PODER JUDICIÁRIO Núcleo Adjunto 4.0 - 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5003176-56.2024.4.03.6331 AUTOR: IVONE MARIA DOS SANTOS ADVOGADO do(a) AUTOR: SERGIO MOREIRA DOS SANTOS - SP428954 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, 3 Z ADMINISTRADORA DE IMOVEIS E CONDOMINIOS LTDA ADVOGADO do(a) REU: ANDRE LUIZ CORDEIRO ZANETTI - PR43578 FISCAL DA LEI: MINISTERIO PUBLICO FEDERAL - PR/SP
SENTENÇA
1.
RELATÓRIO
Trata-se de ação ajuizada por IVONE MARIA DOS SANTOS contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR e 3Z ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS LTDA., por meio da qual a parte autora busca a condenação das partes rés à apresentação do Termo de Quitação e à adoção das providências para liberação do registro do imóvel, bem como para que o depósito judicial seja utilizado no pagamento do saldo devedor.
A autora narra que é arrendatária, desde 10/03/2011, do apartamento nº 24, Bloco 04, 2º andar, Condomínio Residencial Viviane, transcrito na matrícula nº 61.090 do Cartório de Registro de Imóveis de Birigui/SP, nos termos do Contrato de Arrendamento Residencial com Opção de Compra nº 672420018417, firmado com a Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente executor do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), em nome do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), com prazo de 180 meses e taxa de arrendamento inicial de R$ 294,72.
Alega a autora que, por mais de dez meses antes do ajuizamento da ação, tentou obter a emissão de boleto com o saldo residual para quitação antecipada do contrato e posterior registro do imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis de Birigui/SP. Afirma que realizou inúmeros contatos por telefone, e-mail e presencialmente na agência da CEF em Birigui (agência 0574), sem êxito. Informa que, em um dos últimos contatos, foi informada de que o saldo residual seria de R$ 5.925,19.
Narra, ainda, que, em 19/02/2024, compareceu à agência acompanhada de seu advogado e que os funcionários Marli, Virgínia e Alex se recusaram a receber requerimento escrito que lhes foi apresentado. Diante disso, por meio de requerimento encaminhado à Corregedoria da CEF em 20/02/2024, reiterou o pleito, sem resposta satisfatória. Como demonstração de sua intenção e capacidade de pagamento, a autora efetuou depósito judicial de R$ 5.950,00 (comprovante juntado aos autos – ID 339699246), lastreado no contrato de arrendamento, nas certidões de matrícula atualizada do imóvel e nas declarações de inexistência de débitos condominiais, documentos também juntados com a inicial.
A autora fundamenta seu pedido na aplicação do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º e 14 da Lei nº 8.078/1990), no princípio pacta sunt servanda e nas cláusulas décima e décima sexta do contrato de arrendamento, que preveem, respectivamente, a possibilidade de antecipação da opção de compra a partir de 60 meses de contrato e o pagamento do valor residual em parcela única no prazo máximo de 30 dias.
Cita, como precedente favorável, acórdão do TRF-3 (Apelação nº 5006409-11.2020.4.03.6102, julgada em 16/03/2023), que reconheceu a obrigação de expedição do Termo de Quitação e aplicou multa por descumprimento. Com a petição inicial, vieram procuração e outros documentos. A petição inicial foi recebida e foi determinada a citação (ID 355213969). Em 20/12/2024, antes mesmo da contestação, a autora juntou petição (ID 349780054) na qual informou que, apesar do depósito judicial, continuou a receber e pagar os boletos mensais enviados pela CEF.
Requereu o abatimento dos valores pagos do depósito judicial, com devolução do saldo remanescente. Juntou comprovantes de pagamento referentes a setembro, outubro, novembro e dezembro de 2024 (ID 349780056). A 3Z Administradora de Imóveis e Condomínios Ltda. apresentou contestação (ID 361104861), arguindo, preliminarmente: (i) ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a emissão do contrato de compra e venda compete exclusivamente à CEF, por meio de plataforma digital, não cabendo à administradora tal providência; e (ii) falta de interesse de agir/perda do objeto, sustentando que a autora poderia obter o instrumento diretamente em sítio eletrônico específico, sem necessidade de intervenção judicial.
