PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Piracicaba Avenida Mário Dedine, 234, Vila Rezende, Piracicaba - SP - CEP: 13405-270 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002906-82.2025.4.03.6109 AUTOR: SAMIRA SANTANA GARCES CRUZ ADVOGADO do(a) AUTOR: ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO - DF71225 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A
DECISÃO
Trata-se de ação de procedimento comum proposta por SAMIRA SANTANA GARCEZ CRUZ em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF objetivando a declaração de nulidade do procedimento extrajudicial realizado com base na Lei n.º 9.514/97, com pedido de tutela de urgência que ora se examina. Aduz que em 12/07/2019 adquiriu, mediante financiamento com alienação fiduciária, o imóvel situado à Avenida Rio das Pedras, n. º 2.201, apartamento 103, bloco 68, condomínio residencial Parque Piazza Bellini, em Piracicaba/SP, matrícula nº 123.822 do 2º Registro de Imóveis de Piracicaba, mas que se tornou inadimplente, o que culminou com a consolidação da propriedade.
Alega, em síntese, nulidade do procedimento extrajudicial em razão da ausência de intimação pessoal para purgação da mora e da não observância do interstício de 15 dias entre as datas dos leilões. Requer a concessão de tutela de urgência para suspensão do procedimento. Foi concedida a gratuidade de justiça e postergada a análise do pedido de tutela de urgência. A CEF juntou documentação relativa ao procedimento administrativo (id 366882629).
Decido. Não entrevejo, ao menos numa análise perfunctória própria deste momento processual, nulidades no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/97, uma vez que a própria parte autora relata que deixou de pagar as prestações do contrato gerando o inadimplemento. Ademais, consta da matrícula do imóvel a devida averbação, datada de 07/03/2025, da conclusão do processo de consolidação da propriedade, na qual se declara a existência de prova da constituição em mora do devedor-fiduciante, cuja veracidade goza de presunção juris tantum, de modo que não se mostra verossímil a afirmação de absoluto desconhecimento do procedimento extrajudicial (id 364393185).
Sobre a alegação de ausência de intimação para purgação da mora, há também de se considerar que o artigo 26 da Lei n.º 9.514/97 assim dispõe (grifei): Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) [...] § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Infere-se, pois, que no caso dos condomínios edilícios, como na hipótese dos autos, a intimação para purgação da mora é perfectibilizada com a entrega da notificação ao funcionário da portaria, de modo que os avisos de recebimento anexados aos autos demonstram a entrega da intimação no endereço do imóvel objeto da execução (id 366883904 e id 366882906).
No que tange à alegação de nulidade por ausência de prévia notificação quanto à data de realização do leilão, também não prospera a pretensão. De fato, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, antes da edição da Lei n.º 13.465/2017 que incluiu o § 2º-B no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, admitia-se a purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no artigo 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no artigo 34 do Decreto-Lei n.º 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n.º 9.514/1997.
Todavia, após essa alteração legislativa, que assegurou o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, o Superior Tribunal de Justiça se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
Depreende-se, pois, que o objetivo dessa intimação, após a Lei n.º 13.465/2017, é assegurar ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel, sendo que, conforme previsto no § 2º-A do art. 27 da Lei n.º 9.514/97, "as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico".
De outro lado, em que pese a alegação de falta de notificação pessoal da realização de leilão, há de se reconhecer que a parte autora teve ciência inequívoca das datas designadas, haja vista o ajuizamento desta demanda antes da realização do 1º leilão, de modo que não há como reconhecer nulidade no procedimento. Nesse sentido, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA -
DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.
1. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 1.1. No caso concreto, rever a conclusão do tribunal de origem, que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial, esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.
2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.140.008/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025.) Quanto à alegação de não observância do interstício de 15 dias entre os leilões, não vislumbro qualquer irregularidade, pois, consoante o § 1º do art. 27 da Lei 9.514/97, "se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes" e não somente após 15 dias da data do primeiro.
Por fim, não vislumbro irregularidade na avaliação do imóvel, haja vista a ausência de qualquer elemento de prova apto a infirmar o laudo produzido pela CEF (id 366882649). Destarte, considerando o expresso reconhecimento de descumprimento do financiamento imobiliário e a ausência de prova de que houve, por parte da Caixa Econômica Federal, desrespeito ao procedimento previsto na Lei n.º 9.514/97 ou qualquer mácula capaz de impedir a realização do leilão extrajudicial ou de seus efeitos, legítima a execução do contrato.
Posto isso, indefiro a tutela de urgência. Cite-se a parte ré. Intimem-se. PIRACICABA, data da assinatura eletrônica. LETICIA DANIELE BOSSONARIO Juíza Federal Substituta
