da análise da tutela de urgência, é de rigor a improcedência.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o presente feito, com resolução de mérito conforme o artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. CONDENO o autor ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa, com base no art. 85, § 2º, do CPC, observando-se a gratuidade de justiça deferida nos autos. Interposta apelação contra esta sentença, por qualquer das partes, ou interposta apelação adesiva, intime-se a parte contrária para, no prazo legal apresentar contrarrazões (art. 1.010, §§1.º e 2.º, do CPC/2015).
Ocorrendo alegação de questão preliminar nas contrarrazões, intime-se o recorrente para se manifestar, nos termos do artigo 1.009, do CPC. Decorrido o prazo para a apresentação das contrarrazões ou da manifestação, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da Terceira Região, independentemente de verificação do preparo ou do juízo de admissibilidade (art. 1.010, §3.º, do CPC/2015). Sobrevindo o trânsito em julgado, cientifiquem-se as partes para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias e, nada sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo com as cautelas de praxe.
Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se.
Intime-se. Mogi das Cruzes/SP, data da assinatura eletrônica. GIOVANA APARECIDA LIMA MAIA Juíza Federal