No mérito, reafirma que o contrato PAR não é financiamento, que não há “saldo devedor” típico e que a 3Z não possui acesso ao sistema da CEF para gerar contratos de compra e venda. Impugna os documentos juntados pela autora e o pedido de justiça gratuita. Requer a extinção do processo sem resolução do mérito ou a improcedência total. A CEF, representante do FAR, apresentou contestação em 29/04/2025 (ID 362070501), informando que o contrato nº 672420018417 está ativo e adimplente, com 163 parcelas transcorridas.
Esclarece que o contrato é de arrendamento com opção de compra, não se tratando de financiamento, de modo que a quitação das parcelas não implica automaticamente a emissão de Termo de Quitação para registro da propriedade. Informa que os valores para aquisição antecipada, na data da contestação, correspondiam a R$ 3.637,48, valor já pago conforme PCO acostado (ID 362070526), com valor total do bem de R$ 59.522,40 e saldo a pagar de R$ 55.884,92.
Esclarece que a plataforma digital foi disponibilizada como meio exclusivo de contato entre arrendatários e a CEPAT para aquisições atuais, orientando a autora a acessar o site específico e seguir os passos da cartilha PAR, juntada como documento (ID 361104865). Quanto ao depósito judicial, alerta que seu levantamento é necessário para incorporação ao contrato. Requer a improcedência do pedido inicial.
A autora apresentou réplica à contestação da 3Z (ID 362157451) e, em 01/11/2025, manifestação sobre o alegado pela CEF (ID 452190526), juntando prints de acesso à plataforma digital indicada pelas rés (ID 452190530). Na manifestação, a autora concorda que o contrato é de arrendamento, mas alega que: (i) vários funcionários da CEF jamais informaram sobre o site; (ii) o site possui grau de dificuldade que impede a obtenção do pretendido; (iii) o link inicialmente não funcionava; (iv) após conseguir acesso, não localizou opção de boleto para pagamento das parcelas vincendas nem opção de compra; (v) o sistema registrou solicitações PAR em setembro, novembro e dezembro de 2024, as quais a autora nega ter realizado; e (vi) o sistema apontou pendências documentais.
Reitera o pedido de procedência da ação, requerendo que a ré apresente o valor das parcelas vincendas e o boleto correspondente, para que a autora efetue o pagamento e obtenha os documentos necessários à transferência do imóvel. Por decisão de 08/10/2025 (ID 432054689), o juízo determinou que a autora se manifestasse sobre o alegado pela CEF na contestação, especialmente a respeito da plataforma digital como meio exclusivo de contato, devendo comprovar a tentativa de acesso no prazo de 15 dias.
A autora cumpriu a determinação por meio da manifestação e dos documentos supracitados. Em 27/11/2025, a 3Z Administradora peticionou requerendo sua exclusão do polo passivo (ID 471209026), juntando e-mail da CAIXA (CEPAT) comunicando o encerramento do contrato de prestação de serviços em 16/10/2025 (ID 471209031), com transferência de todos os atendimentos e responsabilidades para a CEF. Por decisão de ID 546149923, os autos foram encaminhados a este Núcleo Adjunto de Justiça 4.0 – TRF3 para julgamento e eventual execução.
É o essencial a relatar.
DECIDO.
2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. QUESTÕES PRÉVIAS 2.1.1. Da Ilegitimidade Passiva da 3Z ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS LTDA A corré 3Z Administradora arguiu sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. A preliminar merece acolhida. Conforme se extrai do conjunto probatório, a relação jurídica principal foi estabelecida entre a autora e a CEF, na qualidade de gestora do FAR. A atuação da 3Z Administradora, enquanto perdurou seu contrato com a CEF, era de mera preposta ou intermediária na gestão de alguns aspectos do contrato de arrendamento.
Ademais, a petição e os documentos de IDs 471209026 e 471209031 comprovam, de forma inequívoca, que o vínculo contratual entre a 3Z Administradora e a CEF foi encerrado em 16/10/2025, com a transferência de todas as responsabilidades operacionais relativas ao PAR para a própria CEF. Dessa forma, a 3Z Administradora não possui pertinência subjetiva com a lide, seja porque sua atuação era meramente acessória, seja pelo fato superveniente do encerramento de sua relação contratual com a gestora do programa, não possuindo, no contexto atual, quaisquer meios jurídicos e instrumentais que possam viabilizar o cumprimento das obrigações de fazer pretendidas pela parte autora.
Acolho, portanto, a preliminar para reconhecer a ilegitimidade passiva da ré 3Z ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS LTDA., extinguindo o processo, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil. 2.1.2. Legitimidade passiva da CEF e ilegitimidade do FAR A CEF detém legitimidade passiva ad causam, pois atua como arrendadora e gestora do FAR, sendo a responsável direta pela administração do contrato e pela emissão dos documentos de quitação, nos termos da Lei nº 10.188/2001 (art. 4º) e do próprio instrumento contratual.
Por outro lado, o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) não detém personalidade jurídica própria, o que se extrai do art. 4º, VI, da Lei 10.188/2001, que atribui à Caixa Econômica Federal a competência para "representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente". Desse modo, não há legitimidade do FAR para responder aos termos da presente ação, uma vez que o referido Fundo já se encontra devidamente representado pela CEF.
Nesse sentido: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA . LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL FAR. DESNECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA . APLICAÇÃO DO CDC. RECURSO DESPROVIDO.
1. Trata-se de recurso de agravo de instrumento em face de decisão que determinou a legitimidade da Caixa Econômica Federal e indeferiu o pedido de formação de litisconsórcio passivo necessário com a construtora em caso de vícios construtivos de imóvel adquirido do Fundo de Arrendamento Residencial FAR, financiado por meio do Programa de Habitação Popular Minha Casa Minha Vida
2 . Nos programas residenciais mantidos com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial FAR, instituído pela Lei Federal nº 10.188/2001, a Caixa não atua apenas como agente financeiro, mas, sim, na qualidade de gestora do respectivo Fundo, caso em que responde por eventuais vícios de construção verificados nos imóveis, razão pela qual possui legitimidade para figurar no polo passivo nessas ações.
3. Vale destacar ainda que, cabe a Caixa Econômica Federal representar judicialmente o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, que não tem personalidade jurídica própria, nos termos do artigo 4º, inciso VI, da Lei nº 10 .188/2001.
4. A jurisprudência deste Tribunal é no sentido de que, em tais casos, a responsabilidade é solidária, podendo a parte ingressar em juízo contra a Caixa Econômica Federal e contra a construtora, em litisconsórcio, ou apenas contra uma delas, não se tratando, portanto, de litisconsórcio necessário. Precedente .
5. Prevalece na jurisprudência o entendimento de que há relação de consumo entre o agente financeiro, que concede empréstimo para aquisição de casa própria, e o mutuário, razão pela qual se aplica o Código de Defesa do Consumidor ( CDC) nas discussões que envolvem contratos de aquisição de imóveis e a existência de vícios de construção. Precedentes do STJ e deste Tribunal.
6 . Agravo de Instrumento desprovido. (TRF-1 - (AG): 10406564520224010000, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL EDUARDO FILIPE ALVES MARTINS, Data de Julgamento: 15/05/2024, QUINTA TURMA, Data de Publicação: PJe 15/05/2024 PAG PJe 15/05/2024 PAG) 2.1.3. Da Falta de interesse de Agir A CEF sustenta a ausência de interesse processual, ao argumento de que disponibiliza um canal online para a autora realizar a solicitação.
A preliminar não prospera. O interesse de agir, segundo a teoria da asserção, é verificado em abstrato, com base nas alegações da petição inicial. A autora alega que houve recusa ou, no mínimo, obstáculo injustificado para o exercício de seu direito. A análise acerca de a disponibilização de um portal online complexo e, segundo a autora, inoperante para suprir a obrigação do credor, é matéria que diz respeito ao mérito da causa.
A resistência à pretensão está claramente configurada, o que torna a via judicial necessária e útil. Rejeito, pois, a preliminar. 2.2. MÉRITO Como as questões processuais pendentes já foram solvidas, o processo está maduro para julgamento, nos termos do art. 355, I, do CPC, sendo desnecessária a produção de outras provas. Na petição inicial, a parte formulou os seguintes pedidos: (...) (I) condenar a Caixa Econômica Federal e o Fundo de Arrendamento Residencial na apresentação do Termo de Quitação do imóvel da Rua Ivan Giorjão, nº 11, Residencial Viviane apto 24, Bloco 04, 2º andar, Bairro Quemil, cidade de Birigui, Estado de São Paulo, sob a Matrícula nº 61090 do Cartório de Registro de Imóveis de Birigui/SP, tudo referente ao contrato de arrenda-mento nº 672420018417; bem como eventualmente outra providência, de modo se tornar o imóvel livre e desempedido para o registro junto ao CRI de Birigui para o nome da parte autora; (II) que o valor em depósito judicial servir as partes requeridas para o pagamento do saldo devedor do imóvel, na data do ajuízamento da ação, apresentando as requeridas o saldo atualizada até a data do ajuízamento, podendo fazer o levatamento do valor em depósito e eventuais diferenças serem supridas pela parte autora ou ser por esta levantado, no caso de sobra. (III) a imposição de multa aos requeridos neste processo, por eventuais falta de colaborações para consecução da pretensão da parte autora. (...) A lide tem por base obrigações referentes à liquidação antecipada e à formalização da opção de compra estabelecidas em Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra, vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), regido pela Lei nº 10.188/2001.
O contrato nº 672420018417 foi firmado em 10 de março de 2011 (ID 339517803 e ID 339520715). Trata-se de negócio jurídico complexo, que não se confunde com mero financiamento imobiliário. Nele, a propriedade do bem permanece com o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), gerido pela CEF, e o particular (arrendatário) detém a posse mediante o pagamento de taxa mensal. A Cláusula Décima do contrato (ID 339517802) faculta ao arrendatário a antecipação da opção de compra, e a Cláusula Décima Sexta estabelece que, ao final do prazo ou antecipadamente, o arrendatário pode comprar o bem “mediante o pagamento do valor residual, se houver, devidamente atualizado”.
Portanto, para fins do exercício do direito de compra, o devedor/arrendatário pode liquidar antecipadamente o débito (taxa de arrendamento), conforme prevê a Lei nº 10.188/2001, ponto sobre o qual as partes declaradamente não divergem nesta ação. A controvérsia de mérito, logo, cinge-se à verificação de questões atinentes ao modo operacional da liquidação antecipada e da formalização da opção de compra, quais sejam: a) se houve recusa injustificada da CEF e do FAR em viabilizar a quitação antecipada do contrato de arrendamento residencial firmado com a autora, o que justificaria a consignação em juízo do valor e a consequente declaração de extinção; b) uma vez declarado quitado o contrato, se há direito ao exercício da opção de compra pelo arrendatário do imóvel. 2.2.1.
Do depósito judicial e da liquidação antecipada do contrato A justa causa para o ajuizamento da ação e o acolhimento dos efeitos extintivos do depósito judicial verificam-se a partir do exame da conduta da credora e da configuração da mora accipiendi prevista no art. 394 do Código Civil, segundo o qual “considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer”.
A autora colacionou diversos documentos (ID 339517842, ID 339517847, ID 339519110, ID 452190530) que evidenciam reiteradas tentativas de obter, de forma simples e direta, apenas o boleto para pagamento do saldo residual da taxa de arrendamento, por meio de requerimentos, atendimento presencial em agência e pedidos de providência na ouvidoria, fatos e documentos que não foram especificamente impugnados pela CEF.
A CEF, em sua defesa (ID 362070501), não nega a ausência de fornecimento do boleto, mas sustenta que o procedimento adequado seria a formalização de requisição por meio de portal eletrônico, inserido em procedimento de análise da opção de compra, o que, na prática, postergaria a antecipação do pagamento do saldo residual pelo arrendatário. Ocorre que a imposição de canal digital exclusivo, cuja navegabilidade se mostra demonstradamente mais complexa para a autora, pessoa idosa e, portanto, hipervulnerável, nos termos da doutrina consumerista, configura verdadeira barreira ao exercício imediato de seu direito de antecipar o saldo residual.
O dever de cooperação, decorrente da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), impõe ao credor a obrigação de facilitar o adimplemento, e não a criação de obstáculos desarrazoados. Ademais, a parte autora utiliza sistema de débito automático bancário disponibilizado pela própria CEF para recepcionar o pagamento das taxas de arrendamento, sendo as parcelas do contrato debitadas diretamente da conta corrente da parte autora.
Sob essa perspectiva, ao direcionar a consumidora a sistema cuja utilização se revelou de difícil manejo (ID 452190530) e que, inclusive, apresentava registros de solicitações que ela afirma não ter realizado, a CEF descumpriu o dever de prestar informação clara e adequada (art. 6º, III, do CDC) e, na prática, recusou-se a receber o pagamento por meios razoavelmente acessíveis. Tal conduta caracteriza a mora do credor (mora accipiendi), autorizando o devedor a valer-se da consignação em pagamento para se liberar da obrigação.
Na via judicial, a autora efetuou depósito de R$ 5.950,00 em 23/09/2024 (ID 339699246), com base em informação verbal que lhe foi prestada. A CEF, por sua vez, informou em contestação (ID 362070501) que o contrato se encontrava adimplente e que o valor para quitação antecipada, em 25/04/2025, era de R$ 3.637,48, conforme planilha anexada (ID 362070526). Considerando que a CEF detém melhores condições para apurar o saldo devedor e apresentou valor inferior ao depositado, este deve ser adotado como parâmetro para fins de quitação, especialmente porque não há controvérsia específica nos autos acerca do quantum debeatur.
O depósito judicial revela-se, portanto, suficiente para a extinção da obrigação. No tocante à destinação do excedente do depósito judicial, a situação demanda análise adicional, tendo em vista que a autora continuou a efetuar o pagamento das taxas de arrendamento por débito automático, mesmo após o ajuizamento da ação e a realização do depósito, conforme se verifica na petição de ID 349780054 e nos comprovantes juntados (ID 349780056 e ID 362157453).
Tais pagamentos, realizados de boa-fé pela arrendatária, devem ser considerados como adiantamento do saldo residual, devendo ser abatidos do valor informado pela CEF. Dessa forma, para a adequada extinção da obrigação e a apuração do eventual excedente, deverão ser deduzidos do saldo devedor todos os valores correspondentes às taxas de arrendamento comprovadamente pagas pela autora após a data do depósito judicial (23/09/2024), sem a incidência de encargos decorrentes de eventual impontualidade.
Isso porque o depósito judicial, uma vez reconhecido como suficiente e apto à extinção da obrigação, produz efeitos desde a data em que foi efetivado, afastando, a partir de então, a caracterização de mora do devedor e a incidência de encargos moratórios, em razão de seu efeito extintivo retroativo. O montante correspondente ao saldo residual atualizado deverá ser levantado pela CEF, ao passo que o eventual saldo remanescente do depósito judicial, acrescido de seus rendimentos, deverá ser liberado em favor da autora. 2.2.2.
Obrigações de fazer Reconhecida a suficiência do depósito judicial para fins de extinção da obrigação referente à liquidação antecipada do contrato de arrendamento, passa-se ao exame do pedido de obrigação de fazer relacionado à formalização da opção de compra e à regularização da titularidade do imóvel. Conforme já exposto, o contrato firmado entre as partes prevê expressamente a possibilidade de exercício antecipado da opção de compra, mediante pagamento do valor residual contratualmente apurado.
Trata-se de faculdade incorporada ao patrimônio jurídico da arrendatária desde a celebração do pacto, não constituindo mera liberalidade da instituição gestora do programa habitacional. A atuação da CEF, na qualidade de agente operador e gestora do FAR, não se limita à administração financeira do contrato, abrangendo também os deveres instrumentais necessários à concretização da transferência patrimonial decorrente do exercício regular da opção de compra prevista no PAR.
A recusa injustificada, a omissão administrativa ou a imposição de obstáculos excessivos ao fornecimento da documentação necessária configuram violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva e frustram a legítima expectativa contratual do arrendatário adimplente. Nesse contexto, uma vez reconhecida judicialmente a ineficácia do meio disponibilizado pela CEF e a extinção da obrigação pecuniária cuja satisfação incumbia à autora (item 2.2.1), não subsiste fundamento legítimo para que a CEF e o FAR se recusem a dar prosseguimento aos atos administrativos necessários à formalização da aquisição do imóvel, observados, evidentemente, os requisitos acessórios previstos contratualmente e os procedimentos registrais aplicáveis.
Declarada a quitação do saldo residual, é dever da CEF e do FAR orientar diretamente a parte autora quanto às medidas necessárias à transferência da titularidade do imóvel e, estando atendidas as demais obrigações contratuais, emitir o respectivo Termo de Quitação. É importante observar que a pretensão autoral não objetiva compelir a CEF e o FAR à transferência automática e incondicional da propriedade, independentemente das formalidades legais e contratuais pertinentes.
O que se busca é assegurar que as rés adotem, de forma cooperativa, transparente e eficiente, as providências administrativas que se encontram sob sua esfera de atribuição, permitindo à autora concluir regularmente o procedimento de aquisição do imóvel. Com efeito, a formalização da transferência patrimonial depende não apenas da quitação financeira do contrato, mas também da verificação de outros requisitos acessórios, como a regularidade de encargos incidentes sobre o imóvel, a apresentação de documentos pessoais e cadastrais e a observância das exigências registrais pertinentes.
Tais providências, contudo, não afastam o dever das rés de fornecer orientação clara e adequada acerca da documentação necessária, tampouco autorizam comportamento omissivo ou excessivamente burocrático que impeça o exercício do direito. A postura adotada pela CEF ao longo da relação processual evidencia a necessidade de intervenção jurisdicional também nesse ponto. Embora sustente a existência de procedimento administrativo próprio para a formalização da aquisição, não demonstrou ter fornecido à autora, de modo efetivo e inteligível, orientação suficiente acerca das etapas necessárias à conclusão da operação, circunstância que prolongou indevidamente situação contratual que poderia ter sido solucionada na via administrativa.
Nessas condições, a procedência parcial do pedido de obrigação de fazer mostra-se necessária para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional reconhecida nesta sentença, evitando que a declaração de quitação permaneça destituída de utilidade prática. A obrigação, contudo, deve ser compreendida nos limites da esfera jurídica das rés, não abrangendo eventual dispensa de exigências legais, tributárias ou registrais impostas por terceiros ou pelo próprio ordenamento jurídico.
Tampouco afasta o dever da autora de apresentar a documentação necessária à conclusão do procedimento. A expedição do Termo de Quitação, assim, não decorre exclusivamente do pagamento antecipado, mas também do cumprimento das demais obrigações contratuais pelo arrendatário, como a comprovação de regularidade de débitos condominiais e tributários, entre outras obrigações que não foram objeto específico de discussão nestes autos.
Assim, a CEF deverá indicar, de forma precisa, os documentos necessários ao cumprimento dessa etapa, os quais deverão ser apresentados pela parte autora. Após a apresentação da documentação, caberá à CEF analisá-la e, não remanescendo pendência, expedir o Termo de Quitação e adotar as providências necessárias à transferência do imóvel para a esfera patrimonial da parte autora. 2.2.3. Pedido de condenação em multa processual Quanto à multa processual requerida pela parte autora, é certo que a ausência de cooperação pode ensejar a aplicação de penalidades.
Todavia, tais condutas, quando configuradas, são, em regra, enquadradas no Código de Processo Civil como ato atentatório à dignidade da justiça, em razão do descumprimento do dever de cooperação, ou, quando evidenciado o intuito de prejudicar o regular andamento processual, como litigância de má-fé. No caso dos autos, não se verifica, até o presente momento, comportamento da parte requerida apto a caracterizar qualquer dessas hipóteses, razão pela qual não se justifica a imposição de penalidade processual neste momento.
Ressalva-se, contudo, que eventual conduta posterior das partes, especialmente a adoção de expedientes procrastinatórios, a interposição de recursos manifestamente infundados ou a criação de entraves indevidos na fase de cumprimento de sentença, poderá ensejar a aplicação das sanções processuais cabíveis, a serem oportunamente avaliadas e fixadas conforme as circunstâncias concretas do caso.
3.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução de mérito, em relação à 3Z ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS LTDA e ao FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR), em razão da ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: a) DECLARAR EXTINTA a obrigação da parte autora referente ao saldo residual do Contrato de Arrendamento Residencial nº 672420018417, tendo em vista a suficiência do depósito judicial, observando-se as seguintes orientações: i) Sobre o depósito judicial vinculado a esta ação, como foi realizado em valor suficiente, a CEF tem o prazo de 30 (trinta) dias para apresentar o cálculo do saldo atualizado do valor residual, considerando todas as parcelas comprovadamente pagas e desconsiderando os consectários decorrentes de eventual impontualidade ocorrida após a data em que foi realizado o depósito judicial. ii) A CEF fica autorizada a levantar, da conta judicial vinculada a este processo, o valor apurado a título de saldo residual atualizado, acrescido dos rendimentos proporcionais devidos após a data em que for posicionado o cálculo apresentado, devendo, para tanto, informar os elementos necessários para que a operação seja ultimada. iii) A parte autora, por sua vez, fica autorizada a levantar o remanescente do depósito judicial, acrescido de todos os seus rendimentos proporcionais após a data em que foi realizado, mediante indicação de conta bancária para transferência, a ser expressamente informada nos autos. b) CONDENAR a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL à obrigação de fazer, consistente em adotar todas as providências administrativas a seu cargo para viabilizar a obtenção, pela parte autora, do Termo de Quitação, a baixa de quaisquer ônus e o registro da propriedade em nome da autora perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.
Para tanto: i) As rés têm o prazo de 20 (vinte) dias para listar os documentos necessários. Com a indicação, a parte autora deverá ser intimada para providenciá-los no prazo de 30 (trinta) dias. ii) Com a apresentação dos documentos pela parte autora, a CEF será intimada para, no prazo de 30 (trinta) dias, analisá-los e, estando em ordem, segundo as obrigações assumidas no contrato, providenciar o Termo de Quitação definitivo do imóvel objeto do contrato, bem como adotar todas as providências administrativas a seu cargo para a baixa de quaisquer ônus e para viabilizar o registro da propriedade em nome da autora perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. iii) Como os valores necessários à quitação já estavam integralmente assegurados judicialmente pelo depósito judicial realizado pela parte autora e já foi declarada, nesta sentença, a extinção da obrigação de pagamento do valor residual, a eventual inadimplência posterior do arrendatário quanto às obrigações de pagar as taxas de arrendamento posteriores, bem como o efetivo levantamento, pelas partes, do valor que lhes couber do depósito judicial, não interferem nas obrigações de fazer impostas nesta sentença.
Concedo a gratuidade da justiça à parte autora. As partes são isentas de custas nesta instância. Também não há condenação em verba de sucumbência (Lei nº 9.099/1995, art. 55), assim como não há reexame necessário (Lei nº 10.259/2001, art. 13). Caso haja interesse em recorrer desta sentença, ficam as partes cientes de que o prazo para interposição de recurso é de 10 (dez) dias (art. 42 da Lei nº 9.099/1995), contados nos termos do art. 219 do CPC.
Havendo recurso tempestivo, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias. Transcorrido o prazo, remetam-se os autos à colenda Turma Recursal. Oportunamente, retornem os autos ao Juízo de origem. Intimem-se.
Cumpra-se. Franca/SP, data da assinatura eletrônica. ANDRE LUIS PEREIRA Juiz Federal Substituto
